Calculadora de ingreso operativo neto

Pérdida por vacancia = ingresos brutos por alquiler × tasa de vacancia ÷ 100; ingreso bruto efectivo = ingresos brutos por alquiler + otros ingresos − pérdida por vacancia; ingreso operativo neto = ingreso bruto efectivo − gastos de explotación; ratio de gastos de explotación = gastos de explotación ÷ ingreso bruto efectivo × 100; flujo de caja después del servicio de la deuda = ingreso operativo neto − servicio de la deuda anual

Gross rental income

Un año entero de renta a los precios que figuran en los contratos, antes de descontar nada. Es la cifra de la relación de inquilinos y no la que está en el banco, y por eso la previsión de vacancia se resta aparte en vez de estimarse dentro.

Other income

Lo que produce el inmueble además del alquiler: aparcamiento, lavandería, trasteros, cuotas por mascota, gastos de gestión de candidatos, un recargo por mora que se repite. Forma parte de los ingresos del edificio y a propósito no se reduce por la previsión de vacancia: un piso vacío no impide que se alquile la plaza de aparcamiento, y aplicar una tasa de vacancia a unos ingresos que no tienen vacancia es la forma silenciosa de hacer que un inmueble parezca peor de lo que es.

Vacancy allowance

La parte del año en que se espera no cobrar la renta, como porcentaje de la renta. Es una previsión y no una observación: un inmueble alquilado del todo hoy no va a seguir así, y la cifra que hay que usar es lo que hace el edificio a lo largo de unos años y no lo que le pasa este mes. Se aplica solo a la renta.

Operating expenses

Lo que cuesta mantener el edificio en marcha: impuesto inmobiliario, seguro, administración, reparaciones y mantenimiento, los suministros que paga el propietario, jardinería, control de plagas y la reserva que de verdad se dota. Excluye la hipoteca, el impuesto sobre la renta y las mejoras de capital. Esta es la línea donde más se equivocan las estimaciones, tanto por dejar fuera la reserva que algún día necesitará el tejado como por meter la reforma que añade valor en lugar de mantener el inmueble funcionando.

Annual debt service

Los pagos de la hipoteca del año, capital e intereses juntos. Se resta al final y por separado, de modo que el panel muestra el rendimiento propio del inmueble por encima de la línea y la posición de efectivo del propietario por debajo: los dos números responden a preguntas distintas, y un propietario que compara dos inmuebles quiere el primero antes que el segundo.

Net operating income

Los ingresos del inmueble después de la vacancia y de los gastos de explotación, antes de la financiación. Es la cifra entre la que divide un valor un ratio de capitalización y contra la que un prestamista dimensiona un préstamo, y por eso se define igual en las normas de concesión en vez de quedar a lo que la hoja de cálculo de un vendedor incluya.

Effective gross income

Renta más otros ingresos menos la pérdida por vacancia: lo que realistamente puede esperarse que cobre el inmueble en el año. Es el denominador del ratio de gastos, y separarlo del alquiler bruto es lo que mantiene el ratio con sentido.

Operating expense ratio

Los gastos de explotación como porcentaje del ingreso bruto efectivo, no de la renta ni del valor. Dice cuánto de cada unidad cobrada se va en mantener el edificio funcionando, y es la forma más rápida de comparar dos inmuebles de tamaños distintos, sin decir nada sobre si ese gasto se está empleando bien.

Cash flow after debt service

Lo que queda del ingreso operativo neto una vez pagada la hipoteca: el efectivo antes de impuestos del propietario para el año, antes del impuesto sobre la renta y antes de cualquier gasto de capital. Un número positivo aquí en un inmueble con ingreso operativo neto negativo es imposible, y esa es la manera aritmética de decir que endeudarse no convierte un edificio que pierde dinero en uno rentable: solo cambia quién absorbe la pérdida.

Úsalo antes de comprar o vender un inmueble de alquiler, al comparar dos de ellos o al contrastar los ingresos que anuncia un anuncio con los gastos que también anuncia: la cifra es la entrada tanto del ratio de capitalización como del multiplicador de alquiler bruto, y un vendedor que entrega un ingreso operativo neto está entregando un número que se puede desmontar. También es la cifra contra la que un prestamista analizará el préstamo, así que calcularla tú es la forma de saber de antemano dónde va a estar el desacuerdo. Van con ella dos advertencias. La primera es que la respuesta es una previsión y no un registro: la vacancia y los gastos son los dos pronósticos, y cambios pequeños en cualquiera de ellos mueven el resultado más que el redondeo del panel. La segunda es que el ingreso operativo neto no mide si la inversión es buena. No dice nada del precio, nada de cómo se financió la compra y nada de la situación fiscal del propietario: un inmueble puede tener un ingreso operativo neto saneado y seguir siendo una mala compra al precio que piden, que es una pregunta de la página del ratio de capitalización. Fíjate además en que las cuatro primeras entradas alimentan la mitad superior del panel y el servicio de la deuda es la única que no toca en absoluto el ingreso operativo neto.

1. El caso por defecto: 60.000 de renta con una previsión de vacancia del 5 por ciento

   1. Pérdida por vacancia: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Ingreso bruto efectivo: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Ingreso operativo neto: 60.000 − 21.000 = 39.000
   4. Ratio de gastos: 21.000 ÷ 60.000 × 100 = 35 %
   5. Flujo de caja después del servicio de la deuda: 39.000 − 18.000 = 21.000

   Merece la pena detenerse en la segunda línea: los 3.000 de otros ingresos y los 3.000 de vacancia se cancelan, así que el ingreso bruto efectivo iguala a la renta. Es una coincidencia de este ejemplo y no una regla: la vacancia se cobra solo sobre la renta, así que un edificio sin otros ingresos cobraría 57.000 en su lugar, y uno con otros ingresos grandes cobraría más que su renta.

2. Gastos de 42.000: el mismo edificio, peor explotación

   1. Pérdida por vacancia: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Ingreso bruto efectivo: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Ingreso operativo neto: 60.000 − 42.000 = 18.000
   4. Ratio de gastos: 42.000 ÷ 60.000 × 100 = 70 %
   5. Flujo de caja después del servicio de la deuda: 18.000 − 18.000 = 0

   Duplicar los gastos respecto al caso por defecto lleva el ingreso operativo neto de 39.000 a 18.000, una caída exactamente igual a los 21.000 que subieron los gastos porque nada del lado de los ingresos se movió, y duplica el ratio del 35 % al 70 %; la última línea cae justo en cero. Ese cero es la parte útil del ejemplo: el inmueble sigue produciendo 18.000 por encima de la línea y el propietario no cobra nada, porque la hipoteca se lo come entero. Dos cifras, dos preguntas distintas, y esa es exactamente la razón de que la página imprima las dos.

3. Números incómodos: 96.000 de renta, 8 por ciento de vacancia, sin otros ingresos

   1. Pérdida por vacancia: 96.000 × 8 ÷ 100 = 7.680
   2. Ingreso bruto efectivo: 96.000 + 0 − 7.680 = 88.320
   3. Ingreso operativo neto: 88.320 − 30.000 = 58.320
   4. Ratio de gastos: 30.000 ÷ 88.320 × 100 = 33,972 %, impreso como 33,97
   5. Flujo de caja después del servicio de la deuda: 58.320 − 24.000 = 34.320

   El ratio de gastos de aquí es para lo que sirve el denominador. Contra la renta de 96.000 los mismos 30.000 de gastos parecerían un 31,25 %; contra lo que el inmueble va a cobrar de verdad son un 33,97 %. El segundo número es el honesto, porque los gastos se pagan con el dinero recibido, y el dinero que no se recibe no está disponible para pagarlos.

4. Un edificio pequeño: 48.000 de renta con una previsión del 6,25 por ciento

   1. Pérdida por vacancia: 48.000 × 6,25 ÷ 100 = 3.000
   2. Ingreso bruto efectivo: 48.000 + 6.000 − 3.000 = 51.000
   3. Ingreso operativo neto: 51.000 − 30.000 = 21.000
   4. Ratio de gastos: 30.000 ÷ 51.000 × 100 = 58,823 %, impreso como 58,82
   5. Flujo de caja después del servicio de la deuda: 21.000 − 12.000 = 9.000

   Aquí los otros ingresos son el 12,5 % de la renta, algo realista para un edificio pequeño con aparcamiento y lavandería, y elevan el ingreso bruto efectivo por encima de la renta en vez de por debajo. Lee la tercera línea contra la primera: 51.000 cobrados frente a 48.000 de renta es un inmueble cuya previsión de vacancia cuesta menos de lo que aportan sus otros ingresos, una posición mejor de lo que sugiere una cifra de renta a secas.

5. Gastos por encima de los ingresos: 75.000 frente a 60.000 de renta

   1. Pérdida por vacancia: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Ingreso bruto efectivo: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Ingreso operativo neto: 60.000 − 75.000 = −15.000
   4. Ratio de gastos: 75.000 ÷ 60.000 × 100 = 125 %
   5. Flujo de caja después del servicio de la deuda: −15.000 − 0 = −15.000

   Aquí no se recorta nada y la página imprime la pérdida como pérdida: un ingreso operativo neto negativo es lo que produce de verdad un edificio con un año de reparaciones grandes, una liquidación de impuestos alta o una vacancia prolongada, y un ratio por encima del 100 % dice lo mismo desde el otro lado. Sin servicio de la deuda las dos cifras negativas son iguales, que es la forma más clara de ver que la financiación va después de este cálculo y no dentro de él.

Todas las cifras salvo las que escribiste son una previsión, y el resultado hereda de golpe la incertidumbre de todas ellas. La vacancia es una conjetura sobre el futuro, los gastos son un presupuesto y no un registro, y un solo año de cualquiera de los dos puede ser poco representativo en las dos direcciones: un tejado nuevo no es anual y un inquilino que se queda cinco años no es la media. La página tampoco puede saber si los gastos que figuran están completos: la reserva que el edificio debería estar dotando, la comisión de administración que un propietario que lo gestiona él mismo no paga y las mejoras de capital que acabarán siendo necesarias son todas fáciles de dejar fuera, y dejarlas fuera eleva el ingreso operativo neto sin dejar rastro. Nada de esto es un cálculo fiscal, así que la depreciación, la deducibilidad de los intereses y el tratamiento de una pérdida quedan fuera, y el flujo de caja mostrado es antes del impuesto sobre la renta y no después. Y como la salida es un solo año, no dice nada sobre lo que viene después: subidas de renta, una refinanciación, una venta o el precio al que ocurriría cualquiera de ellas. La cifra es un punto de partida para esas preguntas y no una respuesta a ellas.

¿Las cuotas de la hipoteca se restan antes del ingreso operativo neto?

No, y mantenerlas fuera es lo que hace útil la cifra. El ingreso operativo neto es lo que produce el inmueble antes de la financiación, así que un comprador al contado y uno apalancado están mirando el mismo número para el mismo edificio; los pagos del préstamo se restan después, y lo que queda es el flujo de caja después del servicio de la deuda. Las normas de concesión trazan la línea en el mismo sitio, y definen el flujo de caja neto como el ingreso operativo neto menos las reservas para mejoras de capital y no menos la hipoteca. Si metes los pagos dentro de la cifra de ingresos ya no puedes comparar dos inmuebles, ni puedes saber si un mal resultado vino del edificio o del préstamo.

¿La previsión de vacancia se aplica a todos los ingresos?

Solo a la renta. Un piso vacío pierde su renta, y no pierde la plaza de aparcamiento, la lavandería ni el trastero que se alquilan por separado; aplicar también a esos una tasa de vacancia subestima los ingresos de un edificio que los tenga. Esta página toma la previsión solo sobre los ingresos brutos por alquiler y luego suma los otros ingresos por encima, y por eso el ingreso bruto efectivo puede salir por encima de la renta cuando los otros ingresos superan la pérdida por vacancia.

¿Qué cuenta como gasto de explotación?

Los costos de mantener el inmueble funcionando y produciendo renta: impuesto inmobiliario, seguro, administración, reparaciones y mantenimiento, los suministros que paga el propietario y las reservas que se dotan para los reemplazos que con seguridad llegarán. Lo que no va ahí: la hipoteca, los impuestos sobre la renta y las mejoras que añaden valor en lugar de conservarlo, porque una cocina nueva es capital y un grifo reparado es un gasto. La distinción no es pedante, porque el gasto de capital contado como gasto hace que el inmueble parezca peor, mientras que las reservas que nunca se cuentan lo hacen parecer mejor, y las dos cosas son frecuentes.

¿Puede el ratio de gastos de explotación pasar del 100 por ciento?

Sí, y la página lo imprimirá. Ocurre cuando los costos de mantener el edificio superan todo lo que el edificio cobra, que es el aspecto de un año de reparaciones caras o de una vacancia larga. El ratio no se recorta al 100 % porque la situación que describe es real, y una página que se detuviera en el 100 % estaría escondiendo el caso en el que la cifra más merece la pena ver. Lo mismo vale para el propio ingreso operativo neto, que se imprime como cifra negativa cuando el inmueble pierde dinero por encima de la línea.

¿Un ingreso operativo neto más alto es una mejor inversión?

No por sí solo, porque la cifra no lleva ningún precio dentro. Un edificio que produce 60.000 es mejor compra a un precio que otro que produce 80.000 a otro precio distinto, y la comparación entre ambos es para lo que sirve un ratio de capitalización. Lee el ingreso operativo neto como la primera mitad de esa comparación y el precio como la segunda, y desconfía de una cifra que se presente sin la otra mitad: los ingresos de un inmueble por sí solos no dicen nada sobre si te están pidiendo un precio justo por él.

¿En qué se diferencia del multiplicador de alquiler bruto y del ratio de capitalización?

El multiplicador de alquiler bruto compara un precio con la renta, y el ratio de capitalización lo compara con el ingreso operativo neto que produce esta página. Así que las tres páginas solo se diferencian en el numerador: el mismo inmueble pasado por el multiplicador de alquiler bruto y por el ratio de capitalización da dos números distintos, y la distancia entre ellos es lo que cuesta mantener el edificio en marcha. Calcular el ingreso operativo neto es el paso que hace comparables los dos, y por eso merece la pena hacerlo antes que ninguno de los otros dos.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)