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Calculadora de LTV

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Resultado

80,00 %

Relación préstamo-valor (%)

Patrimonio en el inmueble
60.000,00
Patrimonio como porcentaje del valor
20,00 %
Préstamo máximo con el ratio objetivo
240.000,00

La relación préstamo-valor, o LTV, es la hipoteca dividida entre el valor del inmueble sobre el que está constituida, expresada en porcentaje. Es el número que decide buena parte de las condiciones que recibe un prestatario, porque mide cuánto dinero del prestamista queda expuesto a una caída del precio: al 80 %, tendría que desaparecer una quinta parte del valor para que la deuda valga más que el inmueble. Introduce el importe del préstamo, el valor de la propiedad y el ratio que te propones alcanzar, y esta página devuelve el ratio, el patrimonio en el inmueble que deja el préstamo, ese patrimonio como porcentaje y el préstamo máximo que tu objetivo permitiría sobre ese valor.

Un préstamo de 240.000 contra seis valores de inmueble

Valor del inmuebleRelación préstamo-valorPréstamo máximo al 80 %Patrimonio
2400001001920000
26000092.3120800020000
28000085.7122400040000
3000008024000060000
35000068.57280000110000
40000060320000160000

El eje es el valor del inmueble porque esa es la variable de esta historia: un préstamo, sujeto en 240.000, y un valor que se mueve. Lee la segunda columna hacia abajo y cae del 100 % al 60 % sin que nada del préstamo cambie: la cuota del prestatario, el tipo y el saldo son idénticos en todas las filas, y solo se ha movido la opinión del mercado sobre la garantía. Eso es lo que hace que el ratio merezca la pena vigilarlo a posteriori, y es también la razón de que un ratio citado sin su fecha sea casi inútil. La tercera columna es el mismo objetivo del 80 % aplicado a cada valor, así que la tercera y la cuarta son las dos caras de una misma decisión: con 350.000 y 400.000 el préstamo máximo supera los 240.000 realmente prestados y la operación tiene hueco, con 300.000 cae justo encima, y en las tres filas de arriba el préstamo está por encima de lo que ese valor soportaría en el objetivo. La primera fila es el caso límite que conviene leer dos veces, porque un préstamo igual al valor no deja ningún patrimonio, y todas las filas por debajo son préstamos que el valor está cubriendo.

Fórmula

Relación préstamo-valor = préstamo hipotecario ÷ valor del inmueble × 100; patrimonio = valor del inmueble − préstamo; patrimonio en porcentaje = 100 − relación préstamo-valor; préstamo máximo = valor del inmueble × ratio objetivo ÷ 100

Loan amount
La hipoteca constituida sobre el inmueble, o el importe que se solicita. Es toda la extensión de crédito contra ese valor, así que una segunda carga o una línea de crédito sobre la misma vivienda también va aquí: entre las dos son lo que el valor está soportando, y un ratio calculado solo con la primera hipoteca mide menos apalancamiento del que hay.
Property value
El precio que se paga o el valor de tasación, según la pregunta que te estés haciendo. Para una solicitud lo fija el tasador del prestamista y la respuesta es un hecho sobre el expediente; para un comprador que compara dos ofertas vale el precio, y la respuesta es un hecho sobre la operación. El mismo préstamo contra dos valores da dos ratios distintos, y solo uno de ellos es el que usará el prestamista.
Target ratio
La relación préstamo-valor por debajo de la cual necesitas quedarte, sea porque te la haya dado un prestamista o porque sea la línea que te has puesto tú. Le da la vuelta al cálculo: en vez de medir un préstamo existente, pregunta qué préstamo soporta ese valor según tus reglas, que es la dirección que necesitas antes de presentar una oferta.
Loan to value ratio
El préstamo como porcentaje del valor, impreso con dos decimales. Más alto significa más prestado contra el mismo inmueble y, por tanto, menos margen para que el precio caiga antes de que la deuda quede por encima del valor. No es un veredicto sobre si endeudarse es sensato: el mismo ratio es prudente en un inmueble y temerario en otro, y esta página no tiene ningún campo para esa diferencia.
Equity amount
La parte del valor que no está prestada: valor menos préstamo. Es una resta y no una estimación de mercado, así que se vuelve negativa cuando el préstamo supera el valor, que es exactamente lo que parece una vivienda con la deuda por encima de su precio. Imprimirlo así es más útil que esconderlo.
Equity percent
La misma cifra en porcentaje y, a propósito, el complemento del ratio impreso y no una segunda división: los dos suman siempre exactamente 100, así que quien tiene uno nunca se pregunta cuál de los dos números redondeados usó el panel.
Maximum loan at the target ratio
El préstamo más grande que el valor soporta si te quedas en tu objetivo: valor por el ratio objetivo. Convierte el objetivo de una restricción en una cifra que puedes llevar a un prestamista o a una oferta y, comparada con el importe del préstamo, dice en un solo número si la operación que tienes delante cabe en la regla que te pusiste.

Úsala antes de solicitar una hipoteca para ver qué soportaría un inmueble en las condiciones que quieres, y después de solicitarla para comprobar si el ratio que te dieron cuadra con los números que te pasaron: citar un ratio que no se deduce del precio y del préstamo es lo bastante común como para que merezca la pena hacer la cuenta. También es el primer filtro correcto cuando el valor es incierto: el ratio se mueve con el valor, así que verlo con unos cuantos valores plausibles te dice cuánto depende la respuesta de una tasación que todavía no tienes. La distinción que importa en esta página es que la relación préstamo-valor es una medición, no una prueba de cumplimiento. No lleva ningún umbral dentro y esta página no sabe si el dinero es para una primera vivienda, para alquilar o para refinanciar; una cifra puede ser anodina en un préstamo y rechazada de plano en otro. Si la pregunta que de verdad tienes es cuánto efectivo necesitas al firmar, esa es la cara complementaria del mismo ratio y la página de la entrada la responde directamente. Los cuatro resultados comparten dos entradas, así que ninguno es independiente de los demás: mueve el valor y se mueven a la vez el ratio, el patrimonio, el porcentaje de patrimonio y el préstamo máximo.

Ejemplos resueltos

  1. El caso por defecto: un préstamo de 240.000 sobre un inmueble de 300.000

    1. Ratio: 240.000 ÷ 300.000 = 0,8, es decir, 80 %
    2. Patrimonio: 300.000 − 240.000 = 60.000
    3. Patrimonio en porcentaje: 100 − 80 = 20 %
    4. Préstamo máximo con el objetivo del 80 %: 300.000 × 0,8 = 240.000

    La última línea cayendo exactamente sobre el importe del préstamo es la coincidencia útil de este ejemplo: un préstamo al 80 % sobre un valor con objetivo del 80 % está justo en la línea y no por debajo, sin ningún margen. Lee el patrimonio como la respuesta a la pregunta real: 60.000 es lo que tendría que perder el inmueble, en dinero, antes de que el préstamo deje de estar cubierto.

  2. Un préstamo al noventa por ciento: 360.000 sobre 400.000

    1. Ratio: 360.000 ÷ 400.000 = 90 %
    2. Patrimonio: 400.000 − 360.000 = 40.000
    3. Patrimonio en porcentaje: 100 − 90 = 10 %
    4. Préstamo máximo con el objetivo del 80 %: 400.000 × 0,8 = 320.000

    Compara aquí el préstamo con su propio objetivo: se piden 360.000 donde el objetivo permite 320.000, así que la operación está 40.000 por encima de la línea. Esa comparación es la razón de que las dos cifras estén en el panel, y es la que un vendedor no va a hacer por ti: un ratio del 90 % solo es alarmante en relación con algo, y el préstamo máximo aporta ese algo.

  3. Un ratio incómodo: 133.340 sobre 400.000

    1. Ratio: 133.340 ÷ 400.000 = 33,335 %, impreso como 33,34
    2. Patrimonio: 400.000 − 133.340 = 266.660
    3. Patrimonio en porcentaje: 100 − 33,34 = 66,66 %
    4. Préstamo máximo con el objetivo del 80 %: 400.000 × 0,8 = 320.000

    El porcentaje de patrimonio es el complemento del ratio impreso, no una segunda división, y este es el caso en el que se nota: dividir 266.660 entre 400.000 da 66,665 %, que por sí solo se imprimiría como 66,67, medio centésimo lejos del 66,66 que muestra el panel. Se eligió el complemento para que los dos porcentajes del panel sumen siempre exactamente 100.

  4. Pedir más de lo que vale el inmueble: 260.000 sobre 240.000

    1. Ratio: 260.000 ÷ 240.000 = 108,333 %, impreso como 108,33
    2. Patrimonio: 240.000 − 260.000 = −20.000
    3. Patrimonio en porcentaje: 100 − 108,33 = −8,33 %
    4. Préstamo máximo con el objetivo del 80 %: 240.000 × 0,8 = 192.000

    Un ratio por encima del 100 % no es un error y la página no lo trata como tal: es el aspecto que tiene un inmueble comprado sin entrada y que después ha bajado de precio, y el patrimonio negativo es la aritmética honesta. Aquí no se recorta nada, porque el estado que describe es real y una página que se negara a imprimirlo estaría escondiendo el caso en el que la cifra más importa.

  5. Un ratio bajo y un objetivo más bajo: 180.000 sobre 450.000, apuntando al 75 %

    1. Ratio: 180.000 ÷ 450.000 = 40 %
    2. Patrimonio: 450.000 − 180.000 = 270.000
    3. Patrimonio en porcentaje: 100 − 40 = 60 %
    4. Préstamo máximo con el objetivo del 75 %: 450.000 × 0,75 = 337.500

    Aquí el objetivo es más flexible que la operación real: el valor soportaría 337.500 pero solo se piden 180.000, así que sobran 157.500. Un prestatario en esta posición no va corto de patrimonio; estas mismas cifras son las que mira un prestamista para una línea de crédito sobre la vivienda, donde la pregunta deja de ser cuánto se pidió y pasa a ser cuánto más se podría pedir.

Limitaciones

El valor de este cálculo es un solo número haciendo las veces de un rango. Una tasación es una opinión con fecha, los precios de venta se mueven y una reforma o un mal año del mercado local pueden desplazar la cifra más que la distancia entre una banda de concesión y la siguiente; el ratio vale lo que valga el valor que le metiste. El importe del préstamo se toma como dado, así que cualquier cosa que cambie lo que realmente se debe es invisible aquí: un periodo de carencia de intereses, un tramo de obra que todavía no se ha dispuesto del todo o una segunda carga que se abrirá más adelante. Tampoco hay nada del prestatario en la página y, en la práctica, un prestamista sopesa ingresos, historial de crédito, ahorro disponible y tipo de inmueble junto con el ratio, y a veces deniega un préstamo que pasa esta medida por sí sola. El tratamiento regulatorio está ausente a propósito: los límites de supervisión varían por categoría de préstamo y por entidad, son suelos para los prestamistas y no derechos para los prestatarios, y el mismo ratio puede ser corriente en un producto y quedar fuera de una guía en otro. Y sobre todo, el ratio no dice nada sobre si el precio es bueno, que es otra pregunta con otra página.

Preguntas frecuentes

¿El 80 % es una norma o solo una convención?
Es una convención y no una norma, y la diferencia importa cuando te dicen que un préstamo no se puede conceder. Los límites de supervisión que aparecen en las normas de concesión para la banca se fijan por categoría de préstamo inmobiliario, y para inmuebles mejorados y para construcción residencial de una a cuatro familias la cifra es el 85 %, no el 80. Para hipotecas permanentes y préstamos sobre vivienda habitual de una a cuatro familias esas mismas normas no establecen ningún límite y, en su lugar, exigen refuerzos de crédito como un seguro hipotecario cuando el ratio alcanza el 90 % en el momento de la concesión. El 80 % con el que se topa un prestatario es una convención de mercado que añaden encima los prestamistas, las aseguradoras y las entidades que compran los préstamos, y cambia con el producto, el inmueble y el prestatario.
¿Qué valor debo usar, el precio o la tasación?
Para la decisión de un prestamista, el valor de tasación, porque es la cifra sobre la que correrá el análisis y la que queda escrita en el expediente. Para comparar tú entre dos inmuebles o dos ofertas, el precio, porque es lo que pagarías de verdad y lo que sería de verdad tu patrimonio. Los dos pueden diferir y, cuando lo hacen, manda el menor para decidir cuánto se puede prestar: una tasación por debajo del precio acordado hace que el mismo préstamo dé un ratio más alto, y la diferencia tiene que salir de algún sitio, o más efectivo, o un precio más bajo, o no hay operación.
¿Cuenta una segunda hipoteca en el ratio?
Cuenta en el sentido de que los dos préstamos están garantizados por el mismo inmueble y el valor está soportando a los dos juntos, que es la razón por la que las normas de concesión dicen que el importe total de todas las cargas anteriores debe incluirse al calcular el ratio. Lo que hace cada prestamista con esa instrucción varía, y es normal ver un ratio citado solo sobre la primera hipoteca en una compra y un ratio combinado cuando se añade una línea de crédito sobre la vivienda. La aritmética de esta página es la versión combinada: pon en el campo del préstamo toda la extensión de crédito, o estarás midiendo menos de lo que el inmueble soporta en realidad.
¿Para qué sirve la cifra del préstamo máximo?
Convierte el objetivo de una restricción en un importe. Un ratio te dice si una operación cabe; un préstamo máximo te dice la operación más grande que cabría, que es la cifra que necesitas cuando eres tú quien elige un precio o una entrada. Compararla con el importe del préstamo es la versión más rápida de todo el cálculo: por encima y el préstamo no cumple tu objetivo, por debajo y tienes margen, e igual y estás exactamente en la línea.
¿Cambia el ratio después de concederse el préstamo?
El ratio escrito en el momento de la concesión no cambia, porque el préstamo y el valor de ese instante son hechos fijos. Lo que cambia es el valor del inmueble, y el ratio recalculado contra un valor actual es otra medida con otro nombre: la versión a precio de mercado. Esa cifra recalculada es la que importa si estás pensando en refinanciar o si el inmueble tiene que venderse, y a propósito no es la que imprime esta página: mezclar las dos produce un número que no pertenece a ningún momento en particular.
¿Cuánto patrimonio necesito para que el préstamo sea seguro?
No hay ningún nivel de patrimonio que haga seguro un préstamo por sí solo, que es la respuesta honesta y también la razón de que la página no lleve ningún umbral. El patrimonio es el colchón frente a una caída del valor, así que cuanto más haya mejor protección contra ese riesgo concreto, pero no dice nada sobre si el prestatario podrá seguir pagando, cuánto valdrá el inmueble dentro de cinco años o cuánto cuesta venderlo. Lee el ratio como una medición entre varias y no como una calificación, y toma un ratio alto como una pregunta que hacer y no como una conclusión.

Referencias

Calculadoras relacionadas

Calculadora de entradaImporte de la entrada, y cuánto se tarda en ahorrarla.Calculadora de hipotecaCuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización.Calculadora de préstamosCuotas de un préstamo a tipo fijo, con los intereses totales.Calculadora de ratio deuda-ingresosRatio deuda-ingresos a partir de la deuda y el bruto mensual.