डाउन पेमेंट कैलकुलेटर

डाउन पेमेंट की रक़म = घर की क़ीमत × डाउन पेमेंट प्रतिशत। लोन की रक़म = घर की क़ीमत − डाउन पेमेंट की रक़म। लोन-टू-वैल्यू अनुपात = लोन की रक़म ÷ घर की क़ीमत। जो अभी और जमा करना है = डाउन पेमेंट की रक़म − अब तक की बचत। जमा करने के महीने = अभी और जमा करना है ÷ हर महीने की बचत, ऊपर की पूर्ण संख्या में। बीमा हटने और ख़त्म होने वाले बकाया घर की क़ीमत के 80% और 78% होते हैं।

P

घर की क़ीमत

d

क़ीमत के प्रतिशत के रूप में डाउन पेमेंट

D

नक़द में डाउन पेमेंट की रक़म

L

लोन की रक़म: क़ीमत में से डाउन पेमेंट घटाकर

V

लोन-टू-वैल्यू अनुपात: लोन बटा क़ीमत

S

अब तक की बचत

g

अभी और जमा करना है: डाउन पेमेंट की रक़म में से बचत घटाकर

m

हर महीने की बचत

इसे तब लगाइए जब आप डाउन पेमेंट का प्रतिशत चुन रहे हों, किसी एक को मान न रहे हों — क्योंकि इसके तीन नतीजे एक जितने दिखते नहीं हैं। नक़द रक़म वह है जिस पर सबकी नज़र रहती है; लोन-टू-वैल्यू अनुपात वह है जिस पर क़र्ज़ देने वाला दाम तय करता है, और वह मासिक क़िस्त के साथ-साथ ब्याज दर भी हिलाता है; और बीमा एक मासिक रक़म है जो 20% से कम डाउन पेमेंट पर आ जाती है और ऊपर बताई सीमाओं पर हटती है। एक ही घर को 20% और 10% पर चलाइए और पहले के बजाय आख़िरी दो ख़ाने पढ़िए, क्योंकि पहला वह है जो आप पहले से जानते हैं। बचत वाला हिसाब दूसरा इस्तेमाल है और उसका गणित जान-बूझकर सीधा रखा गया है: 20,000 के अंतर पर हर महीने 1,500 यानी 14 महीने, और वही 20,000 हर महीने 750 पर 27 महीने। जो बात यह पेज नहीं बताएगा वह यह है कि उसी पैसे को और क्या-क्या करना है — बंद होने का ख़र्च, आपात-निधि और शिफ़्टिंग का ख़र्च, तीनों उसी खाते से निकलते हैं, और डाउन पेमेंट उस पर सिर्फ़ एक दावा है।

1. 4,00,000 का घर, 10% डाउन पेमेंट, 20,000 की बचत और हर महीने 1,500

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 × 10% = 40,000
   2. लोन की रक़म: 4,00,000 − 40,000 = 3,60,000
   3. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 3,60,000 ÷ 4,00,000 = 90%
   4. अभी और जमा करना है: 40,000 में से 20,000 की बचत घटाकर = 20,000
   5. जमा करने के महीने: 20,000 ÷ 1,500 = 13.3, यानी ऊपर की पूर्ण संख्या में 14
   6. बीमा की दो सीमाएँ: 4,00,000 का 80% यानी 3,20,000, और 78% यानी 3,12,000

   डिफ़ॉल्ट मामला, और दोनों सीमाएँ समझने के लिए सबसे साफ़ उदाहरण। 90% लोन-टू-वैल्यू पर इस क़र्ज़ पर निजी मॉर्गेज बीमा लगता है, और जिन बकाया रक़मों पर वह हटाया जा सकता है तथा हटाया जाना ज़रूरी है वे 3,20,000 और 3,12,000 हैं। ध्यान दीजिए कि इनमें से दूसरी — जिस पर क़र्ज़ देने वाली संस्था बिना माँगे कार्रवाई करने को बाध्य है — तब आती है जब तय तालिका का बकाया शुरुआती क़ीमत के 78% पर पहुँच जाता है। इनमें से कोई भी संख्या आज के बकाया का 80% या 78% नहीं है, और ज़्यादा चुकाने से कोई नहीं हिलती। बचत वाला हिसाब सीधा है: हर महीने 1,500 पर 14 महीने, इस चेतावनी के साथ कि बंद होने का ख़र्च भी उसी खाते से निकलता है।

2. वही घर, 20% डाउन पेमेंट के साथ

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 × 20% = 80,000
   2. लोन की रक़म: 4,00,000 − 80,000 = 3,20,000
   3. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 3,20,000 ÷ 4,00,000 = 80%
   4. बचत लक्ष्य से ज़्यादा हो चुकी है, इसलिए अभी और जमा करना है 0 और महीने भी 0
   5. बीमा की दोनों बकाया रक़में वही 3,20,000 और 3,12,000 हैं

   वह तुलना जिससे पहला उदाहरण पढ़ने लायक़ बनता है, और वह वजह जिससे बीमा को अपना ख़ाना मिलना चाहिए: नक़द की ज़रूरत दुगुनी हो जाती है, 40,000 से 80,000, जबकि लोन-टू-वैल्यू अनुपात ठीक 80% पर आ जाता है — और वही वह सीमा है जिस पर आम तौर पर यह बीमा लगता ही नहीं। यानी अतिरिक्त 40,000 दो अलग-अलग चीज़ें ख़रीदते हैं: 40,000 कम क़र्ज़, और सालों तक चलने वाली एक मासिक रक़म से मुक्ति। इसीलिए 20% डाउन पेमेंट को कई विकल्पों में से एक नहीं, बल्कि एक लक्ष्य माना जाता है। यहाँ बचत वाले ख़ाने इसी हिसाब से भरे गए हैं ताकि अंतर तुरंत पूरा हो जाए; हर महीने 1,500 पर दोनों मामलों के बीच का 40,000 जोड़ने में 27 महीने लगते हैं।

3. 2,50,000 का घर, 3% डाउन पेमेंट और 3,000 की बचत

   1. डाउन पेमेंट: 2,50,000 × 3% = 7,500
   2. लोन की रक़म: 2,50,000 − 7,500 = 2,42,500
   3. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 2,42,500 ÷ 2,50,000 = 97%
   4. अभी और जमा करना है: 7,500 − 3,000 = 4,500
   5. जमा करने के महीने: 4,500 ÷ 750 = 6
   6. बीमा की सीमाएँ: 2,50,000 का 80% यानी 2,00,000, और 78% यानी 1,95,000

   सस्ते घर पर छोटा डाउन पेमेंट, और वह पंक्ति जो यह समझाती है कि लोन-टू-वैल्यू रक़म नहीं बल्कि अनुपात है। नक़द सिर्फ़ 7,500 चाहिए — पहले उदाहरण की ज़रूरत के पाँचवें हिस्से से भी कम — और फिर भी लोन-टू-वैल्यू अनुपात 97% है, यानी यहाँ के किसी भी मामले से ऊँचा। क़र्ज़ देने वाले दाम इसी अनुपात पर तय करते हैं, इसलिए सबसे कम नक़द माँगने वाला मामला सबसे महँगा क़र्ज़ और बीमा देने की सबसे लंबी अवधि बनाता है। दोनों सीमाएँ भी क़ीमत के साथ नीचे खिसक जाती हैं, 2,00,000 और 1,95,000 पर, और यह ध्यान देने वाली बात है: वे घर के अनुपात हैं, तय रक़में नहीं, इसलिए सस्ता घर जल्दी निकलने का रास्ता नहीं है।

इस पेज से सबसे बड़ी चीज़ जो छूटी है वह यह है कि उस नक़द को और क्या-क्या ढकना है। बंद होने का ख़र्च, आपात-निधि, शिफ़्टिंग का ख़र्च और तुरंत कराने वाली मरम्मतें, सब उसी खाते से निकलती हैं जिससे डाउन पेमेंट निकलता है, और ख़रीद में ये अकेले ही क़ीमत के कुछ प्रतिशत तक पहुँच जाती हैं — इसलिए जो लक्ष्य सिर्फ़ डाउन पेमेंट गिनता है, वह काग़ज़ पर पहले पूरा हो जाएगा, असल में नहीं। ब्याज दर यहाँ नहीं है, यानी लोन की रक़म का मासिक क़िस्त या कुल ब्याज से कोई जोड़ नहीं जुड़ता; वे मॉर्गेज वाले पेज पर हैं। बीमा के आँकड़े क़ानून में लिखी हटाने और ख़त्म करने की बकाया रक़में भर हैं, उससे ज़्यादा कुछ नहीं: यह क़ानून आवासीय मॉर्गेज लेन-देन पर लगने वाले निजी मॉर्गेज बीमा पर लागू होता है, इसलिए सरकारी समर्थन वाले क़र्ज़ कार्यक्रम, जो अपनी अलग बीमा या गारंटी व्यवस्था और अपने अलग नियम चलाते हैं, इसके बाहर हैं — और वे इंतज़ाम भी बाहर हैं जिनमें ख़र्च दर में ही जोड़ दिया जाता है। यह पेज यह भी नहीं बता सकता कि बीमा असल में किस तारीख़ को ख़त्म होगा, क्योंकि वह उस क़र्ज़ की परिशोधन तालिका पर निर्भर है जो अभी लिया ही नहीं गया — यह सिर्फ़ वह बकाया बताता है जिस पर वह ख़त्म होता है। दो बातें आसानी से उलटी समझी जाती हैं और दोहराने लायक़ हैं: 80% वाली बकाया रक़म पर बीमा हटाने की माँग आपको लिखित में करनी पड़ती है, क़िस्तें चलती हालत में और साफ़ भुगतान इतिहास के साथ, और वह अपने आप नहीं होता; और ज़्यादा चुकाने से कोई भी सीमा पहले नहीं आती, क्योंकि दोनों शुरुआती तालिका से तय हैं। यहाँ यह भी नहीं है कि 90% और 80% वाले क़र्ज़ की ब्याज दरों में कितना फ़र्क़ होता है, जो बीमा के ऊपर एक असली ख़र्च है। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी है। ऊपर का ढाँचा उस अमेरिकी क़ानून से आया है जो आवासीय मॉर्गेज पर लगने वाले निजी बीमा को नियंत्रित करता है, और वह क़ानून सिर्फ़ उसी देश के बाज़ार में लागू होता है। भारत में यह बीमा उस रूप में नहीं है: यहाँ आवास क़र्ज़ पर हर महीने ऐसा कोई प्रीमियम नहीं लगता, और जो बीमा या गारंटी होती है वह आम तौर पर एक बार का प्रीमियम होती है या किसी अलग योजना के तहत आती है; साथ ही ऊँची क़ीमत वाले आवास क़र्ज़ों पर लोन-टू-वैल्यू की अपनी हदें होती हैं जो बाज़ार की स्थिति के हिसाब से बदलती हैं। इसलिए भारत में इस पेज का दूसरा हिस्सा, यानी 80% और 78% वाली गणना, लागू नहीं होती — वहाँ काम का हिस्सा पहला है: डाउन पेमेंट की रक़म, क़र्ज़ की रक़म, लोन-टू-वैल्यू अनुपात और जमा करने के महीने।

डाउन पेमेंट के लिए कितना चाहिए?

यह कार्यक्रम और क़र्ज़ देने वाले पर निर्भर करता है, और यह पेज जान-बूझकर कोई न्यूनतम हद नहीं लिखता क्योंकि वे बदलती रहती हैं। जानने लायक़ यह है कि प्रतिशत क्या-क्या ख़रीदता है: 4,00,000 के घर पर 10% यानी 40,000 नक़द और 90% का लोन-टू-वैल्यू अनुपात, जबकि 20% यानी 80,000 और ठीक 80% का अनुपात, जिस पर आम तौर पर निजी मॉर्गेज बीमा लगता ही नहीं।

निजी मॉर्गेज बीमा कब हटता है?

दो बकाया रक़मों पर, दोनों संघीय क़ानून से तय और दोनों संपत्ति की शुरुआती क़ीमत पर नापी गई। 80% पर आप लिखित में हटाने की माँग कर सकते हैं, बशर्ते क़िस्तें चल रही हों और भुगतान का इतिहास साफ़ हो। 78% पर क़र्ज़ देने वाली संस्था को बिना माँगे हटाना ही पड़ता है। 4,00,000 के घर पर ये 3,20,000 और 3,12,000 हैं।

क्या ज़्यादा चुकाने से मॉर्गेज बीमा जल्दी हट जाता है?

नहीं, और यही वह हिस्सा है जिसे लोग जाँचने के बजाय मान लेते हैं। दोनों सीमाएँ शुरुआती परिशोधन तालिका से तय होती हैं और साफ़ शब्दों में मौजूदा बकाया से अलग रखी गई हैं, इसलिए ज़्यादा चुकाने से आपका बकाया बदलता है पर कोई तारीख़ नहीं। इनके पार पहुँचाने वाला बड़ा डाउन पेमेंट है, क्योंकि वह तालिका को ही बदल देता है।

लोन-टू-वैल्यू क्या है और वह रक़म से ज़्यादा क्यों मायने रखता है?

यह लोन बटा क़ीमत है — 4,00,000 के घर पर 3,60,000 यानी 90%, जबकि 2,50,000 के घर पर 2,42,500 यानी 97%। यह इसलिए मायने रखता है कि क़र्ज़ देने वाले दाम रक़म पर नहीं अनुपात पर तय करते हैं, इसलिए छोटे डाउन पेमेंट से ख़रीदा गया सस्ता घर बड़े डाउन पेमेंट से ख़रीदे गए महँगे घर से ऊँची दर और लंबी बीमा अवधि लेकर आ सकता है।

डाउन पेमेंट जमा करने में कितना समय लगेगा?

अभी और जमा करना है, बटा हर महीने अलग रखी जाने वाली रक़म, ऊपर की पूर्ण संख्या में। 20,000 के अंतर पर हर महीने 1,500 यानी 14 महीने; वही अंतर हर महीने 750 पर 27 महीने। इसमें यह नहीं जुड़ा है कि बंद होने का ख़र्च और आपात-निधि भी उसी खाते से निकलते हैं, इसलिए घर ख़रीदने का असली लक्ष्य सिर्फ़ डाउन पेमेंट से ऊँचा होता है।

क्या बड़ा डाउन पेमेंट हमेशा बेहतर है?

वह क़र्ज़, लोन-टू-वैल्यू अनुपात और ब्याज दर तीनों घटाता है, और बीमा पूरी तरह हटा सकता है — यानी क़र्ज़ के लिहाज़ से हाँ। सौदा यह है कि वह नक़द फिर किसी और काम के लिए नहीं बचता, आपात-निधि समेत, और बहुत कम ब्याज दरों पर वही पैसा कहीं और ज़्यादा काम कर सकता है। यह तुलना आपकी हालत की बात है, मॉर्गेज की नहीं।

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)