Calculadora de multiplicador de renta

Alquiler bruto anual = alquiler bruto mensual × 12; multiplicador de alquiler bruto = precio del inmueble ÷ alquiler bruto anual; rentabilidad bruta del alquiler = 100 ÷ multiplicador de alquiler bruto; valor con el multiplicador objetivo = multiplicador objetivo × alquiler bruto anual

Property price

El precio que se pide o el que se pagó. Es el numerador y toda la base de la comparación, así que tiene que ser el mismo tipo de cifra en los dos inmuebles que compares: mezclar un precio de salida con un precio de cierre, o un precio con impuestos y gastos con uno sin ellos, produce un multiplicador que no significa nada. Si el inmueble se compró hace años, lo razonable es usar su valor de mercado actual y no lo que costó entonces.

Monthly gross rent

El alquiler que se cobra al mes, antes de vacantes, antes de impuestos, seguro, administración y mantenimiento, y antes de cualquier cuota de hipoteca. Bruto quiere decir exactamente eso: lo que entra por el alquiler sin descontar nada. Si el inmueble tiene varios locales o viviendas, es la suma de todos ellos.

Annual gross rent

La cifra mensual multiplicada por doce. Se imprime porque todo lo demás del panel se construye a partir de ella y porque es la que permite comparar con los gastos anuales, que es donde está el dinero que falta en un cálculo bruto.

Gross rent multiplier

El precio dividido entre el alquiler anual, con dos decimales. Un valor más bajo significa que el inmueble cuesta menos años de alquiler, lo cual en general se considera mejor para quien compra, pero cuidado con «en general»: un multiplicador bajo puede reflejar un mercado deprimido, un inmueble con problemas o un alquiler que se va a caer. El número no distingue entre esas tres cosas.

Gross yield

El inverso del multiplicador, expresado en porcentaje: el alquiler como parte del precio. Lleva exactamente la misma información que el multiplicador y no añade ninguna nueva, pero es la forma en que se compara esta inversión con cualquier otra, y de ahí que se imprima. Como es el inverso, se mueve en sentido contrario: sube el porcentaje cuando baja el multiplicador.

Value at a target multiplier

Lo que ese mismo alquiler pagaría con un multiplicador que eliges tú, lo cual da la vuelta al cálculo: en lugar de preguntar cuánto rinde un precio, pregunta cuánto vale un alquiler. Es la casilla que convierte la página en una herramienta de decisión, porque el multiplicador objetivo es una opinión sobre el mercado y no un hecho, y aquí se declara en lugar de esconderse.

Úsala como primer filtro cuando de un inmueble solo tienes un precio y un alquiler, que es la situación para la que se inventó esta medida. Es rápida, no necesita ninguna suposición y en una sola división te dice si un inmueble está en el rango en el que estás buscando o a un orden de magnitud de distancia. También sirve para reducir una lista larga a una corta antes de dedicar tiempo a las estimaciones de gastos que exige un análisis en condiciones. Donde no debe usarse es como veredicto. No distingue un edificio con la cubierta recién hecha de otro que la necesita, un inquilino que paga precio de mercado de otro que paga la mitad, un mercado con alquileres al alza de uno a la baja, ni un inmueble con un inquilino de otro con doce y el riesgo de vacante que eso trae. Tampoco dice nada de la financiación: dos compradores que pagan lo mismo por el mismo edificio, uno al contado y otro con hipoteca, tienen el mismo multiplicador de alquiler bruto y rentabilidades completamente distintas. El multiplicador de alquiler bruto es el principio de un análisis de inmueble alquilado, y tratarlo como el final es el error al que invita.

1. El caso por defecto: un inmueble de 300.000 que se alquila por 1600 al mes

   1. Alquiler bruto anual: 1600 × 12 = 19.200
   2. Multiplicador de alquiler bruto: 300.000 ÷ 19.200 = 15,63
   3. Rentabilidad bruta del alquiler: 100 ÷ 15,63 = 6,4 %
   4. Valor con el multiplicador objetivo: 15 × 19.200 = 288.000

   Las cuatro cifras del panel son dos parejas. Las dos primeras describen el inmueble tal como está: 19.200 al año y un multiplicador de 15,63, es decir que el precio equivale a quince años y medio de alquiler. Las dos últimas describen la comparación: una rentabilidad bruta del 6,4 % y un valor de 288.000 al multiplicador que has elegido. Esa última es la que lleva la decisión, porque el multiplicador objetivo lo pones tú: si crees que en ese mercado lo razonable es pagar quince años de alquiler, este inmueble está un 4 % caro respecto a tu propio criterio, y la página lo dice sin haber tenido que juzgar si tu criterio es bueno. Recuerda que la rentabilidad es bruta: de esos 19.200 hay que pagar todavía impuestos, seguro, administración, mantenimiento y los meses sin inquilino.

2. Donde el multiplicador y la rentabilidad coinciden

   1. Alquiler bruto anual: 2000 × 12 = 24.000
   2. Multiplicador de alquiler bruto: 240.000 ÷ 24.000 = 10
   3. Rentabilidad bruta del alquiler: 100 ÷ 10 = 10 %
   4. Valor con el multiplicador objetivo: 10 × 24.000 = 240.000

   Cuando el multiplicador es exactamente 10, su inverso en porcentaje es exactamente 10, y por eso este ejemplo es el mejor sitio para ver que las dos cifras son el mismo dato en dos unidades distintas. La coincidencia solo ocurre en ese punto: en 12 el porcentaje es 8,33, en 15 es 6,67 y en 20 es 5. Además, aquí el valor implícito coincide con el precio pedido, 240.000, porque el multiplicador objetivo que se ha escrito es justo el que el inmueble tiene. Eso convierte al ejemplo en la prueba de coherencia de la página: si el multiplicador objetivo es igual al real, el valor implícito tiene que ser el precio, y es lo que sale.

3. La costura del redondeo: 144.120 frente a 24.000 de alquiler

   1. Alquiler bruto anual: 2000 × 12 = 24.000
   2. Multiplicador de alquiler bruto: 144.120 ÷ 24.000 = 6,005, que se imprime como 6,01
   3. Rentabilidad bruta del alquiler: 100 ÷ 6,01 = 16,64 %

   El cociente exacto es 6,005 y el panel imprime 6,01, porque redondea a dos decimales. La rentabilidad bruta se calcula a partir de la cifra impresa, 6,01, y no del cociente sin redondear: por eso da 16,64 % y no 16,6386 %, que es lo que saldría de 100 ÷ 6,005. Una diferencia de cuatro centésimas parece poca cosa y sirve para entender por qué el porcentaje que ves no siempre es exactamente el inverso del multiplicador, pero hay un caso en el que importa de verdad: si usas estas dos cifras para calcular a mano el valor de otro inmueble, parte siempre del multiplicador impreso y no del cociente exacto, porque es el impreso el que está en el panel. De ahí que este sea el ejemplo que peor se reconstruye a mano si se ignoran los redondeos.

4. Volviendo a meter el múltiplo impreso

   1. Alquiler bruto anual: 1600 × 12 = 19.200
   2. Multiplicador de alquiler bruto: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, que se imprime como 15,63
   3. Rentabilidad bruta del alquiler: 100 ÷ 15,63 = 6,4 %
   4. Valor con el multiplicador objetivo: 15,63 × 19.200 = 300.096

   Es el ejemplo por defecto con el multiplicador impreso, 15,63, escrito en la casilla del objetivo. El valor implícito sale 300.096 y no 300.000: los 96 de más son el redondeo de 15,625 a 15,63, multiplicado por los 19.200 del alquiler anual. No es un error, es la consecuencia de trabajar con la cifra que se ve en pantalla y no con el cociente completo. Si necesitas que el valor implícito sea exactamente el precio, busca el múltiplo que lo produce en lugar de copiar el que aparece impreso. Merece la pena hacer este ejercicio una vez porque es exactamente lo que hace todo el mundo al pasar los números a una hoja de cálculo con dos decimales.

5. Una rentabilidad que el redondeo se lleva por completo

   1. Alquiler bruto anual: 0,01 × 12 = 0,12
   2. Multiplicador de alquiler bruto: 1.000.000.000 ÷ 0,12 = 8.333.333.333,33
   3. Rentabilidad bruta del alquiler: 100 ÷ 8.333.333.333,33 = 0,000000012 %, que se imprime como 0 %
   4. Valor con el multiplicador objetivo: 15 × 0,12 = 1,8

   Es el caso extremo de las dos direcciones del redondeo a la vez. La rentabilidad real es del orden de doce millonésimas de punto porcentual, y con dos decimales se imprime como 0 %, que es correcto como redondeo y engañoso como lectura: la rentabilidad no es cero, es indistinguible de cero en esta escala. Al mismo tiempo, el multiplicador sí se puede imprimir, porque es un número enorme, 8.333.333.333,33, y el valor implícito al objetivo de 15 es 1,8. Existe para mostrar que el porcentaje es la cifra que primero desaparece cuando las magnitudes se separan, y que un 0 % en esa columna no significa un inmueble sin renta sino una renta que no cabe en dos decimales.

El multiplicador es bruto, y bruto es una limitación de verdad y no un tecnicismo. Los impuestos del inmueble, el seguro, las comisiones de administración, el mantenimiento, los suministros que paga el propietario y los meses sin inquilino salen todos del alquiler antes de que el propietario vea nada, y ninguno está en el numerador. Dos edificios con el mismo multiplicador pueden diferir a la mitad en lo que realmente rinden, y la página no tiene forma de mostrarlo. El alquiler se toma como una sola cifra mensual, lo cual describe igual un edificio con un local vacío, un inquilino con un contrato por debajo de mercado o una renta que se actualiza el año que viene: nada de eso aparece. La financiación está excluida por diseño, de modo que la cifra es comparable entre un comprador al contado y uno con hipoteca y, a la vez, muda sobre lo que ganaría con su dinero cualquiera de los dos. El precio se toma como dado, cuando en la mayoría de las operaciones el precio es precisamente lo que se negocia. Y por encima de todo, un multiplicador no tiene significado absoluto: lo que cuenta como alto o bajo depende por completo del mercado, del costo de la financiación, de las expectativas sobre los alquileres y de qué proporción del parque pertenece a propietarios que no buscan rentabilidad alguna. Comparar un multiplicador con una cifra que decidiste de antemano que estaba bien es el uso más habitual de esta medida y el más equivocado, y la página imprime el objetivo como campo y no como recomendación exactamente por eso. Hay tres ausencias más que conviene nombrar: no hay vacantes, no hay gastos y no hay deuda, así que la cifra sirve para cribar y no para decidir; y no hay serie temporal, de modo que un alquiler congelado durante años y uno recién actualizado se ven idénticos.

¿Debo usar el alquiler bruto o el ingreso operativo neto?

Depende de lo que quieras comparar. El alquiler bruto sirve para cribar rápido, porque solo necesita un precio y una renta y no exige ninguna estimación. El ingreso operativo neto es el alquiler menos los gastos de explotación del inmueble, y es el que se usa para la rentabilidad de verdad, porque los impuestos, el seguro, la administración, el mantenimiento y las vacantes son dinero que no llega al propietario. Si dos inmuebles tienen multiplicadores parecidos pero uno es un edificio antiguo con gastos altos y el otro es nuevo, el bruto no lo verá y el neto sí. Lo razonable es usar el multiplicador para reducir la lista y el neto para decidir entre los finalistas.

¿Qué se considera un buen multiplicador de alquiler bruto?

No hay una cifra universal, y desconfía de quien te dé una: lo que cuenta como alto o bajo depende del mercado, del costo de la financiación, de las expectativas sobre los alquileres y de cuánto del parque pertenece a propietarios que no buscan rentabilidad. Un multiplicador de 10 en un mercado con alquileres al alza puede ser peor negocio que uno de 18 en un mercado con rentas muy estables y contractualmente protegidas. Lo que sí es comparable es la evolución: el mismo mercado medido de la misma forma a lo largo del tiempo te dice más que cualquier umbral importado de otro país.

¿Por qué el multiplicador es el mismo para quien compra al contado y para quien pide una hipoteca?

Porque la fórmula no contiene la financiación: es el precio dividido entre el alquiler bruto, y ninguna de las dos cifras cambia según cómo se pague. Eso es una ventaja y un límite a la vez. Es una ventaja porque hace comparables dos operaciones financiadas de forma distinta y permite comparar inmuebles entre mercados con tipos de interés diferentes. Es un límite porque dos compradores del mismo edificio al mismo precio, uno al contado y otro con hipoteca, tienen el mismo multiplicador y rentabilidades sobre su propio dinero completamente distintas: el que pidió el préstamo paga intereses cada mes que no aparecen por ninguna parte.

¿Hay que restar las vacantes antes de poner el alquiler?

Con el multiplicador bruto, no: la cifra es bruta por definición y debe ser el alquiler tal como figura en el contrato. Restar una estimación de vacantes antes de escribirla convertiría el resultado en una mezcla de dos medidas, y ya no sería comparable con ningún multiplicador publicado. Lo correcto es escribir el alquiler contractual en esta página y tener la vacante en cuenta en el análisis posterior, cuando pases al ingreso operativo neto. Eso sí, si el inmueble tiene ahora mismo un local vacío, no incluyas en el campo una renta que no estás cobrando: escribe la que se cobra de verdad, porque una renta potencial describe una operación que todavía no existe.

¿Por qué la rentabilidad no siempre coincide con el precio dividido entre el alquiler?

Porque el porcentaje se calcula a partir del multiplicador ya redondeado a dos decimales, y no del cociente completo. Con 300.000 y 19.200 al año el cociente es 15,625, se imprime 15,63 y el porcentaje sale de 100 ÷ 15,63, que es 6,4. Si lo calcularas con el cociente sin redondear saldría 6,4 igualmente en este caso, pero en otros la diferencia se ve en la segunda decimal. La razón de hacerlo así es que las dos cifras del panel tienen que ser coherentes entre sí: quien lea el 15,63 y lo divida a mano tiene que obtener el mismo porcentaje que la página imprime. El efecto es pequeño y siempre está acotado por el redondeo a dos decimales.

¿En qué se diferencia esto de una cap rate?

En el numerador. El multiplicador usa el alquiler bruto y la cap rate usa el ingreso operativo neto, es decir el alquiler menos los gastos de explotación del inmueble. Son el mismo cálculo con un numerador distinto, y por eso no son intercambiables: dos edificios pueden tener multiplicadores casi idénticos y cap rates muy diferentes si uno tiene gastos mucho más altos. La cap rate es la que se compara con el costo de la financiación, porque es lo que le queda al propietario; el multiplicador es el que se usa para cribar, porque no exige estimar ningún gasto y por lo tanto se puede calcular en el momento.

¿Puedo usar el multiplicador para valorar un inmueble?

Sí, con la condición de que el múltiplo sea de ese mercado y de ese tipo de inmueble, y eso es lo difícil. El resultado del campo del multiplicador objetivo es el precio que ese alquiler soportaría según el criterio que hayas escrito, y eso es una opinión tuya, no una tasación. Para que sirva como valoración hacen falta dos cosas: que el múltiplo venga de operaciones comparables y recientes en el mismo barrio y para el mismo tipo de inmueble, y que el alquiler sea el de mercado y no el que está congelado por un contrato antiguo. Con esas dos condiciones es una estimación rápida y razonable; sin ellas es una multiplicación que confirma lo que ya pensabas.

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos — el marco español del contrato de alquiler, con la duración, la actualización de la renta y las obligaciones del arrendador que deciden cuánto de ese alquiler bruto llega realmente al propietario — Boletín Oficial del Estado (España)
• Publication 527, Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that separate gross rent from what the owner keeps — Internal Revenue Service (Estados Unidos)
• Glossary: Operating Expenses — the costs of running a property that a gross rent multiplier leaves in the numerator, from taxes and insurance to management and maintenance — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (Estados Unidos)