लोन-टू-वैल्यू कैलकुलेटर

लोन-टू-वैल्यू अनुपात = लोन की रक़म ÷ संपत्ति का मूल्य × 100; इक्विटी = संपत्ति का मूल्य − लोन की रक़म; इक्विटी प्रतिशत = 100 − लोन-टू-वैल्यू अनुपात; लक्ष्य अनुपात पर अधिकतम लोन = संपत्ति का मूल्य × लक्ष्य अनुपात ÷ 100

लोन की रक़म

संपत्ति पर लिया गया लोन, या जिसके लिए आवेदन किया जा रहा है। यह उस मूल्य के सामने पूरा उधार है, इसलिए उसी संपत्ति पर लिया दूसरा लोन या होम इक्विटी लाइन भी इसमें शामिल होती है — मूल्य दोनों को साथ उठाता है, और अकेले पहले लोन पर बनाया गया अनुपात असली उधार को कम बताता है।

संपत्ति का मूल्य

जो क़ीमत चुकाई जा रही है, या मूल्यांकन जो हुआ है — यह इस पर निर्भर करता है कि आप कौन-सा सवाल पूछ रहे हैं। आवेदन के लिए लोन देने वाले का मूल्यांकनकार मूल्य तय करता है और जवाब फ़ाइल का तथ्य बनता है; दो बोलियाँ तुलना करने वाला ख़रीदार क़ीमत लेता है, और जवाब सौदे का तथ्य बनता है। एक ही लोन दो अलग मूल्यों पर दो अलग अनुपात हैं, और उनमें से लोन देने वाला जो इस्तेमाल करेगा वह केवल एक है।

लक्ष्य अनुपात

वह लोन-टू-वैल्यू अनुपात जिसके नीचे आपको रहना है — चाहे किसी लोन देने वाले ने वह बताया हो, चाहे वह आपने ख़ुद तय की हुई लकीर हो। यह गणना को उलट देता है: मौजूदा लोन को नापने के बजाय यह पूछता है कि वह मूल्य आपकी शर्तों पर कितना बड़ा लोन सँभाल सकता है, और बोली लगाने से पहले आपको इसी दिशा की ज़रूरत होती है।

लोन-टू-वैल्यू अनुपात

मूल्य के प्रतिशत के रूप में लोन, दो दशमलव तक छपा हुआ। ऊँचा होने का मतलब है उसी संपत्ति पर ज़्यादा उधार, यानी क़ीमत गिरने के लिए कम जगह। यह इस बात का फ़ैसला नहीं है कि उधार समझदारी है या नहीं: एक ही अनुपात किसी संपत्ति पर सँभली हुई बात है और किसी पर जोखिम भरी, और इस पेज पर उस फ़र्क़ के लिए कोई फ़ील्ड नहीं है।

इक्विटी

मूल्य का वह हिस्सा जो उधार नहीं है: मूल्य घटा लोन। यह बाज़ार का अनुमान नहीं, एक घटाव है, इसलिए जब लोन मूल्य से बड़ा हो जाता है तो यह ऋणात्मक हो जाता है — डूबी हुई संपत्ति इसी तरफ़ से ऐसी ही दिखती है, और उसे ऐसा ही छापना छिपाने से ज़्यादा काम का है।

इक्विटी प्रतिशत

वही आँकड़ा प्रतिशत में, और जान-बूझकर छपे हुए अनुपात का पूरक — अलग से की गई भाग नहीं: दोनों हमेशा ठीक 100 तक जुड़ते हैं, इसलिए जिसके पास एक हो उसे कभी यह नहीं सोचना पड़ता कि पैनल ने दो गोल किए हुए आँकड़ों में से किसे लिया।

लक्ष्य अनुपात पर अधिकतम लोन

अगर आप अपने लक्ष्य पर टिके रहें तो यह मूल्य जितना बड़ा लोन सँभाल सकता है: मूल्य गुणा लक्ष्य अनुपात। यह लक्ष्य को एक बाधा से एक ऐसी संख्या में बदल देता है जिसे आप लोन देने वाले या बोली के सामने रख सकते हैं, और लोन की रक़म से मिलाकर यह एक ही आँकड़े में बताता है कि सामने पड़ा सौदा आपके तय किए नियम में बैठता है या नहीं।

मॉर्टगेज के लिए आवेदन करने से पहले इसका इस्तेमाल कीजिए, यह देखने के लिए कि कोई संपत्ति आपकी चाही हुई शर्तों पर कितना उठा सकती है; और आवेदन के बाद यह जाँचने के लिए कि जो अनुपात बताया गया वह उन्हीं आँकड़ों से निकलता है जो आपको दिए गए — ऐसा अनुपात बताना जो क़ीमत और लोन से नहीं निकलता, इतना आम है कि यह हिसाब कर लेना बनता है। जब मूल्य पर ही शक़ हो तो यह पहली छँटाई का सही पेज है: अनुपात मूल्य के साथ हिलता है, इसलिए उसे दो-तीन मुमकिन मूल्यों पर देख लेने से पता चल जाता है कि जवाब उस मूल्यांकन पर कितना टिका है जो अभी हुआ ही नहीं। इस पेज पर जो फ़र्क़ मायने रखता है वह यह है कि लोन-टू-वैल्यू अनुपात एक माप है, अनुपालन की परीक्षा नहीं। इसमें कोई सीमा नहीं है, और इस पेज को यह भी नहीं पता कि पैसा पहले घर के लिए है, किराये की संपत्ति के लिए है या रीफ़ाइनेंस के लिए; एक ही आँकड़ा किसी लोन पर साधारण हो सकता है और किसी पर सीधे ख़ारिज। अगर आपका असली सवाल यह है कि बंद करते समय कितना नक़द चाहिए, तो वह उसी अनुपात का दूसरा पहलू है और डाउन पेमेंट वाला पेज उसका सीधा जवाब देता है। यहाँ के चारों नतीजे दो इनपुट से बनते हैं, इसलिए इनमें से कोई भी बाक़ी से आज़ाद नहीं है: मूल्य हिलाइए और अनुपात, इक्विटी, इक्विटी प्रतिशत तथा अधिकतम लोन — चारों साथ हिलते हैं।

1. डिफ़ॉल्ट: 3,00,000 की संपत्ति पर 2,40,000 का लोन

   1. अनुपात: 2,40,000 ÷ 3,00,000 = 0.8, यानी 80 प्रतिशत
   2. इक्विटी: 3,00,000 − 2,40,000 = 60,000
   3. इक्विटी प्रतिशत: 100 − 80 = 20 प्रतिशत
   4. 80 प्रतिशत लक्ष्य पर अधिकतम लोन: 3,00,000 × 0.8 = 2,40,000

   आख़िरी पंक्ति का ठीक लोन की रक़म पर आ जाना इस उदाहरण का काम का संयोग है: 80 प्रतिशत लक्ष्य वाले मूल्य पर 80 प्रतिशत का लोन लकीर के नीचे नहीं, ठीक लकीर पर है, कोई गुंजाइश नहीं। इक्विटी को असली सवाल का जवाब पढ़िए — 60,000 वह रक़म है जो संपत्ति को नक़द के हिसाब से गँवानी पड़ेगी, तब जाकर लोन ढका हुआ नहीं रहेगा।

2. नब्बे प्रतिशत का लोन: 4,00,000 पर 3,60,000

   1. अनुपात: 3,60,000 ÷ 4,00,000 = 90 प्रतिशत
   2. इक्विटी: 4,00,000 − 3,60,000 = 40,000
   3. इक्विटी प्रतिशत: 100 − 90 = 10 प्रतिशत
   4. 80 प्रतिशत लक्ष्य पर अधिकतम लोन: 4,00,000 × 0.8 = 3,20,000

   यहाँ लोन को उसके ही लक्ष्य के सामने रखिए: 3,60,000 उधार लिया गया जबकि लक्ष्य 3,20,000 तक की इजाज़त देता है, यानी सौदा लकीर से 40,000 ऊपर है। यही तुलना वह वजह है जिससे दोनों आँकड़े पैनल पर एक साथ हैं, और यही वह तुलना है जो कोई बेचने वाला आपके लिए कभी नहीं करेगा — 90 प्रतिशत का अनुपात किसी चीज़ के सामने ही डरावना लगता है, और अधिकतम लोन वह चीज़ देता है।

3. बेढंगा अनुपात: 4,00,000 पर 1,33,340

   1. अनुपात: 1,33,340 ÷ 4,00,000 = 33.335 प्रतिशत, जो 33.34 छपता है
   2. इक्विटी: 4,00,000 − 1,33,340 = 2,66,660
   3. इक्विटी प्रतिशत: 100 − 33.34 = 66.66 प्रतिशत
   4. 80 प्रतिशत लक्ष्य पर अधिकतम लोन: 4,00,000 × 0.8 = 3,20,000

   इक्विटी प्रतिशत छपे हुए अनुपात का पूरक है, दूसरी भाग नहीं, और यही वह मामला है जहाँ फ़र्क़ दिखता है: 2,66,660 को 4,00,000 से भाग देने पर 66.665 प्रतिशत आता है, जो अपने आप छपने पर 66.67 बैठता, यानी पैनल के 66.66 से आधे सौवें हिस्से के बराबर दूर। पूरक इसीलिए चुना गया है कि पैनल के दोनों प्रतिशत हमेशा ठीक 100 तक जुड़ें।

4. संपत्ति के मूल्य से ज़्यादा उधार: 2,40,000 पर 2,60,000

   1. अनुपात: 2,60,000 ÷ 2,40,000 = 108.333 प्रतिशत, जो 108.33 छपता है
   2. इक्विटी: 2,40,000 − 2,60,000 = −20,000
   3. इक्विटी प्रतिशत: 100 − 108.33 = −8.33 प्रतिशत
   4. 80 प्रतिशत लक्ष्य पर अधिकतम लोन: 2,40,000 × 0.8 = 1,92,000

   100 प्रतिशत से ऊपर का अनुपात ग़लती नहीं है और पेज उसे ग़लती नहीं मानता: बिना कुछ जमा किए ख़रीदी गई और फिर क़ीमत गँवा चुकी संपत्ति ऐसी ही दिखती है, और ऋणात्मक इक्विटी उसका सीधा हिसाब है। यहाँ कुछ भी बाँधा नहीं जाता, क्योंकि जिस हालत की यह बात कर रहा है वह असली है, और जो पेज उसे छापने से इनकार करे वह ठीक वही मामला छिपा रहा होगा जहाँ यह संख्या सबसे ज़्यादा मायने रखती है।

5. कम अनुपात और उससे भी कम लक्ष्य: 4,50,000 पर 1,80,000, लक्ष्य 75 प्रतिशत

   1. अनुपात: 1,80,000 ÷ 4,50,000 = 40 प्रतिशत
   2. इक्विटी: 4,50,000 − 1,80,000 = 2,70,000
   3. इक्विटी प्रतिशत: 100 − 40 = 60 प्रतिशत
   4. 75 प्रतिशत लक्ष्य पर अधिकतम लोन: 4,50,000 × 0.75 = 3,37,500

   यहाँ लक्ष्य असली सौदे से ढीला है: मूल्य 3,37,500 तक उठा सकता था पर उधार केवल 1,80,000 लिया गया, इसलिए गुंजाइश 1,57,500 की बची है। इस हालत में उधार लेने वाले के पास इक्विटी की कमी नहीं है — यही आँकड़े वे हैं जो लोन देने वाला होम इक्विटी लाइन के लिए देखता है, जहाँ सवाल यह नहीं रहता कि कितना उधार लिया गया था, बल्कि यह हो जाता है कि और कितना लिया जा सकता है।

इस हिसाब में मूल्य एक अकेली संख्या है जो पूरी रेंज की जगह खड़ी होती है। मूल्यांकन तारीख़ लगी हुई एक राय है, बिक्री क़ीमतें हिलती रहती हैं, और कोई सुधार या इलाक़े का बुरा साल आँकड़े को दो पड़ोसी lending bands के फ़र्क़ से भी ज़्यादा खिसका सकता है; अनुपात उतना ही अच्छा है जितना उसमें भरा मूल्य। लोन की रक़म दी हुई मान ली गई है, इसलिए जो कुछ असल में देना बाक़ी है उसे यहाँ नहीं देखा जाता — ब्याज़-मात्र अवधि, पूरी तरह न उठाया गया निर्माण-खाता, या बाद में खोला जाने वाला दूसरा लोन। उधार लेने वाले के बारे में भी यहाँ कुछ नहीं है, और व्यवहार में लोन देने वाला अनुपात के साथ-साथ आय, क़र्ज़ का इतिहास, बचत और संपत्ति का प्रकार भी तौलता है — कभी-कभी इस एक माप पर पास हो रहे लोन को भी ठुकरा देता है। नियामकीय पक्ष जान-बूझकर ग़ायब है: पर्यवेक्षी सीमाएँ लोन की श्रेणी और संस्था के हिसाब से बदलती हैं, वे लोन देने वालों के लिए न्यूनतम हैं, उधार लेने वालों के अधिकार नहीं, और एक ही अनुपात किसी उत्पाद में साधारण हो सकता है और किसी दिशानिर्देश से बाहर। सबसे ऊपर, यह अनुपात यह नहीं बताता कि क़ीमत अच्छी है या नहीं — वह अलग सवाल है और उसका पेज भी अलग है।

क्या 80 प्रतिशत कोई नियम है, या सिर्फ़ चलन?

यह नियम नहीं, चलन है, और यह फ़र्क़ तब मायने रखता है जब आपसे कहा जाए कि लोन नहीं हो सकता। बैंकों के लोन देने के मानकों में जो पर्यवेक्षी सीमाएँ दिखती हैं वे संयुक्त राज्य अमेरिका की रियल एस्टेट लोन श्रेणियों के हिसाब से तय हैं, और सुधरी हुई संपत्ति तथा एक से चार परिवारों के आवासीय निर्माण के लिए वहाँ का आँकड़ा 80 नहीं, 85 प्रतिशत है। रहने योग्य एक से चार परिवारों के घर पर स्थायी मॉर्टगेज और होम इक्विटी लोन के लिए वही मानक कोई सीमा तय ही नहीं करते, और उसके बजाय यह चाहते हैं कि लोन देने के समय अनुपात 90 प्रतिशत तक पहुँचे तो मॉर्टगेज बीमा जैसा ऋण-सुदृढ़ीकरण ज़रूर हो। उधार लेने वालों को जो 80 प्रतिशत मिलता दिखता है वह लोन देने वाले, बीमाकर्ता और लोन ख़रीदने वाली एजेंसियाँ ऊपर से चढ़ाते हैं, और वह उत्पाद, संपत्ति तथा उधार लेने वाले के साथ बदलता रहता है। भारत में आवास वित्त का नियामक National Housing Bank है और बैंकों के आवासीय लोन पर भारतीय रिज़र्व बैंक की अपनी शर्तें हैं — यानी यहाँ की सीमाएँ उधार लेने वाले के लिए अलग तराज़ू पर तय होती हैं, और वे इस पेज के किसी फ़ील्ड से नहीं निकलतीं।

कौन-सा मूल्य लूँ, क़ीमत या मूल्यांकन?

लोन देने वाले के फ़ैसले के लिए मूल्यांकन, क्योंकि जाँच उसी आँकड़े पर चलेगी और फ़ाइल में वही लिखा जाएगा। दो संपत्तियों या दो बोलियों की अपनी तुलना के लिए क़ीमत, क्योंकि असल में वही चुकाई जाएगी और आपकी इक्विटी भी वही बनेगी। दोनों अलग हो सकते हैं, और जब हों तो उधार कितना हो सकता है यह छोटा वाला तय करता है — तय क़ीमत से नीचे का मूल्यांकन यानी वही लोन ज़्यादा ऊँचा अनुपात बनाता है, और वह फ़र्क़ कहीं से तो आना ही होगा: ज़्यादा नक़द, कम क़ीमत, या सौदा ही नहीं।

क्या दूसरा मॉर्टगेज भी अनुपात में गिना जाता है?

गिना जाता है, इस मायने में कि दोनों लोन एक ही संपत्ति पर हैं और मूल्य दोनों को साथ उठाता है, इसीलिए लोन देने के मानक यह भी कहते हैं कि अनुपात निकालते समय सभी वरिष्ठ दावों की कुल रक़म शामिल होनी चाहिए। यह निर्देश अलग-अलग लोन देने वाले अलग-अलग तरह से लागू करते हैं, और यह आम है कि ख़रीद के वक़्त अकेले पहले मॉर्टगेज का अनुपात बताया जाए और होम इक्विटी लाइन जुड़ने पर जोड़ा हुआ अनुपात। इस पेज का हिसाब जोड़ा हुआ रूप है: लोन वाले ख़ाने में पूरा उधार भरिए, वरना आप संपत्ति पर असल में पड़े बोझ से कम नाप रहे होंगे।

अधिकतम लोन वाला आँकड़ा क्या जोड़ता है?

वह लक्ष्य को एक बाधा से एक रक़म में बदल देता है। अनुपात बताता है कि कोई सौदा बैठता है या नहीं; अधिकतम लोन बताता है कि सबसे बड़ा कौन-सा सौदा बैठेगा, और जब क़ीमत या डाउन पेमेंट आपको चुनना हो तो यही संख्या चाहिए। उसे लोन की रक़म के सामने रखना पूरे हिसाब का सबसे तेज़ रूप है: उससे ऊपर है तो लोन आपके लक्ष्य पर खरा नहीं उतरता, नीचे है तो गुंजाइश बची है, और बराबर है तो आप ठीक लकीर पर हैं।

लोन लेने के बाद अनुपात बदलता है?

लोन देते समय लिखा गया अनुपात नहीं बदलता, क्योंकि उस पल का लोन और उस पल का मूल्य, दोनों तय हो चुके तथ्य हैं। जो बदलता है वह संपत्ति का मूल्य है, और मौजूदा मूल्य के सामने फिर से निकाला गया अनुपात दूसरी माप है, जिसका नाम भी दूसरा है — मार्क-टू-मार्केट रूप। यही दोबारा निकाला हुआ आँकड़ा तब मायने रखता है जब आप रीफ़ाइनेंस सोच रहे हों या संपत्ति बेचनी पड़े, और यह जान-बूझकर वह आँकड़ा नहीं है जो यह पेज छापता है: दोनों को मिला देना ऐसा नंबर बना देता है जो किसी ख़ास पल का नहीं होता।

लोन को सुरक्षित रखने के लिए कितनी इक्विटी चाहिए?

कोई भी इक्विटी अपने आप किसी लोन को सुरक्षित नहीं बनाती — यही ईमानदार जवाब है और यही वजह है कि इस पेज में कोई सीमा नहीं है। इक्विटी क़ीमत गिरने के सामने गद्दी है, इसलिए उसका ज़्यादा होना उस एक जोखिम के ख़िलाफ़ बेहतर बचाव है, पर यह नहीं बताती कि उधार लेने वाला क़िस्तें दे पाएगा या नहीं, पाँच साल बाद संपत्ति कितने की होगी, या बेचने में कितना ख़र्च आएगा। अनुपात को कई मापों में से एक माप की तरह पढ़िए, किसी रेटिंग की तरह नहीं, और ऊँचे अनुपात को नतीजे की तरह नहीं, पूछे जाने वाले सवाल की तरह लीजिए।

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — defines loan-to-value ratio, fixes it at the time of loan origination, requires senior liens to be included, and sets the supervisory loan-to-value limits by category of real estate loan — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment, where the same loan is re-measured against the current value of the property rather than the value at origination — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is split between acquisition debt and home equity debt, which is the distinction that decides what a second loan against the same property is — Internal Revenue Service (United States)
• Report on Trend and Progress of Housing in India — the National Housing Bank's annual report to the Government of India on housing finance, which is where the Indian regulator sets out its own reading of housing credit, home loan lending and the housing market — National Housing Bank, Government of India