FHA लोन कैलकुलेटर

आधार लोन = घर की क़ीमत − डाउन पेमेंट। शुरुआती प्रीमियम = आधार लोन × शुरुआती दर। कुल लोन = आधार लोन + शुरुआती प्रीमियम। किसी महीने का सालाना प्रीमियम = पिछला बकाया × सालाना दर ÷ 12। प्रीमियम के महीने = अनुपात 90% से कम हो तो अवधि और 11 साल में से छोटा, वरना अवधि और 30 साल में से छोटा।

P

घर की क़ीमत

d

क़ीमत के हिस्से के रूप में डाउन पेमेंट

L

लोन-टू-वैल्यू अनुपात: आधार लोन बटा घर की क़ीमत, शुरुआती प्रीमियम जोड़ने से पहले

u

शुरुआती प्रीमियम की दर, आधार लोन के प्रतिशत में

a

सालाना प्रीमियम की दर, हर साल के बाक़ी बकाया के प्रतिशत में

m

सालाना प्रीमियम कितने महीने लगेगा: अनुपात 90% से कम हो तो 132 या अवधि में से छोटा, वरना 360 या अवधि

N

क़र्ज़ की अवधि, महीनों में

इसे तब लगाइए जब FHA का कोटेशन सामने हो और आप मासिक क़िस्त के बजाय पूरा ख़र्च जानना चाहते हों। अकेली ब्याज दर कुछ नहीं बताएगी: एक ही दर और एक ही अवधि के दो लोन बीमा में बीस हज़ार से ज़्यादा के फ़र्क़ से हो सकते हैं, सिर्फ़ इसलिए कि डाउन पेमेंट 95% या 90% की किसी एक रेखा के इस तरफ़ पड़ा। पहले क़ीमत और डाउन पेमेंट भरिए, फिर अनुपात और लागू दर साथ-साथ पढ़िए — अगर लागू दर आपकी भरी हुई दर से कम है, तो लोन-टू-वैल्यू अनुपात ने उसे क़ानूनी छत के नीचे ला दिया, और यह बात क़र्ज़ देने वाले के बताने से पहले जानने लायक़ है। इसके बाद महीनों का ख़ाना देखिए: 132 और 360 इस लंबाई के दो ही जवाब हैं, और इनके बीच का अंतर इस पेज का सबसे बड़ा लीवर है। आख़िर में ध्यान रखिए कि शुरुआती प्रीमियम लोन के भीतर है, इसलिए उस पर भी पूरी अवधि का ब्याज लगता है; किसी भी पंक्ति का कुल ब्याज वह पहले से जोड़कर बताता है।

1. 4,00,000 का घर, 3.5% डाउन पेमेंट, 6.5% पर 30 साल

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 × 3.5% = 14,000, इसलिए आधार लोन 3,86,000
   2. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 3,86,000 ÷ 4,00,000 = 96.5%, जो 95% से ऊपर है, इसलिए सालाना दर ऊँची क़ानूनी छत 0.55% पर ही रहती है और प्रीमियम पूरे 360 महीने चलता है
   3. शुरुआती प्रीमियम: 3,86,000 × 1.75% = 6,755, जो क़र्ज़ में जोड़कर उसे 3,92,755 बनाता है
   4. पहला मासिक प्रीमियम: 3,92,755 × 0.55% ÷ 12 = 180.01
   5. मूलधन और ब्याज: 3,92,755 पर 6.5% से 360 महीनों में 2,482.48 प्रति माह
   6. मासिक कुल: 2,482.48 + 180.01 = 2,662.49
   7. पूरे क़र्ज़ पर बीमा: घटते बकाया पर 360 प्रीमियम, कुल 49,141.98

   वह मामला जिसमें ज़्यादातर FHA क़र्ज़ लेने वाले होते हैं, और वह भी जिसमें दोनों क़ानूनी दरवाज़े महँगी तरफ़ हैं। 96.5% का अनुपात 95% की रेखा से ऊपर है, इसलिए ऊँची दर लगती है, और वह 90% की रेखा पर या उससे ऊपर भी है, इसलिए प्रीमियम पूरे तीस साल चलता है, ग्यारह नहीं। नतीजा यह है कि बीमा 49,141.98 पड़ता है, जो ब्याज के बिल का 9.8% है और ब्याज दर में कहीं दिखता ही नहीं।

2. वही घर, 20% डाउन पेमेंट के साथ

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 × 20% = 80,000, इसलिए आधार लोन 3,20,000
   2. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 3,20,000 ÷ 4,00,000 = 80%, जो 90% से कम है, इसलिए प्रीमियम ग्यारह साल बाद, यानी 132 महीनों पर रुक जाता है
   3. वह 95% से भी कम है, इसलिए सालाना दर नीची क़ानूनी छत पर आ जाती है: 0.55% भरा गया था और 0.50% लागू होती है
   4. शुरुआती प्रीमियम: 3,20,000 × 1.75% = 5,600, जिससे लोन 3,25,600 बनता है
   5. पहला मासिक प्रीमियम: 3,25,600 × 0.50% ÷ 12 = 135.67
   6. मूलधन और ब्याज: 3,25,600 पर 6.5% से 360 महीनों में 2,058.01
   7. पूरे क़र्ज़ पर बीमा: 132 प्रीमियम, 22,148.49 — यानी 3.5% वाले मामले के 49,141.98 से आधे से भी कम

   यहाँ दो दरवाज़े एक साथ पलटते हैं, और जो दिखता है वह अहम नहीं है। मासिक प्रीमियम 180.01 से 135.67 पर आ जाता है, यानी 44.34 का फ़र्क़ — नज़र आता है पर नाटकीय नहीं। असली संख्या 132 है: प्रीमियम तीस साल के बजाय ग्यारह साल बाद रुक जाता है, और यही कुल ख़र्च को 49,141.98 से 22,148.49 पर ले आता है। यह भी देखिए कि भरी गई 0.55% दर इस्तेमाल नहीं हुई; लागू दर के रूप में 0.50% लौटकर आती है, क्योंकि नीचे आए अनुपात ने लोन को क़ानूनी छत के भीतर ला दिया।

3. 5% डाउन पेमेंट, ठीक 95% के अनुपात पर

   1. डाउन पेमेंट: 4,00,000 × 5% = 20,000, इसलिए आधार लोन 3,80,000
   2. लोन-टू-वैल्यू अनुपात: 3,80,000 ÷ 4,00,000 = 95%, यानी ठीक रेखा पर
   3. ऊँची दर सिर्फ़ 95% से ऊपर लगती है, इसलिए ठीक 95% पर 0.50% की नीची छत लागू होती है, 0.55% नहीं
   4. 90% की रेखा अलग जाँच है: 90% या उससे ऊपर प्रीमियम पूरी अवधि चलता है, यानी 360 महीने
   5. शुरुआती प्रीमियम: 3,80,000 × 1.75% = 6,650, जिससे लोन 3,86,650 बनता है
   6. पहला मासिक प्रीमियम: 3,86,650 × 0.50% ÷ 12 = 161.10
   7. पूरे क़र्ज़ पर बीमा: 360 प्रीमियम, कुल 44,584.71

   एक प्रतिशत अंक का डाउन पेमेंट अनुपात को 96.5% से ठीक 95% पर ले आता है, और दोनों क़ानूनी जाँचें इस पर एक-दूसरे से अलग राय देती हैं: दर नीची छत पर आ जाती है क्योंकि ऊँची दर सिर्फ़ 95% से ऊपर लगती है, जबकि अवधि पूरी बनी रहती है क्योंकि वह जाँच 90% या उससे ऊपर की है। नतीजा ऐसा पेज है जो दोनों सीमाओं को जैसा लिखा है वैसा पढ़ने तक ख़ुद से उलटा लगता है। यह पूरी सीढ़ी में प्रति रुपया सबसे सस्ता डाउन पेमेंट भी है — डाउन पेमेंट में 1.5 अंक की बढ़ोतरी बीमा से 4,557.27 हटा देती है।

दोनों प्रीमियम दरें यहाँ तय संख्याएँ नहीं बल्कि भरने वाले ख़ाने हैं, और यह जान-बूझकर है: क़ानून ऊपरी हदें तय करता है और असली संख्याएँ आयुक्त पर छोड़ देता है, जो उन्हें समय-समय पर बदलता रहता है — इसलिए यहाँ स्थायी रूप से लिखी कोई संख्या बिना किसी चेतावनी के पुरानी पड़ जाती। डिफ़ॉल्ट मान 30 साल के क़र्ज़ और 95% से ऊपर के लोन-टू-वैल्यू वाले मामले की क़ानूनी ऊपरी हदें हैं और उससे नीचे की मानक दर है, लेकिन वे कोई कोटेशन नहीं हैं और यह दावा नहीं करतीं कि आज कोई क़र्ज़ देने वाला क्या वसूल रहा है। यह मॉडल यह भी मानता है कि प्रीमियम क़ानून में लिखे तरीक़े से घटते बकाया पर लगता है, जो ठीक है, और दो चीज़ों को सरल बना देता है जो ठीक नहीं हैं: यह उस महीने का हिसाब नहीं रखता जिसमें प्रीमियम आधे महीने का समायोजन करके रुकता है, और यह वह मामला भी नहीं दिखाता जिसमें क़र्ज़ जल्दी चुका दिया जाए — तब प्रीमियम भी रुक जाता है और यहाँ दिखाया कुल ख़र्च असल से ज़्यादा हो जाता है। बंद होने का ख़र्च, कर और बीमा के लिए जमा कराया जाने वाला एस्क्रो, और क़र्ज़ देने वाले की कोई भी फ़ीस, तीनों यहाँ नहीं हैं। शुरुआती प्रीमियम क़र्ज़ में जोड़ा गया है, जो यह मॉडल दिखाता है, लेकिन किसी ख़ास क़र्ज़ लेने वाले को उसे जोड़ने की इजाज़त है या नहीं और कुल लोन उसके इलाक़े की हद के भीतर रहता है या नहीं, यह इस पेज का सवाल नहीं है। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी है। यह पूरा ढाँचा अमेरिकी संघीय आवास प्रशासन के कार्यक्रम का है, जो अमेरिका के भीतर के आवास क़र्ज़ों पर लागू होता है और जिसका कोई भारतीय रूप नहीं है। भारत में यहाँ दो चीज़ें अलग चलती हैं: एक तो यह कि क़र्ज़ की बीमा या गारंटी अलग-अलग योजनाओं के तहत आती है और उसका हिसाब भी अलग होता है, और दूसरे यह कि ऊँची क़ीमत वाले आवास क़र्ज़ों पर लोन-टू-वैल्यू की अपनी हदें होती हैं जो समय-समय पर बदलती रहती हैं — यानी ब्याज दर से अलग, एक और चीज़ आपकी क़र्ज़ की रक़म तय करती है। इसलिए भारत में इस पेज का इस्तेमाल दो हिस्सों में कीजिए: क़र्ज़ की रक़म, शुरुआती एकमुश्त ख़र्च और लोन-टू-वैल्यू अनुपात वाला हिसाब सीधे काम का है, और 132 बनाम 360 महीने वाला हिस्सा सिर्फ़ यह समझने के लिए पढ़िए कि बीमा की अवधि कैसे ढाँचा बदलती है। अपने क़र्ज़ की असली शर्तें अपने क़र्ज़ देने वाले से लिखित में लीजिए।

शुरुआती और सालाना प्रीमियम में क्या फ़र्क़ है?

शुरुआती प्रीमियम क़र्ज़ बंद होते समय एक बार लगता है और आम तौर पर क़र्ज़ में जोड़ दिया जाता है, इसलिए उस पर ब्याज भी चलता है: आधार लोन का 1.75%, यानी 3,86,000 के लोन पर 6,755, जो उधार की रक़म को 3,92,755 तक ले जाता है। सालाना प्रीमियम हर महीने लगता है — उसी लोन पर पहले महीने 180.01 — और वह बाक़ी बकाया पर गिना जाता है, इसलिए समय के साथ घटता जाता है।

सालाना प्रीमियम कितने समय तक लगता है?

यह लोन-टू-वैल्यू अनुपात पर निर्भर करता है। 90% से कम पर प्रीमियम पहले 11 साल, यानी 132 महीने चलता है। 90% या उससे ऊपर पर वह अवधि और 30 साल में से छोटे वाले तक चलता है, इसलिए 30 साल के क़र्ज़ पर पूरी अवधि। इन दो जवाबों का अंतर इस पेज का सबसे बड़ा लीवर है: एक ही घर पर 49,141.98 बनाम 22,148.49।

कैलकुलेटर ने मेरी भरी हुई दर से कम दर क्यों इस्तेमाल की?

क्योंकि ऊँची सालाना दर सिर्फ़ वहाँ लगती है जहाँ लोन-टू-वैल्यू अनुपात 95% से ऊपर हो, और क़ानून उस पर छत लगाता है। ठीक 95% के लोन पर मानक 0.55% भरने पर लागू दर 0.50% लौटकर आती है। यह लागू आँकड़ा अपने अलग ख़ाने में छपता है, चुपचाप बदल नहीं दिया जाता, इसलिए फ़र्क़ पेज पर दिखता है।

मासिक प्रीमियम किस बकाया पर लगता है?

बाक़ी बीमित मूलधन पर, जिसे नियम बकाया रक़म के 12 महीनों के औसत के रूप में परिभाषित करता है, इसलिए क़र्ज़ चुकने के साथ यह घटता जाता है। यहाँ का मॉडल दर को हर महीने के घटते बकाया पर लगाता है। ध्यान रखिए कि आधार में क़र्ज़ में जोड़ा गया शुरुआती प्रीमियम भी शामिल है, इसीलिए पहली मासिक रक़म 3,86,000 पर नहीं बल्कि 3,92,755 पर गिनी जाती है।

क्या इस पेज की दरें वही हैं जो मुझसे असल में वसूली जाएँगी?

वे भरने वाले ख़ाने हैं, और डिफ़ॉल्ट के रूप में उनमें क़ानूनी ऊपरी हदें हैं। नियम छतें तय करता है और असली दरें आयुक्त पर छोड़ता है, जो उन्हें बदलता रहता है, इसलिए स्थायी अंक के रूप में लिखी संख्या बिना किसी चेतावनी के पुरानी पड़ जाती। डिफ़ॉल्ट को ऊपरी हद वाला मामला मानिए और जो दरें आपका क़र्ज़ देने वाला बताए वही भरिए।

क्या क़र्ज़ जल्दी चुका देने से बीमा कम हो जाता है?

हाँ, और यह पेज उसे नहीं दिखाता, जो एक जानी-बूझी अधिक-गिनती है। क़र्ज़ जल्दी चुकाने पर प्रीमियम भी रुक जाता है, इसलिए यहाँ दिखाया कुल ख़र्च क़र्ज़ को अवधि के अंत तक चलाने का ख़र्च है। मासिक आँकड़े इससे नहीं बदलते, क्योंकि वे उस वक़्त के बकाया पर गिने जाते हैं।

इसमें क्या-क्या शामिल नहीं है?

बंद होने का ख़र्च, संपत्ति कर और बीमा के लिए क़र्ज़ देने वाला जो एस्क्रो जमा करता है, और उसकी कोई भी फ़ीस। मॉडल यह भी मानता है कि अवधि और दर क़र्ज़ के पूरे जीवन में तय रहते हैं। और किसी भी आँकड़े के साथ कोई मुद्रा नहीं जुड़ी है।

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States