Berapa banyak yang bisa saya pinjam dengan menjaminkan rumah?

Lebih sedikit daripada ekuitas Anda, biasanya jauh lebih sedikit. Pada rumah 500.000 dengan 250.000 yang masih terutang, ekuitasnya 250.000 tetapi kredit yang tersedia pada batas gabungan 80% hanya 150.000. Batas atasnya berlaku untuk setiap pinjaman yang dijamin dengan rumah itu jika dijumlahkan, sehingga KPR yang sudah ada memakan sebagiannya sebelum fasilitas barunya mengambil apa pun.

Mengapa 100.000 dari ekuitas saya tidak bisa dipinjam?

Karena batas atasnya adalah bagian dari nilai rumahnya, bukan bagian dari ekuitasnya, dan KPR yang sudah ada ikut dihitung di dalamnya. Pada 80% dari 500.000, total yang diizinkan adalah 400.000; 250.000 di antaranya sudah dipinjamkan, menyisakan 150.000 untuk fasilitas barunya, dan 100.000 ekuitas yang tersisa berada di luar apa pun yang akan diterima pemberi pinjaman sebagai jaminan pada batas atas tersebut.

Apa yang terjadi ketika masa penarikan berakhir?

Saldonya dihitung ulang menjadi angsuran selama masa pelunasan, dan angsurannya naik karena kini ia harus mengangsur pokok sekaligus bunga. Pada fasilitas 150.000 yang ditarik penuh dengan bunga 8,5%, angsuran bunga saja adalah 1.062,50 dan angsuran hasil hitung ulangnya 1.301,73 — kenaikan 239,23 yang datang pada tanggal yang pasti. Itu bukan denda dan bukan perubahan suku bunga; itu adalah berakhirnya struktur bunga saja.

Berapa total bunga yang harus dibayar fasilitas ini?

Pada kasus bawaannya, 289.918,14 untuk kedua fasenya — 127.500 selama masa penarikan sepuluh tahun dan 162.418,14 selama masa pelunasan dua puluh tahun. Itu sekitar 1,9 kali jumlah yang dipinjam, dan itulah sebabnya fase bunga saja lebih tepat dipahami sebagai penundaan daripada sebagai penghematan: selama masa penarikan pokoknya tidak turun sedikit pun, sehingga menumpuk bunga di atas saldo yang tetap.

Apakah angsuran selama masa penarikan benar-benar hanya bunga?

Itulah asumsi yang dipakai model ini, dan itu hanya salah satu dari beberapa struktur yang mungkin dimiliki sebuah fasilitas kredit. Akibatnya saldonya tidak turun selama masa penarikan, sehingga seluruh jumlahnya harus dilunasi sesudahnya. Fasilitas yang mewajibkan pembayaran pokok selama masa penarikan akan meninggalkan saldo yang lebih kecil untuk dihitung ulang, dan halaman ini akan melebih-lebihkan baik angsuran hasil hitung ulangnya maupun total bunganya.

Mengapa batas atasnya berupa masukan dan bukan angka tetap?

Karena ia ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan program pembiayaannya dan bukan oleh undang-undang, sehingga besarnya berbeda-beda. Nilai bawaan 80% memang lazim tetapi tidak universal, dan selisih antara batas 70% dan batas 90% pada rumah yang sama adalah 100.000 kredit tersedia pada kasus bawaan di sini — dan itulah sebabnya tabelnya menampilkan tiga batas atas alih-alih menetapkan satu.

Bagaimana kalau suku bunganya naik?

Model ini menahannya tetap, dan itu keterbatasan yang nyata karena fasilitas kredit dengan jaminan properti umumnya bersuku bunga mengambang. Kenaikannya menggeser kedua fasenya, dan ia menggeser angsuran hasil hitung ulangnya lebih besar, karena angsuran itu sedang mengangsur pokok dalam periode sisa yang sudah tetap panjangnya. Kalau Anda memakai halaman ini untuk kredit multiguna di Indonesia, ingat bahwa angsurannya biasanya sudah ditetapkan sejak awal untuk suku bunga tertentu, sehingga yang perlu Anda tanyakan adalah apa yang terjadi pada angsuran Anda kalau suku bunganya berubah.

Kalkulator HELOC

Hasil

150.000,00

Kredit yang tersedia untuk Anda

Batas total utang maksimum: 400.000,00
Ekuitas Anda saat ini: 250.000,00
Ekuitas yang tidak bisa dijaminkan: 100.000,00
Rasio pinjaman gabungan terhadap nilai saat ini (%): 50,00%
Angsuran bunga saja: 1.062,50
Angsuran selama masa pelunasan: 1.301,73
Kenaikan angsuran setelah penyesuaian: 239,23
Bunga selama masa penarikan: 127.500,00
Bunga selama masa pelunasan: 162.418,14
Total bunga: 289.918,14

Angka yang menjadi pusat sebuah kalkulator HELOC bukanlah berapa besar ekuitas yang Anda miliki. Yang menjadi pusatnya adalah berapa banyak dari ekuitas itu yang diizinkan pemberi pinjaman untuk Anda pinjam dengan menjaminkan rumah, dan kedua angka itu jauh berbeda. Pada rumah 500.000 dengan 250.000 yang masih terutang, ekuitasnya 250.000 — tetapi dengan batas atas rasio pinjaman gabungan terhadap nilai sebesar 80%, total utang yang diizinkan atas properti itu adalah 400.000, dan 250.000 di antaranya sudah terpakai. Kredit yang tersedia tinggal 150.000, dan 100.000 dari ekuitas itu sama sekali tidak bisa dipinjam di bawah batas atas tersebut. Jarak itulah inti dari tiga kolom pertama: batas atasnya berlaku untuk semua pinjaman yang dijamin dengan rumah itu jika dijumlahkan, bukan untuk pinjaman barunya saja, sehingga KPR yang sudah ada memakan jatahnya sebelum satu satuan pun ditarik. Paruh kedua halaman ini membahas berapa biaya fasilitas kredit itu setelah ia ada, dan ia punya dua fase dengan angsuran yang sangat berbeda. Selama masa penarikan, model ini menganggap bunganya memang bunga saja: pada fasilitas 150.000 yang ditarik penuh dengan bunga 8,5%, angsurannya 1.062,50 per bulan, dan tidak satu sen pun dari angka itu mengurangi pokoknya. Ketika masa penarikan berakhir, saldo yang sama dihitung ulang menjadi angsuran beramortisasi selama masa pelunasan, dan angsurannya menjadi 1.301,73 — kenaikan 239,23 yang datang pada tanggal yang pasti dan tidak bergantung pada apa pun yang dilakukan peminjamnya. Lompatan itu bukan denda dan bukan pula perubahan suku bunga; ia adalah berakhirnya struktur bunga saja, dan itulah sebabnya peraturan federal mewajibkan pemberi pinjaman menyatakannya secara tertulis sebelum rekeningnya dibuka, termasuk kemungkinan munculnya pembayaran sekaligus di akhir masa pelunasan. Tabel di bawah menjalankan batas atasnya dari 70% sampai 90% supaya kolom pertama dari jawabannya — berapa yang benar-benar tersedia — terlihat sebagai pilihan kebijakan pemberi pinjaman dan bukan sebagai sifat dari rumahnya. Di Indonesia tidak ada pasar ritel HELOC yang mapan, jadi yang perlu Anda pahami adalah perbedaan strukturnya, bukan mencari padanan namanya. Fasilitas yang paling dekat adalah kredit multiguna dengan agunan properti: bank mencairkan sejumlah uang sekaligus di muka, dan Anda mengangsur pokok beserta bunganya dengan jumlah yang tetap setiap bulan sampai lunas. Perhatikan bahwa itu berbeda dari yang dihitung halaman ini. Halaman ini menghitung sebuah batas kredit yang bisa Anda tarik sebagian-sebagian, menganggur tanpa biaya ketika tidak dipakai, dan hanya membebani bunga atas bagian yang sudah ditarik, lalu berganti menjadi angsuran beramortisasi ketika masa penarikannya habis. Pada kredit multiguna tidak ada masa penarikan dan tidak ada tahap bunga saja: begitu uangnya cair, angsurannya sudah mengangsur pokok sejak bulan pertama, dan bunganya dihitung atas sisa pokok yang menurun. Karena itu, kalau Anda memakai halaman ini untuk memahami kredit multiguna, ambillah bagian pertama saja — pelajaran bahwa ekuitas Anda bukanlah kredit yang tersedia, dan bahwa bank membatasi total utang yang boleh bercokol di atas satu properti. Kalau Anda ingin menarik kembali pokok KPR yang sudah Anda bayar, cara yang lazim di Indonesia bukan membuka batas kredit baru melainkan melakukan refinancing ke pinjaman baru yang lebih besar, dan konsekuensinya berbeda: pinjaman lamanya ditutup, jadwal angsurannya dimulai dari nol, dan biaya pengurusannya jatuh di muka. Bacalah halaman ini sebelum mengajukan, bukan sesudahnya, karena angka yang menentukan apakah fasilitas kredit itu layak dibuka justru angka ketiga dan itulah yang paling jarang diperkirakan orang.

Rumah 500.000 dengan sisa KPR 250.000, menurut batas rasio pinjaman gabungan

Batas atas (%)	Total utang maksimum	Kredit tersedia	Angsuran bunga saja	Angsuran hasil hitung ulang
70	350000	100000	708.33	867.82
80	400000	150000	1062.5	1301.73
90	450000	200000	1416.67	1735.65

Rumahnya, utangnya, dan suku bunganya identik pada ketiga barisnya; hanya batas atasnya yang bergerak, dan itulah yang membuat kolom ketiga bisa dibaca sebagai keputusan kebijakan pemberi pinjaman dan bukan sebagai sifat dari rumahnya. Berpindah dari 70% ke 90% menggandakan kredit yang tersedia dari 100.000 menjadi 200.000 dan menggandakan angsuran bunga saja bersamanya, dari 708,33 menjadi 1.416,67. Kolom keempat dan kelima adalah pasangan yang harus dibaca bersamaan: pada setiap batas atas, angsuran hasil hitung ulangnya 22,5 persen di atas angsuran bunga saja, dan perbandingan itu tidak bergantung pada berapa banyak yang dipinjam — ia hanya bergantung pada suku bunganya dan panjangnya masa pelunasan. Karena itu, sebelum Anda menandatangani, tanyakan berapa angsuran Anda setelah masa penarikan berakhir, bukan hanya berapa angsuran Anda selama masa penarikan.

Rumus

Total utang maksimum = nilai rumah × batas atas rasio pinjaman gabungan ÷ 100. Kredit tersedia = total utang maksimum − saldo KPR yang sudah ada. Ekuitas = nilai rumah − saldo KPR yang sudah ada. Angsuran bunga saja = jumlah yang ditarik × suku bunga tahunan ÷ 12. Angsuran pelunasan = angsuran beramortisasi atas saldo yang sama selama masa pelunasan

V: Nilai rumah
B: Saldo KPR yang masih terutang
c: Batas atas rasio pinjaman gabungan terhadap nilai, sebagai persentase dari nilai rumah
D: Jumlah yang ditarik dari fasilitas kreditnya
r: Suku bunga tahunan fasilitas kreditnya, sebagai persentase
n: Lama masa penarikan, dalam bulan
m: Lama masa pelunasan, dalam bulan

Pakai sebelum mengajukan, bukan sesudahnya, karena angka yang menentukan apakah fasilitas kreditnya layak dibuka adalah angka ketiga dan bukan angka yang biasanya diperkirakan orang. Masukkan nilai rumahnya dan berapa yang masih terutang, lalu geser batas atasnya: selisih antara batas 70% dan batas 90% pada rumah yang sama adalah 100.000 kredit tersedia pada kasus bawaan di sini, dan mana di antara keduanya yang berlaku adalah soal kebijakan pemberi pinjaman serta programnya, bukan soal propertinya. Setelah itu bacalah kedua angsurannya bersamaan dan bukan yang pertama saja. Angka bunga saja adalah angka yang muat di anggaran selama masa penarikan, sedangkan angka hasil hitung ulang adalah angka yang harus muat sesudahnya; fasilitas yang terjangkau pada 1.062,50 tetapi tidak terjangkau pada 1.301,73 adalah fasilitas yang akan menjadi masalah pada tanggal yang sudah bisa Anda lihat sekarang juga. Terakhir, ubah lama masa penarikannya dan perhatikan total bunganya bergerak — masa penarikan yang lebih panjang tidak gratis, ia hanya ditunda, dan bunganya menumpuk atas saldo yang tidak juga menurun.

Contoh hitungan

Rumah 500.000, sisa KPR 250.000, batas atas 80%
1. Total utang maksimum: 500.000 × 80% = 400.000
2. Kredit tersedia: 400.000 − 250.000 = 150.000
3. Ekuitas: 500.000 − 250.000 = 250.000, dan 100.000 di antaranya tidak bisa dipinjam pada batas atas ini
4. Rasio gabungan saat ini: 250.000 ÷ 500.000 = 50%
5. Angsuran bunga saja pada penarikan penuh: 150.000 × 8,5% ÷ 12 = 1.062,50, selama 120 bulan berarti bunga 127.500
6. Angsuran hasil hitung ulang: 150.000 pada 8,5% selama 240 bulan = 1.301,73, membawa bunga 162.418,14
7. Total bunga kedua fase: 289.918,14
Kasus bawaan halaman ini, dan kasus yang memisahkan ekuitas dari kemampuan meminjam: ekuitas 250.000 hanya membeli fasilitas kredit 150.000. Jarak itu bukan biaya dan bukan potongan, melainkan akibat batas atas yang berlaku untuk seluruh tumpukan utang — KPR yang sudah ada memakai 250.000 dari 400.000 yang diizinkan, dan fasilitas barunya hanya mendapat sisanya. Perhatikan juga bahwa kedua fasenya bersama-sama berbiaya bunga 289.918,14, yaitu 1,9 kali jumlah yang dipinjam.
Fasilitas yang sama pada rumah yang sudah lunas
1. Total utang maksimum: 500.000 × 80% = 400.000, tidak berubah oleh ada atau tidaknya KPR
2. Kredit tersedia: 400.000 − 0 = 400.000
3. Ekuitas: 500.000, dan 100.000 di antaranya tetap tidak bisa dipinjam
4. Angsuran bunga saja pada penarikan penuh: 400.000 × 8,5% ÷ 12 = 2.833,33
5. Angsuran hasil hitung ulang: 400.000 pada 8,5% selama 240 bulan = 3.471,29
6. Total bunga: 339.999,60 selama masa penarikan dan 433.111,49 sesudahnya
Batas atasnya tidak bergerak ketika KPR-nya hilang, dan angka 100.000 yang tidak pernah bisa dipinjam juga tidak bergerak — 80% adalah 80% dari nilainya, bukan dari ekuitasnya. Yang berubah adalah seluruh 400.000 kini tersedia, dan angsurannya ikut membesar: angka bunga saja naik dari 1.062,50 menjadi 2.833,33. Ini cara paling jernih untuk melihat bahwa batas atasnya adalah aturan tentang propertinya, sedangkan kredit tersedia adalah aturan tentang berapa banyak dari properti itu yang sudah digadaikan.
Rumah yang sama dengan batas atas 70%
1. Total utang maksimum: 500.000 × 70% = 350.000
2. Kredit tersedia: 350.000 − 250.000 = 100.000
3. Ekuitas yang tidak bisa dipinjam pada batas atas ini: 250.000 − 100.000 = 150.000
4. Angsuran bunga saja: 100.000 × 8,5% ÷ 12 = 708,33
5. Angsuran hasil hitung ulang: 100.000 pada 8,5% selama 240 bulan = 867,82
6. Total bunga: 193.278,65 pada kedua fasenya
Sepuluh poin persen batas atas menghapus 50.000 kredit tersedia, dan tidak ada apa pun pada rumahnya atau pada peminjamnya yang berubah. Angsuran bunga saja turun menjadi 708,33 dan angsuran hasil hitung ulangnya menjadi 867,82, sehingga fasilitasnya juga menjadi lebih murah secara mutlak — tetapi alasan membaca kasus ini adalah langkah ketiganya: 150.000 dari ekuitasnya kini terkunci, yaitu 60% dari seluruh nilai yang dimiliki pemiliknya di properti itu.

Batasan

Batas atas rasio pinjaman gabungan terhadap nilai adalah masukan dan bukan aturan, karena ia ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan program pembiayaannya dan bukan oleh undang-undang, dan nilai bawaan 80% hanyalah angka yang lazim dan bukan angka yang pasti ditawarkan kepada Anda; kolom pertama dari jawabannya bergerak puluhan ribu di sepanjang rentang batas atas yang biasa dipakai. Model ini menganggap fasilitasnya ditarik penuh pada hari pertama lalu dibiarkan begitu, yang merupakan kasus terburuk bagi bunga dan karena itu batas atas — peminjam yang menariknya bertahap, atau tidak menariknya sama sekali, membayar lebih sedikit. Model ini menganggap angsurannya bunga saja selama masa penarikan, dan itu hanya salah satu dari beberapa struktur yang mungkin; fasilitas yang mewajibkan pembayaran pokok selama masa penarikan berperilaku berbeda dan tidak akan meninggalkan saldo yang sama untuk dihitung ulang. Suku bunganya dianggap tetap, padahal fasilitas kredit dengan jaminan properti biasanya mengambang, sehingga fase keduanya adalah bagian jawaban yang paling tidak bisa diramalkan. Biaya tahunan yang dikenakan sebagian pemberi pinjaman atas fasilitas yang tidak terpakai, biaya akad, dan perpanjangan masa penarikan tidak dimodelkan di sini. Apakah bunga fasilitas ini bisa dikurangkan dari pajak adalah pertanyaan pajak yang tidak disinggung halaman ini. Di Indonesia, di mana produk seperti ini tidak lazim, tambahkan pula bahwa kredit multiguna biasanya mensyaratkan agunan yang bersih dan biaya pengurusan di muka, sehingga angka yang ditampilkan di sini hanya menggambarkan sisi bunganya saja. Terakhir, tidak ada mata uang yang dilekatkan pada angka mana pun, sehingga ia benar dalam mata uang apa pun yang Anda pakai untuk mengetikkannya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa banyak yang bisa saya pinjam dengan menjaminkan rumah?: Lebih sedikit daripada ekuitas Anda, biasanya jauh lebih sedikit. Pada rumah 500.000 dengan 250.000 yang masih terutang, ekuitasnya 250.000 tetapi kredit yang tersedia pada batas gabungan 80% hanya 150.000. Batas atasnya berlaku untuk setiap pinjaman yang dijamin dengan rumah itu jika dijumlahkan, sehingga KPR yang sudah ada memakan sebagiannya sebelum fasilitas barunya mengambil apa pun.
Mengapa 100.000 dari ekuitas saya tidak bisa dipinjam?: Karena batas atasnya adalah bagian dari nilai rumahnya, bukan bagian dari ekuitasnya, dan KPR yang sudah ada ikut dihitung di dalamnya. Pada 80% dari 500.000, total yang diizinkan adalah 400.000; 250.000 di antaranya sudah dipinjamkan, menyisakan 150.000 untuk fasilitas barunya, dan 100.000 ekuitas yang tersisa berada di luar apa pun yang akan diterima pemberi pinjaman sebagai jaminan pada batas atas tersebut.
Apa yang terjadi ketika masa penarikan berakhir?: Saldonya dihitung ulang menjadi angsuran selama masa pelunasan, dan angsurannya naik karena kini ia harus mengangsur pokok sekaligus bunga. Pada fasilitas 150.000 yang ditarik penuh dengan bunga 8,5%, angsuran bunga saja adalah 1.062,50 dan angsuran hasil hitung ulangnya 1.301,73 — kenaikan 239,23 yang datang pada tanggal yang pasti. Itu bukan denda dan bukan perubahan suku bunga; itu adalah berakhirnya struktur bunga saja.
Berapa total bunga yang harus dibayar fasilitas ini?: Pada kasus bawaannya, 289.918,14 untuk kedua fasenya — 127.500 selama masa penarikan sepuluh tahun dan 162.418,14 selama masa pelunasan dua puluh tahun. Itu sekitar 1,9 kali jumlah yang dipinjam, dan itulah sebabnya fase bunga saja lebih tepat dipahami sebagai penundaan daripada sebagai penghematan: selama masa penarikan pokoknya tidak turun sedikit pun, sehingga menumpuk bunga di atas saldo yang tetap.
Apakah angsuran selama masa penarikan benar-benar hanya bunga?: Itulah asumsi yang dipakai model ini, dan itu hanya salah satu dari beberapa struktur yang mungkin dimiliki sebuah fasilitas kredit. Akibatnya saldonya tidak turun selama masa penarikan, sehingga seluruh jumlahnya harus dilunasi sesudahnya. Fasilitas yang mewajibkan pembayaran pokok selama masa penarikan akan meninggalkan saldo yang lebih kecil untuk dihitung ulang, dan halaman ini akan melebih-lebihkan baik angsuran hasil hitung ulangnya maupun total bunganya.
Mengapa batas atasnya berupa masukan dan bukan angka tetap?: Karena ia ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan program pembiayaannya dan bukan oleh undang-undang, sehingga besarnya berbeda-beda. Nilai bawaan 80% memang lazim tetapi tidak universal, dan selisih antara batas 70% dan batas 90% pada rumah yang sama adalah 100.000 kredit tersedia pada kasus bawaan di sini — dan itulah sebabnya tabelnya menampilkan tiga batas atas alih-alih menetapkan satu.
Bagaimana kalau suku bunganya naik?: Model ini menahannya tetap, dan itu keterbatasan yang nyata karena fasilitas kredit dengan jaminan properti umumnya bersuku bunga mengambang. Kenaikannya menggeser kedua fasenya, dan ia menggeser angsuran hasil hitung ulangnya lebih besar, karena angsuran itu sedang mengangsur pokok dalam periode sisa yang sudah tetap panjangnya. Kalau Anda memakai halaman ini untuk kredit multiguna di Indonesia, ingat bahwa angsurannya biasanya sudah ditetapkan sejak awal untuk suku bunga tertentu, sehingga yang perlu Anda tanyakan adalah apa yang terjadi pada angsuran Anda kalau suku bunganya berubah.

Referensi

12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)

Kalkulator terkait

Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.Kalkulator Pelunasan PinjamanBerapa lama utang lunas dengan cicilan bulanan tetap.