Kalkulator Rasio Utang

Rasio depan = angsuran rumah ÷ penghasilan bruto bulanan. Rasio belakang = (angsuran rumah + pembayaran utang bulanan lainnya + pembayaran atas utang yang sedang diajukan) ÷ penghasilan bruto bulanan. Sisa ruang pada setiap ambang batas = (ambang batas × penghasilan bruto bulanan) − total kewajiban bulanan.

I

Penghasilan bruto bulanan, sebelum pajak

H

Angsuran rumah: sewa atau angsuran KPR yang berlaku sekarang

D

Pembayaran utang bulanan lainnya: cicilan, pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu, tunjangan anak

P

Pembayaran atas utang yang sedang diajukan, yang hanya masuk ke rasio belakang

R

Rasio belakang: total kewajiban bulanan dibagi penghasilan bruto bulanan

G

Sisa ruang pada ambang batas tertentu, dalam satuan yang sama dengan penghasilan

Pakai halaman ini sebelum mengajukan, dan sekali lagi setelah setiap perubahan yang menggeser angkanya, karena rasio maupun ruang di sekitarnya adalah hal-hal yang bisa Anda ubah dengan sengaja. Ada tiga langkah yang menurunkan rasio belakang dan ketiganya tidak sama mudahnya: melunasi utang cicilan menghapus pembayarannya dari pembilang sepenuhnya, dan itulah satu-satunya pengaruh terbesar yang tersedia; menambah penghasilan menggeser penyebutnya; dan mengambil cicilan baru menggeser pembilangnya ke arah yang salah. Angka sisa ruang adalah keluaran yang praktis — 70 ruang terhadap garis terendah adalah peringatan, karena satu kewajiban bulanan baru sekecil apa pun sudah melewatinya, sedangkan 1.050 terhadap garis tertinggi adalah ruang yang benar-benar berarti kalau pinjaman Anda diproses lewat penilaian otomatis. Halaman ini juga berguna ke arah sebaliknya, untuk memutuskan apakah sebaiknya mengambil utang: cicilan mobil 400 sebulan pada penghasilan 7.000 menggeser rasionya dari 35% menjadi 40,7% dan mengubah sisa ruang 70 menjadi kekurangan 330. Tidak satu pun dari ini mengatakan apakah Anda akan disetujui, dan tidak satu pun dari ini adalah model pemberi pinjaman Anda yang sebenarnya — model merekalah yang berlaku.

1. Penghasilan 7.000, angsuran rumah 1.800 dan utang lain 650

   1. Total kewajiban bulanan: 1.800 + 650 = 2.450
   2. Rasio depan: 1.800 ÷ 7.000 = 25,7%
   3. Rasio belakang: 2.450 ÷ 7.000 = 35%
   4. Ambang batas terendah yang diterapkan pada 7.000 adalah 36%, yaitu 2.520 utang
   5. Sisa ruang terhadapnya: 2.520 − 2.450 = 70
   6. Dua ambang batas lainnya adalah 45% dan 50%, yaitu 3.150 dan 3.500, menyisakan 700 dan 1.050

   Kasus bawaan, dan kasus yang menunjukkan mengapa dua rasio dicetak dan bukan satu: angsuran rumahnya terlihat nyaman pada 25,7%, sementara seluruh kewajibannya sudah dekat dengan ambang batas terendah pada 35%. Kedua bacaan itu benar dan keduanya tentang hal yang berbeda. Angka yang perlu Anda renungkan adalah sisa ruang 70 itu — pada penghasilan ini, satu kewajiban bulanan tambahan sekecil apa pun sudah menaikkan rasio belakang di atas garis terendah, sedangkan garis tengah dan garis atasnya masih jauh.

2. Rumah tangga yang sama mengambil cicilan 400 sebulan

   1. Pembayaran yang diajukan hanya masuk ke rasio belakang dan tidak ke mana pun lagi
   2. Total kewajiban bulanan: 1.800 + 650 + 400 = 2.850
   3. Rasio depan tidak berubah, tetap 25,7%, karena angsuran rumahnya tidak berubah
   4. Rasio belakang: 2.850 ÷ 7.000 = 40,7%
   5. Sisa ruang terhadap garis 36%: 2.520 − 2.850 = −330, jadi garis itu sudah terlewati
   6. Sisa ruang terhadap garis 45% dan 50%: 300 dan 650

   Ada dua hal yang terjadi di sini dan hanya satu yang kelihatan. Yang pertama, rasio belakang bergerak dari 35% menjadi 40,7% sementara rasio depan tidak bergerak sama sekali — dan itulah seluruh alasan keduanya dilaporkan terpisah, karena angsuran rumah tidak tersentuh oleh kredit mobil. Yang kedua adalah tanda pada angka sisa ruang yang pertama: −330 bukan galat dan bukan nol, ia mengatakan garis terendah sudah Anda lewati. Pinjaman yang dinilai manual tanpa syarat tambahan pada skor kredit dan dana cadangan akan gagal pada titik itu; pinjaman yang sama yang diproses lewat penilaian otomatis masih punya ruang 650. Rumah tangga yang sama, utang yang sama, dua jawaban yang berbeda, karena garisnya memang bukan satu garis.

3. Angsuran rumah 2.400 pada penghasilan 6.000, tanpa utang lain

   1. Total kewajiban bulanan: 2.400, seluruhnya angsuran rumah
   2. Rasio depan: 2.400 ÷ 6.000 = 40%
   3. Rasio belakang: 2.400 yang sama, jadi juga 40%
   4. Kedua rasio itu selalu sama ketika tidak ada utang lain
   5. Sisa ruang terhadap garis 36%: 2.160 − 2.400 = −240
   6. Sisa ruang terhadap garis 45% dan 50%: 300 dan 600

   Kasus yang memisahkan kedua rasio justru dengan membuat keduanya identik. Tanpa utang lain, rasio belakang sama dengan rasio depan, dan itu layak dilihat sekali: ia menunjukkan bahwa rasio kedua bukan pengukuran yang berbeda, melainkan pengukuran yang sama dengan lebih banyak hal ditambahkan ke pembilangnya. Kasus ini juga memisahkan berapa banyak yang bisa dihabiskan oleh angsuran rumah sendirian. Empat puluh persen penghasilan bruto untuk rumah melewati garis terendah dan duduk nyaman di dalam dua garis di atasnya — pada penghasilan ini yang membatasi adalah angsuran rumahnya sendiri, dan melunasi utang lain sebanyak apa pun tidak mengubahnya satu poin pun.

Ketiga ambang batas di halaman ini berasal dari panduan penilaian satu lembaga, yaitu Fannie Mae, sebuah perusahaan yang disponsori pemerintah di Amerika Serikat yang menetapkan aturan bagi kredit perumahan yang dibelinya. Ketiganya bukan batas hukum di mana pun, bukan satu-satunya ambang batas yang dipakai, dan bukan ambang batas yang diterapkan pemberi pinjaman Anda: sistem penilaian otomatis punya ambangnya sendiri, program pinjaman yang dijamin pemerintah seperti FHA, VA dan USDA punya ambangnya sendiri, dan bank yang menyimpan kreditnya sendiri di pembukuannya punya ambangnya sendiri lagi. Perlakukan ketiganya sebagai titik rujukan dan bukan sebagai aturan. Tidak ada apa pun di sini yang mengatakan apakah Anda akan disetujui, karena persetujuan juga bergantung pada skor kredit, dana cadangan, uang muka, jenis properti dan selera risiko pemberi pinjaman, dan tidak satu pun dari itu muncul dalam sebuah rasio. Kolom angsuran rumah hanya menerima satu angka, dan keadaan ketika KPR baru menggantikan sewa alih-alih ditambahkan di atasnya adalah keadaan yang tidak bisa diungkapkan kolom itu — masukkan angsuran rumah yang akan Anda tanggung, bukan keduanya. Pembayaran utang lainnya dihitung hanya sejauh benar-benar utang: sewa, listrik, telepon dan asuransi bukan utang, dan memasukkannya ke pembilang akan menggelembungkan rasionya. Tunjangan anak dan nafkah diperlakukan sebagai utang di sini, sedangkan pemberi pinjaman bisa jadi menguranginya dari penghasilan, yang menghasilkan jawaban berbeda atas fakta yang sama. Kolom pembayaran yang diajukan hanya mencakup satu kewajiban baru, sehingga beberapa kewajiban sekaligus harus Anda jumlahkan sendiri. Dan penyebutnya adalah penghasilan bruto, sebelum pajak — cara paling umum rasio ini keluar terlalu tinggi adalah karena seseorang memasukkan penghasilan bersih. Untuk Indonesia, dua catatan penutup: batas rasio cicilan yang dipakai bank di sini ditetapkan oleh kebijakan internal masing-masing bank bersama rambu makroprudensial Bank Indonesia, dan besarnya dapat berubah dari waktu ke waktu, sehingga angka mana pun yang Anda hitung di halaman ini adalah bahan pembanding dan bukan keputusan. Selain itu, cara bank menghitung penghasilan yang layak diperhitungkan — misalnya untuk penghasilan tidak tetap atau penghasilan gabungan suami istri — berbeda-beda antar bank, jadi cocokkan hasil di sini dengan ketentuan bank yang Anda tuju.

Berapa rasio utang terhadap penghasilan yang bagus?

Tidak ada satu jawaban, karena garis-garisnya ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan program pinjaman, bukan oleh undang-undang. Titik rujukan yang dipakai halaman ini adalah 36%, 45% dan 50% dari penghasilan bruto bulanan untuk total kewajiban bulanan, dan ketiganya berasal dari panduan penilaian satu lembaga. Rasio di bawah yang terendah adalah posisi paling aman; di atas yang tertinggi, persetujuan otomatis menjadi tidak mungkin.

Apa bedanya rasio depan dan rasio belakang?

Rasio depan adalah angsuran rumah dibagi penghasilan, dan rasio belakang adalah seluruh kewajiban dibagi penghasilan. Pada penghasilan 7.000 dengan angsuran rumah 1.800 dan utang lain 650, keduanya 25,7% dan 35%. Alasan keduanya dilaporkan adalah karena kredit mobil baru menggeser yang kedua dan tidak yang pertama, dan itulah tepatnya pembedaan yang sedang dibuat pemberi pinjaman.

Mengapa tidak ada ambang batas 43% di halaman ini?

Karena sumbernya tidak bisa ditemukan. Angka 43% yang banyak dikutip tidak muncul dalam aturan kemampuan membayar, dan ambang batas yang tidak bisa dilacak ke lembaga yang menerbitkannya tidak ditempatkan di sebuah halaman. Ketiga garis yang ditampilkan dikutip apa adanya dari panduan penilaian yang dirujuk di bawah, beserta syarat yang berlaku pada masing-masing garis.

Sebaiknya memakai penghasilan bruto atau penghasilan bersih?

Penghasilan bruto, sebelum pajak, karena itulah yang dibagi oleh pemberi pinjaman. Memakai penghasilan bersih membuat setiap rasio di halaman ini kira-kira sepertiga lebih tinggi daripada angka yang akan dihitung pemberi pinjaman dari utang yang sama, dan itulah sebab paling umum sebuah perkiraan sendiri keluar lebih buruk daripada angka yang dikutip kepada Anda.

Apakah melunasi kartu kredit membantu rasio saya?

Membantu dengan menghapus pembayaran bulanannya dari pembilang, bukan dengan mengurangi saldonya. Melunasi cicilan menghapus seluruh pembayarannya, dan itu pengaruh terbesar yang tersedia; melunasi kartu hanya menghapus pembayaran minimum yang tadinya dihitung, yang jauh lebih kecil. Menutup rekeningnya tidak mengubah apa pun dengan sendirinya.

Apakah sisa ruang yang negatif berarti ada kesalahan?

Tidak — artinya ambang batas itu sudah terlewati. Contoh kedua punya sisa ruang −330 terhadap garis terendah dan 300 terhadap garis tengahnya. Angka negatif juga bukan ramalan penolakan: rumah tangga yang sama bisa duduk nyaman di dalam batas program yang berbeda, karena garisnya memang bukan satu garis.

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• Bank Indonesia — Bank Indonesia — bank sentral Republik Indonesia; menetapkan rambu makroprudensial yang menjadi salah satu acuan penilaian kredit perumahan