शुद्ध परिचालन आय कैलकुलेटर

रिक्तता की हानि = सकल किराया आय × रिक्तता भत्ता ÷ 100; प्रभावी सकल आय = सकल किराया आय + अन्य आय − रिक्तता की हानि; शुद्ध परिचालन आय = प्रभावी सकल आय − परिचालन व्यय; परिचालन व्यय अनुपात = परिचालन व्यय ÷ प्रभावी सकल आय × 100; ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह = शुद्ध परिचालन आय − वार्षिक ऋण सेवा

सकल किराया आय

पट्टों में लिखी दरों पर पूरे साल का किराया, कुछ भी घटाने से पहले। यह किराया-रजिस्टर की संख्या है, बैंक में पड़ी संख्या नहीं, और इसीलिए रिक्तता भत्ता उसमें से अंदर ही अंदर अंदाज़ा लगाने के बजाय अलग से घटाया जाता है।

अन्य आय

किराये के अलावा संपत्ति से जो आता है: पार्किंग, कपड़े धोने की सेवा, भंडारण, पालतू जानवर का शुल्क, आवेदन शुल्क, बार-बार लगने वाला विलंब शुल्क। यह संपत्ति की आय में शामिल होती है, और इस पर रिक्तता भत्ता जान-बूझकर नहीं लगाया जाता — ख़ाली नग पार्किंग की जगह का किराया नहीं रोकता, और जिस आय में रिक्तता है ही नहीं उस पर रिक्तता की दर लगाना संपत्ति को उससे ख़राब दिखाने का चुपचाप तरीक़ा है।

रिक्तता भत्ता

साल का वह हिस्सा जिसमें किराया न वसूल होने की उम्मीद है, किराये के प्रतिशत में। यह भत्ता है, किसी माप का नतीजा नहीं: जो संपत्ति आज पूरी भरी है वह भरी नहीं रहेगी, और जो संख्या लेनी है वह यह है कि कुछ सालों में इमारत करती क्या है, न कि इस महीने संयोग से कर रही क्या है। यह लागू सिर्फ़ किराये पर होता है।

परिचालन व्यय

इमारत चलाने में जो लगता है: संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन, मरम्मत और रखरखाव, मालिक के सिर पड़ी उपयोगिताएँ, बग़ीचे की देखभाल, कीट नियंत्रण, और वह भंडार जो आप असल में जमा करते हैं। इसमें मॉर्टगेज, आय-कर और ऐसे सुधार नहीं आते जो संपत्ति की क़ीमत बढ़ाते हैं। यही वह पंक्ति है जहाँ अंदाज़े सबसे ज़्यादा बिगड़ते हैं — दोनों तरफ़ से: छत को एक दिन चाहिए ही होने वाला भंडार छोड़ देना, और क़ीमत बढ़ाने वाला नवीनीकरण ख़र्च में गिन लेना।

वार्षिक ऋण सेवा

साल भर की मॉर्टगेज क़िस्तें, मूलधन और ब्याज़ दोनों। यह सबसे आख़िर में और अलग घटाई जाती है, ताकि पैनल लकीर के ऊपर संपत्ति का अपना प्रदर्शन दिखाए और लकीर के नीचे मालिक की नक़दी की हालत — दोनों संख्याएँ अलग सवालों के जवाब हैं, और दो संपत्तियों की तुलना करता मालिक पहली चाहता है, उसके बाद दूसरी।

शुद्ध परिचालन आय

रिक्तता और परिचालन व्यय के बाद, वित्त-प्रबंध से पहले संपत्ति की आय। यही वह आँकड़ा है जिसे पूँजीकरण दर क़ीमत से भाग देती है, और जिस पर ऋण देने वाले लोन का नाप तय करते हैं, इसीलिए यह उधार देने के नियमों में एक ही तरह से तय है, बेचने वाले की शीट में जो चल गया उस पर नहीं छोड़ा गया।

प्रभावी सकल आय

किराया जमा अन्य आय घटा रिक्तता की हानि: यानी वह जो संपत्ति से साल भर में असल में वसूल होने की उम्मीद है। यही व्यय अनुपात का हर है, और इसे सकल किराये से अलग रखना ही उस अनुपात को अर्थ देता है।

परिचालन व्यय अनुपात

परिचालन व्यय, प्रभावी सकल आय के प्रतिशत में — किराये का प्रतिशत नहीं, क़ीमत का नहीं। यह बताता है कि वसूले गए हर पैसे में से कितना इमारत चलाने में जाता है, और अलग-अलग नाप की दो संपत्तियों की तुलना का यह सबसे तेज़ तरीक़ा है — पर यह नहीं बताता कि वह ख़र्च समझदारी से हो रहा है या नहीं।

ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह

मॉर्टगेज चुकाने के बाद शुद्ध परिचालन आय में से जो बचता है: मालिक की साल भर की कर-पूर्व नक़दी, आय-कर से पहले और किसी पूँजीगत ख़र्च से पहले। ऋणात्मक शुद्ध परिचालन आय वाली संपत्ति पर यहाँ धनात्मक संख्या आ ही नहीं सकती, और यह कहने का हिसाब वाला तरीक़ा है कि उधार लेकर घाटे वाली इमारत को कमाई वाली नहीं बनाया जा सकता — वह सिर्फ़ यह बदलता है कि घाटा कौन उठाएगा।

इसका इस्तेमाल किराये की संपत्ति ख़रीदने या बेचने से पहले, दो संपत्तियों की तुलना करते समय, या किसी विज्ञापन की बताई हुई आय को उसके बताए हुए ख़र्च के सामने जाँचते समय कीजिए — यही आँकड़ा पूँजीकरण दर और सकल किराया गुणक दोनों का इनपुट है, और जो बेचने वाला शुद्ध परिचालन आय बताता है वह ऐसी संख्या बताता है जिसे खोला जा सकता है। ऋण देने वाला भी इसी पर लोन का नाप तय करेगा, इसलिए यह हिसाब ख़ुद कर लेना यह पहले से जानने का तरीक़ा है कि असहमति कहाँ होगी। इसके साथ दो सावधानियाँ आती हैं। पहली यह कि जवाब एक भत्ता है, किसी बहीखाते का नक़ल नहीं: रिक्तता और ख़र्च दोनों अनुमान हैं, और इनमें से किसी में भी छोटा बदलाव नतीजे को पैनल के गोल करने से ज़्यादा हिला देता है। दूसरी यह कि शुद्ध परिचालन आय यह नहीं बताती कि निवेश अच्छा है। इसे क़ीमत की ख़बर नहीं, ख़रीद कैसे वित्त-प्रबंधित हुई इसकी ख़बर नहीं, और मालिक की कर-स्थिति की ख़बर नहीं — सेहतमंद शुद्ध परिचालन आय वाली संपत्ति भी माँगी जा रही क़ीमत पर घटिया ख़रीद हो सकती है, और वह सवाल पूँजीकरण दर वाले पेज का है। यह भी ध्यान रखिए कि पहले चार इनपुट पैनल के ऊपरी हिस्से को बनाते हैं और ऋण सेवा अकेली ऐसी है जो शुद्ध परिचालन आय को छूती ही नहीं।

1. डिफ़ॉल्ट: 60,000 का किराया और 5 प्रतिशत रिक्तता भत्ता

   1. रिक्तता की हानि: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. प्रभावी सकल आय: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. शुद्ध परिचालन आय: 60,000 − 21,000 = 39,000
   4. व्यय अनुपात: 21,000 ÷ 60,000 × 100 = 35 प्रतिशत
   5. ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह: 39,000 − 18,000 = 21,000

   दूसरी पंक्ति पर ज़रा रुकिए: अन्य आय के 3,000 और रिक्तता के 3,000 कट जाते हैं, इसलिए प्रभावी सकल आय किराये के बराबर आ जाती है। यह इस उदाहरण का संयोग है, कोई नियम नहीं — रिक्तता अकेले किराये पर लगती है, इसलिए बिना अन्य आय वाली इमारत के पास 57,000 बचते, और जिसकी अन्य आय बड़ी हो उसके पास किराये से ज़्यादा।

2. 42,000 का ख़र्च: वही इमारत, बदतर चलाई हुई

   1. रिक्तता की हानि: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. प्रभावी सकल आय: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. शुद्ध परिचालन आय: 60,000 − 42,000 = 18,000
   4. व्यय अनुपात: 42,000 ÷ 60,000 × 100 = 70 प्रतिशत
   5. ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह: 18,000 − 18,000 = 0

   डिफ़ॉल्ट से ख़र्च दुगना करने पर शुद्ध परिचालन आय 39,000 से 18,000 पर आ जाती है — ठीक उतनी गिरावट जितना ख़र्च बढ़ा, क्योंकि आय की तरफ़ कुछ नहीं हिला — और अनुपात 35 प्रतिशत से दुगुना होकर 70 प्रतिशत बन जाता है; आख़िरी पंक्ति ठीक शून्य पर उतरती है। यही शून्य इस उदाहरण की सबसे काम की चीज़ है: संपत्ति लकीर के ऊपर 18,000 अब भी बनाती है, और मालिक के हाथ कुछ नहीं आता, क्योंकि मॉर्टगेज वह पूरा खा जाता है। दो आँकड़े, दो अलग सवाल, और ठीक इसीलिए पेज दोनों छापता है।

3. टेढ़ी संख्याएँ: 96,000 का किराया, 8 प्रतिशत रिक्तता, कोई अन्य आय नहीं

   1. रिक्तता की हानि: 96,000 × 8 ÷ 100 = 7,680
   2. प्रभावी सकल आय: 96,000 + 0 − 7,680 = 88,320
   3. शुद्ध परिचालन आय: 88,320 − 30,000 = 58,320
   4. व्यय अनुपात: 30,000 ÷ 88,320 × 100 = 33.972 प्रतिशत, छपता है 33.97
   5. ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह: 58,320 − 24,000 = 34,320

   यहाँ का व्यय अनुपात बताता है कि भाजक किस काम का है। 96,000 के किराये के सामने वही 30,000 का ख़र्च 31.25 प्रतिशत लगता; जो संपत्ति असल में वसूल करेगी उसके सामने वह 33.97 प्रतिशत है। दूसरा आँकड़ा ईमानदार है, क्योंकि ख़र्च उसी पैसे से चुकाया जाता है जो मिला, और जो पैसा मिला ही नहीं वह उसे चुकाने के लिए मौजूद नहीं है।

4. छोटी इमारत: 48,000 का किराया, 6.25 प्रतिशत का भत्ता

   1. रिक्तता की हानि: 48,000 × 6.25 ÷ 100 = 3,000
   2. प्रभावी सकल आय: 48,000 + 6,000 − 3,000 = 51,000
   3. शुद्ध परिचालन आय: 51,000 − 30,000 = 21,000
   4. व्यय अनुपात: 30,000 ÷ 51,000 × 100 = 58.823 प्रतिशत, छपता है 58.82
   5. ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह: 21,000 − 12,000 = 9,000

   यहाँ अन्य आय किराये का 12.5 प्रतिशत है, जो पार्किंग और कपड़े धोने की सुविधा वाली छोटी इमारत के लिए असली है, और यह प्रभावी सकल आय को किराये से नीचे नहीं, ऊपर उठा देती है। तीसरी पंक्ति को पहली के सामने पढ़िए: 48,000 के किराये के सामने 51,000 वसूलना यानी ऐसी संपत्ति जिसका रिक्तता भत्ता उससे कम का पड़ता है जितना उसकी अन्य आय लाती है — यह सुर्ख़ी वाले किराया आँकड़े से बेहतर हालत है।

5. आय से ऊपर ख़र्च: 60,000 के किराये के सामने 75,000

   1. रिक्तता की हानि: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. प्रभावी सकल आय: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. शुद्ध परिचालन आय: 60,000 − 75,000 = −15,000
   4. व्यय अनुपात: 75,000 ÷ 60,000 × 100 = 125 प्रतिशत
   5. ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह: −15,000 − 0 = −15,000

   यहाँ कुछ भी बाँधा नहीं जाता और पेज घाटे को घाटा ही छापता है: ऋणात्मक शुद्ध परिचालन आय वही निकलती है जो बड़ी मरम्मत वाले साल, भारी कर-निर्धारण या लंबी रिक्तता वाली इमारत असल में बनाती है, और 100 प्रतिशत से ऊपर का अनुपात वही बात दूसरी दिशा से कहता है। ऋण सेवा शून्य होने पर दोनों ऋणात्मक आँकड़े बराबर हैं, और यह देखने का सबसे साफ़ तरीक़ा है कि वित्त-प्रबंध इस हिसाब के बाद आता है, उसका हिस्सा नहीं।

जो आपने टाइप किए उनके सिवा हर आँकड़ा एक भत्ता है, और नतीजे को उन सब की अनिश्चितता एक साथ विरासत में मिलती है। रिक्तता भविष्य का अंदाज़ा है, ख़र्च बहीखाते का नक़ल नहीं बल्कि बजट है, और इनमें से किसी का भी एक साल दोनों दिशाओं में अनुपात-विरुद्ध हो सकता है — नई छत हर साल नहीं पड़ती और पाँच साल टिका किरायेदार औसत नहीं होता। पेज यह भी नहीं बता सकता कि गिनाए गए ख़र्च पूरे हैं: जो भंडार इमारत को जमा करना चाहिए, वह प्रबंधन शुल्क जो ख़ुद देखभाल करने वाला मालिक नहीं देता, और वे पूँजीगत सुधार जो एक दिन ज़रूरी होंगे — सब छोड़ देना आसान है, और छोड़ देने से शुद्ध परिचालन आय बढ़ जाती है बिना कोई निशान छोड़े। यहाँ कुछ भी कर का हिसाब नहीं है, इसलिए मूल्यह्रास, ब्याज़ की कटौती और घाटे का व्यवहार सब इससे बाहर हैं, और जो नक़दी प्रवाह दिख रहा है वह आय-कर से पहले का है, बाद का नहीं। और चूँकि नतीजा एक अकेला साल है, यह नहीं बताता कि आगे क्या होगा: किराये की बढ़त, दोबारा वित्त-प्रबंध, बिक्री, या इनमें से किसी की क़ीमत। यह आँकड़ा उन सवालों की शुरुआत है, उनका जवाब नहीं।

क्या मॉर्टगेज की क़िस्तें शुद्ध परिचालन आय से पहले निकलती हैं?

नहीं, और उन्हें बाहर रखना ही इस आँकड़े को काम का बनाता है। शुद्ध परिचालन आय वह है जो संपत्ति वित्त-प्रबंध से पहले बनाती है, इसलिए नक़द ख़रीदने वाला और उधार लेकर ख़रीदने वाला एक ही इमारत के लिए एक ही संख्या देखते हैं; लोन की क़िस्तें उसके बाद घटाई जाती हैं, और जो बचता है वह ऋण सेवा के बाद नक़दी प्रवाह है। उधार देने के नियम भी लकीर वहीं खींचते हैं और शुद्ध नक़दी प्रवाह को शुद्ध परिचालन आय में से पूँजीगत सुधारों का भंडार घटाकर तय करते हैं, मॉर्टगेज घटाकर नहीं। क़िस्तों को आय के आँकड़े में मिला दीजिए और फिर आप दो संपत्तियों की तुलना नहीं कर सकते, और यह भी नहीं बता सकते कि ख़राब नतीजा इमारत से आया या उधार से।

क्या रिक्तता भत्ता पूरी आय पर लगना चाहिए?

सिर्फ़ किराये पर। ख़ाली नग अपना किराया खोता है, और वह पार्किंग की जगह, कपड़े धोने की सेवा या भंडारण नहीं खोता जो अलग से किराये पर हैं; उन पर भी रिक्तता की दर लगाना ऐसी इमारत की आय को कम बता देना है जिसमें ये चीज़ें हैं। यह पेज भत्ता अकेले सकल किराया आय पर लेता है और उसके बाद अन्य आय जोड़ता है, और इसीलिए जब अन्य आय रिक्तता की हानि से बड़ी हो तो प्रभावी सकल आय किराये से ऊपर आ सकती है।

परिचालन व्यय में क्या-क्या गिना जाता है?

संपत्ति को चलाते और किराया दिलाते रहने का ख़र्च: संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन, मरम्मत और रखरखाव, मालिक के सिर पड़ी उपयोगिताएँ, और उन बदलावों के लिए जमा किया जा रहा भंडार जो होने तय हैं। इसमें नहीं आते: मॉर्टगेज, आय-कर, और ऐसे सुधार जो क़ीमत बढ़ाते हैं, रखरखाव नहीं करते — नई रसोई पूँजीगत है, ठीक की गई नल एक व्यय। यह फ़र्क़ शब्दों का खेल नहीं है, क्योंकि व्यय में गिन लिया गया पूँजीगत ख़र्च संपत्ति को ख़राब दिखाता है, जबकि कभी न गिना गया भंडार उसे बेहतर दिखाता है — और दोनों आम हैं।

क्या परिचालन व्यय अनुपात 100 प्रतिशत से ज़्यादा हो सकता है?

हाँ, और पेज उसे छापेगा भी। यह तब होता है जब इमारत चलाने का ख़र्च उस सब से बढ़ जाए जो इमारत वसूलती है, और भारी मरम्मत वाला साल या लंबी रिक्तता ऐसा ही दिखती है। अनुपात को 100 प्रतिशत पर नहीं रोका गया क्योंकि जिस हालत की वह बात कर रहा है वह असली है, और 100 पर रुक जाने वाला पेज ठीक वही मामला छिपा रहा होता जहाँ यह संख्या देखने लायक़ है। यही बात शुद्ध परिचालन आय पर भी लागू होती है, जो संपत्ति के लकीर के ऊपर घाटे में होने पर ऋणात्मक छपती है।

क्या ज़्यादा शुद्ध परिचालन आय का मतलब बेहतर निवेश है?

अकेली यह नहीं, क्योंकि इस आँकड़े में क़ीमत है ही नहीं। 60,000 बनाने वाली इमारत एक क़ीमत पर दूसरी क़ीमत पर 80,000 बनाने वाली से बेहतर ख़रीद है, और इन दोनों की तुलना के लिए ही पूँजीकरण दर है। शुद्ध परिचालन आय को उस तुलना का पहला हिस्सा पढ़िए और क़ीमत को दूसरा, और ऐसे आँकड़े पर शक़ कीजिए जो बिना दूसरे हिस्से के परोसा जाए — अकेली संपत्ति की आय यह नहीं बताती कि उसके लिए आपसे जायज़ दाम माँगा जा रहा है या नहीं।

यह सकल किराया गुणक और पूँजीकरण दर से कैसे अलग है?

सकल किराया गुणक क़ीमत की तुलना किराये से करता है, और पूँजीकरण दर उसकी तुलना उस शुद्ध परिचालन आय से करती है जो यह पेज बनाता है। यानी तीनों पेजों में फ़र्क़ सिर्फ़ अंश का है: वही संपत्ति सकल किराया गुणक और पूँजीकरण दर से गुज़ारी जाए तो दो अलग संख्याएँ मिलती हैं, और उनके बीच की दूरी वही है जो इमारत चलाने में लगती है। शुद्ध परिचालन आय निकालना ही वह क़दम है जो दोनों को तुलनीय बनाता है, और इसीलिए वह बाक़ी दोनों से पहले कर लेना बनता है।

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Report on Trend and Progress of Housing in India — the National Housing Bank's annual report to the Government of India on housing finance, which is where the Indian regulator sets out its own reading of housing credit, rental housing and the housing market — National Housing Bank, Government of India