Apa itu sewa efektif bersih?

Total sewa yang Anda bayar sepanjang masa sewa dibagi jumlah bulan dalam masa sewa itu. Pada 3.000 sebulan selama dua belas bulan dengan satu bulan gratis, Anda membayar 33.000 dan menempati tempat itu selama dua belas bulan, sehingga sewa efektif bersihnya 2.750. Ia adalah biaya bulanan rata-rata dari sebuah perjanjian sewa, dan ia satu-satunya angka yang memungkinkan Anda membandingkan tempat yang dapat konsesi dengan tempat yang tanpa konsesi.

Apakah satu bulan gratis pada masa sewa dua belas bulan sama dengan dua bulan gratis pada dua puluh empat bulan?

Sama dari sisi biaya, berbeda dari sisi kas. Keduanya adalah konsesi sebesar 1 ÷ 12 dari masa sewa, jadi keduanya memberi sewa efektif bersih 2.750 pada sewa yang diminta 3.000. Tetapi perjanjian dua tahun membayar 30.000 pada dua belas bulan pertama melawan 33.000 pada perjanjian satu tahun, dan 66.000 secara total melawan 33.000. Tarif yang sama, uang yang terikat lebih banyak, uang di awal yang lebih sedikit.

Mengapa tahun pertama saya berbeda dari sewa efektif bersih dikalikan dua belas?

Karena bulan gratisnya diambil dari depan. Pada masa sewa tiga puluh enam bulan dengan tiga bulan gratis, sewa efektif bersihnya 4.125 tetapi tahun pertamanya berbiaya 40.500, yaitu sembilan bulan yang dibayar pada tarif 4.500, bukan 49.500. Angka tahunannya lebih tinggi daripada dua belas kali sewa efektif bersih setiap kali masa sewanya lebih panjang dari satu tahun dan konsesinya jatuh di dalam dua belas bulan pertama.

Angka mana yang sebaiknya saya pakai untuk membandingkan dua tempat?

Sewa efektif bersihnya, karena angka itu menormalkan sewa yang diminta sekaligus konsesinya. Dua tempat yang memasang 2.750 dan 3.000 bisa berakhir pada 2.750 yang sama begitu tempat kedua menawarkan satu bulan gratis. Setelah itu periksa angka kasnya terhadap saldo rekening Anda: sewa yang terjangkau secara rata-rata tetapi tidak terjangkau pada bulan Januari bukan sewa yang bisa Anda tandatangani.

Pemilik menawarkan sesuatu selain bulan gratis. Apakah halaman ini tetap berguna?

Ubah dulu tawarannya menjadi uang lalu kurangkan. Halaman ini hanya menghitung bulan gratis, sehingga biaya fasilitas yang dibebaskan, parkir gratis, atau deposit yang dikurangi harus diubah menjadi angka terlebih dahulu. Ambil nilai tahunan dari apa pun yang ditawarkan, kurangkan dari sewa yang harus dibayar, lalu bagi dengan masa sewanya; tempat parkir yang bernilai 100 sebulan selama dua belas bulan adalah 1.200, yang pada sewa 36.000 berarti potongan tambahan 3,3 persen.

Kalkulator Sewa Efektif Bersih

Hasil

2.750,00

Sewa efektif bersih

Sewa pada harga yang diminta: 36.000,00
Nilai konsesi: 3.000,00
Sewa yang benar-benar harus dibayar: 33.000,00
Diskon dari sewa yang diminta: 8,3%
Sewa tunai tahun pertama: 33.000,00

Kalkulator sewa efektif bersih mengubah sewa yang dipasang di iklan beserta tawaran bulan gratisnya menjadi satu angka yang benar-benar bisa dibandingkan. Pemilik properti mengiklankan sewa yang diminta, lalu bersaing lewat konsesi, sehingga dua tempat tinggal dengan angka bulanan yang sama bisa berbiaya sangat berbeda selama setahun, dan yang sewa iklannya lebih tinggi kadang justru yang lebih murah di antara keduanya. Masukkan sewa yang diminta, panjang masa sewa, dan berapa bulan yang gratis, lalu halaman ini mengembalikan sewa efektif bersih: total sewa yang Anda bayar sepanjang masa sewa dibagi jumlah bulan dalam masa sewa itu. Pada tawaran bawaannya, yaitu 3.000 sebulan untuk masa sewa dua belas bulan dengan satu bulan gratis, sewa yang harus dibayar adalah 33.000 dan bukan 36.000, sehingga sewa efektif bersihnya 2.750, yaitu 8,3 persen di bawah harga yang diminta. Hubungan yang perlu dipahami adalah bahwa potongan itu hanya bergantung pada satu perbandingan dan tidak pada apa pun yang lain: satu bulan gratis dari dua belas, dua dari dua puluh empat, dan tiga dari tiga puluh enam semuanya sama-sama 8,3 persen, dan ketiganya menghasilkan sewa efektif bersih 2.750 pada sewa yang diminta 3.000. Yang berubah adalah kas yang Anda serahkan pada dua belas bulan pertama, dan perubahannya besar: 33.000 pada masa sewa dua belas bulan, 30.000 pada dua puluh empat bulan, dan 40.500 pada tiga puluh enam bulan. Halaman ini melaporkan keduanya, karena sewa ditandatangani atas keduanya: angka pertama memberi tahu berapa biaya sebenarnya tempat itu per bulan, angka kedua memberi tahu berapa yang harus tersedia di rekening Anda. Di Indonesia, sewa rumah tinggal umumnya ditawarkan per tahun, bukan per bulan, dan pemiliknya biasanya meminta pembayaran penuh satu tahun di muka ditambah deposit yang dikembalikan saat masa sewa berakhir. Tawaran potongan berupa bulan gratis seperti di pasar apartemen Amerika jarang ditemui di sini, sehingga halaman ini sebenarnya menghitung alat pemasaran yang khas di sana, bukan praktik yang lazim di Indonesia. Bila Anda ingin memakainya untuk membandingkan dua tawaran di sini, ubah dulu konsesinya menjadi potongan tahunan yang setara: sewa satu tahun yang dipotong sekian sama artinya dengan mengurangi total sewa setahun, dan sewa efektif bersihnya menjadi total sesudah potongan dibagi dua belas. Deposit tidak boleh dimasukkan ke dalam perbandingan biaya karena uang itu kembali kepada Anda, tetapi ia tetap uang yang harus Anda miliki pada hari penandatanganan, jadi ia pantas dihitung di anggaran dan bukan di perbandingan harga. Karena sewa di Indonesia dibayar di muka untuk satu tahun penuh, angka kas yang ditampilkan halaman ini justru yang paling dekat dengan kenyataan setempat: yang perlu Anda siapkan pada bulan pertama adalah satu tahun sewa dikurangi potongan yang berhasil Anda negosiasikan. Saat bernegosiasi, yang layak diperdebatkan bukan berapa bulan gratis yang Anda dapat, melainkan berapa bagian dari masa sewa yang berhasil dihapus — dan itulah satu-satunya angka yang mengubah sewa efektif bersih.

3.000 sebulan pada masa sewa dua belas bulan, menurut jumlah bulan gratis

Bulan gratis	Nilai konsesi	Sewa efektif bersih	Potongan dari yang diminta
0	0	3000	0
1	3000	2750	8.3
2	6000	2500	16.7
3	9000	2250	25

Setiap baris adalah tempat yang sama, yaitu 3.000 sebulan selama dua belas bulan sehingga 36.000 pada harga yang diminta, dan hanya konsesinya yang berubah. Satu bulan gratis memotong 3.000 dan memberi sewa efektif bersih 2.750, yaitu 8,3 persen; dua bulan gratis memotong 6.000 dan memberi 2.500, yaitu 16,7 persen; tiga bulan gratis memotong 9.000 dan memberi 2.250, yaitu 25 persen. Potongannya tidak lain adalah jumlah bulan gratis dibagi dua belas, dan itulah sebabnya ia bergerak dalam langkah sebesar ini alih-alih mulus, dan sebabnya pemilik yang menawarkan dua bulan gratis menawarkan konsesi dua kali lipat dari satu bulan gratis, bukan konsesi yang sedikit lebih baik. Sewa dan masa sewa Anda akan berbeda, jadi pakailah kalkulator di atas alih-alih membaca melintang dari tabel ini.

Rumus

Sewa efektif bersih = (sewa bulanan × jumlah bulan sewa − sewa bulanan × bulan gratis) ÷ jumlah bulan sewa, yang disederhanakan menjadi sewa bulanan × (1 − bulan gratis ÷ jumlah bulan sewa). Kas pada tahun pertama = sewa bulanan × (min(12, jumlah bulan sewa) − bulan gratis), tidak pernah di bawah nol.

monthlyRent: Sewa yang diminta, sebelum potongan apa pun
leaseMonths: Panjang masa sewa dalam bulan
freeMonths: Berapa bulan dari masa sewa itu yang gratis
netEffectiveRent: Total sewa yang harus dibayar dibagi masa sewa: biaya bulanan rata-rata untuk menempati tempat itu
cashFirstYear: Yang benar-benar Anda bayar selama dua belas bulan pertama, dengan bulan gratisnya diambil dari depan

Pakai setiap kali sebuah tawaran sewa menyertakan sesuatu yang gratis, dan pakailah sebelum Anda membandingkan dua daftar harga, karena konsesi 8,3 persen pada satu tempat dan tanpa konsesi pada tempat lain menyamakan sewa yang diminta 2.750 dengan sewa yang diminta 3.000. Hitung angkanya untuk setiap tempat yang Anda pertimbangkan, lalu periksa angka kasnya juga: konsesi yang berat di awal masa sewa menurunkan uang yang Anda butuhkan pada hari pertama, sedangkan konsesi yang sama yang disebar sepanjang masa sewa yang panjang hampir tidak menggesernya. Bila pemilik menawarkan sesuatu selain bulan gratis, misalnya biaya fasilitas yang dibebaskan, parkir gratis, atau deposit yang dikurangi, ubah dulu nilainya menjadi setara bulanan lalu kurangkan, karena halaman ini hanya menghitung bulan gratis. Dan bila yang sedang Anda bandingkan adalah menyewa versus membeli, bukan satu sewa dengan sewa lain, sewa efektif bersih adalah angka yang perlu dibawa ke perbandingan itu.

Contoh hitungan

3.000 sebulan, masa sewa dua belas bulan, satu bulan gratis
1. Sewa pada harga yang diminta: 3.000 × 12 = 36.000
2. Nilai konsesinya: 1 bulan gratis × 3.000 = 3.000
3. Sewa yang benar-benar dibayar: 36.000 − 3.000 = 33.000
4. Sewa efektif bersih: 33.000 ÷ 12 = 2.750 sebulan
5. Potongan dari sewa yang diminta: 1 − 2.750 ÷ 3.000 = 8,3 persen
6. Kas pada tahun pertama: sebelas bulan yang dibayar × 3.000 = 33.000, karena bulan gratisnya diambil dari depan
Kasus bawaan. Dua angka yang perlu dipegang adalah 2.750 dan 33.000: yang pertama adalah biaya tempat itu per bulan sepanjang masa sewa, yang kedua adalah yang keluar dari rekening Anda pada tahun pertama. Pada masa sewa dua belas bulan dengan satu bulan gratis, keduanya adalah angka yang sama dikalikan dua belas, dan justru itulah sebabnya masa sewa dua belas bulan adalah tempat yang menyesatkan untuk mempelajari perbedaannya.
Potongan 8,3 persen yang sama pada masa sewa dua tahun
1. Sewa pada harga yang diminta: 3.000 × 24 = 72.000
2. Nilai konsesinya: 2 bulan gratis × 3.000 = 6.000
3. Sewa yang benar-benar dibayar: 72.000 − 6.000 = 66.000
4. Sewa efektif bersih: 66.000 ÷ 24 = 2.750 — sama persis dengan kasus dua belas bulan
5. Potongan: 2 ÷ 24 = 8,3 persen, perbandingan yang sama dengan 1 ÷ 12
6. Kas pada tahun pertama: sepuluh bulan yang dibayar × 3.000 = 30.000
Sewa efektif bersih yang sama dengan kasus di atas, kas 3.000 lebih kecil pada tahun pertama, dan total sewa yang harus dibayar 33.000 lebih besar. Pasangan inilah yang menyampaikan pokok persoalannya: perbandingan konsesinya yang menentukan biaya tempat itu, sedangkan letak bulan gratisnya yang menentukan uang yang Anda butuhkan di depan. Menandatangani masa sewa yang lebih panjang demi tarif yang sama adalah pertukaran yang nyata — totalnya lebih mahal dan uang di awalnya lebih sedikit.
4.500 sebulan, tiga bulan gratis pada masa sewa tiga tahun
1. Sewa pada harga yang diminta: 4.500 × 36 = 162.000
2. Nilai konsesinya: 3 bulan gratis × 4.500 = 13.500
3. Sewa yang benar-benar dibayar: 162.000 − 13.500 = 148.500
4. Sewa efektif bersih: 148.500 ÷ 36 = 4.125
5. Potongan: 3 ÷ 36 = 8,3 persen, perbandingan yang sama untuk ketiga kalinya
6. Kas pada tahun pertama: sembilan bulan yang dibayar × 4.500 = 40.500
Tiga kali sewanya dan tiga kali masa sewanya, dan sewa efektif bersihnya tetap 8,3 persen di bawah harga yang diminta, karena 1 ÷ 12, 2 ÷ 24, dan 3 ÷ 36 adalah pecahan yang sama. Yang tidak sama adalah uangnya: 40.500 kas pada tahun pertama, yang tertinggi di antara ketiga kasus, dan 148.500 yang terikat selama tiga tahun. Konsesi adalah potongan atas jangka waktu, bukan potongan atas satu bulan.

Batasan

Hanya bulan gratis yang dihitung di sini. Biaya pengajuan yang dibebaskan, parkir gratis, deposit yang dikurangi, voucher, atau satu bulan listrik gratis semuanya konsesi yang nyata dan tidak satu pun dimodelkan halaman ini — ubah masing-masingnya menjadi nilai uang lalu kurangkan dari sewa yang harus dibayar bila Anda ingin memasukkannya ke perbandingan. Bulan gratisnya diasumsikan jatuh di awal masa sewa, yang memang pengaturan yang lazim dan yang menghasilkan angka kas yang dilaporkan halaman ini; bila pemilik menyebarnya sepanjang masa sewa, sewa efektif bersihnya tidak berubah tetapi biaya tahun pertamanya lebih besar daripada angka di layar. Deposit sama sekali tidak diperhitungkan, di kedua sisinya: deposit dikembalikan, bukan dibelanjakan, sehingga tempatnya di anggaran dan bukan di perbandingan biaya, tetapi ia tetap uang yang harus Anda miliki. Biaya berjalan yang biasanya melekat pada sebuah sewa — listrik dan air, asuransi penyewa, parkir, penyimpanan, biaya hewan peliharaan — juga tidak ada di sini, begitu pula kenaikan sewa yang sudah dijadwalkan, opsi perpanjangan, dan klausul pemutusan lebih awal. Masa sewanya dibatasi 60 bulan dan konsesinya 24 bulan; tawaran dengan bulan gratis lebih banyak daripada jumlah bulan masa sewanya tidak punya arti, dan halaman ini mengatakannya alih-alih mengembalikan sewa negatif. Semua angka di sini tidak ditempeli satuan mata uang apa pun.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu sewa efektif bersih?: Total sewa yang Anda bayar sepanjang masa sewa dibagi jumlah bulan dalam masa sewa itu. Pada 3.000 sebulan selama dua belas bulan dengan satu bulan gratis, Anda membayar 33.000 dan menempati tempat itu selama dua belas bulan, sehingga sewa efektif bersihnya 2.750. Ia adalah biaya bulanan rata-rata dari sebuah perjanjian sewa, dan ia satu-satunya angka yang memungkinkan Anda membandingkan tempat yang dapat konsesi dengan tempat yang tanpa konsesi.
Apakah satu bulan gratis pada masa sewa dua belas bulan sama dengan dua bulan gratis pada dua puluh empat bulan?: Sama dari sisi biaya, berbeda dari sisi kas. Keduanya adalah konsesi sebesar 1 ÷ 12 dari masa sewa, jadi keduanya memberi sewa efektif bersih 2.750 pada sewa yang diminta 3.000. Tetapi perjanjian dua tahun membayar 30.000 pada dua belas bulan pertama melawan 33.000 pada perjanjian satu tahun, dan 66.000 secara total melawan 33.000. Tarif yang sama, uang yang terikat lebih banyak, uang di awal yang lebih sedikit.
Mengapa tahun pertama saya berbeda dari sewa efektif bersih dikalikan dua belas?: Karena bulan gratisnya diambil dari depan. Pada masa sewa tiga puluh enam bulan dengan tiga bulan gratis, sewa efektif bersihnya 4.125 tetapi tahun pertamanya berbiaya 40.500, yaitu sembilan bulan yang dibayar pada tarif 4.500, bukan 49.500. Angka tahunannya lebih tinggi daripada dua belas kali sewa efektif bersih setiap kali masa sewanya lebih panjang dari satu tahun dan konsesinya jatuh di dalam dua belas bulan pertama.
Angka mana yang sebaiknya saya pakai untuk membandingkan dua tempat?: Sewa efektif bersihnya, karena angka itu menormalkan sewa yang diminta sekaligus konsesinya. Dua tempat yang memasang 2.750 dan 3.000 bisa berakhir pada 2.750 yang sama begitu tempat kedua menawarkan satu bulan gratis. Setelah itu periksa angka kasnya terhadap saldo rekening Anda: sewa yang terjangkau secara rata-rata tetapi tidak terjangkau pada bulan Januari bukan sewa yang bisa Anda tandatangani.
Pemilik menawarkan sesuatu selain bulan gratis. Apakah halaman ini tetap berguna?: Ubah dulu tawarannya menjadi uang lalu kurangkan. Halaman ini hanya menghitung bulan gratis, sehingga biaya fasilitas yang dibebaskan, parkir gratis, atau deposit yang dikurangi harus diubah menjadi angka terlebih dahulu. Ambil nilai tahunan dari apa pun yang ditawarkan, kurangkan dari sewa yang harus dibayar, lalu bagi dengan masa sewanya; tempat parkir yang bernilai 100 sebulan selama dua belas bulan adalah 1.200, yang pada sewa 36.000 berarti potongan tambahan 3,3 persen.

Referensi

Lease — the legal definition: a lease transfers an estate in the property for a term, which is why a rent concession is a term of the contract rather than a discount on a price — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
Rent — the definition of rent as the consideration paid for the occupancy of property, which is the figure a concession is measured against — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)

Kalkulator terkait

Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator Properti SewaArus kas, tingkat kapitalisasi, dan imbal hasil properti.Kalkulator Uang MukaUang muka rumah, rasio pinjaman, dan lama menabungnya.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.