Kalkulator Cash-on-Cash

Imbal hasil cash-on-cash = (pendapatan operasional bersih − angsuran utang tahunan) ÷ (uang muka + biaya akuisisi) × 100

Pendapatan operasional bersih

Sewa yang benar-benar tertagih setelah penyisihan kekosongan, dikurangi biaya operasional — 21.360 pada properti bawaan, dan ia dihitung sebelum angsuran utang, bukan sesudahnya

Angsuran utang tahunan

Seluruh pembayaran utang selama setahun, pokok dan bunga sekaligus, sebagai satu angka tahunan

Arus kas tahunan sebelum pajak

Sisa pendapatan operasional bersih setelah angsuran utang — pembilangnya, dan ia bisa negatif

Uang muka

Kas yang Anda serahkan saat pembelian properti

Biaya akuisisi

Biaya dan bea yang dibayarkan untuk memperoleh properti — bagian dari kas yang Anda investasikan, walaupun tidak satu pun darinya membeli ekuitas

Pakailah ketika Anda sedang memutuskan apakah akan membeli properti sewa, atau membandingkan dua di antaranya, dan pertanyaan yang sebenarnya Anda ajukan adalah apakah sewanya menutup angsuran utang dengan sisa. Ia ukuran yang tepat untuk pertanyaan itu karena kedua belahannya adalah kas: kas yang masuk di atas, kas yang disetorkan di bawah. Ia ukuran yang salah untuk pertanyaan seberapa baik properti itu sebagai investasi secara keseluruhan, karena ia sama sekali mengabaikan kenaikan nilai dan pelunasan pokok utang — properti dengan imbal hasil cash-on-cash 3 persen di pasar yang nilainya naik 5 persen setahun bisa jadi investasi yang jauh lebih baik daripada properti dengan imbal hasil 8 persen di pasar yang datar, dan halaman ini tidak bisa memberi tahu Anda hal itu. Bacalah ia sebagai uji likuiditas dan uji menopang diri, bukan sebagai putusan: angka yang rendah tetapi positif berarti properti itu membiayai dirinya sendiri dan keuntungan Anda datang belakangan sebagai ekuitas; angka negatif berarti Anda menulis cek setiap bulan untuk menahannya, dan besar cek itulah yang layak diperdebatkan. Pakailah ia di tahun pertama dengan hati-hati, karena biaya akuisisi seluruhnya jatuh di tahun pertama dan menekannya — properti yang sama tampak lebih baik pada ukuran ini di tahun kedua.

1. 2.400 sebulan, kekosongan 5%, kas masuk 63.000 — imbal hasil 3,49%

   1. Sewa tertagih: 2.400 × 12 = 28.800 setahun, dikurangi kekosongan 5% menjadi 27.360 yang benar-benar diterima
   2. Pendapatan operasional bersih: 27.360 − 6.000 biaya operasional = 21.360
   3. Arus kas sebelum pajak: 21.360 − 19.160,76 angsuran utang = 2.199,24
   4. Kas yang diinvestasikan: 60.000 uang muka + 3.000 biaya akuisisi = 63.000
   5. Imbal hasil cash-on-cash: 2.199,24 ÷ 63.000 = 3,49 persen

   Dua belahan pecahan ini adalah dua hal yang layak diperiksa. Belahan atasnya tipis tetapi positif: arus kas 183,27 sebulan dari properti yang menuntut Anda menyetorkan 63.000, dan itulah gambaran jujur sebuah properti sewa yang dibiayai utang pada angka-angka ini. Belahan bawahnya adalah sebab angkanya 3,49 dan bukan 3,67 — buang biaya akuisisinya dan penyebutnya menjadi 60.000, yang menaikkan imbal hasilnya hampir seperlima poin. Setiap properti punya biaya semacam ini dan semuanya mudah dilupakan dalam perhitungan coret-coretan.

2. Properti yang sama tanpa biaya akuisisi — 3,67%

   1. Arus kasnya tidak tersentuh — biaya akuisisi adalah pengeluaran sekali di awal, bukan biaya tahunan
   2. Hanya penyebutnya yang bergerak: 60.000 kas yang diinvestasikan alih-alih 63.000
   3. Imbal hasil cash-on-cash: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67 persen

   Jalankan keduanya dan selisih 0,18 poin itulah yang dilakukan biaya perolehan 3.000 terhadap ukuran ini di tahun pertama. Ini juga versi yang akan dilaporkan kalkulator properti sewa yang berhenti di uang muka, dan itulah sebab tunggal yang paling sering membuat dua kalkulator berbeda pendapat tentang properti yang sama. Tidak ada yang salah; keduanya menjawab dengan penyebut yang berbeda, dan versi yang memasukkan biaya akuisisi adalah versi yang cocok dengan mutasi rekening Anda.

3. Properti yang sama pada kekosongan 50% — imbal hasilnya menjadi negatif

   1. Setengah tahun kosong: 28.800 × 50% = 14.400 yang benar-benar tertagih
   2. Pendapatan operasional bersih: 14.400 − 6.000 = 8.400, yang tidak lagi menutup angsuran utang
   3. Arus kas sebelum pajak: 8.400 − 19.160,76 = −10.760,76
   4. Imbal hasil cash-on-cash: −10.760,76 ÷ 63.000 = −17,08 persen

   Angsuran utang tidak peduli berapa banyak sewa yang Anda tagih, dan itulah yang membuat properti sewa berutang menjadi rapuh: pergeseran 45 poin pada penyisihan kekosongan mengubah imbal hasil 3,49 persen menjadi −17,08 persen dan meminta Anda menyetor 896,73 sebulan. Kepekaan itulah sebabnya penyisihan kekosongan layak ditetapkan dari pasar setempat alih-alih dibiarkan pada nilai bawaan kalkulator — dan sebabnya tabel di bawah menyapunya dalam langkah lima poin.

Ini imbal hasil cash-on-cash satu tahun dan tidak lebih. Ia tidak memasukkan kenaikan nilai dan tidak memasukkan pelunasan pokok utang, jadi ia bukan imbal hasil total atas properti itu dan tidak boleh dibandingkan langsung dengannya: pada tahun pertama sebuah utang, sebagian besar angsuran adalah bunga, dan ekuitas yang dibangun penyewa untuk Anda itu nyata tetapi tidak terlihat di sini. Ia angka sebelum pajak — tidak ada penyusutan, tidak ada pengurangan bunga utang, tidak ada pajak atas sewanya — jadi ia bukan yang Anda simpan. Ia mengandaikan seluruh angsuran utang setahun adalah satu angka tahunan yang Anda sediakan alih-alih diturunkan dari sebuah pinjaman, sehingga ia tidak tahu tentang suku bunga mengambang, balon, atau kekurangan rekening penampung, dan ia tidak akan menangkap jadwal angsuran yang berubah di tengah tahun. Biaya operasional adalah satu angka tunggal: properti sungguhan punya atap, pemanas air, pengelola, dan pergantian penyewa, dan penyisihan kekosongan adalah pengganti bagi biaya pergantian penyewa, bukan pengukurannya. Ia sama sekali tidak mengandaikan belanja modal. Biaya akuisisi diperlakukan sebagai kas yang diinvestasikan pada hari pertama dan tidak pernah kembali, dan itu benar untuk ukuran ini tetapi salah untuk tingkat imbal hasil internal, yang akan memperhitungkannya terhadap hasil penjualan. Tidak ada apa pun di sini yang memodelkan penjualan, jadi ia tidak mengatakan apa pun tentang pajak keuntungan maupun biaya keluar dari investasi. Ia juga tidak memodelkan pajak bumi dan bangunan tahunan secara terpisah, sehingga biaya itu hanya masuk kalau Anda masukkan sendiri ke dalam biaya operasional. Dan tidak ada mata uang yang dilekatkan pada angka mana pun, jadi imbal hasilnya bebas satuan sementara arus kas yang membangunnya ada dalam mata uang apa pun yang Anda masukkan.

Apa itu imbal hasil cash-on-cash?

Ia adalah arus kas tahunan sebelum pajak yang dihasilkan sebuah properti dibagi kas yang Anda investasikan untuk membelinya. Kedua belahannya adalah kas: sewa yang tertagih setelah biaya operasional dan angsuran utang di atas, uang muka ditambah biaya akuisisi di bawah. Properti bawaan — sewa 2.400 sebulan, kekosongan 5 persen, biaya operasional 6.000, angsuran utang tahunan 19.160,76, uang muka 60.000 dan biaya akuisisi 3.000 — menagih 27.360, menyisakan 21.360, menyimpan arus kas 2.199,24, dan memberi imbal hasil 3,49 persen atas 63.000.

Bagaimana cara menghitung imbal hasil cash-on-cash sebuah properti sewa?

Empat langkah. Kalikan sewa bulanan dengan dua belas lalu kurangi penyisihan kekosongan untuk mendapat sewa tertagih. Kurangi biaya operasional untuk mendapat pendapatan operasional bersih. Kurangi angsuran utang tahunan untuk mendapat arus kas sebelum pajak. Bagi hasilnya dengan uang muka ditambah biaya akuisisi. Pada angka bawaan: 28.800 dikurangi 5 persen menjadi 27.360; dikurangi 6.000 menjadi 21.360; dikurangi 19.160,76 menjadi 2.199,24; dan 2.199,24 ÷ 63.000 adalah 3,49 persen.

Apakah imbal hasil cash-on-cash memasukkan biaya akuisisi?

Seharusnya begitu, dan halaman ini melakukannya. Biaya akuisisi adalah kas yang Anda bayarkan untuk memperoleh properti, jadi ia memang milik penyebutnya, dan mengabaikannya melebihkan imbal hasilnya. Pada properti bawaan, memasukkan 3.000 menaikkan kas yang diinvestasikan dari 60.000 menjadi 63.000 dan menurunkan imbal hasilnya dari 3,67 persen menjadi 3,49 persen. Kalkulator yang berhenti di uang muka tidak bisa disebut salah, ia hanya menjawab pertanyaan yang sedikit berbeda — tetapi versi yang memasukkan biaya akuisisi adalah versi yang cocok dengan apa yang benar-benar keluar dari rekening Anda.

Berapa imbal hasil cash-on-cash yang bagus?

Ia bergantung pada apa lagi yang bisa dilakukan uang itu, dan pada pasar tempat Anda membeli, sehingga tidak ada ambang batas yang berlaku umum. Perbandingan yang berguna adalah terhadap biaya pembiayaan Anda dan terhadap alternatif pasif: imbal hasil di bawah suku bunga utang yang Anda bayar berarti utangnya bekerja melawan Anda secara kas, dan imbal hasil yang mendekati imbal hasil obligasi negara berarti Anda menanggung risiko pemilik properti untuk imbal hasil surat utang. Perlakukan angka positif yang rendah sebagai uji menopang diri alih-alih putusan — propertinya membiayai dirinya sendiri dan sisa keuntungan Anda datang sebagai ekuitas dan kenaikan nilai. Angka negatif apa pun berarti Anda membiayai properti itu setiap bulan.

Apakah imbal hasil cash-on-cash sama dengan ROI?

Tidak, dan bedanya ada di kedua belahan pecahannya. Imbal hasil investasi biasanya membagi keuntungan total — arus kas ditambah kenaikan nilai ditambah pokok utang yang sudah dibayar — dengan total biaya properti, termasuk pembiayaannya. Imbal hasil cash-on-cash hanya membagi arus kas tahun ini dengan hanya kas yang Anda setorkan. Jadi cash-on-cash lebih kecil di pembilangnya dan lebih kecil di penyebutnya, dan keduanya bisa menunjuk arah yang berlawanan: sebuah properti bisa menunjukkan ROI yang kuat dari kenaikan nilai sementara imbal hasil cash-on-cash-nya 2 persen dan ia menelan biaya setiap bulan untuk Anda tahan.

Mengapa imbal hasil saya menjadi negatif padahal sewanya masih menutup angsuran utang?

Karena penyisihan kekosongan diambil sebelum angsuran utang, sedangkan angsurannya tidak menyusut ketika sewanya berkurang. Properti bawaan punya 21.360 pendapatan operasional bersih melawan 19.160,76 angsuran utang, yaitu margin hanya 2.199,24 — sehingga kenaikan penyisihan kekosongan sekitar 7,6 poin dari angka bawaan akan menghabiskannya, dan setiap poin setelah itu langsung keluar dari kantong Anda. Pada kekosongan 50 persen arus kasnya −10.760,76 dan imbal hasilnya −17,08 persen. Utang memperbesar hal ini di kedua arah, dan itulah sebabnya angka kekosongan lebih penting daripada masukan lain mana pun di halaman ini.

Apakah imbal hasil cash-on-cash berubah dari tahun ke tahun?

Ya, di kedua sisinya. Pembilangnya bergerak mengikuti sewa, kekosongan dan biaya, dan biasanya naik karena angsuran utang tetap sementara sewa bertumbuh. Penyebutnya hanya bergerak kalau Anda menanamkan lebih banyak kas, tetapi komposisinya bergeser: biaya akuisisi seluruhnya jatuh di tahun pertama, dan itulah sebabnya tahun pertama adalah tahun terburuk untuk ukuran ini pada properti yang selebihnya tidak berubah. Properti yang sama pada 3,49 persen dengan biaya akuisisi 3.000 memberi 3,67 persen sejak tahun kedua bila tidak ada yang lain berubah — dan angka itulah yang layak dibandingkan dengan properti lain, hanya bila properti lain itu juga sudah melewati tahun pertamanya.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)