¿Por qué la rentabilidad neta no cambia cuando cambio la entrada?

Porque nada del inmueble ha cambiado. El ingreso operativo neto es el alquiler menos los gastos de explotación y el precio de compra es el precio de compra; ninguno de los dos sabe cómo financiaste la operación. Cambia la entrada y se mueven la cuota hipotecaria, el flujo de caja y la rentabilidad sobre el efectivo aportado, mientras que la rentabilidad neta se queda exactamente donde estaba.

¿La regla del 1 % es una regla de verdad?

Es una regla práctica más que una regla, y es un filtro de partida y no una respuesta: un alquiler mensual de alrededor del 1 % del precio de compra es una señal aproximada de que un inmueble puede cubrir sus costos en los mercados donde se originó. En la tabla de abajo la primera fila, 3000 sobre un inmueble de 300.000, está justo en esa línea. No te dice nada sobre impuestos, revalorización ni el estado del edificio.

¿Por qué mi flujo de caja es negativo si la rentabilidad neta es positiva?

Porque la rentabilidad neta no incluye la hipoteca y el flujo de caja sí. Un inmueble puede dar una rentabilidad perfectamente respetable sobre su precio y aun así pasarte una factura todos los meses si el préstamo que lleva encima es lo bastante grande. Es el tercer ejemplo de arriba, y es la situación que muchos propietarios primerizos descubren después de firmar.

¿Debo incluir el capital de la hipoteca en la rentabilidad?

No en la cifra del efectivo aportado, porque ese dinero no está en tu bolsillo: ha pasado de tu cuenta a tu patrimonio en el edificio. Es una ganancia real y es simplemente otro tipo de ganancia, que se realiza cuando vendes o cuando pides dinero contra el inmueble. Contarlo como flujo de caja haría que un inmueble pareciera más líquido de lo que es.

¿Qué pongo en los gastos de explotación?

Todo lo que cuesta tener y mantener el inmueble excepto la hipoteca: impuesto inmobiliario, seguro, comisión de gestión, reparaciones, mantenimiento y una provisión para la reposición grande de vez en cuando. Usa una cifra anual realista en lugar de los recibos del año pasado, porque un año sin caldera nueva no es un año sin el costo de una. Quedarse corto en esta línea es la forma más común de que un análisis de alquiler salga demasiado optimista.

Calculadora de rentabilidad de alquiler

Resultado

7,12 %

Rentabilidad neta (%)

Rentabilidad sobre el efectivo aportado (%): 3,67 %
Flujo de caja mensual: 183,27
Flujo de caja anual: 2199,24
Cuota hipotecaria mensual: 1596,73
Rentabilidad bruta del alquiler (%): 9,60 %
Ingreso operativo neto: 21.360,00
Importe de la entrada: 60.000,00
Alquiler mensual como porcentaje del precio (%): 0,80 %

Un inmueble alquilado son dos inversiones metidas en un mismo abrigo. Está el edificio, que cobra alquiler y cuesta dinero mantenerlo, y está el trato con el que lo compraste, que es una cantidad de dinero tuyo más una hipoteca. Esta página pone precio a las dos cosas, y los dos números con los que abre son los que más se confunden. La rentabilidad neta, que en el mercado inmobiliario también se llama tasa de capitalización y en inglés se abrevia cap rate, es el ingreso operativo neto del inmueble dividido entre su precio de compra completo: pregunta qué gana el edificio antes de tener en cuenta la financiación de nadie. La rentabilidad sobre el efectivo aportado es el flujo de caja anual dividido entre el dinero que has puesto tú, y pregunta qué hace tu dinero. Con las cifras por defecto (300.000 a un alquiler mensual de 2400, un 5 % de vacancia, 6000 al año de gastos de explotación y una entrada del 20 % en un préstamo a treinta años al 7 %) la rentabilidad neta es 7,12 % y la rentabilidad sobre el efectivo aportado es 3,67 %. No son dos medidas de lo mismo que se contradicen: son medidas de dos cosas distintas, y la distancia entre ellas es lo que cuesta la hipoteca. La página devuelve además el ingreso operativo neto, la rentabilidad bruta del alquiler, el importe de la entrada, la cuota hipotecaria mensual y el alquiler mensual como porcentaje del precio, que está ahí porque la regla del 1 % es la comprobación rápida más usada del sector. Léela como una forma de mirar y no como un veredicto: el mismo inmueble puede parecer excelente a quien paga al contado y mediocre a quien financia cuatro quintas partes del precio. La calculadora está hecha para usarla dos veces sobre el mismo edificio, una con tu entrada y otra con el precio entero, y ver así a cuál de las dos cifras te expone tu propia situación.

300.000 con un 20 % de entrada al 7 %, según el alquiler mensual

Alquiler mensual	Rentabilidad bruta del alquiler (%)	Rentabilidad neta (%)	Flujo de caja anual	Rentabilidad sobre el efectivo aportado (%)
1800	7.2	4.84	-4640.76	-7.73
2100	8.4	5.98	-1220.76	-2.03
2400	9.6	7.12	2199.24	3.67
2700	10.8	8.26	5619.24	9.37
3000	12	9.4	9039.24	15.07

En estas cinco filas lo único que cambia es el alquiler; el precio, la vacancia, los gastos, la entrada y la tasa son los valores por defecto de la página. Hay dos cosas que merece la pena ver. La rentabilidad neta se mueve al mismo paso que el alquiler, mientras que la del efectivo aportado se mueve mucho más deprisa, porque la primera se divide entre 300.000 y la segunda entre 60.000. Y el recorrido va de un beneficio cómodo a una pérdida mensual sin que el alquiler llegue a parecer descabellado en ningún momento: 1800 sobre 300.000 es un 0,6 % de alquiler sobre precio, algo corriente en muchas ciudades, y aun así deja al propietario pagando de su bolsillo todos los meses con estas condiciones de financiación.

Fórmula

Rentabilidad neta = ingreso operativo neto ÷ precio de compra. Rentabilidad sobre el efectivo aportado = flujo de caja anual ÷ entrada.

P: Precio de compra
R: Alquiler mensual, antes de la vacancia
v: Tasa de vacancia en porcentaje
E: Gastos de explotación anuales
NOI: Ingreso operativo neto: el alquiler anual efectivo menos los gastos de explotación
D: Porcentaje de entrada
C: Flujo de caja anual: el ingreso operativo neto menos doce cuotas hipotecarias

Usa primero la rentabilidad neta, cuando compares un inmueble con otro. Es la única de las dos que no depende de cómo se financie la compra, así que dos compradores con hipotecas completamente distintas obtendrán la misma rentabilidad neta para el mismo edificio, que es exactamente por lo que es la cifra que citan los anuncios. Usa después la rentabilidad sobre el efectivo aportado, cuando compares un inmueble con los otros usos posibles de tu dinero. Es el número que responde si esta operación es mejor que un depósito, y puede ser negativa en un inmueble cuya rentabilidad neta sea cómodamente positiva; la tabla de abajo tiene una fila que muestra justo eso. Fíjate en la dirección en la que se mueven las dos cuando pones menos dinero: la rentabilidad neta no cambia nada, porque nada del edificio ha cambiado, mientras que la rentabilidad sobre el efectivo aportado se vuelve más extrema en la dirección en la que ya iba. Ninguna de las dos incluye la revalorización, los impuestos ni el capital que vas devolviendo, cosas todas reales y ninguna presente aquí.

Ejemplos resueltos

300.000 a 2400 al mes, con un 20 % de entrada
1. Alquiler anual efectivo: 2400 × 12 = 28.800, menos un 5 % de vacancia = 27.360
2. Ingreso operativo neto: 27.360 − 6000 = 21.360
3. Rentabilidad neta: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 %
4. Entrada: el 20 % de 300.000 = 60.000, así que el préstamo es 240.000
5. Cuota hipotecaria: 240.000 al 7 % a 360 meses = 1596,73 al mes, o 19.160,76 al año
6. Flujo de caja anual: 21.360 − 19.160,76 = 2199,24, que son 183,27 al mes
7. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: 2199,24 ÷ 60.000 = 3,67 %
Toda la página en un ejemplo: el edificio rinde un 7,12 % sobre su precio, tu dinero rinde un 3,67 % sobre tu entrada, y la diferencia es lo que cuesta la hipoteca. Ninguna de las dos cifras está mal y ninguna es la verdadera: responden a preguntas distintas.
El mismo inmueble comprado al contado
1. Entrada: el 100 % de 300.000 = 300.000, así que el préstamo es cero y la cuota hipotecaria es cero
2. El ingreso operativo neto no cambia, 21.360, y la rentabilidad neta tampoco, 7,12 %
3. Flujo de caja anual: 21.360 − 0 = 21.360, que son 1780 al mes
4. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 %
Sin hipoteca las dos rentabilidades coinciden, y no es casualidad: las dos fracciones pasan a ser el ingreso operativo neto dividido entre el precio de compra. Si alguna vez las ves coincidir con una hipoteca de por medio, revisa el campo de la entrada: estará en 100.
Un inmueble que no cubre su propia hipoteca
1. Alquiler anual efectivo: 1200 × 12 = 14.400, menos un 5 % de vacancia = 13.680
2. Ingreso operativo neto: 13.680 − 6000 = 7680, así que la rentabilidad neta es 7680 ÷ 300.000 = 2,56 %
3. La hipoteca no cambia, 1596,73 al mes, o 19.160,76 al año
4. Flujo de caja anual: 7680 − 19.160,76 = −11.480,76, que son −956,73 al mes
5. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: −11.480,76 ÷ 60.000 = −19,13 %
El caso que merece la pena estudiar, porque las dos rentabilidades apuntan en direcciones opuestas: la rentabilidad neta sigue siendo positiva, 2,56 %, mientras que la del efectivo aportado es negativa, −19,13 %. Quien pagara al contado tendría un edificio modestamente rentable; quien tenga esta hipoteca paga 956,73 al mes por el privilegio.

Limitaciones

Todo lo de aquí sale de los siete números que escribes, y varias de las cosas que deciden si un alquiler funciona no están entre ellos. La revalorización y la amortización contable no están: esto es un cálculo de renta corriente y no de rentabilidad total, y un inmueble en un mercado que sube puede ser años una mala inversión de caja y aun así haber enriquecido a su dueño. Los impuestos no están, y cortan en las dos direcciones: los intereses de la hipoteca y los gastos de explotación suelen ser deducibles en muchos países, mientras que los ingresos del alquiler suelen tributar, y el efecto neto depende de tu tramo y de tu jurisdicción. Los gastos de transmisión tampoco están: los impuestos de compra, los honorarios legales, las tasaciones y las comisiones de agencia pueden ser varios puntos del precio, dinero que habría ido a la entrada y que bajaría la rentabilidad sobre el efectivo aportado que ves aquí. La cifra de gastos de explotación tiene que ser tu estimación honesta, y es el dato que la gente falla más a menudo: el tejado, la caldera, los meses vacíos entre inquilinos y la comisión de gestión son todos gastos de explotación, y ninguno está dentro del precio de compra. La vacancia se modela como un porcentaje fijo del alquiler y no como meses enteros vacíos, una simplificación que favorece a un inmueble alquilado once meses al año. La devolución de capital no se cuenta aquí como rentabilidad, aunque aumente tu patrimonio. Y por último, ninguna cifra lleva moneda: 300.000 son 300.000 en la unidad que hayas escrito, y el alquiler, los gastos y el precio tienen que estar todos en la misma.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre la rentabilidad neta y la rentabilidad sobre el efectivo aportado?: La rentabilidad neta es el ingreso operativo neto dividido entre el precio de compra completo, así que ignora la hipoteca por completo y describe el edificio. La rentabilidad sobre el efectivo aportado es el flujo de caja anual dividido entre el dinero que has puesto, así que describe tu dinero una vez pagado el préstamo. Con las cifras por defecto de aquí son 7,12 % y 3,67 %, y la distancia entre ambas es lo que cuesta financiarse.
¿Por qué la rentabilidad neta no cambia cuando cambio la entrada?: Porque nada del inmueble ha cambiado. El ingreso operativo neto es el alquiler menos los gastos de explotación y el precio de compra es el precio de compra; ninguno de los dos sabe cómo financiaste la operación. Cambia la entrada y se mueven la cuota hipotecaria, el flujo de caja y la rentabilidad sobre el efectivo aportado, mientras que la rentabilidad neta se queda exactamente donde estaba.
¿La regla del 1 % es una regla de verdad?: Es una regla práctica más que una regla, y es un filtro de partida y no una respuesta: un alquiler mensual de alrededor del 1 % del precio de compra es una señal aproximada de que un inmueble puede cubrir sus costos en los mercados donde se originó. En la tabla de abajo la primera fila, 3000 sobre un inmueble de 300.000, está justo en esa línea. No te dice nada sobre impuestos, revalorización ni el estado del edificio.
¿Por qué mi flujo de caja es negativo si la rentabilidad neta es positiva?: Porque la rentabilidad neta no incluye la hipoteca y el flujo de caja sí. Un inmueble puede dar una rentabilidad perfectamente respetable sobre su precio y aun así pasarte una factura todos los meses si el préstamo que lleva encima es lo bastante grande. Es el tercer ejemplo de arriba, y es la situación que muchos propietarios primerizos descubren después de firmar.
¿Debo incluir el capital de la hipoteca en la rentabilidad?: No en la cifra del efectivo aportado, porque ese dinero no está en tu bolsillo: ha pasado de tu cuenta a tu patrimonio en el edificio. Es una ganancia real y es simplemente otro tipo de ganancia, que se realiza cuando vendes o cuando pides dinero contra el inmueble. Contarlo como flujo de caja haría que un inmueble pareciera más líquido de lo que es.
¿Qué pongo en los gastos de explotación?: Todo lo que cuesta tener y mantener el inmueble excepto la hipoteca: impuesto inmobiliario, seguro, comisión de gestión, reparaciones, mantenimiento y una provisión para la reposición grande de vez en cuando. Usa una cifra anual realista en lugar de los recibos del año pasado, porque un año sin caldera nueva no es un año sin el costo de una. Quedarse corto en esta línea es la forma más común de que un análisis de alquiler salga demasiado optimista.

Referencias

Publication 527 — Residential Rental Property: qué cuenta como ingreso del alquiler y como gasto de explotación, y cómo se trata la amortización — Internal Revenue Service (Estados Unidos)
Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: las reglas que separan una hipoteca sobre tu vivienda de una hipoteca sobre un inmueble que alquilas — Internal Revenue Service (Estados Unidos)

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