Lewati ke konten utama
CalcMax

Kalkulator LTV

Rentang: 0 – 1.000.000.000

Rentang: 0,01 – 1.000.000.000

Rentang: 0,01 – 100

Hasil

80,00%

Rasio pinjaman terhadap nilai (%)

Ekuitas dalam properti
60.000,00
Ekuitas, bagian dari nilai
20,00%
Pinjaman maksimum pada rasio target
240.000,00

Rasio pinjaman terhadap nilai, atau LTV, adalah kredit pemilikan rumah dibagi nilai properti yang dijadikan jaminannya, dinyatakan dalam persen. Inilah satu angka yang menentukan sebagian besar syarat yang ditawarkan kepada peminjam, karena ia mengukur berapa besar uang pemberi pinjaman yang terpapar penurunan harga: pada 80 persen, seperlima dari nilainya harus hilang lebih dulu sebelum pinjamannya bernilai lebih besar daripada propertinya. Masukkan jumlah pinjaman, nilai properti, dan rasio yang Anda bidik, dan halaman ini mengembalikan rasionya, ekuitas yang ditinggalkan pinjaman itu di dalam properti, ekuitas itu sebagai persentase, serta pinjaman terbesar yang masih diperbolehkan rasio target Anda pada nilai tersebut. Dalam praktik KPR di Indonesia, nilai yang dipakai bank bukan harga yang disepakati Anda dengan penjual melainkan nilai taksiran hasil penilaian, dan taksiran itu sering lebih rendah daripada harga jual — selisihnya harus Anda tutup dengan dana sendiri, dan itulah sebabnya halaman ini memisahkan kedua angka itu alih-alih menggabungkannya.

Satu pinjaman 240.000 terhadap enam nilai properti

Nilai propertiRasio pinjaman terhadap nilaiPinjaman maksimum pada 80 persenEkuitas
2400001001920000
26000092.3120800020000
28000085.7122400040000
3000008024000060000
35000068.57280000110000
40000060320000160000

Sumbunya adalah nilai propertinya karena itulah peubah dalam kisah ini: satu pinjaman, ditahan pada 240.000, dan nilai yang bergerak. Baca kolom kedua dari atas ke bawah dan angkanya turun dari 100 persen ke 60 persen sementara tidak ada apa pun pada pinjamannya yang berubah — angsuran peminjam, bunganya, dan saldonya identik di setiap baris, dan hanya pendapat pasar atas jaminannya yang bergerak. Itulah yang membuat rasionya layak dipantau setelah kredit berjalan, dan itu juga sebabnya rasio yang dikutip tanpa tanggalnya nyaris tidak berarti. Kolom ketiga adalah target 80 persen yang sama yang diterapkan pada setiap nilai, jadi kolom ketiga dan keempat adalah dua sisi dari keputusan yang sama: pada 350.000 dan 400.000 pinjaman maksimumnya melebihi 240.000 yang benar-benar dipinjam dan transaksinya punya ruang, pada 300.000 angkanya mendarat persis di situ, dan pada tiga baris di atasnya pinjamannya di atas yang bisa ditanggung nilai itu pada target tersebut. Baris pertama adalah kasus batas yang layak dibaca dua kali, karena pinjaman yang sama dengan nilainya tidak menyisakan ekuitas sama sekali, dan setiap baris di bawahnya adalah pinjaman yang ditutup oleh nilainya.

Rumus

Rasio pinjaman terhadap nilai = jumlah pinjaman ÷ nilai properti × 100; jumlah ekuitas = nilai properti − jumlah pinjaman; persentase ekuitas = 100 − rasio pinjaman terhadap nilai; pinjaman maksimum pada rasio target = nilai properti × rasio target ÷ 100

Loan amount
Kredit yang dijamin dengan properti itu, atau jumlah yang sedang diajukan. Ini seluruh pemberian kredit terhadap nilai tersebut, jadi jaminan kedua atau kredit beragun properti yang sama termasuk di dalamnya — keduanya bersama-sama yang ditanggung nilainya, dan rasio yang dibangun hanya dari kredit pertama akan meremehkan tingkat utangnya.
Property value
Harga yang dibayarkan atau nilai taksiran, tergantung pertanyaan yang Anda ajukan. Penilai pemberi pinjaman menetapkannya untuk sebuah pengajuan dan jawabannya menjadi fakta tentang berkas itu; pembeli yang membandingkan dua penawaran memakai harganya, dan jawabannya menjadi fakta tentang transaksinya. Pinjaman yang sama terhadap dua nilai adalah dua rasio yang berbeda, dan hanya salah satunya yang akan dipakai pemberi pinjaman.
Target ratio
Rasio pinjaman terhadap nilai yang harus Anda tinggali, entah karena pemberi pinjaman menyebutkannya atau karena itulah garis yang Anda tetapkan sendiri. Ini membalik perhitungannya: alih-alih mengukur pinjaman yang sudah ada, ia menanyakan berapa besar pinjaman yang disanggong nilai itu menurut syarat Anda, dan arah itulah yang Anda butuhkan sebelum mengajukan penawaran.
Loan to value ratio
Pinjaman sebagai persentase dari nilai, dicetak sampai dua desimal. Semakin tinggi berarti semakin banyak yang dipinjam atas properti yang sama, dan karena itu semakin sedikit ruang bagi harga untuk turun sebelum pinjamannya melebihi nilai jaminannya. Ini bukan putusan tentang bijak atau tidaknya berutang: rasio yang sama berhati-hati pada satu properti dan sembrono pada properti lain, dan halaman ini tidak punya bidang untuk perbedaan itu.
Equity amount
Bagian dari nilai yang tidak dipinjam: nilai dikurangi pinjaman. Ini pengurangan, bukan taksiran pasar, jadi angkanya menjadi negatif ketika pinjamannya melebihi nilainya — dan itulah persisnya bagaimana properti yang jaminannya tidak lagi menutup utang terlihat dari sisi meja ini, dan mencetaknya begitu lebih berguna daripada menyembunyikannya.
Equity percent
Angka yang sama sebagai persentase, dan sengaja dibuat sebagai komplemen dari rasio yang tercetak alih-alih pembagian tersendiri: keduanya selalu berjumlah tepat 100, sehingga pembaca yang punya salah satunya tidak perlu bertanya-tanya angka bulat mana yang dipakai panelnya.
Maximum loan at the target ratio
Pinjaman terbesar yang disanggong nilai itu kalau Anda bertahan pada target Anda: nilai dikalikan rasio target. Ini mengubah target dari kendala menjadi angka yang bisa Anda bawa ke pemberi pinjaman atau ke penawaran, dan bila dibandingkan dengan jumlah pinjamannya ia mengatakan dalam satu angka apakah transaksi yang ada di depan Anda muat pada aturan yang Anda tetapkan.

Pakai sebelum mengajukan KPR untuk melihat berapa yang bisa ditanggung sebuah properti menurut syarat yang Anda inginkan, dan sesudahnya untuk memeriksa apakah rasio yang dikutip cocok dengan angka yang diberikan kepada Anda — mengutip rasio yang tidak mengikuti harga dan pinjamannya cukup lazim sehingga aritmetikanya layak dikerjakan. Ini juga saringan pertama yang tepat ketika nilainya belum pasti: rasionya bergerak mengikuti nilainya, jadi melihatnya pada beberapa nilai yang masuk akal memberi tahu Anda seberapa besar jawabannya bergantung pada penilaian yang belum Anda terima. Pembedaan yang penting di halaman ini adalah bahwa rasio pinjaman terhadap nilai adalah sebuah pengukuran, bukan uji kepatuhan. Tidak ada ambang di dalamnya, dan halaman ini tidak tahu apakah uangnya untuk rumah pertama, properti sewa, atau pembiayaan ulang; angka tertentu bisa biasa saja pada satu kredit dan ditolak mentah-mentah pada kredit lain. Kalau pertanyaan Anda sebenarnya adalah berapa uang tunai yang Anda butuhkan saat akad, itu sisi komplemen dari rasio yang sama dan halaman uang muka yang menjawabnya langsung. Keempat hasil di sini berbagi dua input, jadi tidak satu pun berdiri bebas dari yang lain: ubah nilainya dan rasionya, ekuitasnya, persentase ekuitasnya, dan pinjaman maksimumnya semuanya bergerak bersamaan.

Contoh hitungan

  1. Kasus bawaan: pinjaman 240.000 atas properti 300.000

    1. Rasio: 240.000 ÷ 300.000 = 0,8, jadi 80 persen
    2. Ekuitas: 300.000 − 240.000 = 60.000
    3. Persentase ekuitas: 100 − 80 = 20 persen
    4. Pinjaman maksimum pada target 80 persen: 300.000 × 0,8 = 240.000

    Baris terakhir yang mendarat persis pada jumlah pinjamannya adalah kebetulan yang berguna pada contoh ini: kredit 80 persen atas nilai dengan target 80 persen berada tepat di garisnya dan bukan di bawahnya, tanpa sisa ruang sama sekali. Baca ekuitasnya sebagai jawaban atas pertanyaan yang sebenarnya — 60.000 adalah berapa yang harus hilang dari nilai properti itu, dalam satuan uang, sebelum pinjamannya tidak lagi tertutup.

  2. Kredit sembilan puluh persen: 360.000 atas 400.000

    1. Rasio: 360.000 ÷ 400.000 = 90 persen
    2. Ekuitas: 400.000 − 360.000 = 40.000
    3. Persentase ekuitas: 100 − 90 = 10 persen
    4. Pinjaman maksimum pada target 80 persen: 400.000 × 0,8 = 320.000

    Bandingkan pinjamannya dengan targetnya sendiri di sini: 360.000 dipinjam padahal targetnya hanya memperbolehkan 320.000, jadi transaksinya berada 40.000 di atas garis. Perbandingan itulah alasan kedua angka ada di panel, dan itulah perbandingan yang tidak akan pernah dilakukan penjual untuk Anda — rasio 90 persen hanya mengkhawatirkan relatif terhadap sesuatu, dan pinjaman maksimum menyediakan sesuatu itu.

  3. Rasio yang janggal: 133.340 atas 400.000

    1. Rasio: 133.340 ÷ 400.000 = 33,335 persen, dicetak sebagai 33,34
    2. Ekuitas: 400.000 − 133.340 = 266.660
    3. Persentase ekuitas: 100 − 33,34 = 66,66 persen
    4. Pinjaman maksimum pada target 80 persen: 400.000 × 0,8 = 320.000

    Persentase ekuitasnya adalah komplemen dari rasio yang tercetak, bukan pembagian kedua, dan inilah kasus ketika bedanya terlihat: membagi 266.660 dengan 400.000 memberi 66,665 persen, yang kalau dihitung sendiri akan tercetak sebagai 66,67, berbeda setengah perseratus dari 66,66 yang ditampilkan panelnya. Komplemen dipilih supaya kedua persentase di panel selalu berjumlah tepat 100.

  4. Meminjam lebih besar daripada nilai propertinya: 260.000 atas 240.000

    1. Rasio: 260.000 ÷ 240.000 = 108,333 persen, dicetak sebagai 108,33
    2. Ekuitas: 240.000 − 260.000 = −20.000
    3. Persentase ekuitas: 100 − 108,33 = −8,33 persen
    4. Pinjaman maksimum pada target 80 persen: 240.000 × 0,8 = 192.000

    Rasio di atas 100 persen bukan kesalahan dan halaman ini tidak memperlakukannya begitu: itulah bentuk properti yang dibeli tanpa uang muka lalu nilainya turun, dan ekuitas negatifnya adalah aritmetika yang jujur. Tidak ada yang dipangkas di sini, karena keadaan yang digambarkannya nyata dan halaman yang menolak mencetaknya justru menyembunyikan kasus ketika angka itu paling penting.

  5. Rasio rendah dengan target lebih rendah: 180.000 atas 450.000, membidik 75 persen

    1. Rasio: 180.000 ÷ 450.000 = 40 persen
    2. Ekuitas: 450.000 − 180.000 = 270.000
    3. Persentase ekuitas: 100 − 40 = 60 persen
    4. Pinjaman maksimum pada target 75 persen: 450.000 × 0,75 = 337.500

    Di sini targetnya lebih longgar daripada transaksinya: nilainya bisa menyanggong 337.500 tapi hanya 180.000 yang dipinjam, jadi sisa ruangnya 157.500. Peminjam dalam posisi ini tidak kekurangan ekuitas — angka yang sama itulah yang dilihat pemberi pinjaman untuk kredit beragun properti, ketika pertanyaannya bukan lagi berapa yang sudah dipinjam melainkan berapa lagi yang bisa dipinjam.

Batasan

Nilai dalam perhitungan ini adalah satu angka yang mewakili sebuah rentang. Penilaian adalah pendapat yang bertanggal, harga jual bergerak, dan renovasi atau satu tahun buruk bagi pasar setempat bisa menggeser angkanya lebih besar daripada selisih antara satu lapisan plafon kredit dan lapisan berikutnya; rasionya hanya sebaik nilai yang dimasukkan ke dalamnya. Jumlah pinjamannya diterima apa adanya, jadi apa pun yang mengubah besar utang yang sebenarnya tidak terlihat di sini — masa tenggang bunga saja, pencairan bertahap yang belum sepenuhnya ditarik, atau jaminan kedua yang akan dibuka nanti. Tidak ada apa pun tentang peminjamnya di halaman ini juga, padahal dalam praktik pemberi pinjaman menimbang penghasilan, riwayat kredit, simpanan, dan jenis properti berdampingan dengan rasionya, dan kadang menolak kredit yang lolos pada ukuran ini saja. Perlakuan regulasinya sengaja tidak ada: batas pengawasan berbeda menurut kategori kredit dan menurut lembaganya, itu plafon bagi pemberi pinjaman dan bukan hak bagi peminjam, dan rasio yang sama bisa biasa pada satu produk dan di luar pedoman pada produk lain. Di atas semua itu, rasionya tidak mengatakan apa pun tentang apakah harganya bagus, dan itu pertanyaan lain di halaman lain. Satu catatan khas Indonesia: karena bank memakai nilai taksiran internalnya sendiri dan bukan harga yang Anda sepakati dengan penjual, rasio yang Anda hitung dari harga bisa tampak aman sementara rasio bank dari taksirannya jauh lebih tinggi — dan selisih itulah yang harus Anda tutup dengan dana sendiri, di luar angka mana pun di halaman ini.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah 80 persen itu aturan atau sekadar konvensi?
Itu konvensi, bukan aturan, dan bedanya penting ketika Anda diberi tahu sebuah kredit tidak bisa diberikan. Di Indonesia batas maksimum rasio ini ditetapkan otoritas pengawas per kategori kredit properti, dan angkanya dilonggarkan atau diperketat dari waktu ke waktu; yang benar-benar Anda hadapi di meja bank adalah kebijakan internal bank itu ditambah ketentuan penjaminan dan asuransi kreditnya. Karena angkanya berbeda menurut produk, menurut bank, dan menurut waktu, halaman ini sengaja tidak mencantumkan ambang apa pun — angka yang berlaku hari ini di satu bank belum tentu berlaku di bank sebelah pada kategori kredit yang sama.
Nilai mana yang sebaiknya saya pakai, harga atau taksiran?
Untuk keputusan pemberi pinjaman, taksirannya, karena itulah angka yang dipakai analisisnya dan yang dituliskan ke dalam berkas. Untuk perbandingan Anda sendiri antara dua properti atau dua penawaran, harganya, karena itulah yang benar-benar akan Anda bayar dan yang akan menjadi ekuitas Anda. Keduanya bisa berbeda, dan ketika berbeda, yang lebih kecil itulah yang menentukan berapa yang bisa dipinjam — taksiran di bawah harga yang disepakati berarti pinjaman yang sama menghasilkan rasio yang lebih tinggi, dan selisihnya harus datang dari suatu tempat: uang tunai lebih banyak, harga yang lebih rendah, atau tidak ada kesepakatan.
Apakah kredit kedua ikut dihitung dalam rasionya?
Ikut, dalam arti kedua kredit itu dijamin dengan properti yang sama dan nilainya menanggung keduanya bersama-sama, dan itulah sebabnya pedoman penyaluran kredit menyebut jumlah seluruh jaminan utama harus dimasukkan ketika rasionya dihitung. Apa yang dilakukan masing-masing pemberi pinjaman atas petunjuk itu berbeda-beda, dan adalah hal yang biasa melihat rasio kredit pertama dikutip sendiri untuk pembelian dan rasio gabungan dikutip ketika kredit beragun properti ditambahkan. Aritmetika di halaman ini adalah versi gabungannya: masukkan seluruh pemberian kredit ke bidang pinjaman, atau Anda akan mengukur lebih kecil daripada yang sebenarnya ditanggung propertinya.
Apa tambahan dari angka pinjaman maksimum?
Ia mengubah target dari kendala menjadi sejumlah uang. Sebuah rasio memberi tahu apakah transaksinya muat; jumlah pinjaman maksimum memberi tahu transaksi terbesar yang masih muat, dan itulah angka yang Anda butuhkan ketika Anda yang memilih harga atau uang muka. Membandingkannya dengan jumlah pinjaman adalah versi tercepat dari seluruh perhitungan ini: di atasnya berarti pinjamannya tidak memenuhi target Anda, di bawahnya berarti Anda punya sisa ruang, sama besar berarti Anda tepat di garis.
Apakah rasionya berubah setelah kredit diberikan?
Rasio yang dituliskan pada saat pemberian kredit tidak berubah, karena pinjaman dan nilainya pada saat itu adalah fakta yang tetap. Yang berubah adalah nilai propertinya, dan rasio yang dihitung ulang terhadap nilai terkini adalah ukuran berbeda dengan nama berbeda — versi nilai pasar terkini. Angka yang dihitung ulang itulah yang penting kalau Anda mempertimbangkan pembiayaan ulang atau kalau propertinya harus dijual, dan angka itu sengaja bukan angka yang dicetak halaman ini: mencampur keduanya menghasilkan angka yang tidak menjadi milik momen mana pun.
Berapa ekuitas yang saya butuhkan supaya kreditnya aman?
Tidak ada tingkat ekuitas yang dengan sendirinya membuat sebuah kredit aman, dan itulah jawaban yang jujur sekaligus alasan halaman ini tidak punya ambang di dalamnya. Ekuitas adalah bantalan terhadap penurunan nilai, jadi semakin banyak semakin baik sebagai perlindungan atas satu risiko itu, tapi ia tidak mengatakan apa pun tentang apakah peminjamnya bisa terus membayar, berapa nilai propertinya lima tahun lagi, atau berapa biaya menjualnya. Baca rasionya sebagai salah satu pengukuran di antara beberapa, bukan sebagai peringkat, dan perlakukan angka yang tinggi sebagai pertanyaan yang perlu diajukan, bukan sebagai kesimpulan.

Referensi

Kalkulator terkait

Kalkulator Uang MukaUang muka rumah, rasio pinjaman, dan lama menabungnya.Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator Rasio UtangRasio utang bulanan terhadap pendapatan dan sisa ruangnya.