EMI adalah singkatan dari equated monthly instalment, istilah India untuk angsuran bulanan: pokok dan bunga digabung menjadi satu pembayaran tetap yang dibayar setiap bulan sampai saldonya nol. Di Indonesia kata itu tidak dipakai sehari-hari, dan panel di halaman ini memang mencetak angsuran bulanan. Konstruksinya sama dengan angsuran pinjaman bersuku bunga tetap mana pun, dan itulah sebabnya halaman ini menghitungnya dengan rumus standar dan bukan rumus khusus.

Untuk apa angka per 100.000 yang dipinjam itu?

Itu adalah angsuran untuk setiap 100.000 yang dipinjam, dan ia ada karena pembayarannya linear terhadap pokok: 9% selama 20 tahun berharga 899,73 per 100.000, apakah Anda meminjam 50.000 atau 5 juta. Karena itu ia menjadi satu-satunya angka di halaman ini yang bisa Anda bawa ke percakapan tentang pinjaman dengan ukuran berbeda-beda, dan satu-satunya kolom yang tidak perlu dihitung ulang setiap kali nominalnya berubah.

Apakah bunga flat sama dengan bunga efektif?

Tidak, dan selisihnya besar. Bunga flat dibebankan atas seluruh pokok selama seluruh tenor, jadi 200.000 dengan bunga flat 15% selama 5 tahun memakan bunga 150.000. Pinjaman yang sama dengan bunga efektif pada 15% yang sama memakan 85.479,04. Dua digit yang sama, terpaut 64.520,96. Di Indonesia kedua bacaan ini sama-sama lazim dipakai dalam penawaran, jadi menanyakan yang mana yang dipakai adalah langkah pertama sebelum membandingkan dua angka.

Apakah tenor yang lebih panjang selalu lebih mahal?

Untuk total bunga, ya, dan tabelnya menunjukkan angka itu naik dari 122.750,59 pada 5 tahun menjadi 758.796,11 pada 25 tahun. Angsurannya bergerak ke arah sebaliknya, tapi tidak proporsional: ia turun dari 10.379,18 menjadi 4.195,98, sehingga beralih dari 20 tahun ke 25 tahun membeli penurunan angsuran sebesar 302,65 dengan menukar 179.125,25 bunga tambahan.

Mengapa lebih dari separuh total pembayaran saya adalah bunga?

Karena saldonya bertahan tinggi untuk waktu yang lama. Pada 9% selama 20 tahun, porsi bunga dari seluruh yang Anda bayar adalah 53,7%. Suku bunganya tidak tinggi menurut ukuran pinjaman tanpa agunan; yang membuat totalnya besar adalah dua puluh tahun bunga atas saldo yang pada awalnya menurun dengan lambat. Memperpendek tenor adalah satu-satunya cara menekan angka itu tanpa membayar lebih besar setiap bulan.

Apa yang tidak dihitung di sini?

Biaya, dan kemungkinan suku bunganya bergerak. Biaya provisi, biaya administrasi, biaya asuransi yang dipaketkan, dan denda pelunasan dipercepat semuanya di luar model ini, dan pinjaman bersuku bunga mengambang tidak terwakili sama sekali. Angsuran sebenarnya biasanya lebih tinggi daripada angka yang dihitung di sini, dan itulah sebabnya angka ini sebaiknya diperlakukan sebagai batas bawah, bukan sebagai kutipan. Untuk daftar biaya pada penawaran yang Anda pegang, mintalah rinciannya secara tertulis sebelum menandatangani.

Kalkulator EMI

Hasil

4.498,63

Angsuran bulanan

Angsuran per 100.000 yang dipinjam: 899,73
Total bunga: 579.670,86
Total semua pembayaran: 1.079.670,86
Bunga sebagai bagian dari total pembayaran Anda: 53,7%
Angsuran bulanan dengan bunga flat: 5.833,33
Total bunga skema flat: 900.000,00
Bunga ekstra dari skema flat: 320.329,14

Kalkulator EMI ini menghitung angsuran bulanan yang jumlahnya tetap — pokok dan bunga digabung menjadi satu pembayaran yang sama setiap bulan sampai saldonya nol — dan konstruksinya sama persis dengan pinjaman bersuku bunga tetap mana pun. Yang membuat halaman ini punya tempatnya sendiri adalah angka kedua yang biasa dicetak di sebelahnya: angsuran untuk setiap 100.000 yang dipinjam. Pada 500.000 dengan bunga 9% selama 20 tahun, angsurannya 4.498,63 dan angka per 100.000 itu 899,73. Karena angsuran bersifat linear terhadap pokok, angka kedua itu tidak berubah apakah Anda meminjam 50.000 atau 5 juta, dan justru itulah gunanya: ia mengubah sebuah suku bunga menjadi sesuatu yang bisa dibandingkan lintas ukuran pinjaman tanpa aritmetika apa pun. Kolom pertama tabel di bawah menggerakkan tenor, dari 5 tahun sampai 25 tahun, dan kolom per 100.000 adalah satu-satunya dari empat kolom yang bisa dibaca lurus ke bawah sebagai daftar harga. Setengah halaman ini berisi perbandingan yang paling sering menjebak orang, dan itulah sebabnya angka-angka bunga flat duduk di baris yang sama dengan angka-angka lainnya. Bunga flat dihitung atas seluruh pokok selama seluruh tenor, bukan atas saldo yang menurun. Ambil 200.000 dengan bunga flat 15% selama 5 tahun: bunganya 150.000 dan angsurannya 5.833,33. Dua ratus ribu yang sama dengan bunga efektif 15% selama 5 tahun yang sama membawa bunga 85.479,04 dan angsuran 4.757,99. Kedua penawaran itu tertulis dengan dua digit yang identik, dan yang flat lebih mahal 64.520,96 — bukan selisih pembulatan, melainkan kira-kira sepertiga dari pokok. Selisihnya melebar mengikuti suku bunga dan tenor, lalu mengecil menjadi nol pada 0%. Kedua angka itu dihitung di halaman ini dan bukan sekadar dijelaskan, sehingga angka ketiga dan keempat pada baris mana pun bisa Anda baca sebagai uji andaikan terhadap angka pertama. Di Indonesia istilah EMI tidak dipakai orang, dan yang dipakai adalah angsuran; panel di halaman ini memang mencetak angsuran bulanan. Tetapi percakapan yang penting di sini sama persis dengan percakapan yang membuat halaman ini ada. Bank dan perusahaan pembiayaan di Indonesia lazim mengutip bunga flat per tahun, yaitu bunga yang dihitung atas pokok awal, sehingga angsuran bulanannya rata dan porsi bunganya tidak pernah menyusut walaupun pokoknya sudah banyak dibayar. Angka yang tercetak di brosur itu benar sebagai angka flat, tetapi ia bukan bunga efektif yang Anda tanggung, dan dua hal itulah yang perlu Anda pisahkan sebelum menandatangani apa pun. Yang pertama: tanyakan apakah suku bunga yang disebut adalah bunga flat atau bunga efektif, karena kedua kata itu bisa muncul dengan nominal yang sama persis. Yang kedua: masukkan nominal yang sama ke halaman ini dan bandingkan angsuran flat di baris ketiga dengan angsuran efektif di baris pertama. Kalau angsuran flat jauh di atas angsuran efektifnya, penawaran yang Anda pegang memang memakai skema flat, dan biaya sebenarnya sudah tercetak di kolom bunga ekstra. Ada satu cara memeriksa sendiri yang berguna saat Anda hanya memegang brosur: jumlahkan seluruh bunga flat selama tenor, lalu bagi dengan rata-rata saldo pokok — hasilnya kira-kira bunga efektif tahunannya. Ini bukan penilaian tentang mahal atau murahnya sebuah penawaran, dan halaman ini tidak pernah memberi tahu Anda mana yang pantas Anda tanda tangani; ia hanya menghitung dua bacaan dari satu angka, supaya Anda bisa menebak bacaan mana yang sedang dipakai di dokumen yang Anda pegang. Total bunga pada baris mana pun di tabel bawah menjawab pertanyaan yang berbeda dari angsurannya, dan keduanya perlu dilihat bersama: tenor yang lebih panjang selalu menurunkan angsuran sambil menaikkan total bunga, dan itu berlaku sama di kedua bacaan.

500.000 pada bunga 9%, menurut tenor

Tenor (tahun)	Angsuran per 100.000	Angsuran bulanan	Total bunga
5	2075.84	10379.18	122750.59
10	1266.76	6333.79	260054.56
15	1014.27	5071.33	412840.55
20	899.73	4498.63	579670.86
25	839.2	4195.98	758796.11

Suku bunga dan nominalnya tetap dan hanya tenornya yang bergerak, dan itulah yang membuat kolom ketiga bisa dibaca sebagai sebuah pertukaran: angsurannya turun tajam antara 5 dan 15 tahun lalu mendatar, sementara kolom keempat naik sepanjang jalan. Beralih dari 20 tahun ke 25 tahun memotong angsuran sebesar 302,65 per bulan dan menambah 179.125,25 pada tagihan bunga — untuk menutup selisih itu dengan penghematan tadi dibutuhkan sekitar 49,3 tahun, padahal pinjamannya sendiri hanya berjalan 25 tahun. Kolom pertama justru yang paling mudah dibawa pergi, karena ia sama sekali tidak bergantung pada nominalnya: 899,73 per 100.000 adalah harga 9% selama 20 tahun, dan angka itu bisa dikalikan ke pokok berapa pun.

Rumus

Bunga efektif: angsuran = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1), dengan r adalah suku bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100 dan n adalah tenor dalam tahun × 12. Bunga flat: bunga = P × suku bunga × tahun, lalu angsuran = (P + bunga) ÷ n.

P: Pokok pinjaman — jumlah uang yang dipinjam
rate: Suku bunga tahunan dalam persen, sebelum dibagi apa pun
r: Suku bunga bulanan: suku bunga tahunan dibagi 12 lalu dibagi 100
n: Jumlah angsuran: tenor dalam tahun dikali 12

Pakai halaman ini ketika Anda memegang sebuah penawaran angsuran dan ingin tahu isinya terbuat dari apa. Masukkan jumlah, suku bunga, dan tenor untuk mendapat angsuran dengan bunga efektif, lalu baca angka bunga flat di baris yang sama: kalau kedua angsuran itu identik, penawaran yang Anda terima memang sudah memakai saldo menurun, dan kalau angka flat jauh di atasnya, suku bunga yang disebut tadi bukan suku bunga yang Anda tanggung. Kolom per 100.000 adalah angka yang paling mudah dibawa ke percakapan lain, karena hanya angka itu yang tidak berubah ketika ukuran pinjamannya berubah; begitu Anda tahu bahwa 9% selama 20 tahun berharga 899,73 per 100.000, Anda bisa menaksir pinjaman 3 juta di kepala Anda sendiri. Bacalah tabelnya ke bawah sebelum memutuskan tenor: angsuran turun tajam di awal lalu hampir tidak bergerak lagi, sementara kolom total bunga terus naik sepanjang jalan. Dan sebelum membandingkan dua penawaran, pastikan keduanya memakai bacaan yang sama — membandingkan angka flat satu bank dengan angka efektif bank lain adalah kesalahan yang paling mahal di halaman ini.

Contoh hitungan

500.000 dengan bunga 9% selama 20 tahun
1. Suku bunga bulanan: 9 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0075
2. Jumlah angsuran: 20 × 12 = 240
3. Angsuran: 500.000 × 0,0075 × 1,0075^240 ÷ (1,0075^240 − 1) = 4.498,63
4. Angka per 100.000: 4.498,63 ÷ 5 = 899,73 (karena 500.000 sama dengan lima kali 100.000)
5. Total pembayaran: 4.498,63 × 240 = 1.079.671,20; karena pembayaran terakhir disesuaikan agar saldonya tepat nol, total di jadwal angsuran menjadi 1.079.670,86, dan 579.670,86 di antaranya adalah bunga
6. Bunga flat pada 9% yang sama: bunga 500.000 × 9% × 20 = 900.000, lalu angsuran (500.000 + 900.000) ÷ 240 = 5.833,33
7. Tambahan biaya dari bacaan flat: 900.000 − 579.670,86 = 320.329,14
Kombinasi yang dipakai halaman ini saat pertama dibuka, dan yang menunjukkan mengapa kolom per 100.000 layak dimiliki: 899,73 adalah harga suku bunga ini pada tenor ini, dan ia tetap 899,73 apakah Anda meminjam setengah juta atau lima juta. Baris bunga flat adalah pinjaman yang sama yang dibacakan dengan cara lain, dan ia lebih mahal 320.329,14 sementara keduanya ditulis dengan dua digit yang sama.
200.000 dengan bunga flat 15% dibanding bunga efektif 15%, 5 tahun
1. Suku bunga bulanan: 15 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0125
2. Jumlah angsuran: 5 × 12 = 60
3. Angsuran dengan bunga efektif: 4.757,99 per bulan, dengan bunga 85.479,04 selama 60 bulan itu
4. Bunga flat: 200.000 × 15% × 5 = 150.000, sehingga angsurannya (200.000 + 150.000) ÷ 60 = 5.833,33
5. Selisih bunga: 150.000 − 85.479,04 = 64.520,96
6. Per 100.000: 4.757,99 ÷ 2 = 2.378,99
Inilah kasus yang membuat halaman ini ada. Lima belas persen flat dan lima belas persen efektif sama-sama ditulis lima belas persen, dan selama lima tahun keduanya berbeda 64.520,96 pada pinjaman 200.000 — mendekati sepertiga pokoknya. Angsuran flatnya lebih tinggi 1.075,34 per bulan, dan selisih sebesar itu biasanya muncul sebagai masalah anggaran bulanan, bukan sebagai satu baris di lembar perbandingan.
Nol persen selama 10 tahun
1. Suku bunga bulanan: 0 ÷ 12 ÷ 100 = 0, sehingga rumusnya menyusut menjadi pokok ÷ jumlah angsuran
2. Jumlah angsuran: 10 × 12 = 120
3. Angsuran: 500.000 ÷ 120 = 4.166,67
4. Per 100.000: 4.166,67 ÷ 5 = 833,33
5. Total pembayaran sama dengan pokoknya, jadi bunganya 0 dan porsinya 0%
6. Bacaan flat dan bacaan efektif hasilnya sama persis pada 0%, karena tidak ada bunga yang bisa dibebankan dengan cara mana pun
Nol persen adalah masukan yang sah dan bukan kasus rusak, dan di titik itulah kedua bacaan bertemu — tidak ada apa pun yang bisa dibebankan berlebih oleh metode flat. Di sini aritmetika per 100.000 juga terlihat telanjang: 833,33 per 100.000 selama 120 bulan tidak lain adalah 100.000 ÷ 120.

Batasan

Halaman ini tidak memodelkan biaya apa pun, dan pada pinjaman sungguhan biaya itu tidak kecil: biaya provisi, biaya administrasi dan dokumentasi, asuransi yang dipaketkan ke dalam pinjaman, serta denda pelunasan dipercepat semuanya berada di luar model ini, dan itulah sebabnya angsuran yang dihitung di sini bisa lebih rendah daripada angsuran yang dikutip pemberi pinjaman. Suku bunganya tetap sepanjang tenor, sehingga pinjaman bersuku bunga mengambang — yang angsurannya disesuaikan setiap kali suku bunga acuannya bergerak — sama sekali tidak terwakili; pada tenor yang panjang, itu satu-satunya sumber selisih terbesar antara jawaban di sini dan angka sebenarnya. Perbandingan bunga flat di halaman ini mengasumsikan bunga flat dibebankan atas pokok awal selama seluruh tenor, yang memang cara kerja metode itu, tetapi ia tidak memodelkan padanan saldo menurun yang mungkin dilaporkan pemberi pinjaman sebagai suku bunga tahunan, dan ia tidak memberi tahu Anda mana dari kedua bacaan itu yang dipakai sebuah penawaran. Kolom per 100.000 tepat hanya karena angsuran bersifat linear terhadap pokok; tambahkan satu biaya tetap ke dalam pinjaman dan linearitas itu hilang. Di sisi Indonesia, yang perlu Anda sadari adalah bahwa angka di halaman ini adalah angka dari masukan Anda sendiri: tidak ada ketentuan regulator mana pun yang menentukan suku bunga, biaya provisi, atau asuransi yang boleh dibebankan pada sebuah pinjaman, sehingga memeriksa dokumen penawaran dan menanyakan bacaan mana yang dipakai tetap menjadi pekerjaan Anda, bukan pekerjaan kalkulator ini. Tidak ada pajak yang dihitung di sini, tidak ada apa pun di sini yang merupakan tawaran pinjaman, dan tidak ada mata uang yang menempel pada angka mana pun — masukkan nominalnya dalam satuan yang Anda pakai dan bacalah hasilnya dalam satuan yang sama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa arti EMI?: EMI adalah singkatan dari equated monthly instalment, istilah India untuk angsuran bulanan: pokok dan bunga digabung menjadi satu pembayaran tetap yang dibayar setiap bulan sampai saldonya nol. Di Indonesia kata itu tidak dipakai sehari-hari, dan panel di halaman ini memang mencetak angsuran bulanan. Konstruksinya sama dengan angsuran pinjaman bersuku bunga tetap mana pun, dan itulah sebabnya halaman ini menghitungnya dengan rumus standar dan bukan rumus khusus.
Untuk apa angka per 100.000 yang dipinjam itu?: Itu adalah angsuran untuk setiap 100.000 yang dipinjam, dan ia ada karena pembayarannya linear terhadap pokok: 9% selama 20 tahun berharga 899,73 per 100.000, apakah Anda meminjam 50.000 atau 5 juta. Karena itu ia menjadi satu-satunya angka di halaman ini yang bisa Anda bawa ke percakapan tentang pinjaman dengan ukuran berbeda-beda, dan satu-satunya kolom yang tidak perlu dihitung ulang setiap kali nominalnya berubah.
Apakah bunga flat sama dengan bunga efektif?: Tidak, dan selisihnya besar. Bunga flat dibebankan atas seluruh pokok selama seluruh tenor, jadi 200.000 dengan bunga flat 15% selama 5 tahun memakan bunga 150.000. Pinjaman yang sama dengan bunga efektif pada 15% yang sama memakan 85.479,04. Dua digit yang sama, terpaut 64.520,96. Di Indonesia kedua bacaan ini sama-sama lazim dipakai dalam penawaran, jadi menanyakan yang mana yang dipakai adalah langkah pertama sebelum membandingkan dua angka.
Apakah tenor yang lebih panjang selalu lebih mahal?: Untuk total bunga, ya, dan tabelnya menunjukkan angka itu naik dari 122.750,59 pada 5 tahun menjadi 758.796,11 pada 25 tahun. Angsurannya bergerak ke arah sebaliknya, tapi tidak proporsional: ia turun dari 10.379,18 menjadi 4.195,98, sehingga beralih dari 20 tahun ke 25 tahun membeli penurunan angsuran sebesar 302,65 dengan menukar 179.125,25 bunga tambahan.
Mengapa lebih dari separuh total pembayaran saya adalah bunga?: Karena saldonya bertahan tinggi untuk waktu yang lama. Pada 9% selama 20 tahun, porsi bunga dari seluruh yang Anda bayar adalah 53,7%. Suku bunganya tidak tinggi menurut ukuran pinjaman tanpa agunan; yang membuat totalnya besar adalah dua puluh tahun bunga atas saldo yang pada awalnya menurun dengan lambat. Memperpendek tenor adalah satu-satunya cara menekan angka itu tanpa membayar lebih besar setiap bulan.
Apa yang tidak dihitung di sini?: Biaya, dan kemungkinan suku bunganya bergerak. Biaya provisi, biaya administrasi, biaya asuransi yang dipaketkan, dan denda pelunasan dipercepat semuanya di luar model ini, dan pinjaman bersuku bunga mengambang tidak terwakili sama sekali. Angsuran sebenarnya biasanya lebih tinggi daripada angka yang dihitung di sini, dan itulah sebabnya angka ini sebaiknya diperlakukan sebagai batas bawah, bukan sebagai kutipan. Untuk daftar biaya pada penawaran yang Anda pegang, mintalah rinciannya secara tertulis sebelum menandatangani.

Referensi

15 U.S.C. § 1606 — Determination of annual percentage rate: the federal rule that exists because a rate written on a loan is not by itself the rate a borrower pays, and the disclosed percentage must be computed on the actual unpaid balance over time — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
12 CFR 1026.22 — Determination of annual percentage rate (Regulation Z): the actuarial method and the precision rules for the disclosed rate, including the tolerance for an irregular first period — Electronic Code of Federal Regulations, United States
What is the difference between a loan's interest rate and its annual percentage rate? — the regulator's own explanation of why the quoted rate and the cost of credit are two different numbers — Consumer Financial Protection Bureau (United States)

Kalkulator terkait

Kalkulator PinjamanCicilan bulanan dan total bunga pinjaman berbunga tetap.Kalkulator AmortisasiLihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok pinjaman.Kalkulator Bunga PinjamanTotal bunga pinjaman sepanjang umurnya, bulan ke bulan.Kalkulator Pelunasan PinjamanBerapa lama utang lunas dengan cicilan bulanan tetap.