Apa bedanya premi di muka dan premi tahunan?

Premi di muka ditagih sekali pada saat akad dan biasanya dibiayakan ke dalam pinjamannya, sehingga ia juga menumpuk bunga: 1,75% dari pinjaman dasar, yaitu 6.755 pada pinjaman 386.000, yang menaikkan jumlah yang dipinjam menjadi 392.755. Premi tahunannya ditagih setiap bulan — 180,01 pada bulan pertama untuk pinjaman itu — dan ia dihitung atas sisa saldo, sehingga mengecil seiring waktu.

Berapa lama premi tahunannya ditagih?

Bergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai properti. Di bawah 90%, preminya berjalan selama 11 tahun pertama, yaitu 132 bulan. Pada atau di atas 90%, ia berjalan selama tenor atau tiga puluh tahun, mana yang lebih kecil, sehingga pada pinjaman tiga puluh tahun berarti sepanjang tenornya. Jarak antara kedua jawaban itu adalah pengungkit terbesar di halaman ini: 49.141,98 berbanding 22.148,49 pada rumah yang sama. Pertanyaan sampai kapan premi ditagih itulah yang paling sering tidak diajukan orang.

Mengapa kalkulator ini memakai tarif yang lebih rendah daripada yang saya masukkan?

Karena tarif tahunan yang lebih tinggi hanya berlaku bila rasio pinjaman terhadap nilai properti melewati 95%, dan peraturannya membatasi tarif itu. Masukkan tarif standar 0,55% pada pinjaman dengan rasio tepat 95% dan tarif yang diterapkan akan kembali sebagai 0,50%. Angka yang diterapkan itu dicetak sebagai keluaran tersendiri alih-alih diganti diam-diam, sehingga perbedaannya terlihat di halaman ini.

Premi bulanannya dihitung atas saldo yang mana?

Atas sisa pokok yang masih diasuransikan, yang oleh peraturannya didefinisikan sebagai rata-rata dua belas bulan dari jumlah yang belum dilunasi, sehingga ia menurun seiring pinjamannya dibayar. Model di sini menerapkan tarifnya ke saldo yang menurun itu bulan demi bulan. Perlu diperhatikan bahwa dasarnya sudah termasuk premi di muka yang dibiayakan, dan itulah sebabnya tagihan bulanan pertamanya dihitung atas 392.755 dan bukan atas 386.000.

Apakah dua tarif di halaman ini yang benar-benar akan saya bayar?

Keduanya adalah masukan, dengan batas atas menurut peraturan sebagai nilai bawaannya. Peraturannya menetapkan batas atas dan menyerahkan tarif sebenarnya kepada Komisioner, yang meninjaunya, sehingga angka yang ditulis mati sebagai konstanta akan basi tanpa ada apa pun yang gagal. Perlakukan nilai bawaannya sebagai kasus paling mahal, lalu masukkan tarif yang dikutip bank Anda.

Apakah melunasi pinjamannya lebih cepat mengurangi biaya asuransinya?

Ya, dan halaman ini tidak memodelkannya, yang merupakan kelebihan perkiraan yang sudah diketahui. Kalau pinjamannya dilunasi lebih cepat, preminya berhenti, sehingga angka sepanjang umur pinjaman yang ditampilkan di sini adalah biaya membawa pinjaman itu sampai akhir tenornya. Angka bulanannya tidak terpengaruh oleh hal itu, karena ia dihitung atas saldo pada saat itu.

Apa yang tidak termasuk di halaman ini?

Biaya akad, dana penampung yang dikumpulkan bank untuk pajak bumi dan bangunan serta asuransi, dan biaya bank lainnya. Model ini juga menganggap suku bunga dan tenornya tetap sepanjang umur pinjaman. Tidak ada mata uang yang dilekatkan pada angka mana pun, sehingga ia benar dalam mata uang apa pun yang Anda pakai untuk mengetikkannya.

Kalkulator Pinjaman FHA

Hasil

49.141,98

Total biaya asuransi KPR

Total bulanan: 2.662,49
Asuransi KPR per bulan: 180,01
Asuransi KPR di muka: 6.755,00
Jumlah pinjaman dasar: 386.000,00
Jumlah pinjaman termasuk premi di muka: 392.755,00
Rasio pinjaman terhadap nilai (%): 96,50%
Asuransi KPR tahunan yang diterapkan (%): 0,55%
Bulan berlakunya premi tahunan: 360
Pokok dan bunga per bulan: 2.482,48
Total bunga: 500.936,57

Pinjaman FHA membawa dua premi asuransi, dan tidak satu pun dari keduanya adalah bunga. Yang pertama, premi di muka, dibayar sekali pada saat akad dan biasanya langsung dibiayakan ke dalam pinjamannya alih-alih dibayar tunai: pada rumah 400.000 dengan uang muka 3,5%, pinjaman dasarnya 386.000 dan premi di mukanya 1,75% dari angka itu, yaitu 6.755, sehingga pinjamannya menjadi 392.755. Yang kedua, premi tahunan, ditagih setiap bulan, dan justru inilah yang diam-diam menjadi angka yang lebih besar. Ia bukan jumlah yang tetap dan ia tidak ditagih atas pokok pinjaman awal: dasar pengenaannya adalah sisa pokok yang masih diasuransikan, sehingga ia menyusut seiring pinjamannya dilunasi. Pada pinjaman yang sama, premi bulanan pertama adalah 180,01 dan premi terakhir, pada tahun terakhir, tinggal beberapa sen. Ada hal ketiga yang menentukan berapa besar biaya premi kedua itu, dan itulah sebabnya halaman ini ada sebagai halaman tersendiri alih-alih menjadi kalkulator kedua dengan masukan yang sama. Tarif preminya naik begitu rasio pinjaman terhadap nilai properti melewati 95%, dan lamanya premi ditagih naik begitu rasio itu mencapai atau melewati 90%. Pada 400.000, uang muka 3,5% memberi rasio 96,5%, yang berarti tarif yang lebih tinggi sekaligus tenor penuh: 360 premi bulanan dengan total 49.141,98 di atas bunga 500.936,57. Setorkan uang muka 20% dan rasionya turun ke 80%, yang membawa tarif yang lebih rendah dan memangkas premi menjadi 132 bulan pertama saja — sebelas tahun, bukan tiga puluh — dengan total 22.148,49. Kedua premi itu bersama-sama adalah selisih antara berapa yang menurut suku bunganya seharusnya menjadi biaya pinjaman dan berapa biaya pinjaman yang sebenarnya, dan tabel di bawah menelusuri uang muka dari 3,5% sampai 20% supaya kedua titik peralihannya terlihat pada satu layar. Di Indonesia tidak ada FHA, jadi jangan mencari padanannya secara harfiah. Yang ada adalah KPR subsidi, yaitu program perumahan pemerintah yang pembiayaannya dijalankan melalui BP Tapera, dan KPR non-subsidi yang ditawarkan bank-bank umum. Yang perlu Anda ketahui sebagai pembaca di Indonesia adalah bahwa KPR di sini tidak mengenal MIP seperti di Amerika Serikat, yaitu premi asuransi yang ditagih setiap bulan oleh penjamin pinjamannya. Sebagai gantinya, bank biasanya mensyaratkan dua hal yang berbeda sifatnya: asuransi jiwa kredit, yang melunasi sisa pinjaman bila peminjam meninggal dunia, dan asuransi kebakaran, yang menanggung kerusakan bangunannya. Keduanya ditunjuk oleh bank, bukan dipilih bebas oleh peminjam, dan keduanya adalah biaya nyata yang harus Anda tanyakan dan masukkan ke dalam anggaran Anda sendiri. Karena itu, kalau Anda memakai halaman ini untuk memahami KPR di Indonesia, pakailah ia sebagai cara berpikir dan bukan sebagai daftar biaya: yang hendak ditunjukkannya adalah bahwa biaya asuransi yang mengikuti pinjaman properti bisa jauh lebih besar daripada dugaan orang, dan bahwa besar-kecilnya uang muka menentukan seberapa berat beban itu. Kalau ragu, tanyakan kepada bank Anda berapa premi yang harus Anda bayar, apakah dibayar di muka atau ditagih setiap bulan, dan sampai kapan ia ditagih — pertanyaan ketiga itulah yang paling sering tidak ditanyakan orang. Bacalah halaman ini setiap kali ada penawaran FHA di meja Anda dan Anda ingin tahu biaya keseluruhannya, bukan hanya angsurannya. Suku bunganya saja tidak akan memberi tahu Anda: dua pinjaman dengan suku bunga dan tenor yang sama bisa berbeda lebih dari dua puluh ribu dalam biaya asuransinya, semata-mata karena uang mukanya jatuh di sisi yang berbeda dari garis 95% atau garis 90%.

Rumah 400.000 pada 6,5% selama tiga puluh tahun, menurut uang muka

Uang muka (%)	Rasio pinjaman terhadap nilai (%)	Premi bulanan pertama	Bulan yang ditagih	Total asuransi
3.5	96.5	180.01	360	49141.98
5	95	161.1	360	44584.71
10	90	152.63	360	42237.79
20	80	135.67	132	22148.49

Empat anak tangga, dan kedua ambang menurut peraturan jatuh di antara anak tangganya dan bukan tepat di atasnya, dan itulah sebabnya kolom-kolomnya tidak bergerak bersamaan. Baris pertama di atas 95%, sehingga mendapat tarif yang lebih tinggi dan tenor penuh. Baris kedua mendarat tepat di 95%, dan hanya tarifnya yang berubah — uji lamanya adalah garis lain di 90%, sehingga preminya tetap berjalan 360 bulan. Baris keempat di bawah 90%, dan di situ kedua titik peralihannya berpindah sekaligus: tarifnya turun dan lamanya runtuh menjadi 132 bulan. Kolom terakhir itulah inti tabelnya: 49.141,98 pada uang muka 3,5% berbanding 22.148,49 pada uang muka 20%, selisih 26.993,49 yang tidak akan ditunjukkan oleh kutipan suku bunga mana pun.

Rumus

Pinjaman dasar = harga rumah − uang muka. Premi di muka = pinjaman dasar × tarif di muka. Total pinjaman = pinjaman dasar + premi di muka. Premi tahunan untuk satu periode = saldo sebelumnya × tarif tahunan ÷ 12. Bulan premi = tenor atau 11 tahun, mana yang lebih kecil, bila rasionya di bawah 90%, selain itu tenor atau 30 tahun, mana yang lebih kecil

P: Harga rumah
d: Uang muka, sebagai bagian dari harganya
L: Rasio pinjaman terhadap nilai: pinjaman dasar dibagi harga rumah, dihitung sebelum premi di muka ditambahkan
u: Tarif premi di muka, sebagai persentase dari pinjaman dasar
a: Tarif premi tahunan, sebagai persentase dari sisa saldo setiap tahunnya
m: Jumlah bulan premi tahunan ditagih: 132 atau tenor, mana yang lebih kecil, bila rasionya di bawah 90%, selain itu 360 atau tenor
N: Tenor dalam bulan

Pakai setiap kali ada penawaran FHA di meja Anda dan Anda ingin tahu biaya keseluruhannya, bukan hanya angsurannya. Suku bunganya saja tidak akan memberi tahu Anda: dua pinjaman dengan suku bunga dan tenor yang sama bisa berbeda lebih dari dua puluh ribu dalam biaya asuransinya, semata-mata karena uang mukanya jatuh di sisi yang berbeda dari garis 95% atau garis 90%. Masukkan harga dan uang mukanya lebih dulu, lalu bacalah rasio dan tarif yang benar-benar diterapkan secara bersamaan — kalau tarif yang diterapkan lebih rendah daripada yang Anda masukkan, berarti rasionya membawa pinjaman itu ke bawah batas atas yang ditetapkan peraturan, dan itu layak Anda ketahui sebelum bank memberitahukannya. Setelah itu lihat kolom bulan penagihannya: 132 dan 360 adalah dua jawaban yang mungkin untuk lamanya, dan jarak di antara keduanya adalah pengungkit tunggal terbesar di halaman ini. Perhatikan juga bahwa premi di mukanya berada di dalam pinjaman, sehingga ia juga dikenai bunga sepanjang tenor; angka total bunga pada baris mana pun sudah memasukkan hal itu, dan itulah sebabnya biaya sebenarnya dari premi di muka lebih besar daripada angka nominalnya.

Contoh hitungan

400.000 dengan uang muka 3,5%, bunga 6,5% selama tiga puluh tahun
1. Uang muka: 400.000 × 3,5% = 14.000, sehingga pinjaman dasarnya 386.000
2. Rasio pinjaman terhadap nilai: 386.000 ÷ 400.000 = 96,5%, yaitu di atas 95%, sehingga tarif tahunannya tetap pada batas atas 0,55% dan preminya berjalan penuh 360 bulan
3. Premi di muka: 386.000 × 1,75% = 6.755, dibiayakan, sehingga pinjamannya menjadi 392.755
4. Premi bulanan pertama: 392.755 × 0,55% ÷ 12 = 180,01
5. Pokok dan bunga: 392.755 pada 6,5% selama 360 bulan = 2.482,48 per bulan
6. Total bulanan: 2.482,48 + 180,01 = 2.662,49
7. Asuransi sepanjang umur pinjaman: 360 premi atas saldo yang menurun, seluruhnya 49.141,98
Kasus yang paling sering dialami peminjam FHA, dan justru kasus ketika kedua titik peralihannya berada di posisi yang mahal. Rasio 96,5% berada di atas garis 95%, sehingga tarif yang lebih tinggi berlaku, dan ia juga berada di atas garis 90%, sehingga preminya ditagih sepanjang tiga puluh tahun dan bukan sebelas tahun. Akibatnya asuransinya berbiaya 49.141,98, yaitu 9,8% dari seluruh tagihan bunganya, dan sama sekali tidak terlihat pada suku bunganya.
Rumah yang sama dengan uang muka 20%
1. Uang muka: 400.000 × 20% = 80.000, sehingga pinjaman dasarnya 320.000
2. Rasio pinjaman terhadap nilai: 320.000 ÷ 400.000 = 80%, yaitu di bawah 90%, sehingga preminya berhenti setelah 11 tahun — 132 bulan
3. Rasionya juga di bawah 95%, sehingga tarif tahunannya memakai batas bawah: yang dimasukkan 0,55% dan yang diterapkan 0,50%
4. Premi di muka: 320.000 × 1,75% = 5.600, sehingga pinjamannya menjadi 325.600
5. Premi bulanan pertama: 325.600 × 0,50% ÷ 12 = 135,67
6. Pokok dan bunga: 325.600 pada 6,5% selama 360 bulan = 2.058,01
7. Asuransi sepanjang umur pinjaman: 132 premi, 22.148,49 — kurang dari separuh angka 49.141,98 pada kasus uang muka 3,5%
Dua titik peralihan berpindah sekaligus di sini, dan yang terlihat justru bukan yang penting. Premi bulanannya turun dari 180,01 menjadi 135,67, selisih 44,34, terasa tetapi tidak dramatis. Angka yang penting adalah 132: preminya berhenti setelah sebelas tahun alih-alih tiga puluh, dan itulah yang membawa biaya sepanjang umur pinjaman dari 49.141,98 menjadi 22.148,49. Perhatikan juga bahwa tarif 0,55% yang Anda masukkan bukan tarif yang dipakai; 0,50% dilaporkan kembali sebagai tarif yang diterapkan, karena rasio yang lebih rendah membawa pinjaman itu ke bawah batas atas yang ditetapkan peraturan.
Uang muka 5%, tepat menyentuh rasio 95%
1. Uang muka: 400.000 × 5% = 20.000, sehingga pinjaman dasarnya 380.000
2. Rasio pinjaman terhadap nilai: 380.000 ÷ 400.000 = 95%, tepat di atas garisnya
3. Tarif yang lebih tinggi hanya berlaku di atas 95%, sehingga pada tepat 95% yang diterapkan adalah batas bawah 0,50%, bukan 0,55%
4. Garis 90% adalah uji yang berbeda: pada atau di atas 90% preminya berjalan penuh sepanjang tenor, jadi 360 bulan
5. Premi di muka: 380.000 × 1,75% = 6.650, sehingga pinjamannya menjadi 386.650
6. Premi bulanan pertama: 386.650 × 0,50% ÷ 12 = 161,10
7. Asuransi sepanjang umur pinjaman: 360 premi, seluruhnya 44.584,71
Satu poin persen uang muka menggeser rasionya dari 96,5% menjadi tepat 95%, dan kedua uji dalam peraturannya berbeda pendapat tentang artinya: tarifnya turun ke batas bawah karena tarif yang lebih tinggi hanya berlaku di atas 95%, sedangkan lamanya tetap penuh karena uji itu berbunyi pada atau di atas 90%. Hasilnya halaman ini tampak bertentangan dengan dirinya sendiri sampai kedua ambangnya dibaca apa adanya. Ini juga titik uang muka termurah per satuan uang di seluruh tangganya — kenaikan 1,5 poin uang muka menghapus 4.557,27 biaya asuransi.

Batasan

Kedua tarif preminya adalah masukan dan bukan konstanta, dan itu disengaja: peraturannya menetapkan batas atas dan menyerahkan angka sebenarnya kepada Komisioner, yang meninjaunya dari waktu ke waktu, sehingga angka yang ditulis mati di sini akan basi tanpa ada apa pun yang gagal. Nilai bawaannya adalah batas atas menurut peraturan untuk pinjaman tiga puluh tahun di atas 95% dan tarif standar di bawahnya, tetapi keduanya bukan penawaran dan bukan pula pernyataan tentang apa yang ditagih pemberi pinjaman mana pun hari ini. Model ini juga menganggap preminya ditagih atas saldo yang menurun sebagaimana didefinisikan peraturannya, dan itu benar, tetapi ia menyederhanakan dua hal yang tidak: ia tidak memodelkan penyesuaian periode sebagian pada bulan ketika preminya berhenti, dan ia tidak memodelkan pelunasan dipercepat, yang juga menghentikan preminya sehingga angka sepanjang umur pinjaman di halaman ini terlalu besar. Biaya akad, dana penampung untuk pajak dan asuransi, serta biaya bank lainnya tidak ada di sini. Premi di mukanya dibiayakan, dan model ini memang menunjukkannya, tetapi apakah seorang peminjam tertentu diizinkan membiayakannya, dan apakah total pinjamannya lalu masih muat di bawah batas wilayahnya, adalah pertanyaan yang tidak bisa dijawab halaman ini. Di Indonesia, tidak ada MIP dan tidak ada PMI, sehingga halaman ini tidak bisa dipakai sebagai daftar biaya KPR; yang bisa Anda ambil darinya adalah cara berpikirnya — bahwa biaya asuransi yang mengikuti pinjaman properti bisa sangat besar, dan bahwa uang mukalah yang menentukan seberapa besar. Terakhir, tidak ada mata uang yang dilekatkan pada angka mana pun.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya premi di muka dan premi tahunan?: Premi di muka ditagih sekali pada saat akad dan biasanya dibiayakan ke dalam pinjamannya, sehingga ia juga menumpuk bunga: 1,75% dari pinjaman dasar, yaitu 6.755 pada pinjaman 386.000, yang menaikkan jumlah yang dipinjam menjadi 392.755. Premi tahunannya ditagih setiap bulan — 180,01 pada bulan pertama untuk pinjaman itu — dan ia dihitung atas sisa saldo, sehingga mengecil seiring waktu.
Berapa lama premi tahunannya ditagih?: Bergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai properti. Di bawah 90%, preminya berjalan selama 11 tahun pertama, yaitu 132 bulan. Pada atau di atas 90%, ia berjalan selama tenor atau tiga puluh tahun, mana yang lebih kecil, sehingga pada pinjaman tiga puluh tahun berarti sepanjang tenornya. Jarak antara kedua jawaban itu adalah pengungkit terbesar di halaman ini: 49.141,98 berbanding 22.148,49 pada rumah yang sama. Pertanyaan sampai kapan premi ditagih itulah yang paling sering tidak diajukan orang.
Mengapa kalkulator ini memakai tarif yang lebih rendah daripada yang saya masukkan?: Karena tarif tahunan yang lebih tinggi hanya berlaku bila rasio pinjaman terhadap nilai properti melewati 95%, dan peraturannya membatasi tarif itu. Masukkan tarif standar 0,55% pada pinjaman dengan rasio tepat 95% dan tarif yang diterapkan akan kembali sebagai 0,50%. Angka yang diterapkan itu dicetak sebagai keluaran tersendiri alih-alih diganti diam-diam, sehingga perbedaannya terlihat di halaman ini.
Premi bulanannya dihitung atas saldo yang mana?: Atas sisa pokok yang masih diasuransikan, yang oleh peraturannya didefinisikan sebagai rata-rata dua belas bulan dari jumlah yang belum dilunasi, sehingga ia menurun seiring pinjamannya dibayar. Model di sini menerapkan tarifnya ke saldo yang menurun itu bulan demi bulan. Perlu diperhatikan bahwa dasarnya sudah termasuk premi di muka yang dibiayakan, dan itulah sebabnya tagihan bulanan pertamanya dihitung atas 392.755 dan bukan atas 386.000.
Apakah dua tarif di halaman ini yang benar-benar akan saya bayar?: Keduanya adalah masukan, dengan batas atas menurut peraturan sebagai nilai bawaannya. Peraturannya menetapkan batas atas dan menyerahkan tarif sebenarnya kepada Komisioner, yang meninjaunya, sehingga angka yang ditulis mati sebagai konstanta akan basi tanpa ada apa pun yang gagal. Perlakukan nilai bawaannya sebagai kasus paling mahal, lalu masukkan tarif yang dikutip bank Anda.
Apakah melunasi pinjamannya lebih cepat mengurangi biaya asuransinya?: Ya, dan halaman ini tidak memodelkannya, yang merupakan kelebihan perkiraan yang sudah diketahui. Kalau pinjamannya dilunasi lebih cepat, preminya berhenti, sehingga angka sepanjang umur pinjaman yang ditampilkan di sini adalah biaya membawa pinjaman itu sampai akhir tenornya. Angka bulanannya tidak terpengaruh oleh hal itu, karena ia dihitung atas saldo pada saat itu.
Apa yang tidak termasuk di halaman ini?: Biaya akad, dana penampung yang dikumpulkan bank untuk pajak bumi dan bangunan serta asuransi, dan biaya bank lainnya. Model ini juga menganggap suku bunga dan tenornya tetap sepanjang umur pinjaman. Tidak ada mata uang yang dilekatkan pada angka mana pun, sehingga ia benar dalam mata uang apa pun yang Anda pakai untuk mengetikkannya.

Referensi

24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States

Kalkulator terkait

Kalkulator KPRCicilan bulanan rumah, pajak properti, dan asuransi.Kalkulator Uang MukaUang muka rumah, rasio pinjaman, dan lama menabungnya.Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.