मॉर्टगेज कैलकुलेटर

मासिक कुल = A + सालाना संपत्ति कर ÷ 12 + सालाना गृह बीमा ÷ 12, जहाँ A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P

लोन की रक़म: घर की क़ीमत में से डाउन पेमेंट घटाने पर

r

मासिक ब्याज दर: सालाना दर को बारह से भाग देने पर

n

क़िस्तों की गिनती: क़र्ज़ की अवधि महीनों में

A

क़िस्त का मूलधन और ब्याज वाला हिस्सा, पैसे-पैसे तक पूर्णांकित

T

सालाना संपत्ति कर, बारह से भाग देकर पैसे-पैसे तक पूर्णांकित

I

सालाना गृह बीमा का प्रीमियम, बारह से भाग देकर पैसे-पैसे तक पूर्णांकित

इसका इस्तेमाल तब कीजिए जब सवाल क़र्ज़ का नहीं बल्कि घर के हर महीने के ख़र्च का हो — यानी तब, जब आप तय कर रहे हों कि कोई घर आपकी आमदनी में बैठता है या नहीं। हर ऋणदाता योग्यता जाँचते समय यही आँकड़ा देखता है, क़िस्त नहीं, क्योंकि संपत्ति कर और बीमा उसी अनुपात में नहीं घटते जिस अनुपात में आप डाउन पेमेंट बढ़ाते हैं। डाउन पेमेंट का फ़ैसला करते समय भी यह पेज काम आता है: वही घर पाँच प्रतिशत पर भी मिलता है और बीस प्रतिशत पर भी, और नीचे की सारणी दिखाती है कि पहले क़दम का फ़ायदा बाद के क़दमों से कम क्यों पड़ता है। दो घर आमने-सामने रखकर तुलना करनी हो — सस्ता घर लंबी अवधि पर, या महँगा घर बड़े डाउन पेमेंट पर — तो दोनों बार यही पेज भरिए और हर महीने के कुल की तुलना कीजिए, क़िस्त की नहीं।

1. 4,00,000 का घर, 20% डाउन पेमेंट, 6.5% पर तीस साल

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 का 20% = 80,000, इसलिए लोन की रक़म 4,00,000 − 80,000 = 3,20,000
   2. मासिक दर: 6.5 ÷ 12 = 0.541667% प्रति माह, यानी दशमलव में 0.00541667
   3. क़िस्त: 3,20,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,022.62
   4. संपत्ति कर का मासिक हिस्सा: 4,800 ÷ 12 = 400.00
   5. गृह बीमा का मासिक हिस्सा: 1,800 ÷ 12 = 150.00
   6. मासिक कुल: 2,022.62 + 400.00 + 150.00 = 2,572.62
   7. कुल ब्याज: 7,28,140.64 चुकाया − 3,20,000 उधार = 4,08,140.64

   दो आँकड़े याद रखने लायक हैं। पहला: 2,572.62 में से सिर्फ़ 2,022.62 ही क़र्ज़ की तरफ़ जाता है, बाक़ी 550.00 हर महीने वहीं ख़र्च हो जाता है और मूलधन घटाने में एक पैसा भी नहीं लगाता। दूसरा: तीस साल में आप 7,28,140.64 चुकाएँगे जबकि उधार 3,20,000 लिया था — ब्याज ही 4,08,140.64 है, यानी क़र्ज़ से ज़्यादा।

2. 2,50,000 का घर, 10% डाउन पेमेंट, 6% पर पंद्रह साल

   1. डाउन पेमेंट: 2,50,000 का 10% = 25,000, इसलिए लोन की रक़म 2,25,000
   2. मासिक दर: 6 ÷ 12 = 0.5% प्रति माह, यानी 0.005
   3. क़िस्त: 2,25,000 × 0.005 × 1.005^180 ÷ (1.005^180 − 1) = 1,898.68
   4. कुल: 1,898.68 + 300.00 + 100.00 = 2,298.68
   5. कुल ब्याज: 3,41,761.75 चुकाया − 2,25,000 उधार = 1,16,761.75

   अवधि आधी करने पर हर महीने 400.00 का वह ब्लॉक वैसा ही रहता है जो क़र्ज़ घटाने में नहीं जाता — संपत्ति कर और गृह बीमा क़र्ज़ की रक़म या अवधि से नहीं, घर से तय होते हैं। इसीलिए छोटी अवधि चुनने पर क़िस्त का बड़ा हिस्सा मूलधन का हो जाता है और कुल ब्याज 1,16,761.75 पर रुक जाता है, पर मासिक कुल उतना ही नहीं घटता जितना क़िस्त घटती है।

3. वही 4,00,000 का घर, 5% डाउन पेमेंट के साथ

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 का 5% = 20,000, इसलिए लोन की रक़म 3,80,000
   2. क़िस्त: 3,80,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,401.86
   3. मासिक कुल: 2,401.86 + 400.00 + 150.00 = 2,951.86
   4. कुल ब्याज: 8,64,667.97 चुकाया − 3,80,000 उधार = 4,84,667.97
   5. बीस प्रतिशत वाले उसी घर से फ़र्क़: क़र्ज़ 60,000 बड़ा, क़िस्त हर महीने 379.24 ज़्यादा, और कुल ब्याज 76,527.33 ज़्यादा

   संपत्ति कर और गृह बीमा दोनों पंक्तियों में बिलकुल एक जैसे हैं — वे घर के हैं, क़र्ज़ के नहीं — इसलिए डाउन पेमेंट घटाने से सिर्फ़ क़र्ज़ वाला हिस्सा बढ़ता है, और वह अकेले ही हर महीने की रक़म 379.24 ऊपर कर देता है। पूरी अवधि में इस एक फ़ैसले की क़ीमत 76,527.33 का अतिरिक्त ब्याज है।

यह पेज क़र्ज़ का हिसाब है, घर ख़रीदने का पूरा बिल नहीं। क्लोज़िंग ख़र्च, क़ानूनी फ़ीस, मूल्यांकन, शीर्षक-खोज, दस्तावेज़ीकरण और स्थानांतरण शुल्क — इनमें से कुछ भी इसमें नहीं आता, और ये आम तौर पर शुरुआत में एकमुश्त ही लगते हैं, क़िस्त में नहीं। डाउन पेमेंट जब तय सीमा से नीचे हो तो लगने वाला बीमा (जिसे क़र्ज़दाता जोखिम-बीमा कहता है) भी शामिल नहीं है, और न ही सोसाइटी या अपार्टमेंट का महीने का रखरखाव शुल्क, न छत, न प्लंबिंग और न पानी-बिजली का बिल। यह सब हर महीने आपकी जेब से जाता है और इस कैलकुलेटर से बाहर है। संपत्ति कर और गृह बीमा को क़िस्त के साथ जोड़कर हर महीने वसूलने का चलन अमेरिका और उसी ढाँचे वाले देशों का है — इसे escrow या impound कहा जाता है; भारत में आवासीय क़र्ज़ आम तौर पर क़िस्त के साथ संपत्ति कर या घर के बीमे का प्रीमियम नहीं जोड़ते, वे अलग से भरे जाते हैं। तीसरी बात यह कि यहाँ दर पूरी अवधि के लिए एक ही मानी गई है। तैरती दर वाले क़र्ज़ पर क़िस्त नियमित अंतराल पर बदलती रहती है, और अगर आपका ऋणदाता कर या प्रीमियम बढ़ता है तो वसूली साल भर बाद घट-बढ़ जाती है — कानूनी तौर पर ज़्यादा वसूली का हिसाब साल के अंत में मिलाना पड़ता है।

मासिक मॉर्टगेज भुगतान में क्या-क्या जुड़ा होता है?

चार हिस्से: मूलधन, ब्याज, संपत्ति कर और गृह बीमा। पहले दो मिलकर क़र्ज़ की क़िस्त बनाते हैं, और आख़िरी दो वे हैं जो ऋणदाता आपके लिए जमा करके आगे चुकाता है। इसीलिए जेब से निकलने वाली रक़म क़िस्त से हमेशा ज़्यादा होती है — ऊपर के उदाहरण में 2,022.62 की क़िस्त पर हर महीने 2,572.62 देना पड़ता है।

डाउन पेमेंट से कितना फ़र्क़ पड़ता है?

बड़ा फ़र्क़ पड़ता है, और पहला क़दम सबसे कमज़ोर होता है। 4,00,000 के घर पर बीस प्रतिशत के बजाय पाँच प्रतिशत नीचे रखने पर क़र्ज़ 60,000 बढ़ जाता है, हर महीने की क़िस्त 379.24 ऊपर, और पूरी अवधि का ब्याज 76,527.33 ज़्यादा निकलता है। इसकी असली वजह यह है कि क़र्ज़ की रक़म जितनी बड़ी, उतनी ही बड़ी रक़म पर हर महीने ब्याज लगता है।

संपत्ति कर और गृह बीमा क़िस्त का हिस्सा क्यों होते हैं?

क्योंकि उनका भुगतान क़र्ज़ से जुड़ा हुआ है: संपत्ति कर न भरने पर सरकार घर पर दावा कर सकती है, और बीमा न होने पर ऋणदाता की जमानत ख़त्म हो जाती है — इसलिए ऋणदाता अपना हित बचाने के लिए दोनों को हर महीने आपसे वसूलता है। हर महीने के नतीजे में संपत्ति कर और गृह बीमा की अलग-अलग पंक्तियाँ हैं, ताकि दिखे कि क़र्ज़ घटाने में कितना जा रहा है और कितना नहीं।

क्या छोटी अवधि हमेशा बेहतर होती है?

कुल ब्याज के हिसाब से हमेशा बेहतर होती है, पर हर महीने की रक़म के हिसाब से नहीं, और दोनों में संपत्ति कर व गृह बीमा बराबर बने रहते हैं। अवधि घटाने से क़िस्त ऊपर जाती है; और चूँकि हर महीने का वह तयशुदा हिस्सा वैसा ही रहता है, क़िस्त का बड़ा भाग मूलधन को जाने लगता है। फ़ैसला तब कीजिए जब आप क़िस्त भी देख चुके हों — और सोचिए कि आपात स्थिति के लिए बचत बची रहती है या नहीं।

डाउन पेमेंट में कितना प्रतिशत डालूँ?

सबसे ख़राब विकल्प अक्सर वह है जिसमें हर महीने की रक़म मुश्किल से निकलती है और बचत शून्य हो जाती है — घर का ख़र्च हमेशा पहले आँके गए से ज़्यादा निकलता है। डाउन पेमेंट के लिए नक़दी गाड़ी मत कीजिए; आपात ख़र्च के लिए अलग रक़म रखने के बाद जो बचता है वही डालिए। नीचे की सारणी देखकर अंदाज़ा लगाइए कि आपका फ़ैसला कुल ब्याज पर कितना बड़ा फ़र्क़ डाल रहा है।

क्या इसमें क्लोज़िंग ख़र्च और फ़ीस भी जुड़ी हैं?

नहीं, और यह सबसे आम भूल है। मूल्यांकन, शीर्षक-खोज, दस्तावेज़ीकरण, स्थानांतरण शुल्क और आवेदन शुल्क जैसी चीज़ें इसमें नहीं हैं — वे क़र्ज़ सँभलने की एकमुश्त लागत हैं, क़िस्त का हिस्सा नहीं। सीमा से कम डाउन पेमेंट पर लगने वाला जोखिम-बीमा भी इसमें नहीं आता, और वह हर महीने चलता रहता है। क़र्ज़ वही कीजिए जिसमें ये दोनों जोड़ने के बाद हाथ में कुछ बचा रहे।

• Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)
• Policyholders' education — choosing and keeping home insurance cover, the item the annual insurance field feeds into the payment — Insurance Regulatory and Development Authority of India (IRDAI)