¿Qué se considera un buen ratio deuda-ingresos?

No hay una sola respuesta, porque las líneas las fijan los prestamistas y los programas, no la ley. Los puntos de referencia que usa esta página son el 36 %, el 45 % y el 50 % del ingreso mensual bruto para el total de obligaciones mensuales, y salen de la guía de suscripción de una sola institución. Un ratio por debajo de la más baja de ellas es la posición más segura; por encima de la más alta, una aprobación automática se vuelve improbable.

¿Qué diferencia hay entre el ratio de carga hipotecaria y el de endeudamiento total?

El ratio de carga hipotecaria es la vivienda dividida entre el ingreso, y el de endeudamiento total es todo dividido entre el ingreso. Sobre 7000 de ingreso con 1800 de vivienda y 650 de otras deudas son 25,7 % y 35 %. La razón de informar los dos es que un préstamo de coche nuevo mueve el segundo y no el primero, que es exactamente la distinción que está haciendo la entidad.

¿Por qué aquí no aparece un umbral del 43 %?

Porque no se pudo citar la fuente. La cifra del 43 %, que se repite mucho, no aparece en la norma de capacidad de pago, y un umbral que no se puede rastrear hasta el organismo que lo emitió no se pone en una página. Las tres líneas que se muestran están copiadas palabra por palabra de la guía de suscripción citada abajo, junto con las condiciones que se aplican a cada una.

¿Debo usar el ingreso bruto o el ingreso neto?

El ingreso bruto, antes de impuestos, porque es por el que dividen los prestamistas. Usar el ingreso neto deja todos los ratios de esta página alrededor de un tercio más altos que el número que calcularía una entidad con las mismas deudas, y es la razón más común de que la estimación propia de un hogar salga peor que la que le cotizan.

¿Ayuda pagar una tarjeta de crédito para bajar el ratio de endeudamiento total?

Ayuda porque quita la cuota mensual del numerador, no porque baje el saldo. Liquidar un préstamo a plazos elimina toda su cuota, que es el efecto más grande que tienes a mano; liquidar una tarjeta elimina solo el pago mínimo que se estaba contando, que es mucho menor. Cerrar la cuenta no cambia nada por sí solo.

¿Un margen negativo es un error?

No: significa que ese umbral ya está pasado. El segundo ejemplo tiene un margen de −330 contra la línea más baja y de 300 contra la intermedia. Una cifra negativa tampoco es un pronóstico de rechazo: el mismo hogar puede caber cómodamente dentro de los límites de otro programa, porque las líneas no son una sola línea.

Calculadora de ratio deuda-ingresos

Resultado

35,0 %

Ratio de endeudamiento total

Ratio de carga hipotecaria: 25,7 %
Deuda mensual total: 2450,00
Margen que queda por debajo del 36 %: 70,00
Margen que queda por debajo del 45 %: 700,00
Margen que queda por debajo del 50 %: 1050,00

La aritmética de esta página son tres divisiones, y podrías hacerlas las tres a mano. Lo que no se puede hacer a mano es saber dónde están las líneas, y para eso está la página. Se usan dos ratios. El ratio de carga hipotecaria divide la cuota de la vivienda entre el ingreso mensual bruto: 1800 de vivienda sobre 7000 de ingreso son 25,7 %. El ratio de endeudamiento total divide todo lo demás entre el mismo ingreso, incluida la cuota del coche, el préstamo de estudios, los pagos mínimos de las tarjetas y cualquier pensión alimenticia: añade 650 de todo eso y el ratio de endeudamiento total sube al 35 %. Se muestran los dos porque los prestamistas citan los dos, y porque contestan preguntas distintas: el primero dice si la cuota de la vivienda es soportable por sí sola, el segundo si lo es el conjunto de todas las obligaciones. Después vienen los umbrales, que es la parte que conviene leer despacio. Sobre un ingreso de 7000 las tres líneas se sitúan en 2520, 3150 y 3500 de deuda mensual total, así que los 2450 actuales dejan 70 de margen antes de la primera, 700 antes de la segunda y 1050 antes de la tercera. Esos tres números salen de la guía de suscripción de una sola institución, no de una norma legal, y ni siquiera son la misma línea para el mismo solicitante: la más baja se aplica cuando el préstamo se analiza a mano, la intermedia cuando ese análisis manual cumple requisitos adicionales de puntaje de crédito y reservas, y la más alta cuando el préstamo pasa por el sistema automático de suscripción. Cada programa, cada entidad y cada tipo de préstamo las mueven otra vez. Lo que esta página dice no es si te van a aprobar, porque eso también depende de tu historial de crédito, tus reservas y tu entrada. Lo que dice es a qué distancia estás de los puntos de referencia que todo el mundo discute, en las unidades en las que se discute. La pareja se cita junta como DTI, y el ratio deuda-ingresos hace más por decidir una hipoteca que cualquier otra cifra que puedas poner en una solicitud. Un detalle se lleva por delante a más gente que ningún otro: el denominador es el ingreso bruto, antes de impuestos, y usar el ingreso neto dispara todos los ratios alrededor de un tercio. Si tus números salen peores de lo que esperabas, revisa eso primero.

7000 de ingreso mensual bruto y los tres umbrales aplicados a él

Umbral (%)	Deuda mensual máxima	Margen
36	2520	70
45	3150	700
50	3500	1050

Las obligaciones mensuales totales actuales son 2450, así que la tercera columna es lo que queda de cada línea. Léela como tres respuestas distintas a la misma pregunta, porque eso es lo que es: 70 de margen contra la línea del 36 % significa que una obligación mensual más, del importe que sea, ya te deja por encima, mientras que 1050 contra la línea del 50 % es un margen real. Los umbrales no son peldaños de una misma escala que se sube: pertenecen a formas distintas de suscribir el mismo préstamo, así que la línea que te toca depende de cómo se evalúe el préstamo y no de cuánto ganes. Por eso esta tabla tiene tres filas en lugar de una, y por eso la página no te dice si calificas.

Fórmula

Ratio de carga hipotecaria = cuota de la vivienda ÷ ingreso mensual bruto. Ratio de endeudamiento total = (cuota de la vivienda + otros pagos de deudas mensuales + la cuota de la deuda que se solicita) ÷ ingreso mensual bruto. Margen en cada umbral = (umbral × ingreso mensual bruto) − deuda mensual total.

I: Ingreso mensual bruto, antes de impuestos
H: Cuota de la vivienda: el alquiler o la cuota hipotecaria actual
D: Otros pagos de deudas mensuales: préstamos a plazos, préstamos de estudios, mínimos de tarjeta, pensión alimenticia
P: La cuota de la deuda que se está solicitando, que solo entra en el ratio de endeudamiento total
R: Ratio de endeudamiento total: las obligaciones mensuales divididas entre el ingreso mensual bruto
G: Margen disponible en un umbral dado, en la misma unidad que el ingreso

Úsala antes de solicitar, y otra vez después de cualquier cambio que mueva los números, porque tanto el ratio como el margen que lo rodea son cosas que puedes alterar a propósito. Tres movimientos bajan el ratio de endeudamiento total y no cuestan lo mismo: liquidar una deuda a plazos elimina su cuota del numerador por completo, y es el efecto más grande que tienes a mano; ganar más mueve el denominador; y asumir una cuota nueva mueve el numerador en la dirección equivocada. Los márgenes son el resultado práctico: 70 de margen contra la línea más baja es una advertencia, porque una sola obligación mensual nueva de cualquier importe te deja por encima, mientras que 1050 contra la línea más alta es el margen que de verdad importa si el préstamo pasa por el sistema automático de suscripción. La página también sirve en la dirección contraria, para decidir si asumes una deuda: una cuota de coche de 400 al mes sobre un ingreso de 7000 lleva el ratio del 35 % al 40,7 % y convierte los 70 de margen en un déficit de 330. Nada de esto dice si te van a aprobar, y nada de esto es el modelo real de tu entidad: el que cuenta es el suyo.

Ejemplos resueltos

7000 de ingreso, 1800 de vivienda y 650 de otras deudas
1. Obligaciones mensuales totales: 1800 + 650 = 2450
2. Ratio de carga hipotecaria: 1800 ÷ 7000 = 25,7 %
3. Ratio de endeudamiento total: 2450 ÷ 7000 = 35 %
4. El umbral más bajo aplicado a 7000 es el 36 %, que son 2520 de deuda
5. Margen contra él: 2520 − 2450 = 70
6. Los otros dos umbrales son el 45 % y el 50 %, que son 3150 y 3500, y dejan 700 y 1050
El caso por defecto, y el que enseña por qué se imprimen dos ratios y no uno: la cuota de la vivienda parece cómoda con un 25,7 %, y el conjunto de las obligaciones está cerca del umbral más bajo con un 35 %. Las dos lecturas son correctas y hablan de cosas distintas. La cifra con la que conviene quedarse es el margen de 70: con este ingreso, una obligación mensual más de cualquier importe deja el ratio de endeudamiento total por encima de la línea más baja, y las líneas intermedia y alta quedan muy lejos.
El mismo hogar asumiendo una cuota de 400 al mes
1. La cuota solicitada entra en el ratio de endeudamiento total y en nada más
2. Obligaciones mensuales totales: 1800 + 650 + 400 = 2850
3. El ratio de carga hipotecaria no cambia, sigue en 25,7 %, porque la cuota de la vivienda no cambió
4. Ratio de endeudamiento total: 2850 ÷ 7000 = 40,7 %
5. Margen contra la línea del 36 %: 2520 − 2850 = −330, así que esa línea ya quedó atrás
6. Margen contra las líneas del 45 % y del 50 %: 300 y 650
Aquí pasan dos cosas y solo una es evidente. La primera es que el ratio de endeudamiento total pasa del 35 % al 40,7 % mientras el ratio de carga hipotecaria no se mueve nada, que es exactamente la razón de informarlos por separado: la cuota de la vivienda no la toca un préstamo de coche. La segunda es el signo de la primera cifra de margen: −330 no es un error ni es cero, dice que la línea más baja ya está detrás de ti. Un préstamo aprobado a mano y sin los requisitos adicionales de puntaje y reservas fallaría en ese punto; el mismo préstamo pasado por el sistema automático de suscripción todavía tiene 650 de margen. El mismo hogar, las mismas deudas, dos respuestas distintas, porque las líneas no son una sola línea.
2400 de vivienda sobre 6000 de ingreso, sin otras deudas
1. Obligaciones mensuales totales: 2400, que son todas vivienda
2. Ratio de carga hipotecaria: 2400 ÷ 6000 = 40 %
3. Ratio de endeudamiento total: los mismos 2400, así que también 40 %
4. Los dos ratios son iguales siempre que no haya otras deudas
5. Margen contra la línea del 36 %: 2160 − 2400 = −240
6. Margen contra las líneas del 45 % y del 50 %: 300 y 600
El caso que separa los dos ratios igualándolos. Sin otras deudas el ratio de endeudamiento total es el ratio de carga hipotecaria, y merece la pena verlo una vez: demuestra que el segundo ratio no es otra medición, sino la misma con más cosas sumadas en el numerador. También aísla cuánto puede consumir por sí sola una cuota de vivienda. Un 40 % del ingreso bruto destinado a vivienda pasa la línea más baja y se queda cómodo dentro de las dos altas: con este ingreso la restricción es la propia cuota de la vivienda, y por muchas otras deudas que pagues no se mueve ni un punto.

Limitaciones

Los tres umbrales de esta página salen de la guía de suscripción de una sola institución, Fannie Mae, una empresa patrocinada por el gobierno de los Estados Unidos que fija las reglas de las hipotecas que compra. No son un límite legal en ningún país, no son los únicos umbrales que se usan y no son los que aplica tu entidad: el sistema automático de suscripción tiene los suyos, los programas con aval público como FHA, VA y USDA tienen los suyos, y los prestamistas que se quedan los préstamos en su propio balance tienen otros distintos. Tómalos como puntos de referencia, no como reglas. Nada de lo que hay aquí dice si te aprobarían, porque la aprobación también depende del puntaje de crédito, las reservas de efectivo, la entrada, el tipo de inmueble y el apetito de riesgo de cada entidad, y nada de eso aparece en un ratio. El campo de la cuota de la vivienda admite un solo número, y la situación en la que una hipoteca nueva sustituye al alquiler en lugar de sumarse a él es justo la que ese campo no puede expresar: escribe la cuota de vivienda que tendrías, no las dos. Los demás pagos de deudas se cuentan solo cuando son deudas de verdad: el alquiler, los servicios, el teléfono y los seguros no lo son, y meterlos en el numerador infla el ratio. La pensión alimenticia se trata aquí como deuda, mientras que una entidad puede restarla del ingreso, lo que da una respuesta distinta sobre los mismos hechos. El campo de la cuota solicitada cubre una sola obligación nueva, así que varias a la vez hay que sumarlas a mano. Y el denominador es el ingreso bruto, antes de impuestos: la forma más común de que estos ratios salgan demasiado altos es escribir el ingreso neto.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera un buen ratio deuda-ingresos?: No hay una sola respuesta, porque las líneas las fijan los prestamistas y los programas, no la ley. Los puntos de referencia que usa esta página son el 36 %, el 45 % y el 50 % del ingreso mensual bruto para el total de obligaciones mensuales, y salen de la guía de suscripción de una sola institución. Un ratio por debajo de la más baja de ellas es la posición más segura; por encima de la más alta, una aprobación automática se vuelve improbable.
¿Qué diferencia hay entre el ratio de carga hipotecaria y el de endeudamiento total?: El ratio de carga hipotecaria es la vivienda dividida entre el ingreso, y el de endeudamiento total es todo dividido entre el ingreso. Sobre 7000 de ingreso con 1800 de vivienda y 650 de otras deudas son 25,7 % y 35 %. La razón de informar los dos es que un préstamo de coche nuevo mueve el segundo y no el primero, que es exactamente la distinción que está haciendo la entidad.
¿Por qué aquí no aparece un umbral del 43 %?: Porque no se pudo citar la fuente. La cifra del 43 %, que se repite mucho, no aparece en la norma de capacidad de pago, y un umbral que no se puede rastrear hasta el organismo que lo emitió no se pone en una página. Las tres líneas que se muestran están copiadas palabra por palabra de la guía de suscripción citada abajo, junto con las condiciones que se aplican a cada una.
¿Debo usar el ingreso bruto o el ingreso neto?: El ingreso bruto, antes de impuestos, porque es por el que dividen los prestamistas. Usar el ingreso neto deja todos los ratios de esta página alrededor de un tercio más altos que el número que calcularía una entidad con las mismas deudas, y es la razón más común de que la estimación propia de un hogar salga peor que la que le cotizan.
¿Ayuda pagar una tarjeta de crédito para bajar el ratio de endeudamiento total?: Ayuda porque quita la cuota mensual del numerador, no porque baje el saldo. Liquidar un préstamo a plazos elimina toda su cuota, que es el efecto más grande que tienes a mano; liquidar una tarjeta elimina solo el pago mínimo que se estaba contando, que es mucho menor. Cerrar la cuenta no cambia nada por sí solo.
¿Un margen negativo es un error?: No: significa que ese umbral ya está pasado. El segundo ejemplo tiene un margen de −330 contra la línea más baja y de 300 contra la intermedia. Una cifra negativa tampoco es un pronóstico de rechazo: el mismo hogar puede caber cómodamente dentro de los límites de otro programa, porque las líneas no son una sola línea.

Referencias

Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: la guía de suscripción que fija los umbrales del 36 %, el 45 % y el 50 % citados en esta página, y las condiciones de cada uno — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (Estados Unidos)
12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): define el total de obligaciones mensuales y obliga a considerar el ratio a quien lo considere, sin fijar ningún máximo en ninguna parte — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
Sistema financiero: el capítulo de educación financiera del banco central mexicano que explica qué es el crédito al consumo, la vivienda y las garantías — Banco de México (México)

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