रीफ़ाइनेंस कैलकुलेटर

क़िस्त = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), जहाँ B बकाया है, r मासिक दर और n महीनों की गिनती — यही सूत्र दोनों क़र्ज़ों पर अलग-अलग चलता है। मासिक बचत = पुरानी क़िस्त − नई क़िस्त। ख़र्च निकालने के महीने = क्लोज़िंग ख़र्च ÷ मासिक बचत, ऊपर की तरफ़ पूर्णांकित। शुद्ध बचत = पुरानी अवधि पर बाक़ी ब्याज − नई अवधि पर ब्याज − क्लोज़िंग ख़र्च।

B

जितनी रक़म रीफ़ाइनेंस हो रही है — पुराना क़र्ज़ इसी से चुकाया जाता है

मौजूदा दर

आपके मौजूदा क़र्ज़ की दर, और उस पर बचे महीने

नई दर

जिस दर पर नया क़र्ज़ मिल रहा है, और जिस अवधि के लिए

क्लोज़िंग ख़र्च

नया क़र्ज़ जुटाने का पूरा ख़र्च: आवेदन, मूल्यांकन, शीर्षक-खोज, प्रोसेसिंग, पंजीकरण

ख़र्च निकालने के महीने

क्लोज़िंग ख़र्च वापस पाने में कितनी मासिक बचतें लगती हैं

पूरी अवधि में बचा ब्याज

पूरी अवधि में बचा ब्याज: पुराने क़र्ज़ की बाक़ी अवधि का ब्याज घटा नए क़र्ज़ की अवधि का ब्याज

इसका इस्तेमाल तब कीजिए जब दर गिरी हो और दलाल आपसे कह रहा हो कि रीफ़ाइनेंस से हर महीने इतना बचेगा — यह पेज उसी वाक्य का बाक़ी हिस्सा दिखाता है, यानी ख़र्च कब निकलेगा और पूरी अवधि का जोड़ क्या बनता है। तीन बातें एक साथ देखिए। ख़र्च निकालने के महीनों की गिनती तब मायने रखती है जब आप उससे पहले घर बेचने, क़र्ज़ दोबारा बदलने या पहले चुकाने की सोच रहे हों, क्योंकि उससे पहले जाने पर ख़र्च डूब जाता है। अवधि बढ़ाना हर महीने की रक़म कम करने का सबसे आसान तरीक़ा है, और वह हमेशा पूरी अवधि की बचत कम कर देता है — नीचे के उदाहरण में उसी दर पर अवधि 300 से 360 करने पर मासिक बचत 236.73 से 348.60 हो जाती है जबकि कुल बचत 71,014.97 से 14,648.99 पर आ जाती है। और जब दर की गिरावट छोटी हो, तो ख़र्च निकालने में सालों लग सकते हैं; ऐसी हालत में सारणी का तीसरा और चौथा कॉलम साथ पढ़िए, और देखिए कि आप उन महीनों तक उस घर में रहने वाले हैं या नहीं।

1. 2,50,000 पर 7.5% से 6% पर, वही 300 महीने

   1. मौजूदा क़िस्त: 2,50,000 पर 7.5% और 300 महीने = 1,847.48
   2. नई क़िस्त: वही 2,50,000, वही 300 महीने, 6% पर = 1,610.75
   3. मासिक बचत: 1,847.48 − 1,610.75 = 236.73
   4. ख़र्च निकालने के महीने: 6,000 ÷ 236.73 = 25.35, यानी 26 महीने
   5. पुरानी अवधि पर बाक़ी ब्याज: 3,04,242.36
   6. नई अवधि पर ब्याज: 2,33,227.39, यानी 71,014.97 कम
   7. क्लोज़िंग ख़र्च घटाकर शुद्ध बचत: 71,014.97 − 6,000 = 65,014.97

   अवधि वही रखी गई, इसलिए तीनों आँकड़े एक ही कहानी कहते हैं: क़िस्त हर महीने 236.73 घटी, 6,000 का ख़र्च 26 महीनों में निकल गया, और पूरी अवधि में 65,014.97 बचा — यानी ख़र्च की रक़म का दस गुना से ज़्यादा। यही वह हालत है जिसमें रीफ़ाइनेंस सीधा-सीधा फ़ायदे का सौदा है।

2. वही रीफ़ाइनेंस, पर नए क़र्ज़ की अवधि 360 महीने

   1. मौजूदा क़िस्त वही रहती है: 1,847.48, क्योंकि पुराना क़र्ज़ नहीं बदला
   2. नई क़िस्त: 2,50,000 पर 6% और 360 महीने = 1,498.88
   3. मासिक बचत: 1,847.48 − 1,498.88 = 348.60 — पिछले उदाहरण से 111.87 ज़्यादा
   4. ख़र्च निकालने के महीने: 6,000 ÷ 348.60 = 17.21, यानी 18 महीने
   5. नई अवधि पर ब्याज: 2,89,593.37, यानी पुरानी अवधि के 3,04,242.36 से सिर्फ़ 14,648.99 कम
   6. क्लोज़िंग ख़र्च घटाकर शुद्ध बचत: 14,648.99 − 6,000 = 8,648.99

   यह उदाहरण उलटी दिशा में चलता है और इसीलिए सबसे काम का है: हर महीने की बचत सबसे बड़ी (348.60), ख़र्च निकलने में सबसे कम महीने (18), और पूरी अवधि की बचत सबसे छोटी — 14,648.99, जो अवधि न बढ़ाने वाले उसी रीफ़ाइनेंस के 65,014.97 से एक-चौथाई से भी कम है। दस साल ज़्यादा का मतलब है दस साल ज़्यादा ब्याज, और वह बचत को लगभग खा जाता है।

3. आधे प्रतिशत की गिरावट, 9,000 का ख़र्च

   1. नई क़िस्त: 2,50,000 पर 7% और 300 महीने = 1,766.95
   2. मासिक बचत: 1,847.48 − 1,766.95 = 80.53
   3. ख़र्च निकालने के महीने: 9,000 ÷ 80.53 = 111.76, यानी 112 महीने
   4. पूरी अवधि का फ़ायदा: 3,04,242.36 − 2,80,083.50 = 24,158.86
   5. क्लोज़िंग ख़र्च घटाकर शुद्ध बचत: 24,158.86 − 9,000 = 15,158.86

   कम दर की गिरावट पर ख़र्च निकालने में साढ़े नौ साल लग जाते हैं, पर यह देखकर रीफ़ाइनेंस को बुरा सौदा मान लेना भी ग़लती है: पूरी अवधि में 24,158.86 बचता है, यानी ख़र्च का ढाई गुना से ज़्यादा। फ़ैसला इस पर टिकता है कि आप उन 112 महीनों तक उस घर में रहेंगे या नहीं — बीच में बेचने पर ख़र्च डूब जाता है।

यह पेज सिर्फ़ तीन चीज़ें जानता है — दर, बकाया और ख़र्च — और असली सौदे में इसके अलावा भी कुछ होता है। क्लोज़िंग ख़र्च के लिए दिया गया आँकड़ा आपका अपना होना चाहिए: आवेदन शुल्क, मूल्यांकन, शीर्षक-खोज और बीमा, प्रोसेसिंग शुल्क और पंजीकरण — हर एक ऋणदाता और हर राज्य में अलग। कुछ ऋणदाता यह ख़र्च नई दर में जोड़कर या क़र्ज़ में मिलाकर देते हैं, और तब यहाँ दिखाया आँकड़ा काग़ज़ पर बेहतर दिखता है जबकि जेब से उतना ही जाता है। यह भी नहीं देखा जाता कि रीफ़ाइनेंस से जोखिम-बीमा हटता है या नहीं, या जुर्माना लगता है या नहीं — कुछ क़र्ज़ों में समय से पहले चुकाने पर शुल्क होता है, और पुराना क़र्ज़ बंद करना भी एक तरह से समय से पहले चुकाना ही है। यहाँ जो नियम-ढाँचा मान लिया गया है वह अमेरिका का है: वहाँ क़ानून तय करता है कि रीफ़ाइनेंस के समय ऋणदाता को कौन-कौन सी बातें बतानी होंगी और उसे आपकी चुकौती क्षमता कैसे जाँचनी होगी। भारत में आवासीय क़र्ज़ बदलने की प्रक्रिया और शर्तें ऋणदाता के नियमों तथा भारतीय रिज़र्व बैंक के परिपत्रों से चलती हैं, और वहाँ यह पेज सिर्फ़ सौदे का गणित बताता है, प्रक्रिया नहीं। आख़िर में, यह दर के बारे में एक और बात नहीं मानता: भविष्य की गिरावट। कुछ महीने रुक जाना और तब रीफ़ाइनेंस करना यहाँ की सारणी के किसी भी आँकड़े से बेहतर निकल सकता है, और वह फ़ैसला इस कैलकुलेटर के बाहर है।

रीफ़ाइनेंस कितने समय में अपनी लागत निकाल लेता है?

जितनी बड़ी मासिक बचत होगी, उतनी जल्दी — गणित सीधा है: क्लोज़िंग ख़र्च को मासिक बचत से भाग दीजिए। ऊपर के उदाहरणों में दस साल की अवधि बढ़ाने पर यह 18 महीने रहा, अवधि न बढ़ाने पर 26, और आधे प्रतिशत की छोटी गिरावट पर 112 महीने। यही आख़िरी आँकड़ा सबसे ज़रूरी है, क्योंकि उससे पहले घर बेचने या क़र्ज़ दोबारा बदलने पर ख़र्च वापस नहीं मिलता।

नई अवधि लंबी करने पर हर महीने ज़्यादा बचता है पर कुल कम क्यों?

क्योंकि अवधि बढ़ाने से हर महीने की रक़म छोटी हो जाती है, पर वह छोटी रक़म ज़्यादा महीनों तक देनी पड़ती है — और ब्याज हर महीने बाक़ी रक़म पर लगता रहता है। इसलिए दोनों आँकड़े उलटी दिशा में चलते हैं: मासिक बचत 236.73 से 348.60 हो जाती है, ख़र्च निकालने के महीने 26 से 18 रह जाते हैं, और पूरी अवधि की बचत 71,014.97 से गिरकर 14,648.99 रह जाती है। जब तक आप क़र्ज़ जल्दी चुकाने की सोच रहे हों, अवधि न बढ़ाना ही बेहतर है।

क्लोज़िंग ख़र्च में क्या-क्या गिना जाए?

नया क़र्ज़ जुटाने में जो कुछ भी लगे: आवेदन शुल्क, घर का मूल्यांकन, शीर्षक की खोज और उसका बीमा, प्रोसेसिंग या ओरिजिनेशन शुल्क, पंजीकरण और दस्तावेज़ीकरण। कुछ ऋणदाता इनमें से कुछ माफ़ कर देते हैं या नई दर में जोड़कर बेहतर दर दिखाते हैं — उस हालत में भी असल ख़र्च वही रहता है, बस क़िस्त में छिप जाता है। इसलिए दो ऋणदाताओं की तुलना करते समय दर के साथ-साथ इस ख़ाने में डाली जाने वाली रक़म भी मिलाइए।

दर थोड़ी-सी ही गिरी हो तो रीफ़ाइनेंस करना चाहिए?

छोटी गिरावट पर ख़र्च निकालने में कई साल लग सकते हैं, पर इससे सौदा अपने-आप बुरा नहीं हो जाता। आधे प्रतिशत की गिरावट पर ऊपर का उदाहरण 112 महीनों में ख़र्च निकालता है और फिर भी पूरी अवधि में 24,158.86 बचाता है — यानी उससे पहले न जाने की शर्त पर यह ठीक सौदा है। असली सवाल यह है कि आप उतने महीने उस घर में रहेंगे या नहीं, और क्या उतने समय तक इंतज़ार करके और बेहतर दर मिल सकती है।

क्या कम क़िस्त का मतलब हमेशा बेहतर सौदा होता है?

नहीं, और यह इस पेज की सबसे काम की चेतावनी है। क़िस्त तीन तरीक़ों से घटाई जा सकती है — दर गिराकर, अवधि बढ़ाकर, या दोनों करके — और तीनों का नतीजा आगे बहुत अलग होता है। अवधि बढ़ाकर घटाई गई क़िस्त आपको हर महीने राहत देती है और उसके बदले कुल ब्याज बढ़ा देती है। इसलिए कम क़िस्त दिखने पर यह ज़रूर देखिए कि कमी किस वजह से आई है, और पूरी अवधि का जोड़ किस दिशा में गया।

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)