¿Qué es el alquiler neto efectivo?

El alquiler total que pagas durante todo el contrato dividido entre los meses que dura. Sobre 3000 al mes durante doce meses con uno gratis pagas 33.000 y ocupas el inmueble doce meses, así que el alquiler neto efectivo es 2750. Es el costo mensual medio del contrato, y es la única cifra que permite comparar un apartamento con descuento con otro sin descuento.

¿Es lo mismo un mes gratis en doce meses que dos meses gratis en veinticuatro?

Idéntico en costo, distinto en efectivo. Los dos son una concesión de 1 ÷ 12 del plazo, así que los dos dan un alquiler neto efectivo de 2750 sobre un alquiler anunciado de 3000. Pero el contrato de dos años paga 30.000 en los primeros doce meses frente a 33.000 del de un año, y 66.000 en total frente a 33.000. Mismo precio, más dinero comprometido y menos necesario por adelantado.

¿Por qué mi primer año no es el alquiler neto efectivo multiplicado por doce?

Porque los meses gratis van al principio. En un contrato de treinta y seis meses con tres gratis, el alquiler neto efectivo es 4125 pero el primer año cuesta 40.500 (nueve meses pagados a 4500) en lugar de 49.500. La cifra anual es mayor que doce veces el alquiler neto efectivo siempre que el contrato dure más de un año y la concesión caiga dentro de los primeros doce meses.

¿Qué cifra uso para comparar dos apartamentos?

El alquiler neto efectivo, porque normaliza a la vez el precio anunciado y la concesión. Dos sitios que anuncian 2750 y 3000 pueden acabar en los mismos 2750 en cuanto el segundo ofrece un mes gratis. Después mira la cifra de efectivo contra tu saldo en el banco: un contrato que puedes pagar de media pero no en enero no es un contrato que puedas firmar.

Mi propietario ofrece algo que no son meses gratis. ¿Sirve esta página?

Conviértelo a efectivo y réstalo. Esta página solo cuenta meses gratis, así que una cuota de servicios perdonada, el aparcamiento gratuito o una fianza reducida tienen que convertirse antes en un número. Toma el valor anual de lo que te ofrezcan, réstalo del alquiler que se paga y divide entre el plazo: una plaza que vale 100 al mes durante doce meses son 1200, que sobre un alquiler de 36.000 es otro 3,3 % de descuento.

Calculadora de renta neta efectiva

Resultado

2750,00

Alquiler neto efectivo

Alquiler al precio anunciado: 36.000,00
Valor de la concesión: 3000,00
Alquiler que se paga de verdad: 33.000,00
Descuento sobre el alquiler anunciado: 8,3 %
Alquiler efectivo en el primer año: 33.000,00

Una calculadora de alquiler neto efectivo convierte un alquiler anunciado y una oferta de meses gratis en el número que sí se puede comparar. Los propietarios anuncian el precio de tarifa y luego compiten con concesiones, así que dos apartamentos que anuncian la misma cifra mensual pueden costar cantidades bastante distintas a lo largo de un año, y el que tiene el alquiler anunciado más alto es a veces el más barato de los dos. Escribe el alquiler mensual, la duración del arrendamiento y cuántos meses no se pagan, y la página devuelve el alquiler neto efectivo: el alquiler total que pagas durante el plazo dividido entre los meses del plazo. En el caso por defecto (3000 al mes en un arrendamiento de doce meses con uno gratis) el alquiler que se paga de verdad es 33.000 en lugar de 36.000, y el alquiler neto efectivo es 2750, un 8,3 % por debajo del precio anunciado. La tarjeta de esta página lo llama renta neta efectiva; en el resultado de arriba aparece como alquiler neto efectivo, y es el mismo número. La relación que merece la pena entender es que ese descuento depende de un solo cociente y de nada más: un mes gratis sobre doce, dos sobre veinticuatro y tres sobre treinta y seis son el mismo 8,3 %, y los tres dan un alquiler neto efectivo de 2750 sobre un alquiler anunciado de 3000. Lo que sí cambia es el efectivo que entregas en los primeros doce meses, y cambia mucho: 33.000 en el arrendamiento de doce meses, 30.000 en el de veinticuatro y 40.500 en el de treinta y seis. La página da las dos cifras porque un contrato se firma con las dos: la primera dice lo que cuesta de verdad el apartamento, la segunda dice lo que necesitas tener en el banco.

3000 al mes en un contrato de doce meses, según los meses gratis

Meses sin alquiler	Valor de la concesión	Alquiler neto efectivo	Descuento sobre el alquiler anunciado
0	0	3000	0
1	3000	2750	8.3
2	6000	2500	16.7
3	9000	2250	25

Todas las filas son el mismo apartamento (3000 al mes durante doce meses, o sea 36.000 al precio anunciado) y lo único que cambia es la concesión. Un mes gratis quita 3000 y deja un alquiler neto efectivo de 2750, que es un 8,3 %; dos meses gratis quitan 6000 y dejan 2500, que es un 16,7 %; tres meses gratis quitan 9000 y dejan 2250, que es un 25 %. El descuento es simplemente el número de meses gratis dividido entre doce, y por eso se mueve en escalones de este tamaño y no de forma continua, y por eso un propietario que ofrece dos meses gratis está ofreciendo el doble de concesión que uno que ofrece un mes, y no una concesión algo mejor. Tu alquiler y tu plazo serán otros, así que usa la calculadora de arriba en lugar de leer en una fila.

Fórmula

Alquiler neto efectivo = (alquiler mensual × meses de arrendamiento − alquiler mensual × meses gratis) ÷ meses de arrendamiento, que se simplifica a alquiler mensual × (1 − meses gratis ÷ meses de arrendamiento). Efectivo en el primer año = alquiler mensual × (min(12, meses de arrendamiento) − meses gratis), nunca por debajo de cero.

monthlyRent: El alquiler anunciado, antes de cualquier concesión
leaseMonths: La duración del arrendamiento en meses
freeMonths: Cuántos meses del plazo no se pagan
netEffectiveRent: El alquiler total que se paga dividido entre el plazo: el costo mensual medio de ocupar el inmueble
cashFirstYear: Lo que pagas de verdad en los primeros doce meses, con los meses gratis descontados del principio

Úsala siempre que un arrendamiento traiga algo gratis, y úsala antes de comparar dos anuncios: una concesión del 8,3 % en un apartamento y ninguna en otro convierten un alquiler anunciado de 2750 y otro de 3000 en el mismo alquiler neto efectivo. Calcula la cifra de cada sitio que estés considerando y mira también el efectivo: una concesión concentrada al principio del contrato baja el dinero que necesitas el primer día, mientras que la misma concesión repartida por un plazo largo apenas lo mueve. Si el propietario ofrece algo que no son meses gratis (una cuota de servicios perdonada, plaza de aparcamiento gratuita, una fianza reducida), conviértelo antes a un equivalente mensual y réstalo, porque esta página solo cuenta meses gratis. Y si lo que comparas es alquilar contra comprar y no un arrendamiento contra otro, el alquiler neto efectivo es la cifra que hay que llevarse a esa comparación.

Ejemplos resueltos

3000 al mes, arrendamiento de doce meses, un mes gratis
1. Alquiler al precio anunciado: 3000 × 12 = 36.000
2. Valor de la concesión: 1 mes gratis × 3000 = 3000
3. Alquiler que se paga de verdad: 36.000 − 3000 = 33.000
4. Alquiler neto efectivo: 33.000 ÷ 12 = 2750 al mes
5. Descuento sobre el alquiler anunciado: 1 − 2750 ÷ 3000 = 8,3 %
6. Efectivo en el primer año: once meses pagados × 3000 = 33.000, porque el mes gratis va al principio
El caso por defecto. Las dos cifras que hay que retener son 2750 y 33.000: la primera es lo que cuesta el apartamento al mes a lo largo del plazo, la segunda es lo que sale de tu cuenta en el primer año. En un arrendamiento de doce meses con uno gratis son el mismo número multiplicado por doce, y por eso precisamente un contrato de doce meses es un mal sitio para aprender la diferencia.
El mismo 8,3 % en un arrendamiento de dos años
1. Alquiler al precio anunciado: 3000 × 24 = 72.000
2. Valor de la concesión: 2 meses gratis × 3000 = 6000
3. Alquiler que se paga de verdad: 72.000 − 6000 = 66.000
4. Alquiler neto efectivo: 66.000 ÷ 24 = 2750, idéntico al caso de doce meses
5. Descuento: 2 ÷ 24 = 8,3 %, el mismo cociente que 1 ÷ 12
6. Efectivo en el primer año: diez meses pagados × 3000 = 30.000
El mismo alquiler neto efectivo que el caso de arriba, 3000 menos de efectivo en el primer año y 33.000 más de alquiler total. Esta pareja es la que hace el argumento: el cociente de la concesión fija lo que cuesta el inmueble, y el sitio donde caen los meses gratis fija lo que necesitas por adelantado. Firmar más tiempo para conseguir el mismo precio es un intercambio real: cuesta más en total y exige menos al principio.
4500 al mes, tres meses gratis en un contrato de tres años
1. Alquiler al precio anunciado: 4500 × 36 = 162.000
2. Valor de la concesión: 3 meses gratis × 4500 = 13.500
3. Alquiler que se paga de verdad: 162.000 − 13.500 = 148.500
4. Alquiler neto efectivo: 148.500 ÷ 36 = 4125
5. Descuento: 3 ÷ 36 = 8,3 %, el mismo cociente por tercera vez
6. Efectivo en el primer año: nueve meses pagados × 4500 = 40.500
El triple de alquiler y el triple de plazo, y el alquiler neto efectivo sigue estando un 8,3 % por debajo del precio anunciado, porque 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 y 3 ÷ 36 son la misma fracción. Lo que no es lo mismo es el dinero: 40.500 de efectivo en el primer año, el más alto de los tres casos, y 148.500 comprometidos a tres años. Una concesión es un descuento sobre un plazo, no sobre un mes.

Limitaciones

Solo se cuentan los meses gratis. Una cuota de solicitud perdonada, el aparcamiento gratuito, una fianza reducida, una tarjeta regalo o un mes de suministros son concesiones reales y aquí no se modela ninguna: conviértelas a un valor en efectivo y réstalas del alquiler que se paga si las quieres dentro de la comparación. Se da por supuesto que los meses gratis caen al principio del contrato, que es lo habitual y lo que produce la cifra de efectivo que da esta página; si el propietario los reparte por el plazo, el alquiler neto efectivo no cambia pero el primer año cuesta más que el número de la pantalla. Las fianzas no están incluidas en ninguno de los dos lados: una fianza se devuelve en lugar de gastarse, así que pertenece a un presupuesto y no a una comparación de costos, pero sigue siendo dinero que tienes que tener. Los gastos corrientes que suele llevar un arrendamiento (suministros, seguro de inquilino, aparcamiento, trastero, cuota por mascota) quedan fuera, igual que cualquier subida de alquiler prevista, las prórrogas y las cláusulas de salida anticipada. El plazo está limitado a 60 meses y la concesión a 24; una oferta con más meses gratis que meses tiene el contrato no significa nada, y la página lo dice en lugar de devolver un alquiler negativo. Los importes no llevan símbolo de moneda.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el alquiler neto efectivo?: El alquiler total que pagas durante todo el contrato dividido entre los meses que dura. Sobre 3000 al mes durante doce meses con uno gratis pagas 33.000 y ocupas el inmueble doce meses, así que el alquiler neto efectivo es 2750. Es el costo mensual medio del contrato, y es la única cifra que permite comparar un apartamento con descuento con otro sin descuento.
¿Es lo mismo un mes gratis en doce meses que dos meses gratis en veinticuatro?: Idéntico en costo, distinto en efectivo. Los dos son una concesión de 1 ÷ 12 del plazo, así que los dos dan un alquiler neto efectivo de 2750 sobre un alquiler anunciado de 3000. Pero el contrato de dos años paga 30.000 en los primeros doce meses frente a 33.000 del de un año, y 66.000 en total frente a 33.000. Mismo precio, más dinero comprometido y menos necesario por adelantado.
¿Por qué mi primer año no es el alquiler neto efectivo multiplicado por doce?: Porque los meses gratis van al principio. En un contrato de treinta y seis meses con tres gratis, el alquiler neto efectivo es 4125 pero el primer año cuesta 40.500 (nueve meses pagados a 4500) en lugar de 49.500. La cifra anual es mayor que doce veces el alquiler neto efectivo siempre que el contrato dure más de un año y la concesión caiga dentro de los primeros doce meses.
¿Qué cifra uso para comparar dos apartamentos?: El alquiler neto efectivo, porque normaliza a la vez el precio anunciado y la concesión. Dos sitios que anuncian 2750 y 3000 pueden acabar en los mismos 2750 en cuanto el segundo ofrece un mes gratis. Después mira la cifra de efectivo contra tu saldo en el banco: un contrato que puedes pagar de media pero no en enero no es un contrato que puedas firmar.
Mi propietario ofrece algo que no son meses gratis. ¿Sirve esta página?: Conviértelo a efectivo y réstalo. Esta página solo cuenta meses gratis, así que una cuota de servicios perdonada, el aparcamiento gratuito o una fianza reducida tienen que convertirse antes en un número. Toma el valor anual de lo que te ofrezcan, réstalo del alquiler que se paga y divide entre el plazo: una plaza que vale 100 al mes durante doce meses son 1200, que sobre un alquiler de 36.000 es otro 3,3 % de descuento.

Referencias

Lease, definición jurídica: un arrendamiento transmite un derecho sobre el inmueble por un plazo, y por eso una concesión de alquiler es una cláusula del contrato y no un descuento sobre un precio — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)
Rent: la definición de alquiler como la contraprestación que se paga por ocupar un inmueble, que es la cifra contra la que se mide una concesión — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)

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