Calculadora de cancelación de hipoteca
Resultado
Meses para liquidar el saldo
- Lo mismo, en años
- 21,2
- Meses ahorrados
- 106
- Años ahorrados
- 8,8
- Intereses ahorrados
- 138.444,91
- Nueva cuota mensual
- 2322,62
- Intereses con los pagos extra
- 269.695,73
- Intereses sin pagos extra
- 408.140,64
Casi todas las calculadoras de hipoteca responden a una pregunta que haces antes de firmar: cuánto va a ser la cuota. Esta responde a la que te haces todos los meses después. Escribe lo que todavía debes, la tasa de interés anual, cuántas cuotas te quedan y un número más, cuánto amortizarías de más cada mes por encima de la cuota prevista, y devuelve cuántos meses antes termina el préstamo y cuánto interés desaparece. El caso por defecto es 320.000 al 6,5 % con 360 cuotas pendientes y 300 extra al mes, y la respuesta es que el préstamo termina 106 meses antes y cuesta 138.444,91 menos de intereses. Dos cosas de esa cifra merecen una pausa. La primera es que el dinero extra no se pierde: va al capital, y la cuota que antes pagaba intereses ahora baja el saldo. La segunda es que el ahorro es mucho mayor que la suma de los pagos extra, porque cada unidad de capital que amortizas antes es una unidad que ya no genera intereses durante todo el plazo que queda. La página enseña también el mismo préstamo sin nada extra, porque un ahorro solo significa algo contra algo. Si el campo del pago extra es 0, las dos cifras son idénticas, que es la comprobación de que esta página mide el pago extra y nada más. La tasa y el plazo se mantienen fijos de principio a fin: esto compara dos formas de llevar un mismo préstamo, no predice hacia dónde van las tasas. Tómala primero como calculadora de cancelación y después como estimación del ahorro, porque las dos cifras salen de los mismos dos calendarios y por eso los meses y los intereses nunca podrán contar historias distintas.
320.000 al 6,5 % con 360 cuotas pendientes, según el pago extra
| Extra cada mes | Meses para liquidar el saldo | Meses ahorrados | Intereses ahorrados |
|---|---|---|---|
| 0 | 360 | 0 | 0 |
| 100 | 314 | 46 | 61698.04 |
| 250 | 267 | 93 | 122992.85 |
| 500 | 216 | 144 | 185551.21 |
Todas las filas son la misma hipoteca, 320.000 al 6,5 % con 360 cuotas pendientes, la del caso por defecto, y lo único que cambia es el pago extra. Lee la primera columna contra la cuarta: 500 al mes en lugar de 100 recortan el préstamo otros 98 meses y ahorran otros 123.853,17. La curva no es una recta. Pasar de 0 a 100 ahorra 46 meses; pasar de 100 a 250 ahorra 47; pasar de 250 a 500 ahorra 51 a cambio de dos veces y media el dinero. La fila del 0 está ahí a propósito: es el punto de partida contra el que se mide todo lo demás. Tu saldo estará en otro sitio completamente distinto, así que usa la calculadora de arriba en lugar de leer en una fila.
Fórmula
La misma amortización de la página de cuota fija, corrida dos veces: una con P = A y otra con P = A + E, donde A es la cuota prevista y E lo que añades cada mes.
- B
- El saldo que todavía debes hoy
- r
- Tasa de interés mensual: la tasa anual dividida entre doce
- A
- La cuota mensual prevista, según la fórmula estándar de amortización
- E
- El importe extra que añades a cada cuota
- m
- Meses hasta que el saldo llega a cero pagando A + E
- s
- Meses ahorrados: el plazo previsto menos m
Úsala cuando te sobren cada mes y quieras saber si apuntar ese dinero a la hipoteca gana a guardarlo. Empieza con el pago extra a 0 para ver el costo de no hacer nada, y súbelo poco a poco mirando cuál de las dos cifras se mueve más deprisa. Los meses caen más o menos en proporción a lo que amortizas de más, pero los intereses caen más rápido que eso, y la razón es el interés compuesto al revés: cuanto antes entra una unidad de capital, más intereses futuros elimina. Por eso también un pago grande y único al principio del préstamo hace más que el mismo total repartido por los últimos años. Mira después la tabla de abajo, que corre cuatro niveles de pago extra sobre la misma hipoteca por defecto, para ver la forma de la curva antes de decidir a qué te puedes comprometer. Si tu entidad cobra una comisión por amortización anticipada o limita los pagos de más, léelo antes: esta página no modela ninguna de las dos cosas.
Ejemplos resueltos
320.000 al 6,5 % con 360 cuotas, añadiendo 300 al mes
- Tasa mensual: 6,5 ÷ 12 = 0,541667 % al mes, que es 0,00541667 en decimal
- Cuota prevista: 320.000 al 0,541667 % a 360 meses = 2022,62 al mes
- Con los 300 extra la cuota pasa a 2322,62, y el saldo llega a cero tras 254 cuotas
- Meses ahorrados: 360 − 254 = 106, que son 8,8 años
- Intereses pagando solo la cuota prevista: 408.140,64, con la última cuota ajustada para liquidar el saldo
- Intereses pagando 2322,62: 269.695,73
- Intereses ahorrados: 408.140,64 − 269.695,73 = 138.444,91
Es el caso por defecto de la página. Compara el ahorro con lo que cuestan de verdad los pagos extra: 106 cuotas de 300 son 31.800, así que por 31.800 de dinero extra desaparecen 138.444,91 de intereses. Esa proporción es todo el argumento a favor de amortizar antes de tiempo, y es máxima al principio del préstamo.
La misma hipoteca sin nada extra
- El pago extra es 0, así que cada mes se paga la cuota prevista, 2022,62
- El saldo recorre las 360 cuotas completas
- Meses ahorrados: 360 − 360 = 0
- Los intereses con pagos extra y los intereses sin ellos son la misma cifra, 408.140,64
La base contra la que se mide cualquier otra fila. Si este ejemplo y el de arriba coincidieran en meses y discreparan en intereses, el problema estaría en la página y no en la hipoteca: las dos corridas son la misma aritmética sobre el mismo préstamo.
Un saldo de 36.000 al 0 %, añadiendo 200 al mes
- La tasa mensual es 0, así que la cuota prevista es 36.000 ÷ 36 = 1000
- Con los 200 extra la cuota pasa a 1200, y 36.000 ÷ 1200 = 30 cuotas
- Meses ahorrados: 36 − 30 = 6, medio año
- Intereses ahorrados: ninguno, porque al 0 % no hay intereses que ahorrar
Un caso extremo útil: amortizar de más sigue comprando tiempo cuando la tasa es cero, pero no compra nada más. En un préstamo que sí cobra intereses el tiempo y el dinero se mueven juntos; aquí solo se mueve uno de los dos.
Limitaciones
La aritmética es exacta para los dos escenarios que compara, y los datos son tuyos; lo que no puede ver es el resto de tu préstamo. La tasa se mantiene fija durante todo el plazo que queda, así que en una hipoteca a tasa variable esto no describe ni el futuro ni el pasado: pásala otra vez con la tasa que esperes después de la revisión y toma las dos respuestas como un intervalo. Solo se modela la cuota mensual: una aportación única, una paga extra una vez al año o un cambio de cuota a mitad de camino no están, y cada uno mueve la respuesta en una dirección distinta. Tampoco sabe qué permite tu entidad. Muchas hipotecas limitan cuánto puedes amortizar de más o cobran una comisión por amortización anticipada, y en algunos países esa comisión son varios meses de intereses, que pueden comerse buena parte del ahorro de arriba. Nada de esto es asesoramiento fiscal: si los intereses que cancelas eran deducibles y cuánto te cuesta perder esa deducción depende de dónde vivas y de tu situación concreta. El calendario es mensual y los intereses se capitalizan cada mes, así que una entidad que los cobre a diario diferirá en una cantidad pequeña. Y por último, los importes no llevan símbolo de moneda ni ajuste por inflación: 138.444,91 son 138.444,91 en la moneda que hayas escrito, y no son 138.444,91 de hoy si el préstamo dura otros veinte años.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto ahorra de verdad amortizar un poco de más cada mes?
- Más que el dinero extra en sí, y de forma desproporcionada cuanto antes empieces. Sobre 320.000 al 6,5 % con 360 cuotas pendientes, añadir 300 al mes termina el préstamo 106 meses antes y elimina 138.444,91 de intereses, a cambio de 31.800 de pagos extra. Los mismos 300 añadidos en los últimos cinco años ahorrarían una fracción pequeña de eso.
- ¿Amortizo la hipoteca o guardo el dinero?
- La aritmética de esta página responde solo a la mitad fácil de esa pregunta: amortizar de más renta lo que sea tu tasa hipotecaria, sin riesgo y en la mayoría de los sitios sin impuestos. Si eso gana a lo que rendiría el dinero en otro sitio es una comparación que esta página no puede hacer por ti, porque necesita tu tasa de ahorro, tu situación fiscal y cuánto tiempo dejarías el dinero invertido.
- ¿Por qué los intereses ahorrados son mayores que lo que pago de más?
- Porque cada importe extra hace dos cosas a la vez: quita capital y quita todos los meses futuros de intereses que ese capital habría generado. Una unidad de capital amortizada en el año dos deja de generar intereses durante veintiocho años más; la misma unidad amortizada en el año veintiocho deja de generarlos durante tres.
- ¿Incluye la calculadora una comisión por amortización anticipada?
- No. Muchas entidades limitan cuánto puedes amortizar de más cada año y cobran una comisión por encima de ese límite, y algunas cobran varios meses de intereses si liquidas el saldo entero. Si tu hipoteca tiene algo de eso, réstalo del ahorro de intereses antes de decidir: en un préstamo con varios años por delante, esa comisión puede recortar visiblemente la cifra de arriba.
- ¿Y si mi tasa cambia antes de que acabe el préstamo?
- Pasa la página dos veces, una con la tasa de hoy y otra con la que esperes después de la revisión, y toma las dos respuestas como el intervalo en el que te mueves. El ahorro es mayor con una tasa más alta, así que la respuesta pesimista es también la que hace quedar mejor a amortizar de más. La página mantiene la tasa quieta durante todo el plazo que queda.
- ¿Puedo usarla para un préstamo de coche o un préstamo personal?
- Sí, siempre que el préstamo se devuelva con una cuota mensual constante y la tasa sea fija: la aritmética es idéntica. Escribe el saldo, la tasa y las cuotas que quedan. Lo que cambia es el régimen de comisiones y el tratamiento fiscal, y aquí no se modela ninguno de los dos; en la mayoría de los préstamos de coche y personales tampoco hay comisión por amortización anticipada de la que preocuparse.
Referencias
- Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction: el límite de la deuda de adquisición y cómo se trata fiscalmente el interés de la hipoteca — Internal Revenue Service (Estados Unidos)
- H.15 Selected Interest Rates: la serie mensual que enseña cuánto se mueven las tasas hipotecarias, que es el riesgo que ignora la tasa fija de esta página — Board of Governors of the Federal Reserve System (Estados Unidos)