Calculadora de entrada
Resultado
Importe de la entrada
- Importe del préstamo
- 360.000,00
- Relación préstamo-valor (%)
- 90,00 %
- Lo que aún hay que ahorrar
- 20.000,00
- Meses de ahorro
- 14
- Años de ahorro
- 1,2
- Saldo en la fecha de cancelación del seguro hipotecario (80 % del valor)
- 320.000,00
- Saldo en la fecha de extinción del seguro hipotecario (78 % del valor)
- 312.000,00
El porcentaje de entrada es un solo número que decide tres cosas distintas a la vez, y esta página muestra las tres porque tiran en direcciones opuestas. Sobre una vivienda de 400.000, un 10 % de entrada son 40.000 en efectivo y un préstamo de 360.000, que es una relación préstamo-valor del 90 %. Pasa al 20 % y el efectivo se convierte en 80.000 mientras el préstamo baja a 320.000 y la relación préstamo-valor llega justo al 80 %. Lo primero que cambia es evidente, lo segundo se desprende de ello, y lo tercero es lo que se olvida. Aparta 20.000 para ese objetivo de 40.000 y, ahorrando 1500 al mes, la diferencia se cierra en 14 meses. Con eso queda contestada la pregunta del ahorro. La otra mitad de la página trata de lo que pasa después, y hay que contarla con cuidado porque la regla se recuerda mal casi siempre. El seguro hipotecario privado, el cargo mensual extra que añade el prestamista cuando la entrada es pequeña, no termina cuando tu saldo baja al 80 % de lo que pagaste. Según la norma federal citada abajo, la cifra del 80 % es un saldo al que puedes pedir por escrito que se cancele el seguro, siempre que estés al día y tengas un historial de pagos limpio en el periodo anterior; y la cifra del 78 % es un saldo al que el servicer debe extinguirlo tanto si lo pides como si no. Las dos se miden contra el valor original del inmueble, y las dos quedan determinadas por la tabla de amortización inicial y no por lo que hayas pagado de verdad. La consecuencia práctica merece dos lecturas: pagar de más no mueve ninguna de las dos fechas, porque las fechas quedaron fijadas el primer día por el calendario que firmaste. Así que una entrada mayor es la forma fiable de evitar el seguro, o de acortar el tiempo que lo pagas, y los pagos extra de capital no lo son. Sobre 400.000 los dos umbrales se sitúan en 320.000 y 312.000, y son los mismos dos números tanto si la entrada fue del 10 % como del 20 %: lo que cambia es si estás pagando el seguro o no.
Vivienda de 400.000, por porcentaje de entrada
| Entrada (%) | Importe de la entrada | Importe del préstamo | Relación préstamo-valor (%) |
|---|---|---|---|
| 3 | 12000 | 388000 | 97 |
| 5 | 20000 | 380000 | 95 |
| 10 | 40000 | 360000 | 90 |
| 20 | 80000 | 320000 | 80 |
La primera columna es lo que pagas ahora y la última es lo que te cuesta el préstamo a lo largo de su vida, y las dos se mueven en la misma dirección por la misma razón, que es por lo que merece la pena comparar las dos filas centrales y no solo la primera. Al 3 % el efectivo necesario es de solo 12.000 y la relación préstamo-valor es del 97 %, la más alta de la tabla y bien dentro del rango en el que se aplica el seguro hipotecario privado. Al 20 % el efectivo es de 80.000 y el cociente aterriza exactamente en el 80 %, que es el saldo en el que el seguro normalmente no se exige en absoluto. Entre esas dos filas el préstamo baja 68.000 y el cociente 17 puntos, y cada punto lo pone precio el prestamista. La tabla no muestra los gastos de cierre, ni un fondo de emergencia, ni la tasa de interés asociada a cada cociente.
Fórmula
Importe de la entrada = precio de la vivienda × porcentaje de entrada. Importe del préstamo = precio de la vivienda − importe de la entrada. Relación préstamo-valor = importe del préstamo ÷ precio de la vivienda. Diferencia = importe de la entrada − ahorro actual. Meses de ahorro = diferencia ÷ ahorro mensual, redondeado hacia arriba. Los saldos de cancelación y de extinción son el 80 % y el 78 % del precio de la vivienda.
- P
- Precio de la vivienda
- d
- Entrada como porcentaje del precio
- D
- Importe de la entrada en efectivo
- L
- Importe del préstamo: el precio menos la entrada
- V
- Relación préstamo-valor: el préstamo dividido entre el precio
- S
- Lo que has ahorrado hasta ahora
- g
- Diferencia: el importe de la entrada menos el ahorro
- m
- Lo que añades al ahorro cada mes
Úsala cuando estés eligiendo un porcentaje de entrada en lugar de aceptar uno, porque las tres consecuencias no se ven igual de fácil. El importe en efectivo es el que todo el mundo mira; la relación préstamo-valor es por la que pone precio el prestamista, y mueve la tasa de interés además de la cuota; y el seguro es un cargo mensual que aparece por debajo del 20 % de entrada y desaparece en los umbrales de arriba. Corre la misma vivienda al 20 % y al 10 % y lee las dos últimas columnas en lugar de la primera, porque la primera es la que ya conoces. El lado del ahorro es el otro uso, y su aritmética es deliberadamente tosca: 14 meses a 1500 al mes para una diferencia de 20.000, y los mismos 20.000 a 750 al mes tardan 27. Lo que la página no te dirá es qué más tiene que hacer ese dinero: los gastos de cierre, un fondo de emergencia y los gastos de mudanza salen de la misma cuenta, y la entrada es solo una de las reclamaciones sobre ella.
Ejemplos resueltos
Vivienda de 400.000 con un 10 % de entrada, 20.000 ahorrados y 1500 al mes
- Entrada: 400.000 × 10 % = 40.000
- Importe del préstamo: 400.000 − 40.000 = 360.000
- Relación préstamo-valor: 360.000 ÷ 400.000 = 90 %
- Diferencia: 40.000 − 20.000 ya ahorrados = 20.000
- Meses de ahorro: 20.000 ÷ 1500 = 13,3, redondeado hacia arriba a 14
- Los umbrales del seguro: el 80 % de 400.000 son 320.000 y el 78 % son 312.000
El caso por defecto, y el que hay que leer por los dos umbrales. Con una relación préstamo-valor del 90 % este préstamo lleva seguro hipotecario privado, y los saldos a los que se puede cancelar y a los que se debe extinguir son 320.000 y 312.000. Fíjate en que el segundo de ellos, el que el servicer está obligado a ejecutar sin que se lo pidas, llega cuando el saldo según el calendario alcanza el 78 % del precio original. Ninguno de esos dos números es el 80 % ni el 78 % de lo que debes hoy, y ninguno se mueve porque hayas pagado de más. El lado del ahorro es sencillo: 14 meses a 1500 al mes, con la advertencia de que los gastos de cierre salen de la misma cuenta.
La misma vivienda con un 20 % de entrada
- Entrada: 400.000 × 20 % = 80.000
- Importe del préstamo: 400.000 − 80.000 = 320.000
- Relación préstamo-valor: 320.000 ÷ 400.000 = 80 %
- El ahorro ya cubre el objetivo, así que la diferencia y el tiempo de ahorro son cero
- Los dos saldos del seguro no cambian: 320.000 y 312.000
La comparación que hace legible el primer ejemplo, y la razón de que el seguro merezca columnas propias: el efectivo necesario se duplica, de 40.000 a 80.000, mientras la relación préstamo-valor aterriza exactamente en el 80 %, que es el límite en el que el seguro normalmente no se exige en absoluto. Así que los 40.000 extra compran dos cosas separadas: 40.000 menos de deuda, y la desaparición de un cargo mensual durante años. Por eso una entrada del 20 % se trata como un objetivo y no como una opción entre varias. Los campos de ahorro están igualados aquí para que la diferencia se cierre de inmediato; a 1500 al mes, los 40.000 de diferencia entre los dos casos tardan 27 meses en acumularse.
Vivienda de 250.000 con un 3 % de entrada y 3000 ahorrados
- Entrada: 250.000 × 3 % = 7500
- Importe del préstamo: 250.000 − 7500 = 242.500
- Relación préstamo-valor: 242.500 ÷ 250.000 = 97 %
- Diferencia: 7500 − 3000 = 4500
- Meses de ahorro: 4500 ÷ 750 = 6
- Umbrales del seguro: el 80 % de 250.000 son 200.000 y el 78 % son 195.000
Una entrada pequeña sobre una vivienda más barata, y la fila que demuestra que la relación préstamo-valor es un cociente y no un importe. El efectivo necesario es de solo 7500, menos de una quinta parte de lo que exigía el primer ejemplo, y la relación préstamo-valor sigue siendo del 97 %, más alta que la de cualquier otro caso de esta página. Los prestamistas ponen precio a partir de ese cociente, así que la exigencia de efectivo más pequeña produce el préstamo más caro y el tramo más largo pagando seguro. Los dos umbrales también bajan con el precio, hasta 200.000 y 195.000, y merece la pena notarlo: son proporciones de la vivienda y no importes fijos, así que una vivienda más barata no significa salir antes.
Limitaciones
Lo más importante que le falta a esta página es todo lo demás que tiene que cubrir el efectivo. Los gastos de cierre, un fondo de emergencia, los gastos de mudanza y cualquier reparación inmediata salen de la misma cuenta que la entrada, y en una compra suelen sumar por sí solos unos cuantos puntos porcentuales del precio, de modo que un objetivo que solo cuenta la entrada se alcanza en el papel antes que en la práctica. Falta la tasa, lo que significa que el importe del préstamo de aquí no está conectado con una cuota mensual ni con los intereses totales; eso está en la página de hipotecas. Las cifras del seguro son los saldos legales de cancelación y de extinción y nada más: la norma se aplica al seguro hipotecario privado de una operación hipotecaria residencial, así que los programas con aval público, que usan sus propios seguros o garantías con sus propias reglas, quedan fuera, igual que los acuerdos pagados por el prestamista en los que el costo va dentro de la tasa. La página tampoco puede decirte la fecha real en que termina el seguro, porque depende de la tabla de amortización de un préstamo que todavía no has contratado: solo el saldo al que termina. Dos cosas de los umbrales se entienden mal con facilidad y conviene repetirlas: el saldo del 80 % es aquel en el que debes pedir la cancelación por escrito, estando al día y con buen historial de pagos, y no es automático; y ninguno de los dos umbrales se adelanta porque pagues de más, porque los dos quedaron fijados por el calendario original. Nada de esto cubre la diferencia de tasa de interés entre un préstamo al 90 % y uno al 80 %, que es un costo real por encima del seguro. Y ninguna cifra lleva moneda.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto necesito para la entrada de una vivienda?
- Depende del programa y del prestamista, y esta página evita a propósito citar un mínimo porque varían. Lo que sí conviene saber es qué compra el porcentaje: sobre una vivienda de 400.000, un 10 % son 40.000 en efectivo y una relación préstamo-valor del 90 %, mientras que un 20 % son 80.000 y aterriza exactamente en el 80 %, el cociente en el que el seguro hipotecario privado normalmente no se exige.
- ¿Cuándo desaparece el seguro hipotecario privado?
- En dos saldos, los dos fijados por la norma federal y los dos medidos contra el valor original del inmueble. Al 80 % puedes pedir la cancelación por escrito, siempre que estés al día y tengas buen historial de pagos. Al 78 % el servicer debe extinguirlo sin que se lo pidas. Sobre una vivienda de 400.000 esos saldos son 320.000 y 312.000.
- ¿Pagar de más en el préstamo hace que el seguro termine antes?
- No, y esta es la parte que más se da por supuesta sin comprobarla. Los dos umbrales quedan fijados por la tabla de amortización inicial y son expresamente independientes del saldo pendiente, así que pagar de más cambia tu saldo sin cambiar ninguna de las dos fechas. Lo que te mueve más allá de ellas es una entrada mayor, porque cambia el calendario mismo.
- ¿Qué es la relación préstamo-valor y por qué importa más que el importe?
- Es el préstamo dividido entre el precio: 360.000 sobre una vivienda de 400.000 es el 90 %, mientras que 242.500 sobre una de 250.000 es el 97 %. Importa porque los prestamistas ponen precio al cociente y no al importe, así que una vivienda barata comprada con una entrada pequeña puede llevar una tasa más alta y un tramo de seguro más largo que una cara comprada con una entrada grande.
- ¿Cuánto tardaré en ahorrar la entrada?
- La diferencia dividida entre lo que puedas apartar cada mes, redondeada hacia arriba. Ahorrar 1500 al mes contra una diferencia de 20.000 tarda 14 meses; la misma diferencia a 750 al mes tarda 27. Lo que esto no tiene en cuenta es que los gastos de cierre y un fondo de emergencia salen de la misma cuenta, así que el objetivo real en una compra es más alto que la entrada sola.
- ¿Una entrada mayor es siempre mejor?
- Baja el préstamo, la relación préstamo-valor y la tasa de interés, y puede eliminar el seguro por completo, así que sobre el préstamo en sí, sí. El intercambio es que el efectivo deja de estar disponible para cualquier otra cosa, incluido un fondo de emergencia, y con tasas de interés muy bajas ese mismo dinero puede rendir más en otro sitio. Esa comparación tiene que ver con tu situación y no con la hipoteca.
Referencias
- 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): la fecha de cancelación al 80 % del valor original y la fecha de extinción al 78 %, ambas fijadas por la tabla de amortización inicial e independientes del saldo pendiente — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)
- 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: la cancelación exige solicitud escrita, buen historial de pagos y estar al día, mientras que la extinción en la fecha del 78 % es automática — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)