¿Cuánto tarda una refinanciación en pagarse sola?

Divide los gastos de cierre entre el ahorro mensual y redondea hacia arriba. Sobre 250.000 refinanciados del 7,5 % al 6 % en los mismos 300 meses con 6000 de gastos, el ahorro es 236,73 al mes, así que el punto de equilibrio llega en el mes 26. Con media punto de bajada y 9000 de gastos llega en el mes 112, más de nueve años. Si crees que vas a vender o a refinanciar otra vez antes de ese mes, la refinanciación no se paga sola.

¿Por qué un plazo nuevo más largo ahorra más al mes y menos en total?

Porque la cuota baja según se alarga el plazo, mientras que los intereses que se añaden al final crecen más deprisa de lo que la bajada de tasa quita. En el préstamo por defecto, pasar de 300 meses a 360 al mismo 6 % sube el ahorro mensual de 236,73 a 348,60 y recorta los intereses ahorrados de 71.014,97 a 14.648,99, un 79 % menos. La cifra mensual mejora porque la deuda dura ahora cinco años más.

¿Qué entra en los gastos de cierre?

Todo lo que se cobra por montar el préstamo nuevo: comisiones de solicitud y estudio, la tasación, la búsqueda de títulos y su seguro, la comisión de apertura, los aranceles de registro y transmisión, y los puntos que se pagan para bajar la tasa. Súmalos todos y escribe el total. Esta página no los estima, porque varían demasiado entre entidades y entre lugares como para que una estimación valga algo.

¿Vale la pena refinanciar por una bajada pequeña de la tasa?

Puede valerlo, si te quedas el tiempo suficiente. Media punto con 9000 de gastos de cierre sigue ahorrando 24.158,86 a lo largo de un plazo de 300 meses; el problema es que tarda 112 meses en recuperar los 9000, y quien se muda en el año cinco ha pagado 9000 para ahorrar 4831,80. Las bajadas pequeñas no son mala aritmética: son aritmética que exige que te quedes.

¿Una cuota más baja significa siempre una operación mejor?

No, y ese es el error que esta página está construida para evitar. La refinanciación a 360 meses de arriba tiene la cuota más baja de los tres casos y el ahorro más pequeño de toda la vida del préstamo. Una cuota más baja compra más liquidez mensual, que es una ventaja real si la cuota actual te aprieta, pero no es lo mismo que pagar menos, y aquí las dos respuestas salen de columnas distintas.

¿Qué pasa si el préstamo nuevo es más corto que los meses que me quedan?

Que la cuota sube en lugar de bajar, y esta página no lo modela: el ahorro mensual saldría negativo y no habría punto de equilibrio que calcular. Acortar el plazo es una decisión perfectamente válida, y suele ahorrar bastante en intereses, pero el argumento a su favor es el plazo y no la cuota, así que la comparación que hay que hacer es la de los intereses de cada plazo, que sí aparece arriba.

Calculadora de refinanciación

Resultado

236,73

Ahorro en la cuota mensual

Cuota mensual actual: 1847,48
Nueva cuota mensual: 1610,75
Meses hasta el punto de equilibrio: 26
Intereses ahorrados en todo el plazo: 71.014,97
Ahorro neto tras los gastos de cierre: 65.014,97
Intereses que quedaban en el préstamo antiguo: 304.242,36
Intereses del nuevo plazo: 233.227,39

Una calculadora de refinanciación responde a tres preguntas que las entidades suelen contestar de una en una: cuánto sería la cuota nueva, cuánto tarda el ahorro en cubrir lo que cuesta montar el préstamo, y si los intereses de toda la vida del préstamo bajan de verdad. Escribe el saldo, la tasa que pagas ahora, cuántos meses te quedan, la tasa que te ofrecen, el plazo del préstamo nuevo y los gastos de cierre, y la página devuelve la cuota de cada lado, el ahorro mensual, el mes en que se recuperan los gastos, los intereses de cada plazo y el ahorro neto una vez descontados los gastos. En el caso por defecto (250.000 al 7,5 % con 300 meses por delante, refinanciados al 6 % a 300 meses con 6000 de gastos de cierre) la cuota baja de 1847,48 a 1610,75, así que el ahorro es 236,73 al mes, los gastos se recuperan en el mes 26 y los intereses del plazo bajan de 304.242,36 a 233.227,39, un ahorro de 71.014,97 frente a 6000 gastados. El caso que hace útil la página es lo que ocurre si coges ese mismo 6 % a 360 meses: el ahorro mensual sube a 348,60 y los intereses ahorrados en todo el plazo se derrumban a 14.648,99. Un plazo nuevo más largo siempre queda mejor en la columna que casi todo el mundo lee, y casi siempre es la peor operación. En el formulario, la tasa que pagas hoy aparece como tipo medio actual, la del préstamo nuevo como tipo del préstamo de unificación y los gastos como gastos de formalización; aquí se llaman tasa actual, tasa nueva y gastos de cierre, porque unificar deudas es otro producto distinto de refinanciar.

250.000 a 300 meses, según cuánto baje la tasa

Puntos de bajada de la tasa	Tasa nueva (%)	Ahorro en la cuota mensual	Meses hasta el punto de equilibrio	Intereses ahorrados en todo el plazo
0.5	7	80.53	75	24158.86
1	6.5	159.46	38	47837.68
1.5	6	236.73	26	71014.97
2	5.5	312.26	20	93677.24

Todas las filas son la misma refinanciación (250.000 con 300 meses por delante al 7,5 %, una cuota actual de 1847,48, 6000 de gastos de cierre y el préstamo nuevo al mismo plazo de 300 meses) y lo único que cambia es la tasa nueva. Lee la tercera y la cuarta columna juntas: media punto ahorra 80,53 al mes y tarda 75 meses en recuperar los gastos, dos puntos ahorran 312,26 y tardan 20. La quinta columna enseña por qué el punto de equilibrio no es toda la historia: incluso la bajada más pequeña de esta tabla ahorra 24.158,86 a lo largo del plazo, cuatro veces los gastos de cierre. Una refinanciación no es mala porque tarde años en llegar al equilibrio, sino porque te vayas antes de llegar. Tus cifras serán otras, así que usa la calculadora de arriba en lugar de leer en una fila.

Fórmula

Cuota = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) para cada préstamo, donde B es el saldo, r la tasa mensual y n el número de meses. Ahorro mensual = cuota antigua − cuota nueva. Meses hasta el punto de equilibrio = los gastos de cierre divididos entre el ahorro mensual, redondeado hacia arriba. Ahorro neto = intereses del plazo antiguo − intereses del plazo nuevo − gastos de cierre.

B: El saldo que se refinancia, que es con lo que hay que cancelar el préstamo antiguo
currentRate: La tasa del préstamo que tienes ahora y los meses que le quedan
newRate: La tasa a la que te ofrecen el préstamo nuevo y el plazo al que te lo ofrecen
closingCosts: Todo lo que cuesta montar el préstamo nuevo: solicitud, tasación, títulos, apertura, registro
breakEvenMonths: Cuántas cuotas de ahorro hacen falta para devolver los gastos de cierre
lifetimeInterestSaved: Los intereses del plazo que le quedaba al préstamo antiguo menos los intereses del plazo del nuevo

Úsala en cuanto una oferta de refinanciación parezca atractiva solo por la cuota, que es como se presentan casi todas. Lee los meses hasta el punto de equilibrio contra el tiempo que crees que vas a quedarte con el préstamo: si puede que te mudes o vendas en tres años, un equilibrio en el mes 112 —que es lo que produce el caso de medio punto de esta página— significa que la refinanciación pierde dinero, porque los gastos se pagan al principio y el ahorro llega después. Lee luego el ahorro mensual y los intereses de todo el plazo juntos, y desconfía cuando apunten en direcciones opuestas. Coger la tasa más baja a un plazo más largo sube el ahorro mensual y recorta lo que ahorras de verdad: en el préstamo por defecto, un plazo de 360 meses convierte un ahorro de 71.014,97 en 14.648,99 mientras deja la cifra mensual un 47 % mejor. La pregunta que tiene que responder una refinanciación no es si la cuota baja, sino si el costo total de la deuda baja más de lo que cuesta montarla.

Ejemplos resueltos

250.000 al 7,5 %, refinanciados al 6 % en los mismos 300 meses
1. Préstamo antiguo: 250.000 al 7,5 % ÷ 12 = 0,625 % al mes durante 300 meses dan una cuota de 1847,48
2. Préstamo nuevo: 250.000 al 6 % ÷ 12 = 0,5 % al mes durante 300 meses dan una cuota de 1610,75
3. Ahorro mensual: 1847,48 − 1610,75 = 236,73
4. Punto de equilibrio: 6000 ÷ 236,73 = 25,35 meses, redondeado hacia arriba a 26
5. Intereses del plazo antiguo: 304.242,36; del plazo nuevo: 233.227,39; ahorrados: 71.014,97
6. Descontando los gastos de cierre: 71.014,97 − 6000 = 65.014,97
Es el caso por defecto y la versión limpia de la decisión: una bajada de 1,5 puntos en el mismo plazo baja la cuota, devuelve sus propios gastos en 26 meses y elimina 71.014,97 de intereses. Mantener el plazo igual es lo que hace que esta comparación sea la honesta: el préstamo nuevo termina en la misma fecha que el antiguo, así que no se ha estirado nada.
La misma refinanciación a 360 meses
1. El préstamo antiguo no cambia: 1847,48 al mes durante los 300 meses que quedan
2. Préstamo nuevo: 250.000 al 0,5 % mensual durante 360 meses dan una cuota de 1498,88
3. Ahorro mensual: 1847,48 − 1498,88 = 348,60, un 47 % más que en el caso de 300 meses
4. Punto de equilibrio: 6000 ÷ 348,60 = 17,21 meses, redondeado hacia arriba a 18, antes que en el caso de 300 meses
5. Intereses del plazo nuevo: 289.593,37, así que el ahorro es 304.242,36 − 289.593,37 = 14.648,99
6. Descontando los gastos de cierre: 14.648,99 − 6000 = 8648,99
Las dos columnas que citaría una entidad salen mejor aquí: la cuota baja más y los gastos se recuperan tres meses antes. El ahorro de toda la vida del préstamo es un 79 % menor, 14.648,99 frente a 71.014,97, porque se han añadido cinco años más de intereses al final de la deuda. Después de los gastos de cierre, 8648,99 es todo lo que compra la operación. Este es el par de cifras que esta página existe para poner una al lado de la otra.
Media punto de bajada con 9000 de gastos de cierre
1. Préstamo nuevo: 250.000 al 7 % ÷ 12 = 0,5833333 % al mes durante 300 meses dan una cuota de 1766,95
2. Ahorro mensual: 1847,48 − 1766,95 = 80,53
3. Punto de equilibrio: 9000 ÷ 80,53 = 111,76 meses, redondeado hacia arriba a 112
4. 112 meses son 9,3 años, o el 37 % del plazo que quedaba
5. Intereses ahorrados: 304.242,36 − 280.083,50 = 24.158,86, que siguen valiendo la pena
6. Descontando los gastos de cierre: 24.158,86 − 9000 = 15.158,86
Una bajada pequeña no es automáticamente una mala operación, pero es una operación lenta. La tasa sigue ahorrando 24.158,86 a lo largo del plazo, bastante más que los gastos: el dinero es real, solo que tarda nueve años en llegar. Quien refinancie aquí y venda en el año cinco habrá pagado 9000 para ahorrar 4831,80. Cuanto menor sea la bajada, más depende la respuesta de que te quedes.

Limitaciones

Los gastos de cierre son un dato que escribes tú, no una estimación. Esta página no sabe lo que cuestan una tasación, una búsqueda de títulos, una comisión de apertura o unos aranceles de registro donde tú vives, ni sabe cuáles de ellos está condonando la entidad: súmalos a partir de la oferta vinculante antes de usar esta calculadora, porque el punto de equilibrio vale exactamente lo que valga esa cifra. El saldo se trata como el importe con el que hay que cancelar el préstamo antiguo, así que cualquier comisión por cancelación anticipada, interés devengado o cuenta de gastos pendiente del préstamo antiguo tiene que sumarse antes a los gastos. Una refinanciación con retirada de efectivo, es decir pedir más que el saldo antiguo, no está modelada; tampoco lo está acortar el plazo por debajo de los meses que quedan, que sube la cuota y por tanto no produce ningún ahorro mensual que esta página pueda mostrar. Aquí no se tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo: el punto de equilibrio trata una unidad de dinero ahorrada en el mes 26 como igual a una unidad de gastos pagada en el mes cero, y no lo es, lo que hace que un equilibrio largo sea algo peor de lo que parece. Se da por supuesto que los impuestos, los seguros y las partidas que la entidad cobra aparte no cambian, y un cambio en lo que te cobran cada mes moverá la cuota sin mover nada de lo que mide esta página. Se da por supuesta una tasa fija en los dos préstamos, y que mantienes el préstamo nuevo hasta devolverlo. Los importes no llevan símbolo de moneda, así que son correctos en la moneda en la que los hayas escrito y no significan nada en cualquier otra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una refinanciación en pagarse sola?: Divide los gastos de cierre entre el ahorro mensual y redondea hacia arriba. Sobre 250.000 refinanciados del 7,5 % al 6 % en los mismos 300 meses con 6000 de gastos, el ahorro es 236,73 al mes, así que el punto de equilibrio llega en el mes 26. Con media punto de bajada y 9000 de gastos llega en el mes 112, más de nueve años. Si crees que vas a vender o a refinanciar otra vez antes de ese mes, la refinanciación no se paga sola.
¿Por qué un plazo nuevo más largo ahorra más al mes y menos en total?: Porque la cuota baja según se alarga el plazo, mientras que los intereses que se añaden al final crecen más deprisa de lo que la bajada de tasa quita. En el préstamo por defecto, pasar de 300 meses a 360 al mismo 6 % sube el ahorro mensual de 236,73 a 348,60 y recorta los intereses ahorrados de 71.014,97 a 14.648,99, un 79 % menos. La cifra mensual mejora porque la deuda dura ahora cinco años más.
¿Qué entra en los gastos de cierre?: Todo lo que se cobra por montar el préstamo nuevo: comisiones de solicitud y estudio, la tasación, la búsqueda de títulos y su seguro, la comisión de apertura, los aranceles de registro y transmisión, y los puntos que se pagan para bajar la tasa. Súmalos todos y escribe el total. Esta página no los estima, porque varían demasiado entre entidades y entre lugares como para que una estimación valga algo.
¿Vale la pena refinanciar por una bajada pequeña de la tasa?: Puede valerlo, si te quedas el tiempo suficiente. Media punto con 9000 de gastos de cierre sigue ahorrando 24.158,86 a lo largo de un plazo de 300 meses; el problema es que tarda 112 meses en recuperar los 9000, y quien se muda en el año cinco ha pagado 9000 para ahorrar 4831,80. Las bajadas pequeñas no son mala aritmética: son aritmética que exige que te quedes.
¿Una cuota más baja significa siempre una operación mejor?: No, y ese es el error que esta página está construida para evitar. La refinanciación a 360 meses de arriba tiene la cuota más baja de los tres casos y el ahorro más pequeño de toda la vida del préstamo. Una cuota más baja compra más liquidez mensual, que es una ventaja real si la cuota actual te aprieta, pero no es lo mismo que pagar menos, y aquí las dos respuestas salen de columnas distintas.
¿Qué pasa si el préstamo nuevo es más corto que los meses que me quedan?: Que la cuota sube en lugar de bajar, y esta página no lo modela: el ahorro mensual saldría negativo y no habría punto de equilibrio que calcular. Acortar el plazo es una decisión perfectamente válida, y suele ahorrar bastante en intereses, pero el argumento a su favor es el plazo y no la cuota, así que la comparación que hay que hacer es la de los intereses de cada plazo, que sí aparece arriba.

Referencias

12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: las reglas de capacidad de pago que tiene que cumplir la refinanciación de un préstamo de vivienda — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: lo que hay que informar cuando una refinanciación cancela el préstamo antiguo y abre uno nuevo — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)

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