¿Qué entra en el total mensual de una hipoteca?

Capital, intereses, impuesto inmobiliario y seguro del hogar. La parte de capital e intereses es el préstamo; el impuesto y el seguro son recibos anuales que la entidad cobra en doceavas partes y guarda aparte hasta que vencen. Esta página da la cuota del préstamo, las dos cifras anuales repartidas por mes y el total, que es el importe que sale de verdad de tu cuenta.

¿Cuánto cambia el porcentaje de entrada?

En una vivienda de 400.000 al 6,5 % a treinta años, pasar de un 5 % a un 20 % de entrada sube el dinero que necesitas en 60.000, baja el total mensual en 379,24 y recorta los intereses totales en 76.527,33. Es la palanca más grande que tiene un comprador y también la que decide si te aplican un seguro hipotecario, que esta página no incluye.

¿Por qué el impuesto y el seguro forman parte de la cuota?

Porque a la entidad le interesa que estén pagados: un recibo de impuesto impagado se convierte en una carga sobre la vivienda que va por delante de la propia hipoteca. En lugar de confiar en que el prestatario encuentre el dinero cada año, la entidad cobra una doceava parte al mes en una cuenta aparte y paga los recibos ella misma. Eso hace además que el total mensual pueda cambiar aunque el préstamo no cambie: revisa el impuesto o renueva el seguro y el importe cobrado lo sigue.

¿Un plazo más corto es siempre mejor?

Siempre es más barato en intereses totales y siempre es más duro para el presupuesto mensual. Sobre 320.000, treinta años al 6,5 % cuestan 408.140,64 de intereses; quince años a la misma tasa cuestan bastante menos, pero la cuota sube alrededor de un tercio. Si eso es mejor depende de si puedes sostener la cuota más alta sin ahogarte y de si ese dinero rendiría más en otro sitio.

¿Qué porcentaje de entrada debo escribir?

El que vas a poner de verdad, como porcentaje del precio: veinte si es una quinta parte, cinco si es una vigésima. Si lo que sabes es el importe en efectivo, divídelo entre el precio: 60.000 sobre una vivienda de 400.000 es un 15 %. No escribas 100 %, que significa pagar al contado y no pedir ningún préstamo: eso no es una hipoteca y la página no calcula ninguna.

¿Están incluidos los gastos de formalización y las comisiones?

No. La comisión de estudio, la tasación, el seguro de título, los gastos legales y los puntos que se pagan para bajar la tasa son cargos únicos en la firma y no forman parte ni del total mensual ni de los intereses totales. Son dinero real y merece la pena compararlos entre ofertas, pero van en otra hoja: una tasa más baja comprada con puntos solo sale más barata después de suficientes años.

Calculadora de hipoteca

Resultado

2572,62

Total mensual

Cuota mensual: 2022,62
Impuesto inmobiliario al mes: 400,00
Seguro del hogar al mes: 150,00
Importe del préstamo: 320.000,00
Intereses totales: 408.140,64
Total pagado: 728.140,64

Una calculadora de hipoteca que responde a la pregunta que la gente hace de verdad: cuánto sale de tu cuenta cada mes por esta vivienda. La cuota del préstamo, capital e intereses, es solo una parte. Lo habitual es que la entidad cobre también el impuesto inmobiliario anual y la prima del seguro del hogar junto con la cuota, los guarde en una cuenta aparte, lo que en Estados Unidos se llama escrow, y pague los recibos cuando vencen; así que lo que sale de tu cuenta cada mes es la cuota más una doceava parte de cada cifra anual. Escribe el precio de la vivienda, el porcentaje de entrada, la tasa de interés anual, el plazo en meses y los dos importes anuales, y la página devuelve primero ese total mensual, después lo separa en capital e intereses, impuesto y seguro, y por último da el importe del préstamo, los intereses totales de todo el plazo y el total pagado. La entrada se escribe como porcentaje y no como importe porque así es como se habla de las hipotecas y como están escritas las reglas de concesión (un veinte por ciento, una entrada del cinco por ciento), y el importe del préstamo es simplemente lo que queda del precio. El total mensual es la cifra que se compara con tu presupuesto; la de intereses es la que se compara entre dos ofertas sobre la misma vivienda. El campo del impuesto inmobiliario lleva arriba el nombre de IBI, que es como se llama ese tributo en España, y el del seguro es el del hogar, no el de la vida ni el del coche.

Una vivienda de 400.000 a 360 meses al 6,5 %, según la entrada

Entrada (%)	Importe del préstamo	Cuota mensual	Intereses totales	Total pagado
5	380000	2401.86	484667.97	864667.97
10	360000	2275.44	459164	819164
20	320000	2022.62	408140.64	728140.64
30	280000	1769.79	357125.12	637125.12

Todas las filas son la misma vivienda, 400.000 a treinta años al 6,5 %, la del ejemplo por defecto, y lo único que cambia es la entrada. El impuesto y el seguro se han dejado fuera de esta tabla a propósito: no se mueven con la entrada, así que sumarían 550,00 a todas las filas y no dirían nada. Lee la columna del importe del préstamo contra la de intereses: cada escalón a partir del diez por ciento quita otros 40.000 al préstamo y algo más de 51.000 a los intereses, mientras que el primer escalón, del cinco al diez, vale solo la mitad de eso. Tu vivienda estará en otro punto de esta tabla, así que usa la calculadora de arriba en lugar de leer en una fila.

Fórmula

Total mensual = A + impuesto inmobiliario anual ÷ 12 + seguro del hogar anual ÷ 12, donde A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P: Importe del préstamo: el precio de la vivienda menos la entrada
r: Tasa de interés mensual: la tasa anual dividida entre doce
n: Número de cuotas: el plazo de la hipoteca contado en meses
A: La parte de capital e intereses de la cuota, redondeada al céntimo
T: Impuesto inmobiliario anual, dividido entre doce y redondeado al céntimo
I: Prima anual del seguro del hogar, dividida entre doce y redondeada al céntimo

Úsala antes de mirar viviendas y no después de enamorarte de una: el total mensual decide en qué franja de precios puedes buscar y suele apretar más que el importe que la entidad esté dispuesta a conceder. Después úsala para poner precio a las dos decisiones que sí controlas. La entrada cambia dinero de hoy por costo de todo el plazo: pasar del cinco al veinte por ciento en la misma vivienda recorta a la vez la cuota y los intereses, y la tabla de abajo enseña cuánto. El plazo mueve la cuota mucho menos de lo que la gente espera y los intereses totales mucho más. El impuesto y el seguro son los dos campos que todo el mundo deja a cero y luego le sorprenden al firmar: se cobran todos los meses sea cual sea su tamaño, y suben con el tiempo aunque el préstamo no suba.

Ejemplos resueltos

Una vivienda de 400.000, 20 % de entrada, 6,5 % a treinta años
1. Entrada: 400.000 × 20 % = 80.000, así que el importe del préstamo es 400.000 − 80.000 = 320.000
2. Tasa mensual: 6,5 ÷ 12 = 0,541667 % al mes, que es 0,00541667 en decimal
3. Capital e intereses: 320.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2022,62
4. Impuesto inmobiliario: 4800 ÷ 12 = 400,00 al mes
5. Seguro: 1800 ÷ 12 = 150,00 al mes
6. Total mensual: 2022,62 + 400,00 + 150,00 = 2572,62
7. Intereses de todo el plazo: 728.140,64 pagados − 320.000 prestados = 408.140,64
Es el caso por defecto de la página. La cuota del préstamo es 2022,62, pero de la cuenta salen 2572,62, y los 550 de diferencia no son opcionales: se cobran junto con la cuota. Fíjate además en que los intereses de treinta años, 408.140,64, son mayores que el importe prestado.
Una vivienda de 250.000, 10 % de entrada, 6 % a quince años
1. Entrada: 250.000 × 10 % = 25.000, así que el importe del préstamo es 225.000
2. Tasa mensual: 6 ÷ 12 = 0,5 % al mes, que es 0,005 en decimal
3. Capital e intereses: 225.000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1898,68
4. Impuesto y seguro: 3600 ÷ 12 = 300,00 y 1200 ÷ 12 = 100,00 al mes
5. Total mensual: 1898,68 + 300,00 + 100,00 = 2298,68
6. Intereses totales: 341.761,75 − 225.000 = 116.761,75
Compáralo con el ejemplo de arriba: un préstamo menor, pero la cuota casi igual de grande, porque el plazo es la mitad. Los intereses, en cambio, caen de 408.140,64 a 116.761,75: casi todo ese trabajo lo hace el plazo, no la tasa ni el precio.
La misma vivienda de 400.000 con un 5 % de entrada
1. Entrada: 400.000 × 5 % = 20.000, así que el importe del préstamo es 380.000
2. Capital e intereses: 380.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2401,86
3. Total mensual: 2401,86 + 400,00 + 150,00 = 2951,86
4. Intereses de más frente al caso del 20 % de entrada: 484.667,97 − 408.140,64 = 76.527,33
La misma vivienda, la misma tasa, el mismo plazo, y poner 15.000 menos de entrada cuesta 379,24 más al mes y 76.527,33 más de intereses a lo largo de todo el préstamo. Ese es el intercambio que el campo de la entrada existe para poner en precio, y es la fila alrededor de la cual está construida la tabla de abajo.

Limitaciones

La aritmética del préstamo es exacta; el total mensual es tan completo como los campos que rellenes. El seguro hipotecario no está, y esa es la gran omisión cuando la entrada es baja: con una entrada por debajo del veinte por ciento suele haber una prima mensual encima, que puede añadir bastante más de cien al mes a la cifra de arriba. Las cuotas de la comunidad, el alquiler del suelo y cualquier derrama tampoco están, y en algunos sitios rivalizan con el impuesto. Los gastos de formalización no están porque se pagan una vez y no cada mes. Los dos campos anuales los escribes tú y la página se fía de ellos: el impuesto inmobiliario varía por región, provincia y municipio, se revisa con su propio calendario y a menudo cambia el año siguiente a una venta, mientras que el seguro depende de la vivienda y de la cobertura contratada. Pasar de un plazo de treinta años a uno de quince suele subir la cuota y siempre recorta los intereses, y aquí no se modela ni una tasa variable, ni una cuenta de compensación, ni pagar de más. Si estás fuera de los Estados Unidos, pon las cifras anuales que tu entidad cobre realmente junto con la cuota, y deja las dos en cero donde el impuesto se pague de una sola vez al comprar y el seguro no se cobre mensualmente. Los importes no llevan símbolo de moneda, así que son correctos en la moneda en la que los hayas escrito y no significan nada en cualquier otra.

Preguntas frecuentes

¿Qué entra en el total mensual de una hipoteca?: Capital, intereses, impuesto inmobiliario y seguro del hogar. La parte de capital e intereses es el préstamo; el impuesto y el seguro son recibos anuales que la entidad cobra en doceavas partes y guarda aparte hasta que vencen. Esta página da la cuota del préstamo, las dos cifras anuales repartidas por mes y el total, que es el importe que sale de verdad de tu cuenta.
¿Cuánto cambia el porcentaje de entrada?: En una vivienda de 400.000 al 6,5 % a treinta años, pasar de un 5 % a un 20 % de entrada sube el dinero que necesitas en 60.000, baja el total mensual en 379,24 y recorta los intereses totales en 76.527,33. Es la palanca más grande que tiene un comprador y también la que decide si te aplican un seguro hipotecario, que esta página no incluye.
¿Por qué el impuesto y el seguro forman parte de la cuota?: Porque a la entidad le interesa que estén pagados: un recibo de impuesto impagado se convierte en una carga sobre la vivienda que va por delante de la propia hipoteca. En lugar de confiar en que el prestatario encuentre el dinero cada año, la entidad cobra una doceava parte al mes en una cuenta aparte y paga los recibos ella misma. Eso hace además que el total mensual pueda cambiar aunque el préstamo no cambie: revisa el impuesto o renueva el seguro y el importe cobrado lo sigue.
¿Un plazo más corto es siempre mejor?: Siempre es más barato en intereses totales y siempre es más duro para el presupuesto mensual. Sobre 320.000, treinta años al 6,5 % cuestan 408.140,64 de intereses; quince años a la misma tasa cuestan bastante menos, pero la cuota sube alrededor de un tercio. Si eso es mejor depende de si puedes sostener la cuota más alta sin ahogarte y de si ese dinero rendiría más en otro sitio.
¿Qué porcentaje de entrada debo escribir?: El que vas a poner de verdad, como porcentaje del precio: veinte si es una quinta parte, cinco si es una vigésima. Si lo que sabes es el importe en efectivo, divídelo entre el precio: 60.000 sobre una vivienda de 400.000 es un 15 %. No escribas 100 %, que significa pagar al contado y no pedir ningún préstamo: eso no es una hipoteca y la página no calcula ninguna.
¿Están incluidos los gastos de formalización y las comisiones?: No. La comisión de estudio, la tasación, el seguro de título, los gastos legales y los puntos que se pagan para bajar la tasa son cargos únicos en la firma y no forman parte ni del total mensual ni de los intereses totales. Son dinero real y merece la pena compararlos entre ofertas, pero van en otra hoja: una tasa más baja comprada con puntos solo sale más barata después de suficientes años.

Referencias

Property taxes: cómo se liquida y se recauda el impuesto inmobiliario anual que hay detrás de la parte mensual — New York State Department of Taxation and Finance (Estados Unidos)
Home buying assistance: qué implica comprar una vivienda más allá del préstamo — USAGov, U.S. General Services Administration (Estados Unidos)
Mortgage Debt Outstanding: el tamaño del mercado hipotecario contra el que se mide la cuota — Board of Governors of the Federal Reserve System (Estados Unidos)

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