Kalkulator NOI

Kerugian kekosongan = pendapatan sewa bruto × cadangan kekosongan ÷ 100; pendapatan bruto efektif = pendapatan sewa bruto + pendapatan lain − kerugian kekosongan; pendapatan operasional bersih = pendapatan bruto efektif − biaya operasional; rasio biaya operasional = biaya operasional ÷ pendapatan bruto efektif × 100; arus kas setelah angsuran kredit = pendapatan operasional bersih − angsuran kredit tahunan

Gross rental income

Sewa satu tahun penuh pada tarif yang tercantum dalam perjanjian sewanya, sebelum ada yang dikurangkan. Ini angka pada daftar sewa, bukan angka yang masuk rekening, dan itulah sebabnya cadangan kekosongan dikurangkan darinya secara terpisah alih-alih ditaksir di dalamnya.

Other income

Apa yang dihasilkan properti itu selain sewa: parkir, laundry, gudang, biaya hewan peliharaan, biaya pengajuan sewa, denda keterlambatan yang berulang. Ini termasuk pendapatan bangunannya, dan dengan sengaja tidak dikurangi cadangan kekosongan — unit yang kosong tidak menghentikan tempat parkir untuk disewakan, dan menerapkan laju kekosongan pada pendapatan yang tidak punya kekosongan adalah cara diam-diam membuat propertinya tampak lebih buruk daripada kenyataannya.

Vacancy allowance

Bagian tahun ketika sewanya diperkirakan tidak terkumpul, sebagai persentase dari sewanya. Ini cadangan, bukan hasil pengamatan: properti yang hari ini terisi penuh tidak akan bertahan begitu, dan angka yang tepat dipakai adalah apa yang terjadi pada bangunan itu selama beberapa tahun, bukan apa yang kebetulan terjadi bulan ini. Cadangan ini hanya dikenakan pada sewa.

Operating expenses

Berapa biaya menjalankan bangunannya: pajak bumi dan bangunan, asuransi, biaya pengelolaan, perbaikan dan pemeliharaan, utilitas yang ditanggung pemilik, perawatan taman, pemberantasan hama, dan cadangan dana yang benar-benar Anda sisihkan. Yang tidak termasuk: angsuran kredit, pajak penghasilan, dan perbaikan yang menambah nilai. Inilah baris ketika taksiran paling sering salah, baik karena melupakan cadangan dana yang akan dibutuhkan atap pada akhirnya maupun karena memasukkan renovasi yang menambah nilai alih-alih menjaga propertinya tetap berjalan.

Annual debt service

Pembayaran kredit selama setahun, pokok dan bunga bersama-sama. Ini dikurangkan paling akhir dan secara terpisah, sehingga panelnya menunjukkan kinerja propertinya di atas garis dan posisi kas pemiliknya di bawah garis — kedua angka itu menjawab pertanyaan yang berbeda, dan pemilik yang membandingkan dua properti ingin angka yang pertama sebelum yang kedua.

Net operating income

Pendapatan propertinya setelah kekosongan dan biaya operasional, sebelum pembiayaan. Inilah angka yang menjadi pembilang dalam kapitalisasi nilai dan angka yang dipakai pemberi pinjaman untuk menentukan besarnya kredit, dan itulah sebabnya angka ini didefinisikan dengan cara yang sama di dalam pedoman penyaluran kredit alih-alih diserahkan pada apa pun yang kebetulan dimasukkan lembar kerja penjualnya.

Effective gross income

Sewa ditambah pendapatan lain dikurangi kerugian kekosongan: apa yang secara realistis bisa diharapkan terkumpul oleh properti itu dalam setahun. Ini penyebut dari rasio biayanya, dan memisahkannya dari sewa bruto itulah yang menjaga rasionya tetap bermakna.

Operating expense ratio

Biaya operasional sebagai persentase dari pendapatan bruto efektif, bukan dari sewanya dan bukan dari nilainya. Ini mengatakan berapa banyak dari setiap satuan uang yang terkumpul yang habis untuk menjaga bangunannya tetap berjalan, dan ini cara tercepat membandingkan dua properti yang berbeda ukuran — sekaligus tidak mengatakan apa pun tentang apakah biayanya dibelanjakan dengan baik.

Cash flow after debt service

Apa yang tersisa dari pendapatan operasional bersih setelah kreditnya dibayar: kas pemiliknya sebelum pajak untuk tahun itu, sebelum pajak penghasilan dan sebelum belanja modal apa pun. Angka yang positif di sini pada properti dengan pendapatan operasional bersih yang negatif mustahil, dan itulah cara aritmetika mengatakan bahwa berutang tidak bisa mengubah bangunan yang merugi menjadi menguntungkan — ia hanya mengubah siapa yang menanggung kerugiannya.

Pakai sebelum membeli atau menjual properti sewa, ketika membandingkan dua di antaranya, atau ketika memeriksa pendapatan yang diklaim sebuah iklan terhadap biaya yang diklaimnya — angka ini adalah masukan bagi rasio kapitalisasi maupun bagi gross rent multiplier, dan penjual yang menyodorkan pendapatan operasional bersih menyodorkan angka yang bisa dibongkar. Angka ini juga yang dipakai pemberi pinjaman untuk menilai kelayakan kreditnya, jadi menghitungnya sendiri adalah cara Anda mengetahui lebih awal di mana perbedaannya akan muncul. Dua peringatan menyertainya. Yang pertama, jawabannya adalah cadangan, bukan catatan: kekosongan dan biayanya sama-sama ramalan, dan perubahan kecil pada salah satunya menggeser hasilnya lebih besar daripada pembulatan di panelnya. Yang kedua, pendapatan operasional bersih bukan ukuran apakah investasinya bagus. Ia tidak mengatakan apa pun tentang harganya, tidak tentang bagaimana pembeliannya dibiayai, dan tidak tentang posisi pajak pemiliknya — sebuah properti bisa punya pendapatan operasional bersih yang sehat dan tetap merupakan pembelian yang buruk pada harga yang diminta, dan itu pertanyaan untuk halaman cap rate. Perhatikan juga bahwa keempat input pertama mengisi paruh atas panelnya dan angsuran kredit adalah satu-satunya yang sama sekali tidak menyentuh pendapatan operasional bersihnya.

1. Kasus bawaan: sewa 60.000 dengan cadangan kekosongan 5 persen

   1. Kerugian kekosongan: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Pendapatan bruto efektif: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Pendapatan operasional bersih: 60.000 − 21.000 = 39.000
   4. Rasio biaya: 21.000 ÷ 60.000 × 100 = 35 persen
   5. Arus kas setelah angsuran kredit: 39.000 − 18.000 = 21.000

   Baris kedua layak direnungkan sebentar: pendapatan lain 3.000 dan kekosongan 3.000 saling menghapus, sehingga pendapatan bruto efektifnya sama dengan sewanya. Itu kebetulan pada contoh ini dan bukan aturan — kekosongannya dikenakan pada sewanya saja, jadi bangunan tanpa pendapatan lain akan mengumpulkan 57.000, dan bangunan dengan pendapatan lain yang besar akan mengumpulkan lebih dari sewanya.

2. Biaya 42.000: bangunan yang sama, pengelolaan yang lebih buruk

   1. Kerugian kekosongan: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Pendapatan bruto efektif: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Pendapatan operasional bersih: 60.000 − 42.000 = 18.000
   4. Rasio biaya: 42.000 ÷ 60.000 × 100 = 70 persen
   5. Arus kas setelah angsuran kredit: 18.000 − 18.000 = 0

   Menggandakan biayanya dari kasus bawaan menurunkan pendapatan operasional bersihnya dari 39.000 ke 18.000 — turun persis sebesar 21.000 kenaikan biayanya, karena tidak ada apa pun di sisi pendapatannya yang bergerak — dan menggandakan rasionya dari 35 persen ke 70 persen; baris terakhirnya mendarat tepat di nol. Nol itu bagian yang berguna dari contoh ini: propertinya masih menghasilkan 18.000 di atas garis, dan pemiliknya tidak menerima apa pun, karena kreditnya memakan seluruhnya. Dua angka, dua pertanyaan yang berbeda, dan itulah persisnya alasan halaman ini mencetak keduanya.

3. Angka yang janggal: sewa 96.000, kekosongan 8 persen, tanpa pendapatan lain

   1. Kerugian kekosongan: 96.000 × 8 ÷ 100 = 7.680
   2. Pendapatan bruto efektif: 96.000 + 0 − 7.680 = 88.320
   3. Pendapatan operasional bersih: 88.320 − 30.000 = 58.320
   4. Rasio biaya: 30.000 ÷ 88.320 × 100 = 33,972 persen, dicetak sebagai 33,97
   5. Arus kas setelah angsuran kredit: 58.320 − 24.000 = 34.320

   Rasio biaya di sini menunjukkan untuk apa penyebutnya ada. Terhadap sewa 96.000, biaya 30.000 yang sama akan tampak sebagai 31,25 persen; terhadap apa yang benar-benar akan terkumpul, angkanya 33,97 persen. Angka kedua itulah yang jujur, karena biayanya dibayar dari uang yang diterima, dan uang yang tidak diterima tidak tersedia untuk membayarnya.

4. Bangunan kecil: sewa 48.000 dengan cadangan 6,25 persen

   1. Kerugian kekosongan: 48.000 × 6,25 ÷ 100 = 3.000
   2. Pendapatan bruto efektif: 48.000 + 6.000 − 3.000 = 51.000
   3. Pendapatan operasional bersih: 51.000 − 30.000 = 21.000
   4. Rasio biaya: 30.000 ÷ 51.000 × 100 = 58,823 persen, dicetak sebagai 58,82
   5. Arus kas setelah angsuran kredit: 21.000 − 12.000 = 9.000

   Di sini pendapatan lainnya adalah 12,5 persen dari sewanya, dan itu realistis untuk bangunan kecil dengan parkir dan laundry, dan angka itu mengangkat pendapatan bruto efektifnya ke atas sewanya alih-alih ke bawahnya. Baca baris ketiga berdampingan dengan baris pertama: 51.000 terkumpul terhadap sewa 48.000 adalah properti yang biaya kekosongannya lebih kecil daripada pendapatan lain yang dibawanya, dan itu posisi yang lebih baik daripada yang disarankan angka sewa di kepala iklan.

5. Biaya melebihi pendapatannya: 75.000 terhadap sewa 60.000

   1. Kerugian kekosongan: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Pendapatan bruto efektif: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Pendapatan operasional bersih: 60.000 − 75.000 = −15.000
   4. Rasio biaya: 75.000 ÷ 60.000 × 100 = 125 persen
   5. Arus kas setelah angsuran kredit: −15.000 − 0 = −15.000

   Tidak ada yang dipangkas di sini dan halaman ini mencetak kerugiannya sebagai kerugian: pendapatan operasional bersih yang negatif adalah apa yang benar-benar dihasilkan bangunan pada tahun dengan perbaikan besar, ketetapan pajak yang berat, atau kekosongan yang panjang, dan rasio di atas 100 persen mengatakan hal yang sama dari arah lain. Tanpa angsuran kredit, kedua angka negatif itu sama besar, dan itulah cara paling jelas untuk melihat bahwa pembiayaan berada di hilir perhitungan ini dan bukan bagian darinya.

Setiap angka kecuali yang Anda ketik adalah cadangan, dan hasilnya mewarisi seluruh ketidakpastiannya sekaligus. Kekosongan adalah dugaan tentang masa depan, biaya adalah anggaran dan bukan catatan, dan satu tahun dari salah satunya bisa tidak mewakili ke dua arah — atap baru bukan belanja tahunan dan penyewa yang bertahan lima tahun bukan rata-rata. Halaman ini juga tidak bisa memberi tahu apakah biaya yang didaftarkan sudah lengkap: cadangan dana yang seharusnya disisihkan sebuah bangunan, honorarium pengelola yang tidak dibayar pemilik yang mengelolanya sendiri, dan perbaikan besar yang pada akhirnya akan dibutuhkan semuanya mudah dilupakan, dan melupakannya menaikkan pendapatan operasional bersihnya tanpa meninggalkan jejak. Tidak ada apa pun di sini yang merupakan perhitungan pajak, jadi penyusutan, bisa-tidaknya bunga dikurangkan, dan perlakuan atas kerugian semuanya berada di luarnya, dan arus kas yang ditampilkan adalah sebelum pajak penghasilan dan bukan sesudahnya. Dan karena keluarannya adalah satu tahun, ia tidak mengatakan apa pun tentang apa yang terjadi berikutnya: kenaikan sewa, pembiayaan ulang, penjualan, atau harga yang berlaku untuk salah satunya. Angka ini adalah titik awal bagi pertanyaan-pertanyaan itu, bukan jawabannya. Satu catatan khas Indonesia: pajak penghasilan final atas sewa tanah dan bangunan sering keliru dimasukkan ke biaya operasional, padahal ia pajak atas penghasilan yang posisinya sama dengan pajak penghasilan — memasukkannya membuat rasio biayanya tampak lebih buruk daripada kinerja bangunannya yang sebenarnya, sementara mengabaikan iuran pengelolaan dan cadangan perbaikan membuatnya tampak lebih baik.

Apakah angsuran kredit dikurangkan sebelum pendapatan operasional bersih?

Tidak, dan menahannya di luar itulah yang membuat angka ini berguna. Pendapatan operasional bersih adalah apa yang dihasilkan propertinya sebelum pembiayaan, jadi pembeli tunai dan pembeli berutang melihat angka yang sama untuk bangunan yang sama; angsuran kreditnya dikurangkan sesudahnya, dan yang tersisa adalah arus kas setelah angsuran kredit. Pedoman penyaluran kredit menarik garisnya di tempat yang sama, dengan mendefinisikan arus kas bersih sebagai pendapatan operasional bersih dikurangi cadangan perbaikan, bukan dikurangi angsuran kredit. Kalau Anda melipat angsurannya ke dalam angka pendapatannya, Anda tidak lagi bisa membandingkan dua properti, dan tidak lagi bisa mengetahui apakah hasil yang buruk datang dari bangunannya atau dari utangnya.

Apakah cadangan kekosongan berlaku untuk seluruh pendapatan?

Hanya untuk sewanya. Unit yang kosong kehilangan sewanya, dan ia tidak kehilangan tempat parkir, laundry, atau gudang yang disewakan terpisah; menerapkan laju kekosongan pada itu semua juga akan meremehkan pendapatan bangunan yang memilikinya. Halaman ini mengenakan cadangannya pada pendapatan sewa bruto saja lalu menambahkan pendapatan lainnya di atasnya, dan itulah sebab pendapatan bruto efektifnya bisa keluar di atas sewanya ketika pendapatan lainnya lebih besar daripada kerugian kekosongannya.

Apa saja yang termasuk biaya operasional?

Biaya menjaga properti tetap berjalan dan menghasilkan sewa: pajak bumi dan bangunan, asuransi, biaya pengelolaan, perbaikan dan pemeliharaan, utilitas yang dibayar pemilik, dan cadangan dana yang disisihkan untuk penggantian yang pasti akan datang. Yang tidak termasuk: angsuran kredit, pajak penghasilan, dan perbaikan yang menambah nilai alih-alih memeliharanya — dapur baru adalah belanja modal, keran yang diperbaiki adalah biaya operasional. Pembedaan itu bukan soal merinci, karena belanja modal yang dihitung sebagai biaya membuat propertinya tampak lebih buruk, sementara cadangan yang tidak pernah dihitung membuatnya tampak lebih baik, dan keduanya sama-sama lazim.

Bisakah rasio biaya operasionalnya lebih dari 100 persen?

Bisa, dan halaman ini akan mencetaknya. Itu terjadi ketika biaya menjalankan bangunannya melebihi semua yang dikumpulkan bangunannya, dan itulah bentuk tahun dengan perbaikan besar atau kekosongan yang panjang. Rasionya tidak dipangkas pada 100 persen karena keadaan yang digambarkannya nyata, dan halaman yang berhenti di 100 persen justru menyembunyikan kasus ketika angkanya paling layak dilihat. Hal yang sama berlaku untuk pendapatan operasional bersihnya sendiri, yang dicetak sebagai angka negatif ketika propertinya merugi di atas garis.

Apakah pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi berarti investasi yang lebih baik?

Tidak dengan sendirinya, karena angka itu tidak memuat harga. Bangunan yang menghasilkan 60.000 lebih baik dibeli pada satu harga daripada bangunan lain yang menghasilkan 80.000 pada harga yang berbeda, dan perbandingan di antara keduanya itulah gunanya rasio kapitalisasi. Baca pendapatan operasional bersihnya sebagai paruh pertama dari perbandingan itu dan harganya sebagai paruh kedua, dan curigai angka yang disajikan tanpa paruh yang lain — pendapatan sebuah properti sendirian tidak mengatakan apa pun tentang apakah harganya wajar.

Apa bedanya dengan gross rent multiplier dan cap rate?

Gross rent multiplier membandingkan harga dengan sewanya, dan cap rate membandingkannya dengan pendapatan operasional bersih yang dihasilkan halaman ini. Jadi ketiga halaman itu hanya berbeda pada pembilangnya: properti yang sama dijalankan melalui gross rent multiplier dan melalui cap rate memberi dua angka yang berbeda, dan selisih di antara keduanya adalah biaya menjalankan bangunannya. Menghitung pendapatan operasional bersih adalah langkah yang membuat keduanya bisa dibandingkan, dan itulah sebabnya langkah itu layak dikerjakan sebelum salah satu dari dua yang lain.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)