Kalkulator Refinancing

Angsuran = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) untuk masing-masing pinjaman, dengan B adalah sisa pinjaman, r suku bunga bulanan, dan n jumlah bulannya. Penghematan bulanan = angsuran lama − angsuran baru. Bulan titik impas = biaya pengurusan dibagi penghematan bulanan, dibulatkan ke atas. Penghematan bersih = bunga pada tenor lama − bunga pada tenor baru − biaya pengurusan

B

Sisa pinjaman yang direfinancing, yaitu jumlah yang harus dilunasi dengan pinjaman baru

currentRate

Suku bunga pinjaman yang Anda pakai sekarang, beserta jumlah bulan yang masih tersisa

newRate

Suku bunga yang ditawarkan pinjaman baru, beserta tenor yang ditawarkan

closingCosts

Semua biaya mengurus pinjaman baru: permohonan, penilaian, hak atas tanah, provisi, dan penggantian nama

breakEvenMonths

Berapa kali penghematan bulanan diperlukan untuk menutup biaya pengurusannya

lifetimeInterestSaved

Bunga pada sisa tenor pinjaman lama dikurangi bunga pada tenor pinjaman baru

Pakai begitu ada penawaran refinancing yang terlihat menarik dari angsurannya saja, karena begitulah hampir semua penawaran disampaikan. Bacalah bulan titik impasnya terhadap berapa lama Anda memperkirakan akan memegang pinjaman itu — kalau Anda mungkin pindah atau menjualnya dalam tiga tahun, titik impas pada bulan ke-112, yaitu yang dihasilkan kasus setengah poin di halaman ini, berarti refinancing itu merugi, karena biayanya dibayar di muka sedangkan penghematannya baru datang kemudian. Setelah itu bacalah penghematan bulanan dan bunga sepanjang tenor secara bersamaan, dan curigailah ketika keduanya menunjuk arah yang berlawanan. Mengambil suku bunga yang lebih rendah dengan tenor yang lebih panjang menaikkan penghematan bulanan sekaligus memangkas penghematan yang benar-benar Anda dapatkan; pada pinjaman bawaan di sini, tenor 360 bulan mengubah penghematan 71.014,97 menjadi 14.648,99 sambil membuat angka bulanannya terlihat 47% lebih baik. Perlu juga diingat bahwa halaman ini memperlakukan biaya pengurusan sebagai angka yang Anda isi sendiri, bukan sebagai perkiraan. Sebagian penawaran menggratiskan beberapa di antaranya dan menaikkan suku bunganya sebagai gantinya, dan perbedaan itu hanya muncul di kolom suku bunga — yang berarti penawaran 'biaya ringan' harus dibandingkan pada suku bunga yang lebih tinggi, bukan pada biaya yang lebih rendah.

1. 250.000 pada 7,5%, direfinancing ke 6% dengan tenor 300 bulan yang sama

   1. Pinjaman lama: 250.000 pada 7,5% ÷ 12 = 0,625% per bulan selama 300 bulan memberi angsuran 1.847,48
   2. Pinjaman baru: 250.000 pada 6% ÷ 12 = 0,5% per bulan selama 300 bulan memberi angsuran 1.610,75
   3. Penghematan bulanan: 1.847,48 − 1.610,75 = 236,73
   4. Titik impas: 6.000 ÷ 236,73 = 25,35 bulan, dibulatkan ke atas menjadi 26
   5. Bunga pada tenor lama: 304.242,36; pada tenor baru: 233.227,39; yang dihemat: 71.014,97
   6. Setelah dikurangi biaya pengurusannya: 71.014,97 − 6.000 = 65.014,97

   Kasus bawaan halaman ini sekaligus versi bersih dari keputusannya: penurunan 1,5 poin dengan tenor yang sama menurunkan angsurannya, mengembalikan biayanya sendiri dalam 26 bulan, dan menghapus bunga 71.014,97. Mempertahankan tenornya justru yang membuat perbandingan ini jujur — pinjaman barunya berakhir pada tanggal yang sama dengan pinjaman lamanya, sehingga tidak ada yang diperpanjang.

2. Refinancing yang sama dengan tenor 360 bulan

   1. Pinjaman lamanya tidak berubah: 1.847,48 per bulan selama 300 bulan yang tersisa
   2. Pinjaman baru: 250.000 pada 0,5% per bulan selama 360 bulan memberi angsuran 1.498,88
   3. Penghematan bulanan: 1.847,48 − 1.498,88 = 348,60, yaitu 47% lebih besar daripada kasus 300 bulan
   4. Titik impas: 6.000 ÷ 348,60 = 17,21 bulan, dibulatkan ke atas menjadi 18, lebih cepat daripada kasus 300 bulan
   5. Bunga pada tenor baru: 289.593,37, sehingga penghematannya 304.242,36 − 289.593,37 = 14.648,99
   6. Setelah dikurangi biaya pengurusannya: 14.648,99 − 6.000 = 8.648,99

   Kedua kolom yang biasanya dikutip bank terlihat lebih baik di sini: angsurannya turun lebih jauh, dan biayanya kembali delapan bulan lebih cepat, bukan tiga bulan seperti yang sering disimpulkan orang dari selisih angsurannya. Namun penghematan sepanjang umur pinjamannya 79% lebih kecil — 14.648,99 berbanding 71.014,97 — karena lima tahun bunga tambahan telah disisipkan ke ujung utangnya. Setelah biaya pengurusannya, 8.648,99 itulah yang dibeli oleh seluruh urusan ini. Pasangan angka inilah yang hendak disandingkan halaman ini.

3. Penurunan setengah poin dengan biaya pengurusan 9.000

   1. Pinjaman baru: 250.000 pada 7% ÷ 12 = 0,5833333% per bulan selama 300 bulan memberi angsuran 1.766,95
   2. Penghematan bulanan: 1.847,48 − 1.766,95 = 80,53
   3. Titik impas: 9.000 ÷ 80,53 = 111,76 bulan, dibulatkan ke atas menjadi 112
   4. 112 bulan itu 9,3 tahun, atau 37% dari sisa tenornya
   5. Bunga yang dihemat: 304.242,36 − 280.083,50 = 24.158,86, masih layak diambil
   6. Setelah dikurangi biaya pengurusannya: 24.158,86 − 9.000 = 15.158,86

   Penurunan yang kecil tidak otomatis menjadi kesepakatan yang buruk, tetapi ia lambat. Suku bunga itu tetap menghemat 24.158,86 sepanjang tenor, jauh lebih besar daripada biayanya — uangnya nyata, hanya butuh sembilan tahun untuk datang. Siapa pun yang refinancing di sini lalu menjual rumahnya pada tahun kelima sudah membayar 9.000 untuk menghemat 4.831,80. Makin kecil penurunannya, makin besar jawabannya bergantung pada Anda tinggal di situ.

Biaya pengurusan adalah angka yang Anda isi sendiri, bukan perkiraan dari halaman ini. Halaman ini tidak tahu berapa biaya penilaian, pemeriksaan hak atas tanah, biaya provisi, atau biaya penggantian nama di tempat Anda, dan ia juga tidak tahu mana di antaranya yang digratiskan bank; jumlahkan sendiri dari penawaran tertulis yang Anda terima sebelum memakai kalkulator ini, karena bulan titik impasnya hanya sebaik angka itu. Sisa pinjaman diperlakukan sebagai jumlah yang diperlukan untuk melunasi pinjaman lama, sehingga denda pelunasan dipercepat, bunga yang sudah berjalan, dan tunggakan pajak atau asuransi yang masih ditahan pada pinjaman lama harus Anda tambahkan ke biaya pengurusannya lebih dulu. Refinancing dengan pencairan tunai, yaitu meminjam lebih besar daripada sisa pinjaman lama, tidak dimodelkan di sini; demikian pula memperpendek tenor menjadi lebih pendek daripada sisa bulannya, yang justru menaikkan angsuran sehingga tidak menghasilkan penghematan bulanan apa pun untuk dilaporkan halaman ini. Tidak ada perhitungan nilai waktu uang di sini: bulan titik impas memperlakukan satu satuan uang yang dihemat pada bulan ke-26 sama nilainya dengan satu satuan biaya yang dibayar pada bulan nol, padahal keduanya tidak sama, sehingga titik impas yang panjang sebenarnya sedikit lebih buruk daripada yang terlihat. Pajak bumi dan bangunan serta asuransi dianggap tidak berubah, padahal perubahan pada apa yang ditagih bank setiap bulan akan menggeser angsurannya tanpa menggeser apa pun yang diukur halaman ini. Suku bunga dianggap tetap pada kedua pinjaman, dan Anda dianggap memegang pinjaman barunya sampai lunas. Terakhir, angka-angkanya tidak membawa lambang mata uang, sehingga ia benar dalam mata uang apa pun yang Anda pakai untuk mengetikkannya.

Berapa lama refinancing kembali modal?

Bagilah biaya pengurusannya dengan penghematan bulanan, lalu bulatkan ke atas. Pada 250.000 yang direfinancing dari 7,5% ke 6% dengan tenor 300 bulan yang sama dan biaya 6.000, penghematan bulanannya 236,73 sehingga titik impasnya jatuh pada bulan ke-26. Pada penurunan setengah poin dengan biaya 9.000, titik impasnya baru bulan ke-112, atau lebih dari sembilan tahun. Kalau Anda memperkirakan akan menjual rumahnya atau refinancing lagi sebelum bulan itu, refinancing tersebut tidak menutup biayanya sendiri.

Mengapa tenor baru yang lebih panjang menghemat lebih banyak tiap bulan tetapi lebih sedikit secara keseluruhan?

Karena angsurannya turun seiring memanjangnya tenor, sementara bunga yang ditambahkan di ujungnya naik lebih cepat daripada yang dihapus oleh penurunan suku bunganya. Pada pinjaman bawaan halaman ini, berpindah dari 300 bulan ke 360 bulan pada suku bunga 6% yang sama menaikkan penghematan bulanannya dari 236,73 menjadi 348,60, dan memangkas bunga yang dihemat sepanjang umur pinjaman dari 71.014,97 menjadi 14.648,99. Angka bulanannya membaik karena utangnya kini berjalan lima tahun lebih panjang.

Apa saja yang termasuk biaya pengurusan?

Semua yang dikenakan untuk mengurus pinjaman baru: biaya permohonan dan analisis, penilaian, pemeriksaan hak atas tanah beserta asuransinya, biaya provisi, biaya penggantian nama dan pendaftaran, serta poin yang Anda bayar untuk menurunkan suku bunganya. Jumlahkan semuanya lalu masukkan totalnya. Halaman ini tidak memperkirakannya, karena biaya-biaya itu berbeda terlalu jauh antarbank dan antarwilayah untuk bisa diperkirakan dengan berguna.

Apakah layak refinancing demi penurunan suku bunga yang kecil?

Bisa layak, asalkan Anda tinggal cukup lama. Setengah poin dengan biaya pengurusan 9.000 tetap menghemat 24.158,86 sepanjang tenor 300 bulan; masalahnya, butuh 112 bulan untuk mengembalikan 9.000 itu, dan orang yang pindah rumah pada tahun kelima sudah membayar 9.000 untuk menghemat 4.831,80. Penurunan yang kecil bukan aritmetika yang buruk; ia aritmetika yang menuntut Anda untuk tinggal.

Apakah angsuran yang lebih rendah selalu berarti kesepakatan yang lebih baik?

Tidak, dan justru kesalahan itulah yang hendak dicegah halaman ini. Refinancing 360 bulan di atas punya angsuran terendah di antara ketiga kasus tetapi penghematan terkecil sepanjang umur pinjamannya. Angsuran yang lebih rendah memang membeli arus kas yang lebih lega, dan itu manfaat nyata kalau angsuran sekarang terasa berat — tetapi ia bukan hal yang sama dengan membayar lebih sedikit, dan kedua jawaban itu datang dari kolom yang berbeda di halaman ini.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)