Calculadora de HELOC

Deuda total máxima = valor de la vivienda × tope de la relación préstamo-valor combinada ÷ 100. Crédito disponible = deuda total máxima − hipoteca pendiente. Patrimonio = valor de la vivienda − hipoteca pendiente. Cuota de solo intereses = importe dispuesto × tasa anual ÷ 12. Cuota durante el periodo de amortización = la cuota de amortización del mismo saldo a lo largo del periodo de amortización.

V

Valor de la vivienda

B

Hipoteca pendiente que todavía se debe

c

Tope de la relación préstamo-valor combinada, como porcentaje del valor de la vivienda

D

Importe dispuesto de la línea

r

Tasa anual de la línea, en porcentaje

n

Duración del periodo de disposición, en meses

m

Duración del periodo de amortización, en meses

Úsala antes de solicitarla, no después, porque el número que decide si merece la pena abrir la línea es el tercero y no es el que la gente estima. Escribe el valor de la vivienda y lo que todavía se debe, y después mueve el tope: la diferencia entre un tope del 70 % y uno del 90 % sobre la misma casa son 100.000 de crédito disponible en el caso por defecto, y cuál de los dos se aplica es cuestión de la política del prestamista y del programa, no de nada relativo al inmueble. Fíjate después en las dos cuotas juntas en lugar de solo en la primera. La cifra de solo intereses es la que cabe en el presupuesto durante el periodo de disposición, y la de después del recálculo es la que tiene que caber más adelante; una línea que es asumible con 1062,50 y no lo es con 1301,73 es una línea que dará problemas en una fecha que ya puedes ver. Por último, cambia el periodo de disposición y observa cómo se mueve el interés total: un periodo de disposición más largo no es gratis, solo se aplaza.

1. Vivienda de 500.000, 250.000 pendientes, tope del 80 %

   1. Deuda total máxima: 500.000 × 80 % = 400.000
   2. Crédito disponible: 400.000 − 250.000 = 150.000
   3. Patrimonio: 500.000 − 250.000 = 250.000, de los que 100.000 no se pueden usar como garantía con este tope
   4. Relación préstamo-valor combinada actual: 250.000 ÷ 500.000 = 50 %
   5. Cuota de solo intereses con la línea dispuesta por completo: 150.000 × 8,5 % ÷ 12 = 1062,50, durante 120 meses = 127.500 de intereses
   6. Cuota tras el recálculo: 150.000 al 8,5 % a 240 meses = 1301,73, que lleva 162.418,14 de intereses
   7. Interés total entre las dos fases: 289.918,14

   El caso por defecto, y el que separa el patrimonio de la capacidad de endeudamiento: 250.000 de patrimonio dan para una línea de 150.000. La brecha no es una comisión ni un recorte, es el tope aplicándose a toda la pila de deuda: la hipoteca existente ya está usando 250.000 de los 400.000 permitidos, y la línea solo puede quedarse con lo que sobra. Fíjate también en que las dos fases juntas cuestan 289.918,14 de intereses, que es 1,9 veces el importe prestado.

2. La misma línea sobre una vivienda en propiedad libre de cargas

   1. Deuda total máxima: 500.000 × 80 % = 400.000, sin cambios por la hipoteca
   2. Crédito disponible: 400.000 − 0 = 400.000
   3. Patrimonio: 500.000, de los que 100.000 siguen sin poder usarse como garantía
   4. Cuota de solo intereses con la línea dispuesta por completo: 400.000 × 8,5 % ÷ 12 = 2833,33
   5. Cuota tras el recálculo: 400.000 al 8,5 % a 240 meses = 3471,29
   6. Interés total: 339.999,60 durante el periodo de disposición y 433.111,49 después

   El tope no se mueve cuando desaparece la hipoteca, y los 100.000 que nunca son prestables tampoco: el 80 % es el 80 % del valor, no del patrimonio. Lo que cambia es que los 400.000 completos están disponibles, y las cuotas escalan con ellos: la cifra de solo intereses pasa de 1062,50 a 2833,33. Esta es la forma más limpia de ver que el tope es una regla sobre el inmueble, mientras que el crédito disponible es una regla sobre cuánto del inmueble ya está comprometido.

3. La misma casa con un tope del 70 %

   1. Deuda total máxima: 500.000 × 70 % = 350.000
   2. Crédito disponible: 350.000 − 250.000 = 100.000
   3. Patrimonio que no puedes usar como garantía con este tope: 250.000 − 100.000 = 150.000
   4. Cuota de solo intereses: 100.000 × 8,5 % ÷ 12 = 708,33
   5. Cuota tras el recálculo: 100.000 al 8,5 % a 240 meses = 867,82
   6. Interés total: 193.278,65 entre las dos fases

   Diez puntos porcentuales de tope eliminan 50.000 de crédito disponible, y nada de la casa ni del prestatario ha cambiado. La cuota de solo intereses baja a 708,33 y la de después del recálculo a 867,82, así que la línea también sale más barata en términos absolutos, pero la razón de leer este caso es el tercer paso: 150.000 de patrimonio quedan encerrados, que son el 60 % de todo lo que el propietario tiene en el inmueble.

El tope de la relación préstamo-valor combinada es una entrada y no una regla, porque lo fijan los prestamistas y los programas y no una norma legal, y el valor por defecto del 80 % es una cifra habitual y no la que te van a ofrecer; la primera columna de la respuesta se mueve decenas de miles a lo largo del rango de topes de uso normal. El modelo supone que la línea se dispone por completo el primer día y se deja así, que es el peor caso para los intereses y por tanto una cota superior: un prestatario que disponga poco a poco, o nada, paga menos. Supone pagos de solo intereses durante el periodo de disposición, que es una de varias estructuras que puede tener una línea; una línea que exija devolver capital durante el periodo de disposición se comporta distinto y no dejaría el mismo saldo para recalcular. Supone que la tasa es fija, cuando las líneas con garantía hipotecaria suelen ser variables, lo que convierte la segunda fase en la parte menos predecible de la respuesta. No modela la comisión anual que algunos prestamistas cobran por una línea sin usar, ni los gastos de cierre, ni que el periodo de solo intereses se renueve. Si los intereses de la línea son deducibles es una pregunta fiscal que esta página no toca. Y ninguna cifra lleva moneda.

¿Cuánto puedo pedir prestado contra mi casa?

Menos que tu patrimonio, y normalmente bastante menos. Sobre una vivienda de 500.000 con 250.000 pendientes, el patrimonio es 250.000 pero el crédito disponible con un tope combinado del 80 % es 150.000. El tope se aplica a todos los préstamos garantizados por la casa sumados, así que la hipoteca existente consume una parte antes de que la línea tome nada.

¿Por qué 100.000 de mi patrimonio no se pueden prestar?

Porque el tope es una parte del valor de la vivienda y no del patrimonio, y la hipoteca existente se cuenta dentro de él. Al 80 % de 500.000 el total permitido es 400.000; de eso ya están prestados 250.000, lo que deja 150.000 para la línea, y los 100.000 restantes de patrimonio quedan fuera de lo que ningún prestamista tomará como garantía con ese tope.

¿Qué pasa cuando termina el periodo de disposición?

El saldo se recalcula sobre el periodo de amortización, y la cuota sube porque ahora tiene que devolver capital además de intereses. Sobre una línea de 150.000 dispuesta por completo al 8,5 %, la cuota de solo intereses es 1062,50 y la de después del recálculo es 1301,73: un aumento de 239,23 que llega en una fecha fija. No es una penalización ni un cambio de tasa; es el final de la estructura de solo intereses.

¿Cuánto cuesta la línea en intereses totales?

En el caso por defecto, 289.918,14 entre las dos fases: 127.500 durante el periodo de disposición de diez años y 162.418,14 durante el periodo de amortización de veinte. Eso es aproximadamente 1,9 veces el importe prestado, y es la razón de que la fase de solo intereses se entienda mejor como un aplazamiento que como un ahorro.

¿La cuota durante el periodo de disposición es de solo intereses de verdad?

Esa es la suposición que hace este modelo, y es una de varias estructuras que puede tener una línea. La consecuencia es que el saldo no baja durante el periodo de disposición, así que el importe completo hay que devolverlo después. Una línea que exija pagos de capital durante el periodo de disposición dejaría un saldo menor que recalcular, y esta página exageraría tanto la cuota posterior como el interés total.

¿Por qué el tope es una entrada y no un número fijo?

Porque lo fijan los prestamistas y los programas y no una norma legal, y varía. El 80 % por defecto es habitual pero no universal, y la diferencia entre un tope del 70 % y uno del 90 % sobre la misma casa son 100.000 de crédito disponible en el caso por defecto: por eso la tabla muestra tres topes en lugar de afirmar uno.

¿Y si la tasa sube?

Este modelo la mantiene fija, lo cual es una limitación real porque las líneas con garantía hipotecaria suelen ser variables. Una subida mueve las dos fases, y mueve más la cuota posterior al recálculo, porque esa cuota está devolviendo capital en un periodo restante fijo. Y ninguna cifra lleva moneda.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: las reglas de información de las líneas de crédito abiertas garantizadas por una vivienda, incluida la exigencia del apartado (d)(5)(ii) de advertir de que puede resultar un pago único al final si pagar solo las cuotas mínimas no amortiza el saldo por completo en una fecha determinada — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
• 15 U.S.C. § 1647 — Requirements for home equity plans: la norma legal que obliga a informar por escrito del periodo de disposición, del de amortización y de sus consecuencias antes de abrir la línea — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)