Kalkulator KPR Bunga Saja
Hasil
Angsuran bunga saja
- Angsuran setelah penghitungan ulang
- 2.982,29
- Kenaikan angsuran setelah penyesuaian
- 815,62
- Kenaikan (%)
- 37,6%
- Bunga selama masa bunga saja
- 260.000,40
- Bunga setelah masa bunga saja
- 315.750,75
- Total bunga
- 575.751,15
- Total dibayar
- 975.751,15
- Bulan amortisasi
- 240
- Bunga jika diamortisasi penuh
- 510.179,81
- Bunga yang dihemat dari konsolidasi
- 65.571,34
KPR bunga saja tidak memberi Anda pinjaman yang berumur lebih panjang daripada tenor yang Anda tanda tangani. Yang diberikannya adalah satu masa di bagian awal ketika cicilan hanya menutup bunga dan tidak menyentuh pokok, lalu satu recast tunggal ketika amortisasi saldo yang tersisa disebar ke seluruh sisa tenornya. Segala yang mengikuti dari satu kalimat itu ada di halaman ini. Ambil 400.000 pada bunga 6,5 persen selama 30 tahun dengan sepuluh tahun pertama bunga saja. Cicilan selama masa itu adalah 2.166,67 sebulan, dan sesudah sepuluh tahun saldonya masih 400.000 karena tidak ada satu bagian pun yang masuk ke pokok. Pada recast, saldo yang sama diamortisasi ke 240 bulan yang tersisa, sehingga cicilannya menjadi 2.982,29 — kenaikan 815,62, atau 37,6 persen, yang tiba pada tanggal yang sudah dipatok sejak awal. Kata yang penting di situ adalah tersisa: recast tidak memulai ulang jadwal tiga puluh tahun, karena pinjamannya tetap berakhir kapan pun ia selalu akan berakhir. Itulah sebabnya kenaikannya sebesar itu, dan sekaligus sebabnya memperpendek masa bunga saja tidak sama dengan memperpanjang pinjaman; memindahkannya dari 120 bulan ke 36 bulan memotong cicilan setelah recast menjadi 2.622,22 dan kenaikannya menjadi 21 persen. Kolom terakhir dari jawaban halaman ini justru yang paling layak diperdebatkan. Dibandingkan dengan membayar penuh 30 tahun menurut jadwal amortisasi biasa, struktur bunga saja berbiaya 65.571,34 lebih besar pada kasus bawaannya, karena saldo yang seharusnya sudah turun selama satu dekade berdiri diam sementara bunganya terus berjalan atas jumlah penuh. Tabel di bawah menggeser panjang masa bunga saja dari 3 tahun sampai 15 tahun dengan segala hal lain ditahan tetap, sehingga besarnya recast dan harga dari penundaan itu bisa dibaca sebagai satu tombol yang sama. Di Indonesia, KPR dengan masa bunga saja seperti ini umumnya tidak dijumpai sebagai produk ritel. Yang lebih dekat dengan pengalaman pembeli di sini adalah bunga fix pada masa awal KPR, biasanya sebagai bagian dari promosi pengembang atau bank: bunga dipatok rendah untuk beberapa tahun pertama, lalu setelah masa itu berakhir suku bunganya beralih menjadi bunga floating yang mengikuti pergerakan suku bunga pasar. Mekanismenya berbeda — pada KPR bunga saja cicilannya melompat karena pokoknya belum berkurang sedikit pun, sedangkan pada bunga fix cicilannya melompat karena bunganya naik — tetapi persoalan yang dihadapi pembaca sama: cicilan bulanan berubah naik pada tanggal yang sebenarnya sudah bisa diketahui sejak akad, dan anggaran harus siap menghadapinya. Karena itu pertanyaan yang perlu Anda jawab untuk KPR Anda sendiri bukan berapa cicilan hari ini, melainkan berapa cicilan sesudah masa bunga fix berakhir, dan apakah penghasilan Anda menutupnya. Satu hal lagi perlu ditegaskan sebelum Anda membandingkan penawaran. Bank di Indonesia sering mengutip bunga flat, yaitu bunga yang dihitung dari pokok awal sehingga jumlah bunga per bulan tetap dan total bunganya lebih besar daripada bunga efektif pada angka nominal yang sama. Halaman ini bekerja dengan bunga efektif atau anuitas, sama seperti perhitungan sisa pokok pada KPR. Jadi bila yang Anda pegang adalah penawaran bunga flat, ubah dulu ke bunga efektif sebelum membacanya sebagai hasil di sini, karena memasukkan angka flat ke kolom bunga akan membuat seluruh halaman ini melaporkan biaya yang lebih kecil daripada yang sebenarnya. Perlu dicatat juga bahwa halaman ini memakai satu suku bunga tetap sepanjang masa pinjaman, sehingga KPR berbunga mengambang tidak terwakili. Pada KPR di Indonesia yang bunganya floating setelah masa fix berakhir, kenaikan cicilan tidak berhenti pada satu kali, sebab suku bunga acuan bisa bergerak berkali-kali. Halaman ini memberi Anda ukuran besarnya satu lompatan struktural, bukan ramalan berapa kali Anda akan mengalaminya.
400.000 pada 6,5 persen selama 30 tahun, menurut panjang masa bunga saja
| Bulan bunga saja | Cicilan bunga saja | Cicilan setelah recast | Bulan amortisasi | Bunga tambahan |
|---|---|---|---|---|
| 36 | 2166.67 | 2622.22 | 324 | 17419.46 |
| 60 | 2166.67 | 2700.83 | 300 | 30068.15 |
| 84 | 2166.67 | 2796.26 | 276 | 43587.32 |
| 120 | 2166.67 | 2982.29 | 240 | 65571.34 |
| 180 | 2166.67 | 3484.43 | 180 | 107018.03 |
Kolom kedua sama persis di kelima baris, dan itulah inti tabel ini: cicilan yang ditunjukkan saat pinjaman ditawarkan tidak berubah sama sekali ketika masa bunga saja diubah, sementara semua yang lain berubah. Kolom ketiga naik dari 2.622,22 menjadi 3.484,43 seiring masanya memanjang dari 36 bulan ke 180 bulan, dan kolom keempat menunjukkan sebabnya, yaitu masa bunga saja yang lebih panjang menyisakan lebih sedikit bulan untuk melunasi pokok yang sama. Kolom terakhir adalah biayanya, dan ia tumbuh lebih cepat daripada masanya: lima kali panjangnya membawa bunga tambahannya dari 17.419,46 menjadi 107.018,03, yaitu sedikit lebih dari enam kali. Perhatikan juga bahwa cicilan bunga saja dan cicilan setelah recast makin berdekatan ketika masanya memendek, dan akan bertemu pada nol bulan, yaitu titik ketika pinjamannya sudah menjadi KPR amortisasi biasa.
Rumus
Cicilan bunga saja = jumlah pinjaman × suku bunga tahunan ÷ 12. Cicilan setelah recast = cicilan amortisasi atas saldo yang sama sepanjang bulan yang tersisa, yaitu n − k, dengan n adalah tenor dan k adalah masa bunga saja. Kenaikan = cicilan setelah recast dikurangi cicilan bunga saja, dinyatakan sebagai persentase dari cicilan bunga saja.
- P
- Jumlah pinjaman
- a
- Suku bunga tahunan, dalam persen
- n
- Tenor pinjaman, dalam bulan — pinjamannya tetap berakhir di sini
- k
- Panjang masa bunga saja, dalam bulan
- r
- Suku bunga bulanan: suku bunga tahunan dibagi 12 lalu dibagi 100
Pakai saat sebuah pinjaman sedang dijual berdasarkan cicilannya, karena itulah gunanya struktur bunga saja. Masukkan tenornya lebih dulu, lalu masa bunga saja, dan bacalah angka ketiga sebelum angka kedua: cicilan setelah recast adalah angka yang harus muat di anggaran Anda, dan ia tetap datang entah ada hal lain yang berubah atau tidak. Setelah itu bandingkan kenaikannya dengan apa yang sedang dilakukan uang itu selama masa tersebut. Masa bunga saja adalah penundaan pokok, jadi ia baru sepadan bila kas yang dibebaskan menghasilkan sesuatu yang lebih bernilai daripada bunga pinjamannya, dan kolom terakhir di halaman ini memberi angka pada biaya itu. Tabelnya adalah bagian yang perlu dibaca bila Anda sedang memilih panjang masanya: setiap tambahan satu tahun bunga saja menaikkan cicilan setelah recast sekaligus menaikkan selisih bunga totalnya, dan keduanya tidak bergerak dengan kecepatan yang sama.
Contoh hitungan
400.000 pada 6,5 persen, 30 tahun, sepuluh tahun pertama bunga saja
- Suku bunga bulanan: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
- Cicilan bunga saja: 400.000 × 6,5 persen ÷ 12 = 2.166,67, dan saldonya masih 400.000 sesudah 120 bulan
- Bulan yang tersisa: 360 − 120 = 240, jadi recast-nya berjalan sepanjang 240 bulan, bukan 360
- Cicilan setelah recast: 400.000 pada 6,5 persen selama 240 bulan = 2.982,29
- Kenaikan: 2.982,29 − 2.166,67 = 815,62, yaitu 37,6 persen dari 2.166,67
- Bunga selama masa bunga saja: 2.166,67 × 120 = 260.000,40, seluruhnya bunga
- Bunga sesudah recast: 2.982,29 × 240 = 715.749,60, dikurangi pokok 400.000 menyisakan 315.749,60; angka 315.750,75 yang dilaporkan panel adalah jumlah cicilan yang benar-benar dibayarkan, sedikit berbeda karena cicilan terakhir disesuaikan
- Bunga bila pinjaman yang sama diamortisasi sejak hari pertama: 510.179,81, sehingga penundaannya berbiaya 65.571,34
Kasus bawaan, dan bukti paling jelas bahwa tenornya tidak berubah: recast-nya berjalan sepanjang 240 bulan karena 120 dari 360 bulan sudah terpakai untuk membayar bunga. Cicilannya naik 37,6 persen pada tanggal yang dipatok saat akad, dan biaya dari pengaturan ini adalah 65.571,34 bunga tambahan — angka yang harus dilampaui oleh hasil dari kas yang dibebaskan agar penundaan ini sepadan.
Pinjaman yang sama dengan masa bunga saja hanya 3 tahun
- Cicilan bunga saja tidak berubah, tetap 2.166,67, karena ia hanya bergantung pada saldo dan bunganya
- Bulan yang tersisa: 360 − 36 = 324
- Cicilan setelah recast: 400.000 pada 6,5 persen selama 324 bulan = 2.622,22
- Kenaikan: 455,55, yaitu 21 persen dari 2.166,67 — langkah yang jauh lebih kecil daripada kasus sepuluh tahun
- Bunga selama masa bunga saja: 78.000,12
- Total bunga: 527.599,27, melawan 510.179,81 untuk pinjaman yang diamortisasi sejak hari pertama
- Biaya penundaannya: 17.419,46
Tiga tahun bunga saja alih-alih sepuluh tahun memotong kenaikan setelah recast dari 37,6 persen menjadi 21 persen dan biayanya dari 65.571,34 menjadi 17.419,46; keduanya turun sekitar dua pertiga, sejalan dengan panjang masanya. Cicilan bunga saja itu sendiri tidak bergerak sama sekali, dan di situlah jebaknya: angka yang ditunjukkan kepada Anda saat pinjaman ditawarkan sama persis di setiap baris tabel, sementara angka yang berubah justru yang menentukan apa yang terjadi sesudahnya.
250.000 pada 7,5 persen selama 20 tahun, lima tahun pertama bunga saja
- Cicilan bunga saja: 250.000 × 7,5 persen ÷ 12 = 1.562,50
- Bulan yang tersisa: 240 − 60 = 180
- Cicilan setelah recast: 250.000 pada 7,5 persen selama 180 bulan = 2.317,53
- Kenaikan: 755,03, yaitu 48,3 persen dari 1.562,50 — langkah proporsional terbesar di antara contoh-contoh ini
- Bunga selama masa bunga saja: 93.750
- Total bunga: 260.905,67, melawan 233.356,89 untuk jadwal biasa
- Biaya penundaannya: 27.548,78
Pinjaman yang lebih pendek membuat struktur yang sama jauh lebih agresif. Lima tahun bunga saja pada pinjaman 20 tahun menghabiskan seperempat tenornya, sehingga recast-nya harus memadatkan seluruh pokok ke dalam 180 bulan, dan cicilannya naik hampir setengah, bukan sepertiga. Kenaikan proporsionalnya bergantung pada berapa bagian dari tenor yang dimakan masa bunga saja, bukan pada berapa besar yang dipinjam.
Batasan
Suku bunganya tetap sepanjang seluruh tenor, sehingga KPR bunga saja dengan suku bunga mengambang tidak terwakili di sini, padahal kombinasi itu cukup lazim untuk diperhitungkan. Model ini mengasumsikan cicilan selama masa bunga saja persis sebesar bunganya, tanpa bagian apa pun untuk pokok; struktur yang mewajibkan pembayaran pokok sebagian akan meninggalkan saldo yang lebih kecil pada saat recast dan tidak akan menunjukkan kenaikan seperti yang dihitung di sini. Perbandingan terhadap pinjaman yang diamortisasi penuh memakai jumlah, bunga, dan tenor yang sama, yang memang mengisolasi pengaruh masa bunga saja tetapi bukan perbandingan setara antara dua pinjaman yang benar-benar akan ditawarkan kepada peminjam, karena pinjaman bunga saja sering membawa suku bunga yang berbeda dan halaman ini tidak memodelkannya. Pada ujung ekstrem rentang bunga dan tenor, selisih bunganya bisa berubah menjadi negatif, artinya struktur bunga saja berbiaya lebih kecil sepanjang tenor daripada amortisasi sejak hari pertama; itu hasil yang sah dari perbandingannya dan bukan kesalahan pembulatan, terjadi karena pada bunga yang sangat tinggi jadwal amortisasi biasa pun hampir tidak menurunkan pokoknya, dan tidak boleh dibaca sebagai pembenaran untuk memasukkan angka-angka itu. Biaya provisi dan administrasi, biaya akad, pajak, dan asuransi semuanya di luar model ini. Nol persen ditolak alih-alih dijawab, karena kenaikannya tidak punya penyebut ketika cicilan bunga saja nol. Terakhir, tidak ada satuan mata uang yang menempel pada angka mana pun di halaman ini, dan angka-angka pada contoh di atas adalah angka contoh, bukan tarif yang berlaku di pasar mana pun.
Pertanyaan yang sering diajukan
- Apakah masa bunga saja membuat pinjamannya lebih panjang?
- Tidak, dan inilah bagian yang paling sering salah diingat. Pinjamannya tetap berakhir pada tanggal semula; recast menyebar saldo yang tersisa ke bulan-bulan yang masih ada, bukan ke tenor yang baru. Pada pinjaman 30 tahun dengan sepuluh tahun bunga saja, cicilan setelah recast dihitung atas 240 bulan, dan justru itulah sebabnya cicilannya jauh lebih tinggi.
- Berapa besar kenaikan cicilannya?
- Pada 400.000 dengan bunga 6,5 persen selama 30 tahun dan sepuluh tahun bunga saja, cicilannya naik dari 2.166,67 menjadi 2.982,29, yaitu kenaikan 815,62 atau 37,6 persen. Persentasenya bergantung pada berapa bagian tenor yang dimakan masa bunga saja: memperpendeknya menjadi 3 tahun menurunkan kenaikannya menjadi 21 persen, dan pada pinjaman 20 tahun dengan lima tahun bunga saja kenaikannya 48,3 persen.
- Apa sebenarnya biaya dari masa bunga saja itu?
- Dalam bentuk bunga tambahan sepanjang tenor, 65.571,34 pada kasus bawaannya, yaitu 575.751,15 melawan 510.179,81 untuk pinjaman yang sama yang diamortisasi sejak hari pertama. Saldo yang seharusnya sudah turun selama satu dekade berdiri diam sementara bunganya berjalan atas jumlah penuh, dan itulah seluruh biayanya.
- Mengapa cicilan bunga saja tidak berubah ketika masanya saya ubah?
- Karena ia hanya bergantung pada saldo dan bunganya: 400.000 × 6,5 persen ÷ 12 adalah 2.166,67 entah masanya tiga tahun atau lima belas tahun. Itulah jebakan dalam cara pinjaman jenis ini ditawarkan: angka yang ditunjukkan sama persis di setiap baris tabel, sementara angka yang menentukan apa yang terjadi sesudahnya berubah cukup banyak.
- Apakah selisih bunganya bisa negatif?
- Bisa, pada ujung ekstrem rentang bunga dan tenor. Pada bunga yang sangat tinggi jadwal amortisasi biasa pun hampir tidak menurunkan pokoknya, sehingga penundaannya menghemat alih-alih berbiaya. Itu hasil yang sah dari perbandingannya dan bukan artefak pembulatan, dan bukan pula alasan untuk meminjam pada tarif seperti itu.
- Mengapa nol persen ditolak?
- Karena kenaikannya tidak punya penyebut: bila cicilan bunga saja nol, tidak ada apa pun yang bisa dipakai untuk menyatakan kenaikannya sebagai persentase, dan masa bunga saja pada bunga nol persen bertentangan dengan dirinya sendiri. Kolom bunganya karena itu mulai dari 0,01 persen.
- Di Indonesia, apa padanannya dan apa yang tidak dihitung di sini?
- KPR dengan masa bunga saja secara umum tidak dijumpai di sini; yang paling dekat adalah bunga fix pada beberapa tahun pertama yang kemudian beralih menjadi bunga floating, dan cicilannya juga naik sekali pada saat peralihan itu meski sebabnya berbeda. Yang tidak termasuk di halaman ini adalah biaya provisi dan administrasi, biaya akad, pajak, asuransi, serta perbedaan bunga antara penawaran bunga flat dan bunga efektif. Bila penawaran Anda memakai bunga flat, ubah dulu ke bunga efektif sebelum dibandingkan.
Referensi
- 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: paragraph (b)(11)(ii) defines recast for an interest-only loan as the expiration of the period during which interest-only payments are permitted, and paragraph (c)(5)(ii)(B) requires the creditor to consider the scheduled payment after the recast over the term of the loan remaining — Electronic Code of Federal Regulations, United States
- What is an interest-only payment? — the regulator's explanation of what the payment covers during the interest-only period and what happens when it ends — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
- What is a mortgage recast? — the regulator on re-amortising a balance, and why the payment changes even though the rate and the term do not — Consumer Financial Protection Bureau (United States)