Berapa uang muka yang saya butuhkan?

Tergantung program dan banknya, dan halaman ini sengaja tidak menyebut angka minimum karena besarnya berbeda-beda dan bisa berubah. Yang layak diketahui adalah apa yang dibeli oleh persentase itu: pada rumah 400.000, 10 persen berarti 40.000 kas dan rasio pinjaman 90 persen, sedangkan 20 persen berarti 80.000 dan mendarat tepat di rasio 80 persen, tempat asuransi hipotek swasta biasanya sudah tidak disyaratkan.

Kapan asuransi hipotek berhenti?

Pada dua saldo, keduanya ditetapkan undang-undang Amerika dan keduanya diukur terhadap nilai awal properti. Pada 80 persen Anda boleh mengajukan pembatalan secara tertulis, asalkan cicilan lancar dan riwayat pembayaran baik. Pada 78 persen penyelenggara wajib menghentikannya tanpa diminta. Pada rumah 400.000 kedua saldo itu adalah 320.000 dan 312.000. Perlu ditegaskan bahwa ketentuan ini berlaku di Amerika; di Indonesia yang berlaku adalah batas rasio pinjaman dari regulator dan syarat asuransi bank.

Apakah membayar cicilan lebih cepat menghilangkan asuransinya lebih awal?

Tidak, dan inilah bagian yang paling sering diasumsikan tanpa diperiksa. Kedua batas itu dipatok oleh jadwal amortisasi awal dan tegas-tegas tidak bergantung pada saldo utang berjalan, sehingga membayar lebih mengubah saldo Anda tanpa mengubah kedua tanggal itu. Yang memindahkan Anda melewatinya adalah uang muka yang lebih besar, karena itu mengubah jadwalnya sendiri.

Apa itu rasio LTV dan mengapa lebih penting daripada nominalnya?

Rasio LTV adalah pinjaman dibagi harga rumah: 360.000 terhadap rumah 400.000 berarti 90 persen, sedangkan 242.500 terhadap rumah 250.000 berarti 97 persen. Ia penting karena pemberi pinjaman menentukan harga dari rasio itu, bukan dari nominalnya, sehingga rumah murah dengan uang muka kecil bisa membawa bunga yang lebih tinggi dan rentang asuransi yang lebih panjang daripada rumah mahal dengan uang muka besar.

Berapa lama waktu yang saya butuhkan untuk mengumpulkan uang mukanya?

Kekurangan dibagi jumlah yang bisa Anda sisihkan setiap bulan, dibulatkan ke atas. Menabung 1.500 sebulan terhadap kekurangan 20.000 memakan 14 bulan; kekurangan yang sama pada 750 sebulan memakan 27 bulan. Yang tidak diperhitungkan adalah biaya akad dan dana darurat yang keluar dari rekening yang sama, sehingga target sebenarnya pada pembelian rumah lebih tinggi daripada uang mukanya saja.

Apakah uang muka yang lebih besar selalu lebih baik?

Uang muka besar menurunkan jumlah pinjaman, rasio pinjaman, dan suku bunga, dan bisa menghilangkan asuransinya sama sekali, jadi untuk pinjamannya sendiri jawabannya ya. Tukarannya adalah kas itu berhenti tersedia untuk hal lain, termasuk dana darurat, dan pada suku bunga yang sangat rendah uang yang sama mungkin menghasilkan lebih banyak di tempat lain. Perbandingan itu soal keadaan Anda, bukan soal KPR-nya.

Kalkulator Uang Muka

Hasil

40.000,00

Jumlah uang muka

Jumlah pinjaman: 360.000,00
Rasio pinjaman terhadap nilai (%): 90,00%
Masih harus ditabung: 20.000,00
Bulan untuk menabung: 14
Tahun untuk menabung: 1,2
Saldo pada tanggal pembatalan asuransi KPR (80% dari nilai): 320.000,00
Saldo pada tanggal pengakhiran asuransi KPR (78% dari nilai): 312.000,00

Persentase uang muka adalah satu angka yang menentukan tiga hal berbeda sekaligus, dan halaman ini menampilkan ketiganya karena ketiganya saling tarik-menarik. Pada rumah seharga 400.000, uang muka 10 persen berarti 40.000 kas yang harus keluar di muka dan sisa 360.000 menjadi pinjaman, yaitu rasio pinjaman terhadap nilai sebesar 90 persen. Naikkan ke 20 persen dan kasnya menjadi 80.000, pinjamannya turun ke 320.000, dan rasionya menyentuh 80 persen. Yang pertama berubah jelas di depan mata, yang kedua mengikutinya, dan yang ketiga justru yang paling sering terlupa. Sisihkan 20.000 terhadap target 40.000 itu dan, dengan tabungan 1.500 sebulan, selisihnya tertutup dalam 14 bulan — itulah jawaban atas pertanyaan menabungnya. Setengah halaman ini membahas apa yang terjadi sesudahnya, dan bagian itu perlu ditulis hati-hati karena aturannya sering salah diingat. Asuransi hipotek swasta, biaya bulanan tambahan yang dibebankan pemberi pinjaman ketika uang muka kecil, tidak berhenti begitu saldo Anda turun ke 80 persen dari harga yang Anda bayar. Menurut undang-undang federal yang dikutip di bawah, angka 80 persen adalah saldo tempat Anda boleh meminta penghentian asuransi secara tertulis, dengan syarat cicilan sedang lancar dan riwayat pembayaran bersih pada periode sebelumnya, sedangkan angka 78 persen adalah saldo tempat penyelenggara wajib menghentikannya tanpa perlu Anda minta. Keduanya diukur terhadap nilai awal properti, dan keduanya ditentukan oleh jadwal amortisasi awal, bukan oleh berapa yang benar-benar sudah Anda bayar. Akibatnya layak dibaca dua kali: membayar lebih tidak memajukan kedua tanggal itu, karena keduanya sudah dipatok sejak hari pertama oleh jadwal yang Anda tanda tangani. Pada harga 400.000 kedua batas itu duduk di 320.000 dan 312.000, dan keduanya adalah dua angka yang sama entah uang mukanya 10 persen atau 20 persen — yang berubah hanyalah apakah Anda membayar asuransinya sama sekali. Di Indonesia, uang muka rumah lazim disebut uang muka atau disingkat DP, dan besarnya tidak sepenuhnya bebas Anda tetapkan sendiri. Batas bawahnya diatur dalam kerangka makroprudensial Bank Indonesia lewat rasio LTV dan FTV, yang dibedakan menurut rumah ke berapa yang sedang Anda beli dan jenis propertinya. Angka pada ketentuan itu ditetapkan oleh regulator dan dapat berubah, jadi periksa ketentuan yang berlaku pada saat Anda mengajukan. Pembeli rumah pertama dan pembeli rumah subsidi umumnya mendapat batas yang lebih longgar daripada pembeli rumah kedua atau ketiga. Satu perbedaan yang perlu ditegaskan: Indonesia tidak mengenal asuransi hipotek swasta seperti di Amerika, tetapi bank umumnya mensyaratkan asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran, yang penunjukannya ditetapkan bank dan biayanya ikut masuk ke beban bulanan meski mekanismenya berbeda. Karena itu, dua batas hukum yang dihitung halaman ini adalah aturan Amerika dan tidak berlaku di Indonesia; yang berlaku di sini adalah ketentuan rasio pinjaman dari regulator dan syarat asuransi masing-masing bank. Sisi menabung di halaman ini sengaja tumpul: 20.000 dibagi 1.500 memberi 13,3 bulan yang dibulatkan ke atas menjadi 14, dan kekurangan yang sama dengan 750 sebulan menjadi 27 bulan. Halaman ini tidak menghitung bunga tabungan, tidak menghitung kenaikan harga rumah selama Anda menabung, dan tidak menghitung biaya akad, dana darurat, atau ongkos pindahan yang keluar dari kantong yang sama.

Rumah 400.000, menurut persentase uang muka

Uang muka (persen)	Nominal uang muka	Jumlah pinjaman	Rasio pinjaman (persen)
3	12000	388000	97
5	20000	380000	95
10	40000	360000	90
20	80000	320000	80

Kolom pertama adalah yang Anda bayar sekarang dan kolom terakhir adalah yang dibebankan pinjaman sepanjang umurnya, dan keduanya bergerak searah karena alasan yang sama, sehingga dua baris di tengah justru lebih layak dibandingkan daripada baris pertama saja. Pada 3 persen kebutuhan kasnya hanya 12.000 dan rasio pinjamannya 97 persen, tertinggi di tabel ini dan jauh di dalam rentang tempat asuransi hipotek berlaku. Pada 20 persen kasnya 80.000 dan rasionya mendarat tepat di 80 persen, yaitu saldo tempat asuransinya biasanya sudah tidak disyaratkan sama sekali. Di antara kedua baris itu pinjamannya turun 68.000 dan rasionya turun 17 poin, dan setiap poinnya diperhitungkan pemberi pinjaman. Tabel ini tidak menampilkan biaya akad, dana darurat, maupun suku bunga yang menempel pada masing-masing rasio.

Rumus

Uang muka = harga rumah × persentase uang muka. Jumlah pinjaman = harga rumah − uang muka. Rasio pinjaman terhadap nilai = jumlah pinjaman ÷ harga rumah. Kekurangan = uang muka − tabungan saat ini. Bulan menabung = kekurangan ÷ tabungan bulanan, dibulatkan ke atas. Saldo pembatalan dan penghentian asuransi adalah 80 persen dan 78 persen dari harga rumah.

P: Harga rumah
d: Uang muka sebagai persentase dari harga
D: Uang muka dalam bentuk kas
L: Jumlah pinjaman: harga rumah dikurangi uang muka
V: Rasio pinjaman terhadap nilai: pinjaman dibagi harga rumah
S: Tabungan yang sudah Anda kumpulkan sejauh ini
g: Kekurangan: uang muka dikurangi tabungan
m: Tambahan tabungan setiap bulan

Pakai saat Anda sedang memilih persentase uang muka, bukan sekadar menerima angka yang ditawarkan, karena ketiga akibatnya tidak sama-sama terlihat. Jumlah kasnya yang paling diperhatikan orang; rasio pinjaman terhadap nilai adalah angka yang dipakai pemberi pinjaman untuk menentukan harga, dan ia menggerakkan suku bunga sekaligus cicilan; sedangkan asuransinya adalah beban bulanan yang muncul di bawah uang muka 20 persen dan berhenti di kedua batas di atas. Jalankan rumah yang sama pada 20 persen dan pada 10 persen, lalu baca dua kolom terakhir alih-alih kolom pertama, karena kolom pertama sudah Anda ketahui sendiri. Sisi menabung adalah kegunaan yang lain, dan aritmetikanya sengaja dibuat blak-blakan: 14 bulan pada 1.500 sebulan untuk kekurangan 20.000, dan 20.000 yang sama pada 750 sebulan memakan 27 bulan. Yang tidak diberitahukan halaman ini adalah ke mana lagi uang itu harus pergi; biaya akad, dana darurat, dan ongkos pindahan semuanya keluar dari rekening yang sama, dan uang muka hanya salah satu yang menuntutnya.

Contoh hitungan

Rumah 400.000 dengan uang muka 10 persen, tabungan 20.000, dan 1.500 sebulan
1. Uang muka: 400.000 × 10 persen = 40.000
2. Jumlah pinjaman: 400.000 − 40.000 = 360.000
3. Rasio pinjaman terhadap nilai: 360.000 ÷ 400.000 = 90 persen
4. Kekurangan: 40.000 − 20.000 yang sudah ditabung = 20.000
5. Bulan menabung: 20.000 ÷ 1.500 = 13,3, dibulatkan ke atas menjadi 14
6. Kedua batas asuransi: 80 persen dari 400.000 adalah 320.000 dan 78 persen adalah 312.000
Kasus bawaan, dan yang paling layak dibaca untuk kedua batasnya. Pada rasio 90 persen pinjaman ini menanggung asuransi hipotek swasta, dan saldo tempat asuransi itu boleh dibatalkan dan wajib dihentikan adalah 320.000 dan 312.000. Perhatikan bahwa yang kedua, yaitu yang wajib ditindaklanjuti penyelenggara tanpa diminta, baru tiba ketika saldo menurut jadwal menyentuh 78 persen dari harga awal. Tidak satu pun dari kedua angka itu adalah 80 persen atau 78 persen dari sisa utang Anda hari ini, dan tidak satu pun bergeser karena Anda membayar lebih. Sisi menabungnya lugas: 14 bulan pada 1.500 sebulan, dengan catatan bahwa biaya akad keluar dari rekening yang sama.
Rumah yang sama dengan uang muka 20 persen
1. Uang muka: 400.000 × 20 persen = 80.000
2. Jumlah pinjaman: 400.000 − 80.000 = 320.000
3. Rasio pinjaman terhadap nilai: 320.000 ÷ 400.000 = 80 persen
4. Tabungan yang ada sudah menutup target, jadi kekurangan dan waktu menabungnya sama-sama nol
5. Kedua saldo asuransinya tidak berubah, tetap 320.000 dan 312.000
Pembanding yang membuat contoh pertama bisa dibaca, dan alasan asuransi itu pantas mendapat kolomnya sendiri: kebutuhan kasnya berlipat, dari 40.000 menjadi 80.000, sementara rasio pinjaman terhadap nilai mendarat tepat di 80 persen, yaitu batas yang biasanya sudah membebaskan pinjaman dari asuransi. Jadi tambahan 40.000 itu membeli dua hal terpisah: utang yang 40.000 lebih kecil, dan hilangnya satu beban bulanan selama bertahun-tahun. Itulah sebabnya uang muka 20 persen diperlakukan sebagai target, bukan sebagai salah satu pilihan di antara banyak. Kolom tabungan di sini disetel agar kekurangannya langsung nol; pada 1.500 sebulan, selisih 40.000 antara kedua kasus ini butuh 27 bulan untuk terkumpul.
Rumah 250.000 dengan uang muka 3 persen dan tabungan 3.000
1. Uang muka: 250.000 × 3 persen = 7.500
2. Jumlah pinjaman: 250.000 − 7.500 = 242.500
3. Rasio pinjaman terhadap nilai: 242.500 ÷ 250.000 = 97 persen
4. Kekurangan: 7.500 − 3.000 = 4.500
5. Bulan menabung: 4.500 ÷ 750 = 6
6. Batas asuransi: 80 persen dari 250.000 adalah 200.000 dan 78 persen adalah 195.000
Uang muka kecil pada rumah yang lebih murah, dan baris yang membuktikan bahwa rasio pinjaman adalah perbandingan, bukan nominal. Kas yang dibutuhkan hanya 7.500, kurang dari seperlima kebutuhan pada contoh pertama, tetapi rasionya tetap 97 persen — yang tertinggi di antara ketiga contoh di sini. Pemberi pinjaman menentukan harga dari rasio itu, sehingga kebutuhan kas terkecil menghasilkan pinjaman termahal dan rentang pembayaran asuransi terpanjang. Kedua batasnya juga ikut mengecil mengikuti harga, menjadi 200.000 dan 195.000; keduanya proporsi dari rumah, bukan nominal tetap, jadi rumah yang lebih murah tidak berarti keluar dari asuransi lebih cepat.

Batasan

Hal terbesar yang tidak ada di halaman ini adalah semua pengeluaran lain yang harus ditanggung uang yang sama. Biaya akad dan provisi, dana darurat, ongkos pindahan, dan perbaikan awal semuanya keluar dari rekening yang sama dengan uang muka, dan pada transaksi jual beli properti biaya-biaya itu sendiri biasanya mencapai beberapa persen dari harga, sehingga target yang hanya menghitung uang muka akan tercapai di atas kertas lebih dulu daripada di kenyataan. Suku bunga juga tidak ada di sini, yang berarti jumlah pinjaman pada halaman ini tidak terhubung ke cicilan bulanan atau ke total bunga; keduanya ada di halaman KPR. Angka asuransinya murni saldo pembatalan dan penghentian menurut undang-undang, tidak lebih: ketentuan itu berlaku untuk asuransi hipotek swasta pada transaksi kredit perumahan, sehingga program pinjaman yang dijamin pemerintah, yang memakai pengaturan asuransi atau penjaminan sendiri dengan aturannya sendiri, berada di luar cakupannya, begitu pula skema yang biayanya sudah dilebur ke suku bunga oleh pemberi pinjaman. Halaman ini juga tidak bisa memberi tahu tanggal asuransi Anda benar-benar berhenti, karena tanggal itu bergantung pada jadwal amortisasi pinjaman yang belum diambil; yang bisa ditampilkan hanya saldonya. Dua hal tentang kedua batas itu mudah tertukar dan layak diulang: saldo 80 persen adalah saldo tempat Anda wajib mengajukan pembatalan secara tertulis, dalam keadaan cicilan lancar dan dengan riwayat pembayaran yang baik, jadi tidak otomatis; dan tidak satu pun batas itu bergeser lebih awal karena Anda membayar lebih, sebab keduanya dipatok oleh jadwal awal. Selisih suku bunga antara pinjaman 90 persen dan 80 persen juga tidak dihitung di sini, padahal itu biaya nyata di atas premi asuransi. Semua angka di halaman ini tidak ditempeli satuan mata uang apa pun.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa uang muka yang saya butuhkan?: Tergantung program dan banknya, dan halaman ini sengaja tidak menyebut angka minimum karena besarnya berbeda-beda dan bisa berubah. Yang layak diketahui adalah apa yang dibeli oleh persentase itu: pada rumah 400.000, 10 persen berarti 40.000 kas dan rasio pinjaman 90 persen, sedangkan 20 persen berarti 80.000 dan mendarat tepat di rasio 80 persen, tempat asuransi hipotek swasta biasanya sudah tidak disyaratkan.
Kapan asuransi hipotek berhenti?: Pada dua saldo, keduanya ditetapkan undang-undang Amerika dan keduanya diukur terhadap nilai awal properti. Pada 80 persen Anda boleh mengajukan pembatalan secara tertulis, asalkan cicilan lancar dan riwayat pembayaran baik. Pada 78 persen penyelenggara wajib menghentikannya tanpa diminta. Pada rumah 400.000 kedua saldo itu adalah 320.000 dan 312.000. Perlu ditegaskan bahwa ketentuan ini berlaku di Amerika; di Indonesia yang berlaku adalah batas rasio pinjaman dari regulator dan syarat asuransi bank.
Apakah membayar cicilan lebih cepat menghilangkan asuransinya lebih awal?: Tidak, dan inilah bagian yang paling sering diasumsikan tanpa diperiksa. Kedua batas itu dipatok oleh jadwal amortisasi awal dan tegas-tegas tidak bergantung pada saldo utang berjalan, sehingga membayar lebih mengubah saldo Anda tanpa mengubah kedua tanggal itu. Yang memindahkan Anda melewatinya adalah uang muka yang lebih besar, karena itu mengubah jadwalnya sendiri.
Apa itu rasio LTV dan mengapa lebih penting daripada nominalnya?: Rasio LTV adalah pinjaman dibagi harga rumah: 360.000 terhadap rumah 400.000 berarti 90 persen, sedangkan 242.500 terhadap rumah 250.000 berarti 97 persen. Ia penting karena pemberi pinjaman menentukan harga dari rasio itu, bukan dari nominalnya, sehingga rumah murah dengan uang muka kecil bisa membawa bunga yang lebih tinggi dan rentang asuransi yang lebih panjang daripada rumah mahal dengan uang muka besar.
Berapa lama waktu yang saya butuhkan untuk mengumpulkan uang mukanya?: Kekurangan dibagi jumlah yang bisa Anda sisihkan setiap bulan, dibulatkan ke atas. Menabung 1.500 sebulan terhadap kekurangan 20.000 memakan 14 bulan; kekurangan yang sama pada 750 sebulan memakan 27 bulan. Yang tidak diperhitungkan adalah biaya akad dan dana darurat yang keluar dari rekening yang sama, sehingga target sebenarnya pada pembelian rumah lebih tinggi daripada uang mukanya saja.
Apakah uang muka yang lebih besar selalu lebih baik?: Uang muka besar menurunkan jumlah pinjaman, rasio pinjaman, dan suku bunga, dan bisa menghilangkan asuransinya sama sekali, jadi untuk pinjamannya sendiri jawabannya ya. Tukarannya adalah kas itu berhenti tersedia untuk hal lain, termasuk dana darurat, dan pada suku bunga yang sangat rendah uang yang sama mungkin menghasilkan lebih banyak di tempat lain. Perbandingan itu soal keadaan Anda, bukan soal KPR-nya.

Referensi

12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
Bank Indonesia — Bank Indonesia — regulator moneter dan makroprudensial Republik Indonesia

Kalkulator terkait

Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator Rasio UtangRasio utang bulanan terhadap pendapatan dan sisa ruangnya.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.