क़र्ज़-से-आय अनुपात कैलकुलेटर

फ़्रंट-एंड अनुपात = आवास का भुगतान ÷ सकल मासिक आय। बैक-एंड अनुपात = (आवास का भुगतान + बाक़ी क़र्ज़ों के भुगतान + जिस क़र्ज़ के लिए आवेदन किया जा रहा है उसका भुगतान) ÷ सकल मासिक आय। हर रेखा पर बची जगह = (रेखा × सकल मासिक आय) − कुल मासिक क़र्ज़।

I

सकल मासिक आय, कर से पहले

H

आवास का भुगतान: किराया या मौजूदा मॉर्गेज क़िस्त

D

बाक़ी क़र्ज़ों के भुगतान: किस्तों वाले लोन, शिक्षा ऋण, कार्डों की न्यूनतम रक़म, बाल-भरण

P

जिस क़र्ज़ के लिए आवेदन किया जा रहा है उसका भुगतान, जो सिर्फ़ बैक-एंड अनुपात में जाता है

R

बैक-एंड अनुपात: कुल मासिक ज़िम्मेदारियाँ ÷ सकल मासिक आय

G

किसी रेखा पर बची जगह, उसी इकाई में जिसमें आय है

आवेदन करने से पहले इस्तेमाल कीजिए, और उसके बाद हर उस बदलाव के बाद जो इन संख्याओं को हिलाता है, क्योंकि अनुपात भी अपने हाथ में है और उसके आसपास की जगह भी। तीन काम बैक-एंड अनुपात नीचे लाते हैं और तीनों एक जितने आसान नहीं हैं: किसी किस्त वाले क़र्ज़ को चुका देना उसकी क़िस्त को भाजक से पूरी तरह हटा देता है, जो सबसे बड़ा अकेला असर है; ज़्यादा कमाना हर वाले भाजक को हिलाता है; और नई क़िस्त लेना भाजक को उलटी दिशा में हिलाता है। बची जगह वाले ख़ाने ही असल में काम के आँकड़े हैं — सबसे नीची रेखा से पहले 70 की जगह एक चेतावनी है, क्योंकि कोई भी नई मासिक ज़िम्मेदारी, चाहे जितनी छोटी हो, आपको उसके आगे ले जाती है, जबकि सबसे ऊपर वाली रेखा से पहले जो जगह बची है वही असली गुंजाइश है अगर लोन स्वचालित अंडरराइटिंग से गुज़र रहा हो। पेज उलटी दिशा में भी काम आता है — यह तय करने में कि कोई क़र्ज़ लेना चाहिए या नहीं: 7,000 की आय पर महीने की 400 की कार क़िस्त अनुपात को 35% से 40.7% पर ले जाती है और 70 की जगह को 330 की कमी में बदल देती है। इनमें से कुछ भी यह नहीं बताता कि आपको मंज़ूरी मिलेगी या नहीं, और कुछ भी आपके ऋणदाता का असली मॉडल नहीं है — असली मॉडल वही है जो आपका ऋणदाता चलाता है।

1. 7,000 की आय, 1,800 का आवास और 650 का बाक़ी क़र्ज़

   1. कुल मासिक ज़िम्मेदारियाँ: 1,800 + 650 = 2,450
   2. फ़्रंट-एंड अनुपात: 1,800 ÷ 7,000 = 25.7%
   3. बैक-एंड अनुपात: 2,450 ÷ 7,000 = 35%
   4. 7,000 पर लगने वाली सबसे नीची रेखा 36% है, यानी 2,520 का क़र्ज़
   5. उससे पहले बची जगह: 2,520 − 2,450 = 70
   6. बाक़ी दो रेखाएँ 45% और 50% हैं, यानी 3,150 और 3,500, जो 700 और 1,050 छोड़ती हैं

   तयशुदा मामला, और यही दिखाता है कि एक के बजाय दो अनुपात क्यों छपते हैं: आवास का भुगतान 25.7% पर आरामदेह दिखता है, और सारी ज़िम्मेदारियाँ मिलकर सबसे नीची रेखा के पास 35% पर पहुँच जाती हैं। दोनों पढ़तें सही हैं और दोनों अलग-अलग बातों के बारे में हैं। जिस आँकड़े पर बैठकर सोचना चाहिए वह 70 की जगह है — इस आय पर कोई भी एक और मासिक ज़िम्मेदारी, चाहे जितनी भी छोटी हो, बैक-एंड अनुपात को सबसे नीची रेखा के पार पहुँचा देती है, और बीच वाली तथा ऊपर वाली रेखाएँ अभी बहुत दूर हैं।

2. वही घर महीने की 400 की एक और क़िस्त लेता है

   1. जिस क़र्ज़ के लिए आवेदन हो रहा है उसकी क़िस्त सिर्फ़ बैक-एंड अनुपात में जाती है, और कहीं नहीं
   2. कुल मासिक ज़िम्मेदारियाँ: 1,800 + 650 + 400 = 2,850
   3. फ़्रंट-एंड अनुपात 25.7% पर वही रहता है, क्योंकि आवास का भुगतान नहीं बदला
   4. बैक-एंड अनुपात: 2,850 ÷ 7,000 = 40.7%
   5. 36% वाली रेखा से पहले बची जगह: 2,520 − 2,850 = −330, यानी वह रेखा पीछे छूट गई
   6. 45% और 50% वाली रेखाओं से पहले बची जगह: 300 और 650

   यहाँ दो बातें होती हैं और उनमें से सिर्फ़ एक साफ़ दिखती है। पहली, बैक-एंड अनुपात 35% से 40.7% पर चला जाता है जबकि फ़्रंट-एंड अनुपात ज़रा भी नहीं हिलता — और दोनों को अलग-अलग दिखाने की पूरी वजह यही है, क्योंकि कार का लोन आवास के भुगतान को छूता ही नहीं। दूसरी, पहली बची जगह का चिह्न: −330 कोई ग़लती नहीं है और शून्य भी नहीं, यह बताता है कि सबसे नीची रेखा पीछे छूट चुकी है। जो लोन हाथ से, बिना अतिरिक्त क्रेडिट स्कोर और रिज़र्व की शर्तों के, मंज़ूर होता है वह वहाँ अटक जाएगा; वही लोन स्वचालित अंडरराइटिंग से गुज़रे तो उसके पास 650 की जगह बची है। एक ही घर, एक ही क़र्ज़, दो अलग जवाब — क्योंकि रेखा एक रेखा नहीं है।

3. 6,000 की आय पर 2,400 का आवास, कोई और क़र्ज़ नहीं

   1. कुल मासिक ज़िम्मेदारियाँ: 2,400, जो पूरी की पूरी आवास है
   2. फ़्रंट-एंड अनुपात: 2,400 ÷ 6,000 = 40%
   3. बैक-एंड अनुपात: वही 2,400, इसलिए वह भी 40%
   4. जब कोई और क़र्ज़ न हो तो दोनों अनुपात बराबर हो जाते हैं
   5. 36% वाली रेखा से पहले बची जगह: 2,160 − 2,400 = −240
   6. 45% और 50% वाली रेखाओं से पहले बची जगह: 300 और 600

   यही वह मामला है जो दोनों अनुपातों को एक जैसा बनाकर उन्हें अलग करता है। कोई और क़र्ज़ न हो तो बैक-एंड अनुपात फ़्रंट-एंड अनुपात ही है, और यह एक बार देख लेना काम का है: इससे पता चलता है कि दूसरा अनुपात कोई अलग नाप नहीं, वही नाप है जिसके भाजक में कुछ और जुड़ गया है। यह यह भी अलग करके दिखाता है कि अकेला आवास भुगतान कितना खा सकता है। सकल आय का 40% आवास पर जाना सबसे नीची रेखा पार कर लेता है और ऊपर वाली दोनों के अंदर आराम से बैठता है — इस आय पर रुकावट आवास का भुगतान ही है, और बाक़ी क़र्ज़ चुकाने से वह एक अंक भी नहीं बदलती।

इस पेज की तीनों रेखाएँ एक संस्था की अंडरराइटिंग गाइड से आती हैं, और वह संस्था है फ़ैनी मे, जो अमेरिका की एक सरकार-प्रायोजित संस्था है और जो अपने ख़रीदे जाने वाले मॉर्गेज के नियम तय करती है। ये कहीं भी कोई क़ानूनी सीमा नहीं हैं, इस्तेमाल में ये अकेली रेखाएँ नहीं हैं, और ये वे रेखाएँ भी नहीं हैं जो आपका ऋणदाता लगाता है: स्वचालित अंडरराइटिंग प्रणाली की अपनी रेखाएँ हैं, सरकारी समर्थन वाले कार्यक्रमों जैसे FHA, VA और USDA की अपनी हैं, और जो ऋणदाता लोन अपनी ही बही पर रखते हैं उनकी फिर अपनी। इन्हें नियम नहीं, संदर्भ बिंदु मानिए। भारत में ऋणदाता आम तौर पर इसी तरह के अनुपात को FOIR कहते हैं और उसकी अपनी रेखाएँ हैं, इसलिए यहाँ के आँकड़े किसी एक बाज़ार का फ़ैसला नहीं, हिसाब का ढाँचा हैं। यह पेज यह भी नहीं बताता कि आपको मंज़ूरी मिलेगी या नहीं, क्योंकि मंज़ूरी क्रेडिट स्कोर, नक़द रिज़र्व, डाउन पेमेंट, संपत्ति की क़िस्म और ऋणदाता की अपनी जोखिम-भूख पर भी निर्भर करती है — इनमें से कोई अनुपात में नहीं आता। आवास के भुगतान वाला ख़ाना एक ही संख्या लेता है, और वह हाल कि नया मॉर्गेज किराए की जगह ले रहा है, उसमें जुड़ नहीं रहा, यह ख़ाना बता ही नहीं सकता — वहाँ वह भुगतान भरिए जो आपको करना होगा, दोनों नहीं। बाक़ी क़र्ज़ों के भुगतान सिर्फ़ वहीं गिने जाते हैं जहाँ वे सचमुच क़र्ज़ हैं: किराया, बिजली-पानी, फ़ोन का बिल और बीमा क़र्ज़ नहीं हैं, और उन्हें भाजक में डालने से अनुपात फूल जाता है। बाल-भरण और गुज़ारा-भत्ता यहाँ क़र्ज़ की तरह गिने गए हैं, जबकि ऋणदाता उन्हें आय में से घटा सकता है, और तब उन्हीं तथ्यों पर जवाब अलग आता है। आवेदन वाला ख़ाना एक ही नई ज़िम्मेदारी के लिए है, इसलिए एक साथ कई हों तो उन्हें हाथ से जोड़ना पड़ेगा। और भाजक सकल आय है, कर से पहले — ये अनुपात ज़रूरत से ज़्यादा ऊँचे आने की सबसे आम वजह यही है कि कोई हाथ में आने वाली आय भर देता है।

अच्छा क़र्ज़-से-आय अनुपात क्या होता है?

इसका एक जवाब नहीं है, क्योंकि ये रेखाएँ क़ानून नहीं, ऋणदाता और कार्यक्रम तय करते हैं। इस पेज पर जो संदर्भ बिंदु हैं — कुल मासिक ज़िम्मेदारियों के लिए सकल मासिक आय का 36%, 45% और 50% — वे एक संस्था की अंडरराइटिंग गाइड से आते हैं। इनमें सबसे नीची से नीचे रहना सबसे सुरक्षित जगह है; सबसे ऊपर वाली से ऊपर जाने पर स्वचालित मंज़ूरी की उम्मीद कम हो जाती है।

फ़्रंट-एंड और बैक-एंड अनुपात में क्या फ़र्क़ है?

फ़्रंट-एंड अनुपात आवास को आय से भाग देता है, और बैक-एंड अनुपात सब कुछ आय से भाग देता है। 7,000 की आय, 1,800 के आवास और 650 के बाक़ी क़र्ज़ पर ये 25.7% और 35% बनते हैं। दोनों दिखाने की वजह यह है कि नया कार लोन दूसरे को हिलाता है और पहले को नहीं, और ऋणदाता ठीक यही फ़र्क़ खींच रहा होता है।

यहाँ 43% वाली रेखा क्यों नहीं है?

क्योंकि उसका स्रोत नहीं मिला। बहुत उद्धृत किया जाने वाला 43% का आँकड़ा चुकाने-की-क्षमता वाले नियम में कहीं नहीं मिलता, और जिस रेखा को उसके जारी करने वाले तक न ले जाया जा सके, वह पेज पर नहीं डाली जाती। यहाँ दिखाई गई तीनों रेखाएँ नीचे दिए संदर्भ से शब्द-शब्द ली गई हैं, साथ में हर एक पर लगने वाली शर्तें भी।

सकल आय लूँ या हाथ में आने वाली?

सकल आय, कर से पहले, क्योंकि ऋणदाता उसी से भाग देता है। हाथ में आने वाली आय डालने से इस पेज का हर अनुपात उस संख्या से करीब एक-तिहाई ऊपर आ जाता है जो ऋणदाता उन्हीं क़र्ज़ों पर निकालता, और घर का अपना अंदाज़ा जो बताई गई संख्या से ख़राब निकलता है, उसकी सबसे आम वजह यही है।

क्रेडिट कार्ड चुका देना अनुपात में मदद करता है?

मदद करता है, पर क़र्ज़ घटने से नहीं — भाजक से मासिक क़िस्त हटने से। किसी किस्त वाले लोन को पूरा चुका देना उसकी पूरी क़िस्त हटा देता है, जो सबसे बड़ा अकेला असर है; कार्ड चुकाने से सिर्फ़ वह न्यूनतम रक़म हटती है जो गिनी जा रही थी, जो बहुत छोटी होती है। खाता बंद कर देने से अपने आप में कुछ नहीं बदलता।

बची जगह ऋणात्मक आना कोई ग़लती है?

नहीं — इसका मतलब है कि वह रेखा पहले ही पीछे छूट चुकी है। दूसरे उदाहरण में सबसे नीची रेखा से पहले बची जगह −330 है और बीच वाली से पहले 300। ऋणात्मक आँकड़ा अस्वीकार का पूर्वानुमान भी नहीं है: वही घर किसी दूसरे कार्यक्रम की सीमाओं के अंदर आराम से बैठ सकता है, क्योंकि रेखा एक रेखा नहीं है।

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• Economic Survey, chapter 15 — Urbanisation: Making India's Cities Work for Its Citizens: the government's own account of the urban housing shortage, affordability and home-loan burden in India, including the priority-sector lending that raises loan-to-value ratios and lowers down payments — Ministry of Finance, Government of India