कैश-ऑन-कैश प्रतिफल कैलकुलेटर

कैश-ऑन-कैश प्रतिफल = (शुद्ध परिचालन आय − वार्षिक ऋण भुगतान) ÷ (डाउन पेमेंट + क्लोज़िंग कॉस्ट) × 100

शुद्ध परिचालन आय

रिक्तता दर घटाने के बाद सचमुच वसूला गया किराया, उसमें से परिचालन ख़र्च निकालकर — डिफ़ॉल्ट संपत्ति पर 21,360, और यह कर्ज़ से पहले निकलती है, बाद में नहीं

वार्षिक ऋण भुगतान

साल भर की हर कर्ज़ क़िस्त, मूलधन और ब्याज दोनों मिलाकर, एक सालाना आँकड़े के रूप में

साल का कर-पूर्व नक़दी प्रवाह

कर्ज़ के बाद शुद्ध परिचालन आय में से जो बचता है — यही अंश है, और यह ऋणात्मक भी हो सकता है

डाउन पेमेंट

संपत्ति ख़रीदते समय सौदा पूरा करने पर आपके हाथ से जाने वाला नक़द

क्लोज़िंग कॉस्ट

संपत्ति हासिल करने पर लगने वाली फ़ीस और निपटान का ख़र्च — यह आपके लगाए नक़द का हिस्सा है, चाहे इसका कोई हिस्सा हिस्सेदारी न बनाता हो

इसका इस्तेमाल तब कीजिए जब आप किराये की संपत्ति ख़रीदने का फ़ैसला कर रहे हों, या दो में से एक चुन रहे हों, और आपका असली सवाल यह हो कि किराया कर्ज़ की क़िस्त निकालकर कुछ बचा भी रहा है या नहीं। इस सवाल के लिए यही सही नाप है क्योंकि इसके दोनों हिस्से नक़द हैं: ऊपर वसूला गया नक़द, नीचे लगाया गया नक़द। यह इस सवाल का ग़लत नाप है कि संपत्ति कुल मिलाकर कितना अच्छा निवेश है, क्योंकि यह क़ीमत में वृद्धि और कर्ज़ के मूलधन के घटने, दोनों को पूरी तरह छोड़ देता है — जिस बाज़ार में क़ीमतें सालाना 5 प्रतिशत चढ़ती हों, वहाँ 3 प्रतिशत कैश-ऑन-कैश देने वाली संपत्ति ठहरे बाज़ार में 8 प्रतिशत देने वाली संपत्ति से कहीं बेहतर निवेश हो सकती है, और यह पेज यह नहीं बता सकता। इसे नक़दी और निर्वाह की जाँच पढ़िए, फ़ैसला नहीं: कम पर धनात्मक आँकड़े का मतलब है संपत्ति अपना ख़र्च निकाल रही है और आपका बाक़ी फ़ायदा बाद में हिस्सेदारी के रूप में आएगा; ऋणात्मक आँकड़े का मतलब है आप हर महीने इसे रखने के लिए चेक लिख रहे हैं, और बहस उस चेक के आकार पर होनी चाहिए। पहले साल में इसे सँभालकर पढ़िए, क्योंकि सारा क्लोज़िंग कॉस्ट पहले ही साल में पड़ता है और आँकड़ा दबा देता है — वही संपत्ति इस नाप पर दूसरे साल से बेहतर दिखती है।

1. महीने के 2,400, 5% रिक्तता, 63,000 नक़द लगा — 3.49% प्रतिफल

   1. वसूला गया किराया: 2,400 × 12 = साल के 28,800, जिसमें से 5% रिक्तता घटाकर सचमुच 27,360 मिला
   2. शुद्ध परिचालन आय: 27,360 − 6,000 परिचालन ख़र्च = 21,360
   3. कर-पूर्व नक़दी प्रवाह: 21,360 − 19,160.76 कर्ज़ की क़िस्तें = 2,199.24
   4. लगाया गया नक़द: 60,000 डाउन पेमेंट + 3,000 क्लोज़िंग कॉस्ट = 63,000
   5. कैश-ऑन-कैश प्रतिफल: 2,199.24 ÷ 63,000 = 3.49 प्रतिशत

   इस भिन्न के दोनों हिस्से ही जाँचने लायक़ दो चीज़ें हैं। ऊपर वाला पतला पर धनात्मक है: जिस संपत्ति में आपको 63,000 लगाने पड़े, उस पर महीने के 183.27 का नक़दी प्रवाह — इन आँकड़ों पर उधार ली गई किराये की संपत्ति की यही ईमानदार तस्वीर है। नीचे वाला वजह है कि यह 3.67 नहीं बल्कि 3.49 है — क्लोज़िंग कॉस्ट हटा दीजिए तो हर 60,000 का हो जाता है, जो प्रतिफल को लगभग पाँचवें हिस्से अंक से ऊपर उठा देता है। यह ख़र्च हर संपत्ति पर लगता है और पीछे के लिफ़ाफ़े पर किए गए हिसाब में छूट जाना आसान है।

2. वही संपत्ति बिना क्लोज़िंग कॉस्ट — 3.67%

   1. नक़दी प्रवाह पर कोई असर नहीं — क्लोज़िंग कॉस्ट ख़रीदते समय एक बार का ख़र्च है, सालाना ख़र्च नहीं
   2. सिर्फ़ हर हिलता है: 63,000 के बजाय 60,000 नक़द लगा
   3. कैश-ऑन-कैश प्रतिफल: 2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67 प्रतिशत

   दोनों चलाकर देखिए और 0.18 अंक का फ़र्क़ वह है जो 3,000 का ख़रीद ख़र्च पहले साल में इस नाप पर करता है। यही वह रूप भी है जो किराये का कैलकुलेटर बताएगा जो डाउन पेमेंट पर रुक जाता है, और एक ही संपत्ति पर दो कैलकुलेटरों के अलग-अलग जवाब देने की सबसे आम वजह यही है। दोनों में से कोई ग़लत नहीं है; वे अलग हरों के साथ जवाब दे रहे हैं, और क्लोज़िंग कॉस्ट गिनने वाला रूप वही है जो आपके बैंक के हिसाब से मिलता है।

3. वही संपत्ति 50% रिक्तता पर — प्रतिफल ऋणात्मक हो जाता है

   1. आधा साल ख़ाली: 28,800 × 50% = 14,400 सचमुच वसूल हुआ
   2. शुद्ध परिचालन आय: 14,400 − 6,000 = 8,400, जो अब कर्ज़ की क़िस्तें नहीं निकाल पाती
   3. कर-पूर्व नक़दी प्रवाह: 8,400 − 19,160.76 = −10,760.76
   4. कैश-ऑन-कैश प्रतिफल: −10,760.76 ÷ 63,000 = −17.08 प्रतिशत

   कर्ज़ को इस बात से कोई मतलब नहीं कि आपने कितना किराया वसूल किया, और यही उधार ली गई किराये की संपत्ति को नाज़ुक बनाता है: रिक्तता दर में 45 अंक का बदलाव 3.49 प्रतिशत के प्रतिफल को −17.08 प्रतिशत कर देता है और आपसे महीने के 896.73 माँगता है। इसी संवेदनशीलता की वजह से रिक्तता दर स्थानीय बाज़ार से तय होनी चाहिए, न कि कैलकुलेटर जिस डिफ़ॉल्ट से शुरू हुआ उसी पर छोड़ देनी चाहिए — और नीचे की तालिका उसे पाँच-पाँच अंक के क़दमों में घुमाती है।

यह एक साल का कैश-ऑन-कैश प्रतिफल है और इससे ज़्यादा कुछ नहीं। यह क़ीमत में वृद्धि छोड़ देता है और कर्ज़ के मूलधन में कमी भी, इसलिए यह संपत्ति पर कुल प्रतिफल नहीं है और इसकी तुलना कभी सीधे कुल प्रतिफल से नहीं करनी चाहिए: कर्ज़ के पहले साल में हर क़िस्त का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज होता है, और किरायेदार जो हिस्सेदारी आपके लिए बनाता है वह असली है पर यहाँ दिखती नहीं। यह कर से पहले का आँकड़ा है — न मूल्यह्रास, न कर्ज़ के ब्याज पर कटौती, न किराये पर आयकर — इसलिए यह वह नहीं है जो आपके पास बचता है। इसमें यह भी मान लिया जाता है कि साल भर की सारी क़िस्तें एक सालाना आँकड़ा हैं जो आप भरते हैं, वे किसी कर्ज़ से निकाली नहीं जातीं, इसलिए इसे बदलती दर, गुब्बारा क़िस्त या एस्क्रो की कमी का पता नहीं चलता, और साल के बीच बदलने वाला क़िस्त कार्यक्रम यह पकड़ नहीं पाएगा। परिचालन ख़र्च एक अकेली संख्या है: असली संपत्ति में छत, गीज़र, प्रॉपर्टी मैनेजर और किरायेदार का बदलना सब होता है, और रिक्तता दर उस बदलाव की लागत का अंदाज़ा है, उसका नाप नहीं। इसमें पूँजीगत ख़र्च बिलकुल नहीं है। क्लोज़िंग कॉस्ट को पहले ही दिन लगाया गया नक़द मान लिया जाता है जो कभी वापस नहीं आता, जो इस नाप के लिए सही है और आंतरिक प्रतिफल दर के लिए ग़लत, जहाँ उसे बिक्री की आय से घटाया जाता। यहाँ बिक्री का कोई ज़िक्र नहीं, इसलिए पूँजीगत लाभ या निकलने के ख़र्च की कोई बात नहीं। कर के बारे में यह पेज अमेरिकी नियमों की मिसालें देता है (नीचे के संदर्भ वही हैं); भारत में किराये की आय, ब्याज पर कटौती और मरम्मत का हिसाब अपने आयकर नियमों से चलता है, इसलिए यहाँ कोई भी आँकड़ा कर-पूर्व पढ़िए और अपने नियमों से मिलाकर देखिए। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी, इसलिए प्रतिफल इकाई-रहित है जबकि उससे बना नक़दी प्रवाह उसी मुद्रा में है जो आपने भरी।

कैश-ऑन-कैश प्रतिफल क्या होता है?

यह किसी संपत्ति से बनने वाले साल के कर-पूर्व नक़दी प्रवाह को उसे ख़रीदने में लगे नक़द से भाग देने पर आता है। दोनों हिस्से नक़द हैं: ऊपर परिचालन ख़र्च और कर्ज़ की क़िस्तें निकालने के बाद वसूला गया किराया, नीचे आपका डाउन पेमेंट जमा क्लोज़िंग कॉस्ट। डिफ़ॉल्ट संपत्ति — महीने के 2,400 किराये पर, 5 प्रतिशत रिक्तता, 6,000 परिचालन ख़र्च, 19,160.76 की सालाना क़िस्तें, 60,000 डाउन पेमेंट और 3,000 क्लोज़िंग कॉस्ट — 27,360 वसूलती है, 21,360 शुद्ध बचाती है, 2,199.24 का नक़दी प्रवाह रखती है, और 63,000 पर 3.49 प्रतिशत लौटाती है।

किराये की संपत्ति पर कैश-ऑन-कैश प्रतिफल कैसे निकालूँ?

चार क़दम। महीने का किराया बारह से गुणा कीजिए और रिक्तता दर घटाकर वसूला गया किराया निकालिए। परिचालन ख़र्च घटाकर शुद्ध परिचालन आय निकालिए। साल भर की कर्ज़ क़िस्तें घटाकर कर-पूर्व नक़दी प्रवाह निकालिए। उसे डाउन पेमेंट जमा क्लोज़िंग कॉस्ट से भाग दीजिए। डिफ़ॉल्ट आँकड़ों पर: 28,800 में से 5 प्रतिशत घटाकर 27,360; 6,000 घटाकर 21,360; 19,160.76 घटाकर 2,199.24; और 2,199.24 ÷ 63,000 यानी 3.49 प्रतिशत।

क्या कैश-ऑन-कैश प्रतिफल में क्लोज़िंग कॉस्ट गिनी जाती है?

गिननी चाहिए, और यह पेज गिनता है। क्लोज़िंग कॉस्ट वह नक़द है जो आपने संपत्ति हासिल करने में दिया, इसलिए वह हर में जाना चाहिए, और उसे छोड़ने पर प्रतिफल बढ़ा-चढ़ाकर दिखता है। डिफ़ॉल्ट संपत्ति पर 3,000 गिनने से लगा नक़द 60,000 से 63,000 हो जाता है और प्रतिफल 3.67 प्रतिशत से 3.49 प्रतिशत पर आ जाता है। जो कैलकुलेटर डाउन पेमेंट पर ही रुक जाए वह ग़लत नहीं, बल्कि थोड़ा अलग सवाल का जवाब दे रहा है — पर जिस रूप में क्लोज़िंग कॉस्ट गिनी जाती है वही आपके बैंक खाते से निकले पैसे से मिलता है।

अच्छा कैश-ऑन-कैश प्रतिफल कितना होता है?

यह इस पर निर्भर है कि वही पैसा और कहाँ लग सकता था और आप किस बाज़ार में ख़रीद रहे हैं, इसलिए कोई सार्वभौमिक सीमा नहीं है। काम की तुलना अपनी उधारी की लागत से और किसी निष्क्रिय विकल्प से कीजिए: जिस दर पर आपने कर्ज़ लिया उससे नीचे का प्रतिफल मतलब है नक़द के हिसाब से उधार आपके ख़िलाफ़ काम कर रहा है, और बॉन्ड जितना प्रतिफल मतलब है आप बॉन्ड जितने फ़ायदे के लिए मकान मालिक का जोखिम उठा रहे हैं। कम पर धनात्मक आँकड़े को निर्वाह की जाँच पढ़िए, फ़ैसला नहीं — संपत्ति अपना ख़र्च निकाल रही है और बाक़ी फ़ायदा हिस्सेदारी तथा क़ीमत बढ़ने से आएगा। ऋणात्मक आँकड़े का मतलब है आप हर महीने इसमें पैसा डाल रहे हैं।

क्या कैश-ऑन-कैश प्रतिफल और ROI एक ही हैं?

नहीं, और फ़र्क़ भिन्न के दोनों हिस्सों में है। निवेश पर प्रतिफल आम तौर पर कुल फ़ायदे को — नक़दी प्रवाह, क़ीमत में वृद्धि और चुकाया गया मूलधन, सब जोड़कर — संपत्ति की पूरी लागत से भाग देता है, उधार समेत। कैश-ऑन-कैश प्रतिफल सिर्फ़ इस साल के नक़दी प्रवाह को सिर्फ़ आपके लगाए नक़द से भाग देता है। इसलिए कैश-ऑन-कैश का अंश छोटा होता है और हर भी छोटा, और दोनों उलटी दिशाएँ दिखा सकते हैं: कोई संपत्ति क़ीमत बढ़ने पर मज़बूत ROI दिखा सकती है जबकि उसका कैश-ऑन-कैश 2 प्रतिशत हो और वह हर महीने आपसे पैसा माँगती हो।

जब किराया कर्ज़ की क़िस्त निकाल ही रहा था तो प्रतिफल ऋणात्मक क्यों हो गया?

क्योंकि रिक्तता दर कर्ज़ से पहले घटती है और किराया घटने पर कर्ज़ नहीं घटता। डिफ़ॉल्ट संपत्ति में 19,160.76 की क़िस्तों के सामने 21,360 की शुद्ध परिचालन आय है, यानी सिर्फ़ 2,199.24 की गुंजाइश — इसलिए लगभग 42 प्रतिशत रिक्तता दर उसे पूरा खा जाती है और उसके बाद का हर अंक सीधे आपकी जेब से जाता है। 50 प्रतिशत रिक्तता पर नक़दी प्रवाह −10,760.76 है और प्रतिफल −17.08 प्रतिशत। उधार इस असर को दोनों दिशाओं में बढ़ा देता है, इसीलिए यहाँ रिक्तता का आँकड़ा बाक़ी किसी भी इनपुट से ज़्यादा मायने रखता है।

क्या कैश-ऑन-कैश प्रतिफल हर साल बदलता है?

हाँ, दोनों तरफ़ से। अंश किराये, रिक्तता और ख़र्च के साथ हिलता है, और आम तौर पर बढ़ता है क्योंकि क़िस्त स्थिर रहती है जबकि किराया बढ़ता है। ह सिर्फ़ तब हिलता है जब आप और नक़द लगाएँ, पर उसकी बनावट बदलती है: क्लोज़िंग कॉस्ट पूरा पहले ही साल में पड़ता है, इसीलिए बाक़ी सब वैसा ही रहते हुए पहला साल इस नाप पर सबसे ख़राब साल होता है। 3,000 क्लोज़िंग कॉस्ट वाली वही संपत्ति जो 3.49 प्रतिशत देती है, दूसरे साल से 3.67 प्रतिशत देती है अगर और कुछ न बदले — और इस आँकड़े की तुलना दूसरी संपत्तियों से तभी कीजिए जब वे भी अपने पहले साल से आगे हों।

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)
• Report on Trend and Progress of Housing in India — the housing-finance market a rental purchase in India sits in — National Housing Bank (India)