ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर कैलकुलेटर

सालाना सकल किराया = मासिक किराया × 12; ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर = संपत्ति का मूल्य ÷ सालाना सकल किराया; सकल प्रतिफल = 100 ÷ ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर; लक्ष्य गुणक पर मूल्य = लक्ष्य गुणक × सालाना सकल किराया

संपत्ति का मूल्य

माँगी जा रही क़ीमत, या जो क़ीमत चुकाई गई। यह अंश है और पूरी तुलना का आधार, इसलिए तुलना के दोनों तरफ़ एक ही तरह का आँकड़ा होना चाहिए — एक तरफ़ माँगी गई क़ीमत और दूसरी तरफ़ बिक्री क़ीमत, या एक ऐसी क़ीमत जिसमें पंजीकरण का ख़र्च जुड़ा है और दूसरी जिसमें नहीं, ऐसा फ़र्क़ पैदा करेगी जिसका संपत्तियों से कोई लेना-देना नहीं है। संख्या माँगी गई क़ीमत है या अंतिम बिक्री क़ीमत, यह उतना मायने नहीं रखता जितना यह कि दोनों जगह एक ही चुना जाए।

मासिक सकल किराया

हर महीने वसूला गया किराया — ख़ाली रहने, करों, बीमा, प्रबंधन और रखरखाव से पहले, और किसी क़र्ज़ की क़िस्त से भी पहले। सकल शब्द यहाँ सबसे ज़रूरी है: यह पेज उसी आँकड़े पर बना है जो विज्ञापन में लिखा होता है, और यही इसे तेज़ बनाता है और यही इसे भ्रमित करने वाला बनाता है जब इसे मुनाफ़ा समझ लिया जाए। ख़ाली रहने का हिसाब ख़ास तौर पर बाहर है, इसलिए जो इमारत साल में दो महीने ख़ाली रहती है वह यहाँ उतनी ही अच्छी दिखेगी जितनी हमेशा भरी रहने वाली।

सालाना सकल किराया

मासिक आँकड़ा बारह से गुणा, इसलिए छापा जाता है कि पैनल का हर दूसरा आँकड़ा इसी से बनता है और यही वह जगह है जहाँ सालाना करने की ग़लती छिप सकती है। बारह एक परंपरा है, कोई नाप नहीं: यह यह भी नहीं मानता कि किराए बदलते हैं, कि कोई महीना ख़ाली रह सकता है, और कि कुछ इजारों का बिल अलग तरह से बनता है — ये सब किसी ज़्यादा पूरे विश्लेषण की बातें हैं।

ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर

क़ीमत बटा सालाना किराया, दो दशमलव तक। कम गुणक का मतलब है कि संपत्ति कम सालों के किराये की पड़ती है, जो आम तौर पर ख़रीदार चाहता है — भले ही कम गुणक और अच्छा निवेश एक ही बात न हों: गिरते किरायों वाले इलाक़े की सस्ती इमारत किसी वजह से सस्ती होती है। यही वह आँकड़ा है जो लिस्टिंग में सबसे ज़्यादा छपता है और सबसे ज़्यादा उन ख़र्चों के बिना छपता है जो तस्वीर बदल देते।

सकल प्रतिफल

गुणक का व्युत्क्रम, प्रतिशत के रूप में: क़ीमत में किराये का हिस्सा। इसमें गुणक जितनी ही जानकारी है और यह इसलिए दिखाया जाता है कि दोनों अलग-अलग बातचीत में काम आते हैं — वापसी चाहने वाला ख़रीदार प्रतिफल की तुलना किसी बॉन्ड से करता है, और लिस्टिंग गुणक छापती है। एक संयोग पर ध्यान दीजिए: ठीक दस के गुणक पर दोनों बराबर, दस प्रतिशत, हो जाते हैं — यह दशमलव पद्धति का गुण है, कोई ऐसा रिश्ता नहीं जिस पर भरोसा किया जाए।

लक्ष्य गुणक पर मूल्य

आपके चुने हुए गुणक पर वही किराया कितने की पड़ेगा, यानी हिसाब उलटकर यह कि कोई क़ीमत क्या लौटाती है, इससे यह कि आपका मानक किस क़ीमत को जायज़ ठहराता है। जिस बाज़ार में ख़रीदार आम तौर पर जितना गुणक चुकाते हैं वह भरिए और पेज वह क़ीमत बता देगा जो यह किराया सँभालता है। यह एक खाना है, कोई दावा नहीं: पेज की अपनी कोई राय नहीं है कि सही गुणक क्या है, और डिफ़ॉल्ट किराये पर पंद्रह का लक्ष्य माँगी गई तीन लाख की जगह दो लाख अट्ठासी हज़ार देता है।

इसे पहली छँटाई के तौर पर इस्तेमाल कीजिए, जब किसी लिस्टिंग में क़ीमत और किराया हो और और कुछ न हो — यही वह हालत है जिसके लिए इसे बनाया गया। यह तेज़ है, इसे किसी अनुमान की ज़रूरत नहीं, और यह एक भाग में बता देगा कि कोई संपत्ति आपकी तलाश की सीमा में है या उससे कहीं बाहर। लंबी सूची को छोटी सूची में बदलने के लिए भी यह काम का है, ताकि ख़र्च के अनुमान लगाने में समय लगाने से पहले छँटाई हो जाए — और वे अनुमान एक ठीक विश्लेषण के लिए ज़रूरी हैं। जहाँ इसका इस्तेमाल नहीं करना चाहिए वह है फ़ैसला सुनाना। यह नई छत वाली इमारत को उससे अलग नहीं बता सकता जिसकी छत बदलनी है, बाज़ार भाव देने वाले किरायेदार को उससे जो आधा दे रहा है, चढ़ते किरायों वाले बाज़ार को गिरते किरायों वाले से, या एक किरायेदार वाली संपत्ति को बारह किरायेदारों वाली संपत्ति से — और उसके साथ आने वाले ख़ाली होने के जोखिम से भी। यह वित्तपोषण के बारे में भी कुछ नहीं कहता: एक ही इमारत के लिए एक ही क़ीमत चुकाने वाले दो ख़रीदारों, एक नक़द और एक क़र्ज़ लेकर, का ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर एक ही होता है और वापसी बिलकुल अलग। ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर किराये की संपत्ति के विश्लेषण की शुरुआत है, और उसे उसका अंत मान लेना वही भूल है जिसका यह न्योता देता है।

1. डिफ़ॉल्ट: तीन लाख की संपत्ति, सोलह सौ महीने का किराया

   1. सालाना सकल किराया: 1,600 × 12 = 19,200
   2. ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर: 3,00,000 ÷ 19,200 = 15.625, छपता है 15.63
   3. सकल प्रतिफल: 100 ÷ 15.63 = 6.40 प्रतिशत
   4. पंद्रह के लक्ष्य गुणक पर मूल्य: 15 × 19,200 = 2,88,000

   संपत्ति की क़ीमत साढ़े पंद्रह साल के किराये की पड़ती है, जो एक भी ख़र्च घटाने से पहले 6.40 प्रतिशत का सकल प्रतिफल है। चौथा आँकड़ा ही फ़ैसला उठाए हुए है: जो ख़रीदार किराये के पंद्रह गुना से ज़्यादा नहीं देगा वह इस इमारत को 2,88,000 का आँकता है, जबकि माँगी गई क़ीमत 3,00,000 है — यानी दोनों में चार प्रतिशत का फ़र्क़ है। पूरी मोल-भाव वही फ़र्क़ है, और वहाँ तक पहुँचने के लिए इमारत के बारे में दो संख्याओं से ज़्यादा कुछ जानना नहीं पड़ा।

2. जहाँ गुणक और प्रतिफल एक हो जाते हैं

   1. सालाना सकल किराया: 2,000 × 12 = 24,000
   2. ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर: 2,40,000 ÷ 24,000 = 10.00
   3. सकल प्रतिफल: 100 ÷ 10.00 = 10.00 प्रतिशत
   4. दस के लक्ष्य गुणक पर मूल्य: 10 × 24,000 = 2,40,000

   गुणक ठीक दस और प्रतिफल ठीक दस प्रतिशत — यही एक बिंदु है जहाँ दोनों आँकड़े बराबर होते हैं, क्योंकि सौ को दस से भाग देने पर दस आता है। यह दहाई में गिनने की उपज है, कोई नियम नहीं: आठ के गुणक पर प्रतिफल 12.5 प्रतिशत होता है, और बारह पर 8.33। इसे एक बार देख लेना इसलिए काम का है कि यह संयोग किसी रिश्ते की तरह न समझ लिया जाए। यहाँ लक्ष्य गुणक असली गुणक से मेल भी खाता है, इसलिए निकाला गया मूल्य क़ीमत के बराबर है और मोल-भाव के लिए कुछ बचता ही नहीं।

3. गोलाई की सीमा: 1,44,120 बनाम 24,000 का किराया

   1. सालाना सकल किराया: 2,000 × 12 = 24,000
   2. ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर: 1,44,120 ÷ 24,000 = 6.005, छपता है 6.01
   3. सकल प्रतिफल: 100 ÷ 6.01 = 16.639, छपता है 16.64 प्रतिशत

   यह उदाहरण ठीक गोलाई की सीमा पर बैठा है, और यह पेज का एक जानबूझकर लिया गया फ़ैसला दिखाता है: प्रतिफल छपे हुए गुणक से निकाला जाता है, क़ीमत और किराये से सीधे नहीं। सीधे निकालने पर 16.65 प्रतिशत आता, यानी सौवें अंक भर ऊपर, क्योंकि कच्चे भाग को पढ़ने का ज़्यादा स्वाभाविक तरीक़ा 6.005 को नीचे गोल करना है। छपे हुए 6.01 से निकालने का मतलब है कि पैनल का हर आँकड़ा बाक़ी आँकड़ों से हाथ से जाँचा जा सकता है — जो गुणक दिख रहा है उससे सौ को भाग दीजिए और ठीक वही प्रतिफल मिलेगा जो दिख रहा है। क़ीमत यह है कि सीमा पर ठीक बैठी संपत्ति का प्रतिफल अपनी ही क़ीमत और किराये से निकलने वाले प्रतिफल से सौवें अंक भर हट जाता है, और दोनों में से यही छोटी ग़लती है जिसके साथ जीना बेहतर है।

4. छपा हुआ गुणक वापस खाने में भरना

   1. सालाना सकल किराया: 1,600 × 12 = 19,200
   2. ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर: 3,00,000 ÷ 19,200 = 15.625, छपता है 15.63
   3. सकल प्रतिफल: 100 ÷ 15.63 = 6.40 प्रतिशत
   4. 15.63 के लक्ष्य गुणक पर मूल्य: 15.63 × 19,200 = 3,00,096

   लक्ष्य वाला खाना एक इनपुट है, कोई दावा नहीं, और व्यवहार में इसका मतलब यह है: जो गुणक पेज ने अभी छापा है वही भर देने पर वह उस क़ीमत पर वापस नहीं लौटता जिससे शुरुआत हुई थी — वह 3,00,096 लौटाता है, यानी माँगी गई 3,00,000 से छियानवे ज़्यादा। यह फ़र्क़ वे दो दशमलव हैं जो 15.625 को 15.63 छापते समय छोड़ दिए गए; गोल किए आँकड़े को वापस गुणा करने पर वह गोलाई 19,200 पर फैल जाती है। यह ग़लती नहीं है और पेज इसे छिपाने की कोशिश भी नहीं करता, पर यह याद दिलाता है कि ये आँकड़े संपत्तियों की तुलना करने की सुविधाएँ हैं, उनका सटीक ब्यौरा नहीं।

5. वह प्रतिफल जो पूरा गोल होकर ग़ायब हो जाता है

   1. सालाना सकल किराया: 0.01 × 12 = 0.12
   2. ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर: 1,00,00,00,000 ÷ 0.12 = 8,33,33,33,333.33
   3. सकल प्रतिफल: 100 ÷ 8,33,33,33,333.33 = 0.000000012, छपता है 0.00 प्रतिशत
   4. पंद्रह के लक्ष्य गुणक पर मूल्य: 15 × 0.12 = 1.8

   एक अरब की क़ीमत और महीने के एक सौवें हिस्से के किराये पर गुणक आठ अरब से भी ऊपर बनता है और सकल प्रतिफल 0.00 प्रतिशत पर गोल हो जाता है। प्रतिफल ग़ायब नहीं है, वह एक प्रतिशत के सौवें हिस्से से भी छोटा है: सौ को गुणक से भाग देने पर करीब 0.000000012 आता है। इस चरम पर उलटा रिश्ता देखने लायक है — गुणक वह सबसे बड़ा आँकड़ा है जो यह पेज छापेगा और प्रतिफल सबसे छोटा, और ये एक ही संख्या के दो चेहरे हैं, दो अलग नतीजे नहीं।

गुणक सकल है, और सकल एक असली सीमा है, कोई तकनीकी बात नहीं। संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव, मालिक के हिस्से की उपयोगिताएँ और ख़ाली रहने का नुक़सान — सब किराये में से निकलते हैं इससे पहले कि मालिक को कुछ दिखे, और इनमें से एक भी यहाँ अंश में नहीं है। एक ही गुणक वाली दो इमारतों की असली वापसी में आधे का फ़र्क़ हो सकता है, और पेज के पास यह दिखाने का कोई ज़रिया नहीं। किराया एक ही मासिक आँकड़े के रूप में लिया जाता है, यानी जिस इमारत का एक फ़्लैट ख़ाली है, या जिसका किरायेदार बाज़ार से कम पर बैठा है, या जिसका किराया अगले साल बढ़ेगा — वह सब यहाँ ऐसे बयान होती है जैसे इनमें से कुछ भी सच न हो। वित्तपोषण जानबूझकर बाहर है, इसलिए यह आँकड़ा नक़द ख़रीदार और क़र्ज़ लेने वाले के बीच तुलनीय भी है और एक ही समय में इस बारे में पूरी तरह चुप भी कि उनमें से कोई अपने पैसे पर क्या कमाएगा। क़ीमत दी हुई मान ली गई है, जबकि ज़्यादातर सौदों में क़ीमत ही वह चीज़ होती है जिस पर मोल-भाव चल रहा है। सबसे ऊपर, गुणक का कोई निरपेक्ष अर्थ नहीं है: क्या ऊँचा है और क्या नीचा, यह पूरी तरह इस पर निर्भर है कि बाज़ार कैसा है, क़र्ज़ की मौजूदा लागत क्या है, किरायों के बारे में क्या उम्मीदें हैं, और स्थानीय संपत्तियों में से कितनी उन लोगों के पास हैं जो प्रतिफल के पीछे ही नहीं हैं। किसी गुणक की तुलना उस संख्या से करना जिसे आपने पहले से अच्छा तय कर लिया था — यही इस पैमाने का सबसे आम दुरुपयोग है, और पेज लक्ष्य को सिफ़ारिश के बजाय एक खाने के रूप में इसीलिए छापता है।

मुझे सकल किराया लेना चाहिए या शुद्ध परिचालन आय?

दोनों अलग-अलग सवालों के जवाब हैं और चुनाव इस पर निर्भर है कि आपके पास क्या है। सकल किराया वह है जो लिस्टिंग देती है और उसमें किसी अनुमान की ज़रूरत नहीं, इसलिए लंबी सूची पर पहली छँटाई के लिए ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर सही औज़ार है। शुद्ध परिचालन आय के लिए ख़र्च जानना पड़ता है, और उस पर बनने वाली कैप रेट तब सही औज़ार है जब वे आपके पास हों। गड़बड़ तब होती है जब दोनों मिला दिए जाएँ: शुद्ध आय पर निकाला गुणक बाज़ार से कहीं कम बैठेगा और सकल किराये पर निकाली कैप रेट बाज़ार से कहीं ज़्यादा। अगर किसी लिस्टिंग में क़ीमत और गुणक दोनों लिखे हों, तो जाँचिए कि उसने कौन-सा किराया लिया।

अच्छा ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर क्या होता है?

कोई सार्वभौमिक आँकड़ा नहीं है, और किसी नियम के तौर पर पेश किए गए किसी भी ख़ास अंक को शक की नज़र से देखना चाहिए। क्या कम है और क्या ज़्यादा, यह बाज़ार पर निर्भर है, ब्याज दरों पर, इस पर कि किराए कितनी तेज़ी से बढ़ने की उम्मीद है, और इस पर कि स्थानीय संपत्तियों में से कितनी निवेशकों के बजाय रहने वाले ख़रीदारों ने ख़रीदी हैं। जिस बाज़ार में निवेशक चार प्रतिशत सकल प्रतिफल मंज़ूर करते हैं वहाँ पच्चीस का गुणक सामान्य है; जहाँ वे दस प्रतिशत चाहते हैं वहाँ वह बेतुका लगेगा। काम की तुलना सिर्फ़ इससे हो सकती है कि उसी बाज़ार की मिलती-जुलती इमारतें असल में किस भाव पर बिक रही हैं, और वह जानकारी यह पेज नहीं दे सकता।

नक़द ख़रीदार और क़र्ज़ लेने वाले का ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर एक ही क्यों होता है?

क्योंकि क़र्ज़ की क़िस्त हिसाब में कहीं आती ही नहीं। क़ीमत को किराये से भाग दिया जाता है, और क़र्ज़ आने पर इनमें से कोई आँकड़ा नहीं बदलता — और यही इसे एक ही इमारत को अलग-अलग शर्तों पर देख रहे दो ख़रीदारों के बीच तुलनीय बनाता है। क़ीमत यह है कि यह नहीं बताता कि उनमें से कोई कमाता क्या है। भारी क़र्ज़ वाली ख़रीद लगाई गई नक़दी पर बड़ी वापसी दे सकती है या दर के हिसाब से कुछ भी नहीं, और गुणक दोनों हालतों में एक ही रहता है।

क्या किराये के आँकड़े से पहले ख़ाली रहने का हिसाब घटाया जाता है?

नहीं। यहाँ किराया सकल है, यानी वही आँकड़ा जो लिस्टिंग या इजारे में लिखा होता है, बिना उन महीनों का हिसाब रखे जब फ़्लैट ख़ाली रहा। इसलिए जो इमारत साल में दो महीने ख़ाली रहती है वह यहाँ उतनी ही आकर्षक दिखती है जितनी हमेशा भरी रहने वाली। अगर यह दिखाना है, तो ईमानदार तरीक़ा यह है कि साल भर में जो किराया वसूलने की आपको सचमुच उम्मीद है उसे बारह से भाग देकर भर दीजिए — इससे इस पेज का अंकगणित वैसा ही रहता है और इनपुट सच बोलने लगता है।

प्रतिफल हमेशा क़ीमत बटा किराया से मेल क्यों नहीं खाता?

क्योंकि वह छपे हुए गुणक से निकलता है, क़ीमत और किराये से सीधे नहीं। गुणक पहले दो दशमलव तक गोल होता है, और उस गोल आँकड़े से सौ को भाग देने पर नतीजा किराये को क़ीमत से भाग देने से आख़िरी सौवें अंक भर अलग आ सकता है। पेज यह सौदा जानबूझकर करता है: इससे पैनल का प्रतिफल बग़ल में दिख रहे गुणक से हाथ से दोबारा निकाला जा सकता है, और दूसरे रास्ते पर पैनल का हर आँकड़ा बाक़ी सब से मेल खाता, सिर्फ़ यही जोड़ी छोड़कर।

यह कैप रेट से किस तरह अलग है?

सिर्फ़ अंश में, और पूरा फ़र्क़ यही है। ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर सकल किराया लेता है; कैप रेट शुद्ध परिचालन आय लेती है, यानी ख़ाली रहने और परिचालन ख़र्च के बाद बचा किराया। ख़र्च धनात्मक होते हैं, इसलिए शुद्ध आय हमेशा कम होती है, यानी एक ही संपत्ति पर कैप रेट हमेशा सकल प्रतिफल से नीचा आँकड़ा लगती है — और दोनों के बीच का फ़र्क़ ठीक उतना ही है जितना उस इमारत को चलाने में लगता है। अगर आपके पास दोनों आँकड़े हों, तो उस फ़र्क़ का आकार तुरंत बता देता है कि संपत्ति चलाना कितना महँगा है।

क्या मैं इस गुणक से संपत्ति का मूल्यांकन कर सकता हूँ?

सिर्फ़ उस घेरे में कि यह बताता है कि आपके चुने गुणक पर एक किराया कितने की पड़ता है। गुणक यह नहीं बताता कि इमारत कितने की है; यह बताता है कि वह अपने किराये के मुक़ाबले कितने की पड़ती है, और उसे किसी मूल्य में बदलने के लिए बाज़ार का गुणक जानना पड़ता है — और वही संख्या है जिसे आप खोज रहे थे। जो यह ईमानदारी से कर सकता है वह है किसी किराये पर बाज़ार का गुणक लगाना, या विक्रेता के माँगे गुणक की तुलना उस दायरे से करना जो आपने और कहीं देखा है — और ये काम के हैं, बशर्ते बाज़ार वाली संख्या कहीं असली से आई हो।

• Glossary: Net Income — profit after all expenses and taxes have been deducted, which is what a gross rent figure is not — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that separate gross rent from what the owner keeps — Internal Revenue Service (United States)
• Research studies — the National Housing Bank's published research on housing finance and the housing market in India, for readers who want an Indian source alongside the definitions above — National Housing Bank, Government of India (India)