HELOC कैलकुलेटर

अधिकतम कुल क़र्ज़ = घर का मूल्य × संयुक्त लोन-टू-वैल्यू छत ÷ 100। उपलब्ध क्रेडिट = अधिकतम कुल क़र्ज़ − बाक़ी मॉर्गेज। इक्विटी = घर का मूल्य − बाक़ी मॉर्गेज। केवल ब्याज की क़िस्त = निकाली गई रक़म × सालाना दर ÷ 12। चुकौती अवधि की क़िस्त = उसी बकाया पर चुकौती अवधि में लगने वाली परिशोधन क़िस्त।

V

घर का मूल्य

B

बाक़ी मॉर्गेज, जो अभी चुकाना है

c

संयुक्त लोन-टू-वैल्यू छत, घर के मूल्य के प्रतिशत में

D

सीमा से निकाली गई रक़म

r

सीमा पर सालाना ब्याज दर, प्रतिशत में

n

निकासी की अवधि कितने महीने की है

m

चुकौती अवधि कितने महीने की है

इसे आवेदन करने से पहले निकालिए, बाद में नहीं, क्योंकि यह तय करने वाली संख्या तीसरी है और वही है जिसका अंदाज़ा लोग नहीं लगाते। घर का मूल्य और बाक़ी रक़म भरिए, फिर छत को हिलाइए: डिफ़ॉल्ट मामले में एक ही घर पर 70% और 90% की छत के बीच 1,00,000 के उपलब्ध क्रेडिट का फ़र्क़ है, और इनमें से कौन-सी लगेगी यह क़र्ज़ देने वाले की नीति और कार्यक्रम का सवाल है, संपत्ति का नहीं। इसके बाद दोनों क़िस्तें साथ पढ़िए, सिर्फ़ पहली नहीं। केवल ब्याज वाला आँकड़ा वह है जो निकासी की अवधि में बजट में बैठता है, और फिर से बाँटी गई क़िस्त वह है जो उसके बाद बैठनी चाहिए; जो सीमा 1,062.50 पर सँभल जाती है और 1,301.73 पर नहीं सँभलती, वह ऐसी तारीख़ पर मुश्किल बनेगी जो आपको अभी दिख रही है। आख़िर में निकासी की अवधि बदलकर देखिए कि कुल ब्याज कैसे हिलता है — लंबी निकासी अवधि मुफ़्त नहीं है, वह बस टल जाती है।

1. 5,00,000 का घर, 2,50,000 बाक़ी, 80% की छत

   1. अधिकतम कुल क़र्ज़: 5,00,000 × 80% = 4,00,000
   2. उपलब्ध क्रेडिट: 4,00,000 − 2,50,000 = 1,50,000
   3. इक्विटी: 5,00,000 − 2,50,000 = 2,50,000, जिसमें से 1,00,000 पर इस छत के नीचे उधार नहीं मिल सकता
   4. अभी का संयुक्त लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 2,50,000 ÷ 5,00,000 = 50%
   5. पूरी निकासी पर केवल ब्याज की क़िस्त: 1,50,000 × 8.5% ÷ 12 = 1,062.50, और 120 महीनों में 1,27,500 का ब्याज
   6. चुकौती अवधि की क़िस्त: 1,50,000 पर 8.5% से 240 महीनों में 1,301.73, जिसके साथ 1,62,418.14 का ब्याज
   7. दोनों चरणों का कुल ब्याज: 2,89,918.14

   डिफ़ॉल्ट मामला, और वही जो इक्विटी को उधार लेने की क्षमता से अलग करता है: 2,50,000 की इक्विटी 1,50,000 की सीमा दिलाती है। यह अंतर कोई फ़ीस या कटौती नहीं है, यह छत का पूरे क़र्ज़-ढेर पर लगना है — मौजूदा मॉर्गेज पहले से 4,00,000 में से 2,50,000 इस्तेमाल कर रहा है, और सीमा को सिर्फ़ बचा हुआ हिस्सा मिल सकता है। यह भी देखिए कि दोनों चरण मिलकर ब्याज में 2,89,918.14 लेते हैं, जो उधार ली गई रक़म का 1.9 गुना है।

2. वही सीमा, ऐसे घर पर जो पूरी तरह अपना है

   1. अधिकतम कुल क़र्ज़: 5,00,000 × 80% = 4,00,000, मॉर्गेज से कोई फ़र्क़ नहीं पड़ता
   2. उपलब्ध क्रेडिट: 4,00,000 − 0 = 4,00,000
   3. इक्विटी: 5,00,000, जिसमें से 1,00,000 पर फिर भी उधार नहीं मिल सकता
   4. पूरी निकासी पर केवल ब्याज की क़िस्त: 4,00,000 × 8.5% ÷ 12 = 2,833.33
   5. चुकौती अवधि की क़िस्त: 4,00,000 पर 8.5% से 240 महीनों में 3,471.29
   6. कुल ब्याज: निकासी की अवधि में 3,39,999.60 और उसके बाद 4,33,111.49

   मॉर्गेज ख़त्म हो जाने पर छत नहीं हिलती, और वह 1,00,000 भी नहीं हिलता जिस पर कभी उधार नहीं मिलता — 80% मूल्य का 80% है, इक्विटी का नहीं। जो बदलता है वह यह कि पूरे 4,00,000 उपलब्ध हैं, और क़िस्तें उसी अनुपात में बढ़ जाती हैं: केवल ब्याज वाला आँकड़ा 1,062.50 से 2,833.33 पर चला जाता है। यह देखने का सबसे साफ़ तरीक़ा है कि छत संपत्ति के बारे में एक नियम है, जबकि उपलब्ध क्रेडिट इस बारे में है कि संपत्ति का कितना हिस्सा पहले से बंधा हुआ है।

3. वही घर, 70% की छत के नीचे

   1. अधिकतम कुल क़र्ज़: 5,00,000 × 70% = 3,50,000
   2. उपलब्ध क्रेडिट: 3,50,000 − 2,50,000 = 1,00,000
   3. इस छत के नीचे जिस इक्विटी पर उधार नहीं मिल सकता: 2,50,000 − 1,00,000 = 1,50,000
   4. केवल ब्याज की क़िस्त: 1,00,000 × 8.5% ÷ 12 = 708.33
   5. चुकौती अवधि की क़िस्त: 1,00,000 पर 8.5% से 240 महीनों में 867.82
   6. कुल ब्याज: दोनों चरणों में 1,93,278.65

   छत के दस प्रतिशत अंक 1,00,000 का उपलब्ध क्रेडिट हटा देते हैं, और घर या क़र्ज़ लेने वाले में कुछ भी नहीं बदला। केवल ब्याज की क़िस्त 708.33 पर आ जाती है और चुकौती वाली 867.82 पर, यानी सीमा निरपेक्ष रूप से भी सस्ती हो जाती है — लेकिन यह मामला पढ़ने की असली वजह तीसरा क़दम है: अब 1,50,000 की इक्विटी बंद कर दी गई है, जो मालिक की संपत्ति में लगी पूरी रक़म का 60% है।

संयुक्त लोन-टू-वैल्यू छत एक नियम नहीं बल्कि भरने वाला ख़ाना है, क्योंकि वह क़ानून से नहीं बल्कि क़र्ज़ देने वालों और कार्यक्रमों से तय होती है, और 80% का डिफ़ॉल्ट एक आम आँकड़ा है — वह नहीं जो आपको मिलेगा; जवाब का पहला ख़ाना आम इस्तेमाल की छतों के दायरे में हज़ारों से लाखों तक हिलता है। यह मॉडल मानता है कि सीमा पहले ही दिन पूरी निकाल ली जाती है और वैसी ही छोड़ दी जाती है, जो ब्याज के लिहाज़ से सबसे बुरा मामला है और इसलिए ऊपरी हद है — जो क़र्ज़ लेने वाला थोड़ा-थोड़ा निकालता है, या बिल्कुल नहीं निकालता, वह कम देता है। यह मानता है कि निकासी की अवधि में क़िस्त में सिर्फ़ ब्याज जाता है, जो ऐसी सीमाओं की कई व्यवस्थाओं में से एक है; जिस सीमा में निकासी के दौरान ही मूलधन चुकाना पड़ता है, वह अलग बर्ताव करती है और उतना बकाया छोड़ती ही नहीं जिसे फिर से बाँटा जाए। यह मानता है कि दर तय है, जबकि घर की इक्विटी पर मिलने वाली सीमाएँ आम तौर पर बदलती रहती हैं, और इसीलिए दूसरा चरण इस जवाब का सबसे कम अनुमान लगाने वाला हिस्सा है। यह उस सालाना शुल्क का हिसाब नहीं रखता जो कुछ क़र्ज़ देने वाले बिना इस्तेमाल की सीमा पर लेते हैं, न बंद होने का ख़र्च, न केवल-ब्याज अवधि के बढ़ाए जाने का। सीमा पर लगने वाला ब्याज कर में घटाया जा सकता है या नहीं, यह कर का सवाल है जिसे यह पेज छूता नहीं। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी है। निकासी और चुकौती वाले दो चरण, और उनके बीच क़िस्त के उछाल की अनिवार्य लिखित चेतावनी, दोनों अमेरिकी नियमों से आते हैं। भारत में इसका सबसे क़रीबी रूप संपत्ति पर मिलने वाला क़र्ज़ या संपत्ति पर चलने वाला ओवरड्राफ़्ट है, और वहाँ का ढाँचा अलग है: वहाँ आम तौर पर पूरी रक़म एक साथ मिलती है और क़िस्त तुरंत शुरू हो जाती है, या फिर जो सीमा चलन में होती है उसकी चुकौती का तरीक़ा बैंक की शर्तों से तय होता है — ऐसा दो-चरणीय ढाँचा हर जगह नहीं मिलता। इसलिए भारत में इस पेज के पहले तीन ख़ाने सीधे काम के हैं — घर का मूल्य, बाक़ी क़र्ज़ और उपलब्ध रक़म — और निकासी अवधि वाला हिस्सा सिर्फ़ यह समझने के लिए पढ़िए कि क़िस्त एक तय तारीख़ पर क्यों बढ़ सकती है। अपनी असली शर्तें अपने बैंक से लिखित में लीजिए।

अपने घर पर मैं कितना उधार ले सकता हूँ?

अपनी इक्विटी से कम, आम तौर पर बहुत कम। 5,00,000 के घर पर 2,50,000 बाक़ी होने पर इक्विटी 2,50,000 है, लेकिन 80% की संयुक्त छत पर उपलब्ध क्रेडिट 1,50,000 है। छत उस घर पर बंधे हर क़र्ज़ को जोड़कर लगती है, इसलिए सीमा से कुछ निकालने से पहले मौजूदा मॉर्गेज उसका एक हिस्सा खा जाता है।

मेरी इक्विटी का 1,00,000 उधार के लिए क्यों नहीं है?

क्योंकि छत घर के मूल्य का हिस्सा है, इक्विटी का नहीं, और मौजूदा मॉर्गेज उसी के भीतर गिना जाता है। 5,00,000 के 80% यानी 4,00,000 की छूट है; उसमें से 2,50,000 पहले से उधार दिया जा चुका है, सीमा के लिए 1,50,000 बचता है, और बाक़ी 1,00,000 इक्विटी उस छत के नीचे किसी भी क़र्ज़ देने वाले की ज़मानत से बाहर रह जाती है।

निकासी की अवधि ख़त्म होने पर क्या होता है?

बकाया चुकौती अवधि पर फिर से बाँट दिया जाता है, और क़िस्त बढ़ जाती है क्योंकि अब उसे ब्याज के साथ मूलधन भी चुकाना होता है। 8.5% पर पूरी निकाली गई 1,50,000 की सीमा पर केवल ब्याज की क़िस्त 1,062.50 है और फिर से बाँटी गई क़िस्त 1,301.73 — यानी 239.23 का इज़ाफ़ा, जो एक तय तारीख़ पर आता है। यह न सज़ा है और न दर में बदलाव; यह केवल ब्याज वाली व्यवस्था का अंत है।

इस सीमा पर कुल ब्याज कितना लगता है?

डिफ़ॉल्ट मामले में दोनों चरणों में 2,89,918.14 — दस साल की निकासी अवधि में 1,27,500 और बीस साल की चुकौती अवधि में 1,62,418.14। यह उधार ली गई रक़म का क़रीब 1.9 गुना है, और यही वजह है कि केवल-ब्याज चरण को बचत नहीं बल्कि टालमटोल समझना चाहिए।

क्या निकासी की अवधि में क़िस्त सचमुच सिर्फ़ ब्याज की होती है?

यह इस मॉडल की मान्यता है, और यह ऐसी सीमाओं की कई व्यवस्थाओं में से एक है। नतीजा यह है कि निकासी की अवधि में बकाया घटता ही नहीं, इसलिए पूरी रक़म बाद में चुकानी पड़ती है। जिस सीमा में निकासी के दौरान ही मूलधन चुकाना पड़े, वह फिर से बाँटने के लिए छोटा बकाया छोड़ेगी, और यह पेज उसकी चुकौती क़िस्त तथा कुल ब्याज दोनों को ज़्यादा बताएगा।

छत तय संख्या के बजाय भरने वाला ख़ाना क्यों है?

क्योंकि वह क़ानून से नहीं बल्कि क़र्ज़ देने वालों और कार्यक्रमों से तय होती है, और बदलती रहती है। 80% का डिफ़ॉल्ट आम है पर सार्वभौमिक नहीं, और एक ही घर पर 70% तथा 90% की छत के बीच डिफ़ॉल्ट मामले में 1,00,000 के उपलब्ध क्रेडिट का फ़र्क़ है — इसीलिए तालिका तीन छतें दिखाती है, किसी एक को सही ठहराती नहीं।

अगर ब्याज दर बढ़ जाए तो?

यह मॉडल उसे तय मानता है, जो एक असली कमी है क्योंकि घर की इक्विटी पर मिलने वाली सीमाओं की दरें आम तौर पर बदलती रहती हैं। बढ़ोतरी दोनों चरणों को हिलाती है, और फिर से बाँटी गई क़िस्त को ज़्यादा हिलाती है, क्योंकि वह तय बची अवधि में मूलधन चुका रही होती है। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी है।

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)