कैप रेट कैलकुलेटर

कैप रेट = शुद्ध परिचालन आय ÷ संपत्ति का मूल्य × 100; मूल्य गुणक = 100 ÷ कैप रेट; लक्ष्य कैप रेट पर मूल्य = शुद्ध परिचालन आय ÷ (लक्ष्य कैप रेट ÷ 100); मूल्य का अंतर = (लक्ष्य कैप रेट पर मूल्य − संपत्ति का मूल्य) ÷ संपत्ति का मूल्य × 100

शुद्ध परिचालन आय

साल भर में वसूला गया किराया, उसमें से ख़ाली रहने का नुक़सान घटाकर, और उसमें से इमारत के परिचालन ख़र्च — कर, बीमा, प्रबंधन, रखरखाव, और मालिक के हिस्से की उपयोगिताएँ — घटाकर। क़र्ज़ की क़िस्तें इसमें से नहीं निकलतीं, और यही वजह है कि नक़द ख़रीदने वाले और क़र्ज़ लेकर ख़रीदने वाले की कैप रेट एक जैसी बैठती है। यहाँ सकल किराया लिख देना इस अंक के साथ होने वाली सबसे आम भूल है, और पन्ना उसे पकड़ नहीं सकता।

संपत्ति का मूल्य

माँगी जा रही क़ीमत, या वह मूल्य जिसे आप परख रहे हैं। यह हर के हिसाब में नीचे की संख्या है, इसलिए यह तय करती है कि आय की तुलना किससे हो रही है — एक ही इमारत की दो क़ीमतों पर दो कैप रेट बनती हैं, और उनमें से बाज़ार की राय एक ही होती है।

लक्ष्य कैप रेट

वह वापसी जिसके बिना आप ख़रीदने को तैयार नहीं। यह हिसाब को उलट देती है: यह पूछती नहीं कि कोई क़ीमत क्या लौटाती है, बल्कि पूछती है कि आपकी ज़रूरी वापसी पर कौन-सी क़ीमत बनती है — और बोली लगाने का फ़ैसला करते समय यही दिशा ज़्यादा काम आती है।

कैप रेट

मूल्य के प्रतिशत के रूप में शुद्ध परिचालन आय, दो दशमलव तक। यह एक साल की, बिना नक़द और बिना क़र्ज़ की तस्वीर है: न कोई छूट दर, न किराये की बढ़त, न दोबारा बिक्री। यही इसे इमारतों के बीच तुलनीय बनाता है, और यही इसे पहले साल के बाद की हर बात पर चुप करा देता है।

मूल्य गुणक

कैप रेट का उलटा, यानी मूल्य बटा आय: आज की शुद्ध आय के कितने सालों की क़ीमत यह माँग रही है। दोनों उलटी दिशाओं में चलते हैं, और दस प्रतिशत वह अकेला बिंदु है जहाँ वे संयोग से बराबर हो जाते हैं — यह नियम नहीं, इत्तफ़ाक़ है।

लक्ष्य कैप रेट पर मूल्य

वही शुद्ध आय तब कितनी बनती है जब ख़रीदार आपकी तय वापसी पर अड़ा रहे। यह माँगी गई क़ीमत नहीं, आय से बनने वाली क़ीमत है, और इन दोनों के बीच की दूरी ही मोलभाव है।

मूल्य का अंतर

माँगा गया मूल्य उस बनने वाली क़ीमत से कितना ऊपर या नीचे है, प्रतिशत में। ऋणात्मक अंतर का मतलब है कि माँगी गई क़ीमत आपकी ज़रूरी वापसी से नीचे है, यानी वह आपकी शर्त पूरी करती है; धनात्मक का मतलब है कि आपसे मनमाफ़िक़ से कम माँगा जा रहा है।

इसका इस्तेमाल अलग-अलग क़ीमतों वाली किराये की संपत्तियों को एक ही पैमाने पर तोलने के लिए कीजिए, या यह परखने के लिए कि कोई माँगी गई क़ीमत आपकी ज़रूरी वापसी के सामने टिकती है या नहीं। यह पहली छँटाई का औज़ार है, मूल्यांकन नहीं: यह एक साल की आय को दिया हुआ मान लेता है और पूछता है कि वह साल कितने का है — इसलिए इसकी जगह शुरू में है, उन बहु-वर्षीय मॉडलों से पहले जो किराये की बढ़त, ख़ाली रहने की दर और बिक्री का अनुमान लगाते हैं। दो बातें जो यह हिसाब आपको नहीं बता सकता। पहली, अंश परिचालन ख़र्च काटने के बाद का होना चाहिए — सकल किराया डालने पर एक ऊँचा अंक बनता है जो बिल्कुल विश्वसनीय दिखता है, और पन्ना उस पर चेतावनी नहीं देगा। दूसरी, ऊँची कैप रेट का मतलब अच्छा सौदा नहीं होता: आम तौर पर इसका अर्थ है कि बाज़ार उस संपत्ति से कम उम्मीद रखता है — चाहे उसकी हालत की वजह से, चाहे उसकी जगह की, चाहे उसमें बैठे किरायेदारों की — और इस अंक की पूरी बात यही है कि वह उस उम्मीद को अपने भीतर लिए चलता है।

1. आधारभूत हिसाब: 10,00,000 की संपत्ति पर 60,000 की शुद्ध आय

   1. कैप रेट: 60,000 ÷ 10,00,000 = 6 प्रतिशत
   2. मूल्य गुणक: 100 ÷ 6 = 16.67
   3. 8 प्रतिशत के लक्ष्य पर मूल्य: 60,000 ÷ 0.08 = 7,50,000
   4. मूल्य का अंतर: (7,50,000 − 10,00,000) ÷ 10,00,000 = −25 प्रतिशत

   आख़िरी दो पंक्तियाँ साथ पढ़िए, क्योंकि फ़ैसला वहीं है। माँगी गई क़ीमत पर यह संपत्ति 6 प्रतिशत लौटाती है; जिस ख़रीदार को 8 प्रतिशत चाहिए वह उसी आय के लिए 7,50,000 ही देगा, यानी माँगी गई क़ीमत उस शर्त से 25 प्रतिशत ऊपर है। गुणक वही बात दूसरी तरफ़ से है — सोलह और दो-तिहाई साल की आय — और बेचने वाला अक्सर यही अंक बताता है।

2. वही क़ीमत, दुगनी आय

   1. कैप रेट: 1,20,000 ÷ 10,00,000 = 12 प्रतिशत
   2. मूल्य गुणक: 100 ÷ 12 = 8.33
   3. 8 प्रतिशत के लक्ष्य पर मूल्य: 1,20,000 ÷ 0.08 = 15,00,000
   4. मूल्य का अंतर: (15,00,000 − 10,00,000) ÷ 10,00,000 = 50 प्रतिशत

   आय दुगनी करने पर कैप रेट दुगनी और गुणक आधा हो जाता है, और मूल्य का अंतर −25 प्रतिशत से उछलकर +50 प्रतिशत हो जाता है: वही माँगी गई क़ीमत अब 8 प्रतिशत वाले ख़रीदार के लिए कहीं कम है। इमारत में कुछ नहीं बदला, और सीख यही है — कैप रेट आय और क़ीमत दोनों की मिली-जुली पहचान है, कभी अकेली इमारत की नहीं।

3. बेढंगे अंक: 12,00,000 पर 85,000, लक्ष्य 7.5 प्रतिशत

   1. कैप रेट: 85,000 ÷ 12,00,000 = 7.0833 प्रतिशत, छापा गया 7.08
   2. मूल्य गुणक: 100 ÷ 7.08 = 14.12
   3. 7.5 प्रतिशत के लक्ष्य पर मूल्य: 85,000 ÷ 0.075 = 11,33,333.33
   4. मूल्य का अंतर: (11,33,333.33 − 12,00,000) ÷ 12,00,000 = −5.56 प्रतिशत

   गुणक 7.0833 से नहीं, छापे गए 7.08 से निकाला गया है, इसलिए पन्ने पर लिखी कैप रेट से 100 भाग देने पर ठीक वही गुणक वापस आता है जो पन्ने पर लिखा है। यह जान-बूझकर है और यहाँ का आम नियम भी यही है: पैनल का हर अंक बाक़ी अंकों से हाथ से जाँचा जा सकता है, और किसी आख़िरी अंक के फ़र्क़ को समझाने की ज़रूरत नहीं पड़ती।

4. छोटी इकाई: 3,00,000 पर 24,000

   1. कैप रेट: 24,000 ÷ 3,00,000 = 8 प्रतिशत
   2. मूल्य गुणक: 100 ÷ 8 = 12.5
   3. 9 प्रतिशत के लक्ष्य पर मूल्य: 24,000 ÷ 0.09 = 2,66,666.67
   4. मूल्य का अंतर: (2,66,666.67 − 3,00,000) ÷ 3,00,000 = −11.11 प्रतिशत

   3,00,000 की संपत्ति पर 8 प्रतिशत कैप रेट और 30,00,000 की संपत्ति पर 8 प्रतिशत कैप रेट एक ही अंक हैं, पर एक ही निवेश नहीं — छोटी इकाई वही वापसी बहुत कम पूँजी में ठूँस देती है, और जोखिम भी उसी तरह ठूँस देती है। कैप रेट अलग-अलग आकार की संपत्तियों की तुलना के लिए बनी थी, और वह करती भी है; वह यह बताने के लिए नहीं बनी कि यह तुलना करनी ही चाहिए या नहीं।

5. एक दशमलव एक प्रतिशत: 10,00,000 की संपत्ति पर 100 की आय

   1. कैप रेट: 100 ÷ 10,00,000 = 0.01 प्रतिशत
   2. मूल्य गुणक: 100 ÷ 0.01 = 10,000
   3. 8 प्रतिशत के लक्ष्य पर मूल्य: 100 ÷ 0.08 = 1,250
   4. मूल्य का अंतर: (1,250 − 10,00,000) ÷ 10,00,000 = −99.88 प्रतिशत

   यह सबसे छोटी कैप रेट है जो यह पन्ना छापेगा, और यह एक असली सीमा बताती है: इसकी दसवीं हिस्सा आय 0.00 प्रतिशत तक सिमट जाएगी, जिसका उलटा का कोई सीमित मान नहीं होता — इसलिए पन्ना गुणक के बजाय यह बताता है कि दिक़्क़त कहाँ है। यह यह भी दिखाता है कि गुणक का कॉलम पढ़ने लायक़ क्यों है: 0.01 प्रतिशत और 10,000 साल की आय एक ही बात है, और नज़र उठाकर देखने पर सिर्फ़ दूसरी चौंकाती है।

यह एक साल की तस्वीर है और इससे आगे कुछ नहीं दिखता। किराये की बढ़त, बदलती ख़ाली रहने की दर, बदलने पड़ने वाली छत, छोड़कर जाता किरायेदार, और वह क़ीमत जिस पर संपत्ति आख़िर में बिकेगी — इनमें से कुछ भी यहाँ नहीं है, और दस साल की अवधि के लिए ये बातें आम तौर पर शुरुआती वापसी से ज़्यादा मायने रखती हैं। क़र्ज़ जान-बूझकर बाहर रखा गया है, और यही दो संपत्तियों को तुलनीय बनाता है, पर इसका यह भी मतलब है कि यह अंक आपकी असल में लगने वाली नक़दी की वापसी के बारे में कुछ नहीं कहता: जब कैप रेट क़र्ज़ की लागत से ऊपर हो तो उधार नक़दी पर वापसी बढ़ाता है और जब नीचे हो तो घटाता है, और यह पन्ना आपको यह नहीं बता सकता कि आप किस हाल में हैं। आय को यहाँ एक तय अंक मान लिया गया है, जबकि वह एक अनुमान है; और मूल्य को दिया हुआ मान लिया गया है, जबकि बहस उसी पर हो रही होती है। सबसे बड़ी बात — कैप रेट बाज़ार की राय है जिसे एक अंक का रूप दे दिया गया है: इसे तुलना के बजाय फ़ैसला पढ़ लेना इस अंक का सबसे आसान जाल है, और एक अकेली संपत्ति की दर तब तक बहुत कम कहती है जब तक उसी बाज़ार की मिलती-जुलती इमारतें किस रेंज में बिक रही हैं, वह साथ न हो।

सकल किराया डालूँ या शुद्ध परिचालन आय?

शुद्ध परिचालन आय, हमेशा। वसूला गया किराया वह आय नहीं है जो संपत्ति पैदा करती है — ख़ाली रहने का नुक़सान, संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन, रखरखाव और मालिक के हिस्से की उपयोगिताएँ, सब पहले निकलती हैं, और सकल अंक पर बनी कैप रेट उतनी ही फूली हुई होती है जितने वे ख़र्च हैं। यही वह भूल है जो पन्ना आपके लिए नहीं पकड़ सकता, क्योंकि विश्वसनीय दिखने वाली आय से विश्वसनीय दिखने वाला जवाब ही बनता है। अगर आपके पास शुद्ध अंक अभी नहीं है, तो किराया डालकर बाद में नतीजा ठीक करने के बजाय पहले उसे निकालिए।

क्या क़र्ज़ की क़िस्तें शुद्ध परिचालन आय में से निकलती हैं?

नहीं। कैप रेट जान-बूझकर यह नहीं देखती कि ख़रीद कैसे वित्तायित हुई, ताकि नक़द ख़रीदने वाला और उधार लेकर ख़रीदने वाला एक ही इमारत के लिए एक ही अंक देखें। अगर आप क़िस्त घटाएँगे तो जो मिलेगा वह नक़दी पर वापसी है, जो अलग और अपने आप में उपयोगी नाप है — पर वह आपकी क़र्ज़ की शर्तों पर टिकती है, संपत्ति पर नहीं, इसलिए दो ख़रीदारों के बीच उसकी तुलना नहीं हो सकती, और दोबारा वित्त लेते ही वह बदल जाती है।

क्या ऊँची कैप रेट बेहतर निवेश है?

अकेले में नहीं, और यही पढ़त इस अंक के साथ सबसे ज़्यादा ग़लत होती है। ऊँची कैप रेट का मतलब है कि क़ीमत के मुक़ाबले आय सस्ती है, और इसका कारण असली मोलभाव हो सकता है या ऐसा बाज़ार जो मुसीबत की उम्मीद कर रहा हो — पुरानी छत, कमज़ोर किराये का इलाक़ा, जाने वाला किरायेदार। दर उस संपत्ति के बारे में बाज़ार की सारी जानकारी का सार है, इसलिए असामान्य रूप से ऊँची दर अक्सर जवाब के बजाय जाँचने लायक़ सवाल होती है। इसकी तुलना आस-पास की मिलती-जुलती इमारतों से कीजिए, उस अंक से नहीं जिसे आपने पहले ही अच्छा तय कर लिया है।

मूल्य गुणक अलग से क्या जोड़ता है?

वही बात उलटी दिशा में। कैप रेट एक वापसी है और गुणक आय के सालों की संख्या, और दोनों एक-दूसरे के ठीक उलटे हैं, इसलिए कोई भी ऐसी जानकारी नहीं रखता जो दूसरे में न हो। दोनों इसलिए दिखाए जाते हैं कि लोग इन्हें अलग-अलग जगह बोलते हैं — बिक्री की सूची में गुणक ज़्यादा चलता है, मूल्यांकन में कैप रेट — और पैनल दोनों देता है ताकि आप जिस बातचीत में हों उसे दिमाग़ में हिसाब किए बिना निभा सकें। एक संयोग पर नज़र रखिए: ठीक दस प्रतिशत पर दोनों बराबर हो जाते हैं, और यह दशमलव पद्धति का इत्तफ़ाक़ है, भरोसे लायक़ रिश्ता नहीं।

अगर कैप रेट शून्य आ जाए तो?

ऐसा तब होता है जब आय क़ीमत के सामने नाममात्र की हो — दस लाख के मूल्य पर सौ की आय 0.01 प्रतिशत तक सिमटती है, और उसकी दसवीं हिस्सा शून्य। शून्य और अनंत गुणक छापने के बजाय पन्ना बताता है कि गुणक का सीमित मान बनने के लिए आय मूल्य के सामने बहुत छोटी है। असल में इतनी कम दर का मतलब है कि दोनों में से एक अंक ग़लत है: या तो आय में किराये का बड़ा हिस्सा छूटा है, या जो मूल्य डाला है वह आय पैदा करने वाली संपत्ति की क़ीमत ही नहीं है।

यह ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर से कैसे अलग है?

सिर्फ़ अंश में, और पूरा फ़र्क़ वही है। ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर क़ीमत को सकल किराये से भाग देता है; कैप रेट उसे शुद्ध परिचालन आय से भाग देती है। चूँकि ख़र्च हमेशा धनात्मक होते हैं, शुद्ध अंक हमेशा छोटा निकलता है, इसलिए एक ही संपत्ति पर कैप रेट सकल वापसी से हमेशा कम होती है — और इन दोनों के बीच का फ़ासला ठीक उतना ही है जितना इमारत चलाने में लगता है। दोनों अंक आपके पास हों तो यह अंतर एक नज़र में बता देता है कि संपत्ति चलाना कितना महँगा है।

• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a cap rate's numerator has to be net rather than gross rent; the glossary's net income also deducts tax, while a cap rate stops at operating expenses, before debt service and tax — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that reduce gross rent to something closer to net income — Internal Revenue Service (United States)
• Research studies — the National Housing Bank's research publications, including its annual Report on the Trend and Progress of Housing in India: the Indian housing-finance regulator's own reading of the housing market whose price a capitalisation rate is dividing by — National Housing Bank (India)