केवल ब्याज वाला मॉर्टगेज कैलकुलेटर

केवल ब्याज की क़िस्त = लोन की रक़म × सालाना दर ÷ 12। रीकास्ट के बाद की क़िस्त = उसी बकाये पर बाक़ी बचे महीनों (n − k) में बनने वाली क़िस्त, जो अब हर महीने मूलधन भी घटाती है, जहाँ n क़र्ज़ की अवधि है और k केवल ब्याज वाली अवधि। क़िस्त बढ़ने पर इज़ाफ़ा = रीकास्ट की क़िस्त में से केवल ब्याज की क़िस्त घटाकर, केवल ब्याज की क़िस्त के प्रतिशत में।

P

लोन की रक़म

a

सालाना ब्याज दर, प्रतिशत में

n

क़र्ज़ की अवधि महीनों में — क़र्ज़ यहीं ख़त्म होता है

k

सिर्फ़ ब्याज वाली अवधि की लंबाई, महीनों में

r

मासिक दर: सालाना दर को पहले बारह से और फिर सौ से भाग देने पर

इसका इस्तेमाल तब कीजिए जब शुरू के कुछ सालों में क़िस्त कम रखनी हो — अक्सर तब, जब आमदनी अभी बढ़ रही हो या कोई और बड़ा ख़र्च साथ चल रहा हो। तब यह जानना ज़रूरी है कि आगे क्या आने वाला है, क्योंकि रीकास्ट की क़िस्त वह नहीं होती जो ब्रोशर में दिखाई जाती है: यहाँ दस साल की अवधि पर क़िस्त 2,982.29 तक जाती है, और जितनी लंबी केवल ब्याज वाली अवधि होगी, उतनी ही ऊँची वह जाएगी — नीचे की सारणी यही बढ़त दिखाती है। यह पेज उस पल की तैयारी के लिए है: पहले से पता हो कि कितनी क़िस्त आने वाली है, तो बीच के सालों में उतना बचाया जा सकता है, और यह भी तय किया जा सकता है कि इतनी लंबी केवल ब्याज वाली अवधि लेनी चाहिए या छोटी। जहाँ आप क़र्ज़ बदलने या बीच में मूलधन डालने की सोच रहे हों, वहाँ यह पेज बताता है कि उस फ़ैसले का पैमाना क्या है: इज़ाफ़े का प्रतिशत और वह अतिरिक्त ब्याज जो सिर्फ़ देरी से पैदा हुआ।

1. 4,00,000 पर 6.5%, तीस साल, दस साल सिर्फ़ ब्याज

   1. केवल ब्याज की क़िस्त: 4,00,000 × 6.5 ÷ 12 = 2,166.67 — यह पूरे बकाये का एक महीने का ब्याज भर है
   2. रीकास्ट के बाद बाक़ी महीने: 360 − 120 = 240
   3. रीकास्ट की क़िस्त: 240 महीनों में 4,00,000 चुकाने पर 2,982.29
   4. इज़ाफ़ा: 2,982.29 − 2,166.67 = 815.62, यानी 37.6%
   5. केवल ब्याज वाली अवधि का ब्याज: 2,166.67 × 120 = 2,60,000.40
   6. उसके बाद का ब्याज: 3,15,750.75, और कुल 5,75,751.15
   7. बिना इस सुविधा के वही क़र्ज़ 5,10,179.81 का ब्याज माँगता, यानी 65,571.34 कम

   यहाँ असली आँकड़ा 2,166.67 नहीं बल्कि 2,982.29 है, क्योंकि वही वह क़िस्त है जो दस साल बाद हर महीने देनी पड़ेगी — और वह 37.6% ऊपर है। इसके साथ 65,571.34 का अतिरिक्त ब्याज जोड़िए, और यह तय करने का पैमाना मिल जाता है कि बीच के दस सालों की राहत इस क़ीमत के लायक़ है या नहीं।

2. वही क़र्ज़, सिर्फ़ तीन साल सिर्फ़ ब्याज

   1. केवल ब्याज की क़िस्त नहीं बदलती: 4,00,000 × 6.5 ÷ 12 = 2,166.67, क्योंकि बकाया वही है
   2. रीकास्ट के बाद बाक़ी महीने: 360 − 36 = 324
   3. रीकास्ट की क़िस्त: 324 महीनों में 4,00,000 चुकाने पर 2,622.22 — दस साल वाली क़िस्त से 360.07 कम
   4. इज़ाफ़ा: 2,622.22 − 2,166.67 = 455.55, यानी 21%
   5. केवल ब्याज वाली अवधि का ब्याज: 2,166.67 × 36 = 78,000.12
   6. अतिरिक्त ब्याज: 5,27,599.27 − 5,10,179.81 = 17,419.46

   पहले कॉलम का आँकड़ा दोनों उदाहरणों में एक ही है, और वही इस पेज की सबसे भ्रमित करने वाली बात है: जो क़िस्त दिखाकर क़र्ज़ बेचा जाता है वह अवधि बदलने पर ज़रा भी नहीं हिलती। हिलती है आगे की क़िस्त — 2,622.22 बनाम 2,982.29 — और अतिरिक्त ब्याज 17,419.46 बनाम 65,571.34। छोटी केवल ब्याज वाली अवधि इसलिए बेहतर है क्योंकि वह आगे की क़िस्त को कम ऊँचाई तक ले जाती है, न कि इसलिए कि शुरुआत सस्ती पड़ती है।

3. 2,50,000 पर 7.5%, बीस साल, पाँच साल सिर्फ़ ब्याज

   1. केवल ब्याज की क़िस्त: 2,50,000 × 7.5 ÷ 12 = 1,562.50
   2. रीकास्ट के बाद बाक़ी महीने: 240 − 60 = 180 — यानी आधी अवधि बिना मूलधन घटाए बीत गई
   3. रीकास्ट की क़िस्त: 180 महीनों में 2,50,000 चुकाने पर 2,317.53
   4. इज़ाफ़ा: 2,317.53 − 1,562.50 = 755.03, यानी 48.3%
   5. केवल ब्याज वाली अवधि का ब्याज: 1,562.50 × 60 = 93,750.00
   6. अतिरिक्त ब्याज: 2,60,905.67 − 2,33,356.89 = 27,548.78

   अवधि जितनी छोटी, केवल ब्याज वाली अवधि उतनी ही महँगी पड़ती है: यहाँ पाँच साल बीस साल के क़र्ज़ में से निकाले गए, यानी पूरी अवधि का चौथा हिस्सा, और इज़ाफ़ा 48.3% तक पहुँच गया — दस साल की अवधि वाले तीस साल के क़र्ज़ पर यह 37.6% था। जितने कम महीने बचेंगे, उतनी ही तेज़ी से वही रक़म चुकानी पड़ेगी।

यह पेज क़र्ज़ की शर्तों का पूरा दस्तावेज़ नहीं है। केवल ब्याज वाली अवधि के दौरान कुछ शर्तों में मूलधन का कोई हिस्सा लौटाया ही नहीं जा सकता, कुछ में सीमा तक लौटाया जा सकता है, और कुछ में अतिरिक्त भुगतान पर शुल्क लगता है — इनमें से कुछ भी इस हिसाब में नहीं है। क्लोज़िंग ख़र्च, जोखिम-बीमा और सोसाइटी का शुल्क भी बाहर हैं। सबसे ज़रूरी बात यह है कि यहाँ जिस रीकास्ट की बात हो रही है वह अमेरिका के आवासीय क़र्ज़ नियमों की शब्दावली है — जहाँ नियम बनाते हैं कि केवल ब्याज वाली अवधि ख़त्म होने पर ऋणदाता को क़िस्त कैसे तय करनी है और उसे किन बातों को देखना है। भारत में आवासीय क़र्ज़ के दस्तावेज़ आम तौर पर इस तरह का अपने-आप बदलने वाला ढाँचा नहीं रखते; वहाँ क़िस्त बदलने पर वह क़र्ज़ की शर्तों के मुताबिक़ किसी और रूप में होती है, इसलिए वहाँ रहने वाले पाठक इस पेज को सिर्फ़ गणित की तरह पढ़िए, यह मानकर नहीं कि आपका ऋणदाता इसी तरह हिसाब लगाएगा। आख़िर में, यह दर नहीं बदलती यह मानकर चलता है। तैरती दर पर रीकास्ट की क़िस्त भी उसी दिन की दर पर दोबारा बनेगी, और वह यहाँ दिखाए आँकड़े से आगे-पीछे हो सकती है।

सिर्फ़ ब्याज वाली अवधि से क़र्ज़ लंबा हो जाता है?

नहीं, आख़िरी तारीख़ नहीं बदलती — बदलती है क़िस्त। क़र्ज़ उसी महीने ख़त्म होता है जिस महीने में होना था, पर जो महीने बिना मूलधन घटाए बीत गए, वे चुकौती के महीनों में से निकल गए। ऊपर के उदाहरण में 360 में से 120 महीने इसी तरह बीते, और उतनी ही रक़म बाक़ी 240 महीनों में चुकानी पड़ी — इसीलिए क़िस्त ऊपर गई।

रीकास्ट के बाद क़िस्त कितनी बढ़ती है?

अवधि और क़र्ज़ की रक़म दोनों पर निर्भर करता है, और जवाब 21% से 48% के बीच के उदाहरणों में साफ़ दिखता है। तीन साल की केवल ब्याज वाली अवधि पर दस साल वाले क़र्ज़ की क़िस्त 2,166.67 से 2,622.22 हुई, यानी 21% ऊपर; दस साल की अवधि पर वही क़र्ज़ 2,982.29 तक गया, यानी 37.6%; और बीस साल के क़र्ज़ पर पाँच साल की छूट का इज़ाफ़ा 48.3% निकला। नियम यह है कि जितने कम महीने चुकौती के बचेंगे, इज़ाफ़ा उतना ही बड़ा होगा।

इस सुविधा की असली क़ीमत कितनी है?

जो अतिरिक्त ब्याज लगता है, वही इसकी क़ीमत है। तीन साल की अवधि पर वह 17,419.46 था, दस साल की अवधि पर 65,571.34, और बीस साल के क़र्ज़ पर पाँच साल की अवधि पर 27,548.78 — तुलना में यह कम लगता है, पर वहाँ पूरा क़र्ज़ ही बीस साल का था। बात सिर्फ़ रक़म की नहीं है: जितने लंबे समय तक मूलधन नहीं घटता, उतने लंबे समय तक पूरी रक़म पर ब्याज लगता रहता है।

सिर्फ़ ब्याज की क़िस्त अवधि बदलने पर भी एक जैसी क्यों रहती है?

क्योंकि वह बकाये पर लगे ब्याज के सिवा कुछ है ही नहीं: शुरू में बकाया पूरी रक़म है, और वह अवधि चाहे तीन साल की हो या दस साल की, पहले महीने में उतना ही रहता है। इसलिए क़िस्त चारों हालतों में एक ही बनी रहती है। यही वजह है कि यह कैलकुलेटर सबसे पहले रीकास्ट के बाद की क़िस्त दिखाता है, जो असल में तय करने वाली रक़म है।

अतिरिक्त ब्याज कभी ऋणात्मक भी हो सकता है?

नहीं। जब तक ब्याज लग रहा है, केवल ब्याज वाली कोई भी अवधि पूरी तरह अमॉर्टाइज़ होने वाले उसी क़र्ज़ से ज़्यादा महँगी पड़ेगी, क्योंकि मूलधन बाद तक बाक़ी रहता है — यानी अमॉर्टाइज़ेशन जितना देर से शुरू होगा, ब्याज उतना ही ज़्यादा लगेगा। वह अंतर शून्य के करीब तभी पहुँचेगा जब केवल ब्याज वाली अवधि शून्य हो — यानी जब क़र्ज़ साधारण क़र्ज़ बन जाए जिसमें हर क़िस्त मूलधन भी घटाती है, और वही नीचे की सारणी की आख़िरी सीमा है।

ब्याज दर शून्य क्यों नहीं डाल सकता?

क्योंकि दर शून्य हो तो केवल ब्याज की क़िस्त भी शून्य बन जाती है — पहली क़िस्त 0.00 होगी — और उससे ऊपर का हर आँकड़ा निरर्थक हो जाता है, जबकि यह पेज बनाया ही उस क़िस्त के इर्द-गिर्द है। इसीलिए यहाँ दर के लिए एक छोटी-सी न्यूनतम सीमा रखी गई है।

इसमें क्या-क्या शामिल नहीं है?

क्लोज़िंग ख़र्च, जोखिम-बीमा, सोसाइटी का हर महीने का शुल्क, संपत्ति कर और घर का बीमा — यानी घर रखने के वे सारे ख़र्च जो क़र्ज़ की क़िस्त के अलावा हर महीने जाते हैं। साथ ही, अगर आपकी शर्तों में समय से पहले मूलधन लौटाने पर शुल्क है तो वह भी यहाँ नहीं है। और जहाँ दर तैरती है, वहाँ रीकास्ट की क़िस्त उस दिन की दर पर बनेगी, आज की नहीं।

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: paragraph (b)(11)(ii) defines recast for an interest-only loan as the expiration of the period during which interest-only payments are permitted, and paragraph (c)(5)(ii)(B) requires the creditor to consider the scheduled payment after the recast over the term of the loan remaining — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is an interest-only payment? — the regulator's explanation of what the payment covers during the interest-only period and what happens when it ends — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a mortgage recast? — the regulator on re-amortising a balance, and why the payment changes even though the rate and the term do not — Consumer Financial Protection Bureau (United States)