किराये की संपत्ति कैलकुलेटर

कैप रेट = शुद्ध परिचालन आय ÷ ख़रीद की क़ीमत। कैश-ऑन-कैश वापसी = सालाना नक़दी प्रवाह ÷ डाउन पेमेंट।

P

ख़रीद की क़ीमत

R

महीने का किराया, ख़ाली रहने की दर से पहले

v

ख़ाली रहने की दर, प्रतिशत में

E

सालाना परिचालन ख़र्च

NOI

शुद्ध परिचालन आय: असल में मिला सालाना किराया घटा परिचालन ख़र्च

D

डाउन पेमेंट का प्रतिशत

C

सालाना नक़दी प्रवाह: शुद्ध परिचालन आय घटा बारह मॉर्गेज क़िस्तें

पहले कैप रेट इस्तेमाल कीजिए, तब जब एक संपत्ति की तुलना दूसरी से कर रहे हों। दोनों में यही एक ऐसा आँकड़ा है जो इस बात पर निर्भर नहीं करता कि ख़रीद कैसे वित्तपोषित की गई, इसलिए बिल्कुल अलग मॉर्गेज वाले दो ख़रीदार एक ही इमारत के लिए एक ही कैप रेट निकालेंगे — यही वजह है कि लिस्टिंग में यही आँकड़ा छपता है। कैश-ऑन-कैश वापसी दूसरे नंबर पर इस्तेमाल कीजिए, तब जब इस संपत्ति की तुलना अपने पैसे के दूसरे इस्तेमालों से कर रहे हों। यही बताती है कि यह सौदा किसी जमा खाते से बेहतर है या नहीं, और यह उस संपत्ति पर भी ऋणात्मक हो सकती है जिसका कैप रेट आराम से धनात्मक हो — नीचे की तालिका में एक पंक्ति ठीक यही दिखाती है। ध्यान दीजिए कि कम पैसा लगाने पर दोनों किस दिशा में हिलते हैं: कैप रेट ज़रा भी नहीं बदलता, क्योंकि इमारत में कुछ नहीं बदला, जबकि कैश-ऑन-कैश वापसी उसी दिशा में और चरम हो जाती है जिधर वह पहले से जा रही थी। दोनों में से किसी में भी क़ीमत का बढ़ना, कर, और चुकाया जा रहा मूलधन शामिल नहीं है — तीनों असली हैं और तीनों यहाँ नहीं हैं।

1. 3,00,000 की क़ीमत, महीने का 2,400, 20% डाउन पेमेंट

   1. असल में मिला सालाना किराया: 2,400 × 12 = 28,800, जिसमें से 5% ख़ाली रहने की दर घटाकर = 27,360
   2. शुद्ध परिचालन आय: 27,360 − 6,000 = 21,360
   3. कैप रेट: 21,360 ÷ 3,00,000 = 7.12%
   4. डाउन पेमेंट: 3,00,000 का 20% = 60,000, इसलिए लोन 2,40,000 का बना
   5. मॉर्गेज क़िस्त: 2,40,000 पर 7% और 360 महीने = 1,596.73 महीना, यानी साल में 19,160.76
   6. सालाना नक़दी प्रवाह: 21,360 − 19,160.76 = 2,199.24, जो महीने का 183.27 है
   7. कैश-ऑन-कैश वापसी: 2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67%

   पूरा पेज एक ही उदाहरण में: इमारत अपनी क़ीमत पर 7.12% देती है, आपका पैसा आपके डाउन पेमेंट पर 3.67% देता है, और बाक़ी फ़र्क़ मॉर्गेज का ख़र्च है। न कोई आँकड़ा ग़लत है और न कोई असली — दोनों अलग सवालों के जवाब हैं।

2. वही संपत्ति पूरा नक़द देकर ख़रीदने पर

   1. डाउन पेमेंट: 3,00,000 का 100% = 3,00,000, इसलिए लोन शून्य और मॉर्गेज क़िस्त भी शून्य
   2. शुद्ध परिचालन आय 21,360 पर ज्यों की त्यों, और कैप रेट भी 7.12% पर ज्यों का त्यों
   3. सालाना नक़दी प्रवाह: 21,360 − 0 = 21,360, जो महीने का 1,780 है
   4. कैश-ऑन-कैश वापसी: 21,360 ÷ 3,00,000 = 7.12%

   बिना मॉर्गेज के दोनों अनुपात एक ही आँकड़े पर आ जाते हैं, और यह संयोग नहीं है: दोनों भिन्न शुद्ध परिचालन आय ÷ ख़रीद की क़ीमत बन जाते हैं। अगर कभी लोन होते हुए भी दोनों बराबर दिखें, तो डाउन पेमेंट वाला ख़ाना देखिए — वह 100 पर बैठा मिलेगा।

3. वह संपत्ति जो अपना मॉर्गेज भी नहीं निकाल पाती

   1. असल में मिला सालाना किराया: 1,200 × 12 = 14,400, जिसमें से 5% ख़ाली रहने की दर घटाकर = 13,680
   2. शुद्ध परिचालन आय: 13,680 − 6,000 = 7,680, इसलिए कैप रेट 7,680 ÷ 3,00,000 = 2.56%
   3. मॉर्गेज वही 1,596.73 महीना, यानी साल में 19,160.76
   4. सालाना नक़दी प्रवाह: 7,680 − 19,160.76 = −11,480.76, जो महीने का −956.73 है
   5. कैश-ऑन-कैश वापसी: −11,480.76 ÷ 60,000 = −19.13%

   यही मामला ध्यान से पढ़ने लायक है, क्योंकि दोनों अनुपात उलटी दिशाएँ दिखाते हैं: कैप रेट अभी भी धनात्मक 2.56% है, जबकि कैश-ऑन-कैश वापसी −19.13% पर ऋणात्मक है। जो ख़रीदार पूरा नक़द देता, उसके पास ठीक-ठाक मुनाफ़ा देने वाली इमारत होती; इस मॉर्गेज वाला ख़रीदार इस सुविधा के लिए हर महीने 956.73 चुकाता है।

यहाँ सब कुछ उन सात संख्याओं से आता है जो आप भरते हैं, और जो चीज़ें तय करती हैं कि किराये का काम चलेगा या नहीं, उनमें से कई इनमें नहीं हैं। क़ीमत का बढ़ना और मूल्यह्रास दोनों ग़ायब हैं: यह मौजूदा आय का हिसाब है, कुल प्रतिफल का नहीं, और चढ़ते बाज़ार की संपत्ति सालों तक नक़दी के लिहाज़ से कमज़ोर रह सकती है और फिर भी मालिक को पैसा कमा देती है। कर यहाँ नहीं है, और वह दोनों तरफ़ काटता है — मॉर्गेज पर लगा ब्याज और परिचालन ख़र्च कई देशों में घटाए जा सकते हैं, जबकि किराए की आय पर आम तौर पर कर लगता है, और शुद्ध असर आपके स्लैब और आपके देश के नियम पर निर्भर करता है। सौदे की लागतें यहाँ नहीं हैं: ख़रीद पर लगने वाला कर, क़ानूनी फ़ीस, मूल्यांकन और दलाली — ये क़ीमत के कई प्रतिशत तक जा सकती हैं, और यही पैसा डाउन पेमेंट में होता तो यहाँ दिख रही कैश-ऑन-कैश वापसी नीचे आ जाती। परिचालन ख़र्च का आँकड़ा आपका अपना ईमानदार अंदाज़ा होना चाहिए, और यही वह ख़ाना है जिसे लोग सबसे ज़्यादा ग़लत भरते हैं — छत, बॉयलर, किरायेदारों के बीच का ख़ाली समय और प्रबंधन फ़ीस, ये सब परिचालन ख़र्च हैं, और इनमें से कोई ख़रीद की क़ीमत में नहीं आता। ख़ाली रहना किराए के एक सपाट प्रतिशत की तरह गिना गया है, पूरे ख़ाली महीनों की तरह नहीं — यह एक सरलीकरण है जो साल में ग्यारह महीने चलने वाली संपत्ति को ज़रूरत से बेहतर दिखाता है। यहाँ चुकाया जा रहा मूलधन प्रतिफल में नहीं गिना गया, हालाँकि वह आपकी हिस्सेदारी बढ़ाता है। कर और मूल्यह्रास के जो दो अमेरिकी संदर्भ नीचे दिए हैं, वे सिर्फ़ इस बात के उदाहरण हैं कि मॉर्गेज का ब्याज और परिचालन ख़र्च आयकर के हिसाब में कितने पेचीदा हो सकते हैं — भारत समेत हर देश में ये नियम अलग हैं, और यह पेज ऊपर के सात ख़ानों के अलावा किसी कर नियम का हिसाब नहीं लगाता; तीसरा संदर्भ भारत सरकार की आर्थिक समीक्षा का अध्याय है, जो यहाँ की शहरी आवास कमी और किराये की मुश्किल की चर्चा करता है। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी: 3,00,000 का मतलब उसी इकाई में 3,00,000 है जो आपने भरी, और किराया, ख़र्च और क़ीमत — तीनों एक ही इकाई में होने चाहिए।

कैप रेट और कैश-ऑन-कैश वापसी में क्या फ़र्क़ है?

कैप रेट शुद्ध परिचालन आय को पूरी ख़रीद की क़ीमत से भाग देकर निकलता है, इसलिए वह मॉर्गेज को पूरी तरह नज़रअंदाज़ करता है और इमारत के बारे में बताता है। कैश-ऑन-कैश वापसी सालाना नक़दी प्रवाह को आपके लगाए नक़द से भाग देकर निकलती है, इसलिए वह लोन चुकाने के बाद आपके पैसे के बारे में बताती है। यहाँ के तयशुदा आँकड़ों पर ये 7.12% और 3.67% हैं, और बीच का फ़ासला उधार लेने का ख़र्च है।

डाउन पेमेंट बदलने पर कैप रेट वही क्यों रहता है?

क्योंकि संपत्ति में कुछ नहीं बदला। शुद्ध परिचालन आय किराया घटा परिचालन ख़र्च है, और ख़रीद की क़ीमत ख़रीद की क़ीमत ही रहती है; दोनों में से किसी को यह पता नहीं कि ख़रीद का पैसा कहाँ से आया। डाउन पेमेंट बदलिए और मॉर्गेज क़िस्त, नक़दी प्रवाह तथा कैश-ऑन-कैश वापसी — तीनों हिलते हैं, जबकि कैप रेट ठीक वहीं खड़ा रहता है जहाँ था।

क्या एक प्रतिशत नियम कोई असली नियम है?

यह नियम नहीं, मोटा पैमाना है — और जवाब नहीं, शुरुआती छननी है: महीने का किराया ख़रीद की क़ीमत का करीब एक प्रतिशत हो, यह मोटा इशारा है कि जिन बाज़ारों में यह पैमाना चला, वहाँ संपत्ति अपना ख़र्च निकाल सकती है। नीचे की तालिका की सबसे ऊपर वाली पंक्ति, यानी 3,00,000 की संपत्ति पर 3,000, ठीक उसी रेखा पर बैठती है। कर, क़ीमत का बढ़ना या इमारत की हालत — इनके बारे में यह कुछ नहीं बताता।

कैप रेट धनात्मक हो तो भी नक़दी प्रवाह ऋणात्मक क्यों निकलता है?

क्योंकि कैप रेट में मॉर्गेज नहीं आता और नक़दी प्रवाह में आता है। कोई संपत्ति अपनी क़ीमत पर बिल्कुल ठीक प्रतिफल कमा सकती है और फिर भी हर महीने आपको बिल थमा सकती है, अगर उस पर लिया गया लोन काफ़ी बड़ा हो। यही ऊपर का तीसरा उदाहरण है, और यही वह हाल है जो ज़्यादातर नए मकान मालिक सौदा पूरा होने के बाद पता चलता है।

क्या मॉर्गेज का मूलधन भी प्रतिफल में जोड़ूँ?

कैश-ऑन-कैश वाले आँकड़े में नहीं, क्योंकि वह पैसा आपकी जेब में नहीं रहता — वह आपके बैंक खाते से निकलकर इमारत में आपकी हिस्सेदारी बन जाता है। यह असली कमाई है, बस अलग क़िस्म की कमाई है, जो बेचने या संपत्ति पर क़र्ज़ लेने पर सामने आती है। उसे नक़दी प्रवाह में गिनने से संपत्ति असल से ज़्यादा तरल दिखने लगती है।

परिचालन ख़र्च में क्या-क्या डालूँ?

मॉर्गेज के अलावा संपत्ति को रखने और चलाने का हर ख़र्च: संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन फ़ीस, मरम्मत, रखरखाव, और बीच-बीच में पड़ने वाले बड़े बदलाव के लिए अलग रखी गई रक़म। पिछले साल की रसीदों के बजाय एक असली सालाना अंदाज़ा लीजिए, क्योंकि जिस साल नया बॉयलर नहीं लगा, उस साल भी उसकी लागत हुई ही होती है। इस ख़ाने को कम लिखना किराये के हिसाब को ज़रूरत से ज़्यादा गुलाबी दिखाने का सबसे आम तरीक़ा है।

• Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)
• Economic Survey, chapter 15 — Urbanisation: Making India's Cities Work for Its Citizens: the government's own account of the urban housing shortage, affordability and low-income rental housing in India, including the priority-sector lending that raises loan-to-value ratios and lowers down payments — Ministry of Finance, Government of India