Calculadora de cash-on-cash

Rentabilidad sobre el efectivo aportado = (ingreso operativo neto − servicio de la deuda anual) ÷ (entrada + gastos de formalización) × 100; flujo de caja anual antes de impuestos = ingreso operativo neto − servicio de la deuda anual

Ingreso operativo neto

El alquiler realmente cobrado después de descontar la vacancia, menos los gastos de explotación: 21.360 en la propiedad por defecto, y se calcula antes de la hipoteca, no después

Servicio de la deuda anual

Todas las cuotas de la hipoteca del año, capital e intereses juntos, en una sola cifra anual

Flujo de caja anual antes de impuestos

Lo que queda del ingreso operativo neto después de la hipoteca: es el numerador, y puede ser negativo

Entrada

El efectivo que entregas al formalizar la compra de la propiedad; en algunos países se llama enganche o pie

Gastos de formalización

Los gastos y cargos de la escritura que se pagan por adquirir la propiedad: forman parte del efectivo invertido, aunque ninguno de ellos compre participación

Úsala cuando estés decidiendo si comprar un alquiler, o comparando dos, y la pregunta que de verdad te haces sea si el alquiler cubre la hipoteca y aún sobra algo. Es la medida correcta para esa pregunta porque sus dos mitades son efectivo: efectivo cobrado arriba, efectivo pagado abajo. Es la medida equivocada para la pregunta de qué buena inversión es la propiedad en conjunto, porque ignora por completo la revalorización y la amortización del préstamo: una propiedad con una rentabilidad sobre el efectivo del 3 % en un mercado donde los valores suben un 5 % al año puede ser mucho mejor inversión que otra que rinde un 8 % en un mercado plano, y esta página no puede decirte eso. Léela como una prueba de liquidez y de sostenimiento y no como un veredicto: una cifra baja pero positiva significa que la propiedad se paga sola y que tu ganancia llega más tarde en forma de patrimonio; una cifra negativa significa que estás firmando un cheque todos los meses para mantenerla, y el tamaño de ese cheque es lo que hay que discutir. Úsala con cautela el primer año, porque los gastos de formalización caen enteros en el año uno y la hunden: esa misma propiedad se ve mejor en esta medida a partir del segundo año.

1. 2400 al mes, 5 % de vacancia, 63.000 de efectivo aportado: una rentabilidad del 3,49 %

   1. Alquiler cobrado: 2400 × 12 = 28.800 al año; con un 5 % de vacancia se reciben 27.360
   2. Ingreso operativo neto: 27.360 − 6000 de gastos de explotación = 21.360
   3. Flujo de caja antes de impuestos: 21.360 − 19.160,76 de cuotas de hipoteca = 2199,24
   4. Efectivo invertido: 60.000 de entrada + 3000 de gastos de formalización = 63.000
   5. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: 2199,24 ÷ 63.000 = 3,49 %

   Las dos mitades de esta fracción son las dos cosas que merece la pena comprobar. La de arriba es fina pero positiva: 183,27 al mes de flujo de caja en una propiedad en la que tuviste que meter 63.000, que es la foto honesta de un alquiler apalancado con estas cifras. La de abajo es la razón de que el resultado sea 3,49 y no 3,67: quita los gastos de formalización y el denominador pasa a 60.000, lo que sube la rentabilidad casi dos décimas. Todas las propiedades tienen estos gastos y son fáciles de dejar fuera de un cálculo hecho a ojo.

2. La misma propiedad sin gastos de formalización: 3,67 %

   1. El flujo de caja no se toca: los gastos de formalización son un pago único en la compra, no un gasto anual
   2. Solo se mueve el denominador: 60.000 de efectivo invertido en lugar de 63.000
   3. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: 2199,24 ÷ 60.000 = 3,67 %

   Si corres las dos versiones, la brecha de 0,18 puntos es lo que le hacen 3000 de gastos de adquisición a esta medida en el primer año. Esta es también la versión que informará una calculadora de alquiler que se detenga en la entrada, y es la razón más frecuente de que dos calculadoras no coincidan sobre la misma propiedad. Ninguna está mal; responden con denominadores distintos, y la que incluye los gastos de formalización es la que cuadra con tu extracto bancario.

3. La misma propiedad con un 50 % de vacancia: la rentabilidad se vuelve negativa

   1. Medio año vacío: 28.800 × 50 % = 14.400 realmente cobrados
   2. Ingreso operativo neto: 14.400 − 6000 = 8400, que ya no cubre la hipoteca
   3. Flujo de caja antes de impuestos: 8400 − 19.160,76 = −10.760,76
   4. Rentabilidad sobre el efectivo aportado: −10.760,76 ÷ 63.000 = −17,08 %

   A la hipoteca le da igual cuánto alquiler hayas cobrado, y eso es lo que hace frágil un alquiler apalancado: un movimiento de 45 puntos en la vacancia convierte una rentabilidad del 3,49 % en una del −17,08 % y te pide 896,73 al mes. Esa sensibilidad es la razón de que la vacancia merezca fijarse a partir del mercado local en lugar de dejarla en el valor por defecto con el que arrancó la calculadora, y de que la tabla de abajo la recorra en pasos de cinco puntos.

Esta es la rentabilidad sobre el efectivo de un año y nada más. Excluye la revalorización y excluye la amortización del préstamo, así que no es una rentabilidad total sobre la propiedad y no debería compararse nunca directamente con una: en el primer año de una hipoteca la mayor parte de cada cuota son intereses, y el patrimonio que el inquilino te construye es real pero aquí es invisible. Es una cifra antes de impuestos —sin amortización contable, sin deducción de los intereses de la hipoteca y sin impuesto sobre el alquiler—, así que no es lo que te queda. Supone que las cuotas del año son una cifra anual que aportas tú en lugar de deducirlas de un préstamo, de modo que no sabe nada de un tipo variable, de un pago global final ni de un desfase en la cuenta de gastos, y no detectará un calendario de pagos que cambie a mitad de año. Los gastos de explotación son un solo número: una propiedad real tiene tejado, calentador, administrador y rotación de inquilinos, y la vacancia es un sustituto del costo de esa rotación, no una medición. No supone ningún gasto de capital. Los gastos de formalización se tratan como efectivo invertido el primer día y nunca recuperado, lo cual es correcto para esta medida y equivocado para una tasa interna de retorno, donde se compensarían contra el precio de venta. Aquí no hay ninguna venta modelada, así que no dice nada de las plusvalías ni de los costos de salida. Y ninguna cifra lleva moneda asociada, así que la rentabilidad es adimensional mientras que el flujo de caja del que sale está en la moneda que hayas escrito.

¿Qué es la rentabilidad sobre el efectivo aportado?

Es el flujo de caja anual antes de impuestos que produce una propiedad dividido entre el efectivo que invertiste para comprarla. Las dos mitades son efectivo: arriba el alquiler cobrado después de gastos de explotación y de las cuotas de la hipoteca, abajo la entrada más los gastos de formalización. La propiedad por defecto —2400 al mes de alquiler, 5 % de vacancia, 6000 de gastos de explotación, 19.160,76 de cuotas anuales, 60.000 de entrada y 3000 de gastos de formalización— cobra 27.360, deja 21.360, conserva 2199,24 de flujo de caja y rinde un 3,49 % sobre 63.000.

¿Cómo se calcula la rentabilidad sobre el efectivo de una propiedad de alquiler?

Cuatro pasos. Multiplica el alquiler mensual por doce y réstale la vacancia para obtener el alquiler cobrado. Réstale los gastos de explotación para obtener el ingreso operativo neto. Réstale las cuotas anuales de la hipoteca para obtener el flujo de caja antes de impuestos. Divídelo entre la entrada más los gastos de formalización. Con las cifras por defecto: 28.800 menos el 5 % es 27.360; menos 6000 es 21.360; menos 19.160,76 es 2199,24; y 2199,24 ÷ 63.000 es un 3,49 %.

¿Incluye los gastos de formalización?

Debería, y esta página lo hace. Los gastos de formalización son efectivo que pagaste por adquirir la propiedad, así que pertenecen al denominador, y dejarlos fuera infla la rentabilidad. En la propiedad por defecto, incluir los 3000 sube el efectivo invertido de 60.000 a 63.000 y baja la rentabilidad del 3,67 % al 3,49 %. Una calculadora que se detenga en la entrada no está tanto equivocada como respondiendo a otra pregunta, pero la versión con gastos de formalización es la que cuadra con lo que salió de tu cuenta.

¿Qué se considera una buena rentabilidad sobre el efectivo?

Depende de qué más podría hacer ese dinero y del mercado en el que compres, así que no hay un umbral universal. La comparación útil es contra tu costo de financiación y contra una alternativa pasiva: una rentabilidad por debajo del tipo de interés que pagas significa que el apalancamiento juega contra ti en términos de efectivo, y una rentabilidad parecida a lo que paga un bono significa que estás asumiendo el riesgo de ser propietario a cambio de la rentabilidad de un bono. Trata una cifra positiva baja como una prueba de sostenimiento y no como un veredicto: la propiedad se paga sola y el resto de tu ganancia llega como patrimonio y revalorización. Cualquier cifra negativa significa que estás financiando la propiedad todos los meses.

¿Es lo mismo que el retorno de la inversión (ROI)?

No, y la diferencia está en las dos mitades de la fracción. El ROI suele dividir una ganancia total —flujo de caja más revalorización más capital amortizado— entre el costo total de la propiedad, financiación incluida. La rentabilidad sobre el efectivo divide solo el flujo de caja de este año entre solo el efectivo que pusiste. Así que la segunda es menor en el numerador y menor en el denominador, y las dos pueden apuntar en sentidos opuestos: una propiedad puede mostrar un ROI fuerte por revalorización mientras rinde un 2 % sobre el efectivo y te cuesta dinero mantenerla cada mes.

¿Por qué mi rentabilidad se volvió negativa si el alquiler todavía cubre la hipoteca?

Porque la vacancia se descuenta antes de la hipoteca y la hipoteca no se encoge cuando el alquiler lo hace. La propiedad por defecto tiene 21.360 de ingreso operativo neto contra 19.160,76 de servicio de la deuda, un margen de solo 2199,24: por eso una vacancia de alrededor del 42 % se lo come entero y cada punto por encima sale directamente de tu bolsillo. Con un 50 % de vacancia el flujo de caja es −10.760,76 y la rentabilidad es −17,08 %. El apalancamiento amplifica esto en las dos direcciones, y por eso la vacancia importa más que cualquier otro dato de esta página.

¿Cambia la rentabilidad sobre el efectivo de un año a otro?

Sí, por los dos lados. El numerador se mueve con el alquiler, la vacancia y los gastos, y normalmente sube porque la cuota de la hipoteca se queda quieta mientras los alquileres crecen. El denominador solo se mueve si inviertes más efectivo, pero su composición cambia: los gastos de formalización caen enteros en el año uno, y por eso el primer año es el peor para esta medida en una propiedad que por lo demás no ha cambiado. Esa misma propiedad al 3,49 % con 3000 de gastos de formalización rinde un 3,67 % a partir del segundo año si nada más cambia, y esa es la cifra que se puede comparar con otras propiedades solo si esas también han pasado su primer año.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)