Calculadora de cap rate

Rentabilidad neta = ingreso operativo neto ÷ valor del inmueble × 100; múltiplo precio/ingresos = 100 ÷ rentabilidad neta; valor con la rentabilidad neta objetivo = ingreso operativo neto ÷ (rentabilidad objetivo ÷ 100); diferencia frente al precio pedido = (valor con la rentabilidad objetivo − valor del inmueble) ÷ valor del inmueble × 100

Net operating income

Un año de alquiler realmente cobrado, menos la vacancia, menos los gastos de explotación del edificio: impuestos, seguros, administración, mantenimiento y los suministros que paga el propietario. La cuota de la hipoteca no se resta, y eso es lo que hace comparable la rentabilidad neta de un comprador que paga al contado con la de uno que financia. Escribir aquí el alquiler bruto es el error más común con esta cifra, y la página no puede detectarlo.

Property value

El precio que se pide, o el valor que quieres poner a prueba. Es el denominador, así que fija contra qué se compara el ingreso: el mismo edificio a dos precios tiene dos rentabilidades netas y solo una de ellas es la opinión del mercado. Es también el campo donde entran el precio de salida y el precio de cierre, y lo importante no es cuál de los dos uses sino usar el mismo en todas las comparaciones.

Target cap rate

La rentabilidad que necesitarías para comprar. Da la vuelta al cálculo: en lugar de preguntar qué rinde un precio, pregunta qué precio justificaría la rentabilidad que exiges, que es la dirección más útil en el momento de decidir cuánto ofrecer.

Cap rate

El ingreso operativo neto como porcentaje del valor, impreso con dos decimales. Es una fotografía de un año, sin deuda y sin caja: no descuenta nada, no supone crecimiento del alquiler y no incluye la reventa. Eso es lo que la hace comparable entre edificios, y también lo que la deja muda sobre todo lo que pase después del primer año.

Price to income multiple

El recíproco de la rentabilidad neta, es decir el valor dividido entre el ingreso: cuántos años del ingreso operativo neto actual representa el precio, y por eso se lee también como múltiplo precio/ingresos. Los dos números se mueven en direcciones opuestas, y el punto en que valen lo mismo es la rentabilidad del 10 %, que es una coincidencia del sistema decimal y no una regla.

Value at target cap rate

Lo que vale ese mismo ingreso operativo neto si el comprador se planta en tu rentabilidad objetivo. Es el precio que el ingreso justifica y no el precio que se pide, y la distancia entre los dos es la negociación.

Value gap

Cuánto se separa el valor pedido de ese valor justificado, en porcentaje. Una diferencia negativa significa que el precio pedido está por debajo de lo que justifica tu rentabilidad objetivo, así que pasa tu filtro; una positiva significa que te están pidiendo aceptar menos de lo que querías.

Úsala cuando tengas delante dos inmuebles que no se parecen en nada y necesites ordenarlos, y úsala sobre todo antes de hacer una oferta, que es donde el cálculo cambia de forma: con el precio pedido devuelve una rentabilidad, y con la rentabilidad que exiges devuelve un precio. La conversación en la que sirve es siempre la misma: alguien dice que un piso se paga solo con el alquiler, y el cap rate es la cuenta que contesta. Tres advertencias van con ella. La primera es que la cifra depende por completo de qué se metió en el ingreso operativo neto: si el vendedor dejó fuera el mantenimiento o contó el alquiler de doce meses sin vacancia, la rentabilidad sale alta y la página no puede saberlo, así que la comparación entre dos inmuebles solo vale si las dos cifras se construyeron igual. La segunda es que el cap rate no dice nada de la financiación: un edificio con una rentabilidad del 6 % y una hipoteca al 4 % tiene un rendimiento sobre el capital invertido muy distinto del que tendría sin deuda, y esta página no lo calcula. La tercera es que no hay una rentabilidad correcta: la misma cifra es buena en un mercado y mala en otro, y lo que se compara es contra las alternativas que tengas.

1. El caso por defecto: 60.000 de ingreso operativo neto sobre un inmueble de 1.000.000

   1. Rentabilidad neta: 60.000 ÷ 1.000.000 × 100 = 6 %
   2. Múltiplo precio/ingresos: 100 ÷ 6 = 16,67
   3. Valor con la rentabilidad objetivo: 60.000 ÷ 0,08 = 750.000
   4. Diferencia frente al precio pedido: (750.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 × 100 = −25 %

   Es el ejemplo por defecto, y lo que enseña está en la diferencia entre las dos últimas cifras: el inmueble rinde un 6 % y quien lo compra quiere un 8 %, así que el precio que su criterio justifica es 750.000, un 25 % por debajo de lo que se pide. La página no dice que el inmueble esté caro: dice que a esa rentabilidad objetivo no se compra, y esas dos afirmaciones son distintas. Las otras dos cifras describen el mismo hecho sin juzgarlo, 16,67 años de ingreso actual.

2. El mismo precio con el doble de ingreso

   1. Rentabilidad neta: 120.000 ÷ 1.000.000 × 100 = 12 %
   2. Múltiplo precio/ingresos: 100 ÷ 12 = 8,33
   3. Valor con la rentabilidad objetivo: 120.000 ÷ 0,08 = 1.500.000
   4. Diferencia frente al precio pedido: (1.500.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 × 100 = 50 %

   Duplicar el ingreso duplica la rentabilidad neta y divide el múltiplo casi por dos, porque los dos son el mismo cociente leído en dos direcciones. El cambio de signo de la última cifra es lo que merece atención: con 60.000 de ingreso el precio pedido quedaba un 25 % por encima de lo justificado y con 120.000 queda un 50 % por debajo. Es decir, el mismo precio pasa de caro a barato sin que el precio se haya movido, y ese es exactamente el motivo de que la cifra de la izquierda tenga que venir de una medición y no de una estimación.

3. Números incómodos: 85.000 sobre 1.200.000, con una rentabilidad objetivo del 7,5 %

   1. Rentabilidad neta: 85.000 ÷ 1.200.000 × 100 = 7,08 %
   2. Múltiplo precio/ingresos: 100 ÷ 7,08 = 14,12
   3. Valor con la rentabilidad objetivo: 85.000 ÷ 0,075 = 1.133.333,33
   4. Diferencia frente al precio pedido: (1.133.333,33 − 1.200.000) ÷ 1.200.000 × 100 = −5,56 %

   Es el caso que se parece a una negociación real: la rentabilidad que ofrece el inmueble, 7,08 %, está muy cerca de la que se pide, 7,5 %, y la diferencia de precio es de un 5,56 % en lugar de un abismo. Fíjate en que el múltiplo se calcula con la rentabilidad ya redondeada a dos decimales, así que 14,12 es el recíproco de 7,08 y no de la cifra sin redondear; la diferencia es de una centésima de año y no cambia ninguna decisión, pero explica por qué las dos columnas no son exactamente inversas en todos los ejemplos.

4. Un piso pequeño: 24.000 sobre 300.000

   1. Rentabilidad neta: 24.000 ÷ 300.000 × 100 = 8 %
   2. Múltiplo precio/ingresos: 100 ÷ 8 = 12,5
   3. Valor con la rentabilidad objetivo: 24.000 ÷ 0,09 = 266.666,67
   4. Diferencia frente al precio pedido: (266.666,67 − 300.000) ÷ 300.000 × 100 = −11,11 %

   Con importes pequeños el cap rate no cambia de naturaleza: un 8 % es un 8 % tanto en un millón como en trescientos mil, y esa independencia del tamaño es lo que permite comparar un piso con un edificio. Lo que sí cambia con el tamaño son los gastos que hay detrás: una vacancia de dos meses pesa lo mismo en porcentaje en un inmueble barato que en uno caro, pero un tejado nuevo no, porque se reparte entre una base mucho menor. Es un recordatorio de que el ingreso operativo neto de esta casilla tiene que ser el de este inmueble y no el de un promedio.

5. Una décima de punto: 100 de ingreso sobre un inmueble de 1.000.000

   1. Rentabilidad neta: 100 ÷ 1.000.000 × 100 = 0,01 %
   2. Múltiplo precio/ingresos: 100 ÷ 0,01 = 10.000
   3. Valor con la rentabilidad objetivo: 100 ÷ 0,08 = 1.250
   4. Diferencia frente al precio pedido: (1250 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 × 100 = −99,88 %

   Es el extremo y está aquí porque la página lo admite sin protestar: un ingreso operativo neto de 100 sobre un millón da una rentabilidad de una centésima de punto y un múltiplo de 10.000 años. Las cifras son correctas y el negocio que describen es absurdo, lo cual es una buena señal de que la página calcula y no opina. También sirve para ver el límite del múltiplo: cuando el ingreso se acerca a cero el múltiplo se dispara y deja de ser una descripción útil, mientras que la rentabilidad sigue siendo pequeña y legible.

El cap rate es una cifra de un año y sin deuda, y por eso mismo deja fuera casi todo lo que decide si una compra sale bien. No descuenta los flujos futuros: trata los 60.000 de este año como si fueran a repetirse indefinidamente, así que no distingue un inmueble con contratos indexados y buenos inquilinos de otro con alquileres a punto de renovarse a la baja, y desde luego no ve la reventa. No incluye la financiación: si compras con hipoteca, lo que ganas sobre tu dinero no es el cap rate sino otra cosa, y la diferencia puede ser enorme en los dos sentidos. No incluye impuestos, comisiones de compraventa, ni el costo de las reformas que haya que hacer antes de alquilar. Y no distingue el origen del ingreso: dos inmuebles con la misma rentabilidad neta pueden tener estructuras de gastos muy distintas, uno con gastos de comunidad altos y otro con mantenimiento caro, y el cap rate los presenta idénticos. Hay una limitación de fondo que conviene tener presente: la cifra solo vale para comparar, y comparar exige que las dos partes se hayan construido con la misma definición de ingreso operativo neto. La página no puede comprobarlo —recibe un número y lo divide— y por eso el cap rate de un anuncio rara vez es comparable con el de otro anuncio sin rehacer la cuenta. Por último, ninguna cifra lleva símbolo de moneda.

¿Qué es el cap rate de un inmueble de alquiler?

Es el ingreso operativo neto de un año dividido entre el valor del inmueble, expresado en porcentaje. Con 60.000 de ingreso operativo neto sobre un inmueble de 1.000.000, el cap rate es 60.000 ÷ 1.000.000 × 100 = 6 %. Es una cifra de un año, sin deuda y sin contar la reventa, y precisamente por eso se puede comparar entre edificios distintos y entre mercados distintos.

¿Qué entra en el ingreso operativo neto y qué no?

Entra el alquiler realmente cobrado, menos la vacancia, menos los gastos de explotación del inmueble: impuestos, seguros, administración, mantenimiento y los suministros que paga el propietario. No entra la cuota de la hipoteca, y eso es deliberado: si se restara, un comprador al contado y otro financiado tendrían cifras distintas del mismo edificio, y la comparación dejaría de funcionar. Tampoco entra el impuesto sobre la renta del propietario, que depende de su situación y no del inmueble.

¿Qué diferencia hay entre el cap rate y el múltiplo precio/ingresos?

Ninguna de fondo: son el mismo cociente escrito al revés. El cap rate es el ingreso dividido entre el precio y el múltiplo es el precio dividido entre el ingreso. Un cap rate del 6 % son 16,67 años de ingreso y uno del 10 % son 10 años. Los dos se usan en conversaciones distintas —la rentabilidad se compara con un bono y el múltiplo se cita en un anuncio— y en el punto del 10 % coinciden, lo que es una casualidad del sistema decimal y no una relación que se pueda aprovechar.

¿Qué rentabilidad objetivo debo usar?

La que te haga comprar, y eso no lo puede responder la página. La referencia práctica es lo que rindan las alternativas comparables: si un bono del Estado paga un 3 % sin inquilinos y sin mantenimiento, un inmueble que rinde un 6 % está pagando tres puntos por asumir ese trabajo y ese riesgo, y cada cual decide si le compensa. Lo que sí puede hacer esta página es darte la vuelta al cálculo: escribe la rentabilidad que exiges y te dice el precio máximo que tu criterio justifica, que es más útil que discutir sobre el precio pedido.

¿Cuándo un cap rate se considera alto o bajo?

No hay una respuesta única, porque la cifra buena depende del mercado y del momento. Un 4 % puede ser normal en una capital con precios muy altos y un 8 % puede ser normal en una ciudad secundaria, y lo que se compara no es contra un número universal sino contra lo que rinden los inmuebles parecidos de la misma zona. Lo que sí admite una regla general es la dirección: a igualdad de todo lo demás, una rentabilidad más alta significa que se paga menos por el mismo ingreso, y eso suele venir acompañado de más riesgo, de una zona con menos demanda o de un edificio con problemas.

¿El cap rate tiene en cuenta la hipoteca?

No, y es lo que se busca. La cifra mide el inmueble y no la operación, así que dos compradores con financiaciones distintas ven la misma rentabilidad neta. Lo que la hipoteca cambia es la rentabilidad sobre el dinero propio, que es otra cuenta: si un inmueble rinde un 6 % y la deuda cuesta un 4 %, el capital propio rinde más que el 6 %, y si la deuda cuesta un 8 %, rinde menos. Esta página no calcula ninguna de las dos cosas.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — define el ingreso operativo neto como el ingreso por alquiler menos la vacancia y los gastos de explotación del inmueble, que es la frontera entre el alquiler bruto y la cifra que entra en este cálculo — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (Estados Unidos)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — cómo se determinan el ingreso por alquiler y los gastos de un inmueble arrendado a efectos fiscales, incluidas las deducciones que separan el alquiler bruto de lo que el propietario conserva — Internal Revenue Service (Estados Unidos)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos — el régimen legal español del arrendamiento de vivienda: duración, renta y actualización, que son las reglas que acotan el ingreso por alquiler de un inmueble — Boletín Oficial del Estado (España)