¿Un periodo de solo intereses alarga el préstamo?

No, y esta es la parte que más se recuerda mal. El préstamo sigue terminando en la fecha original; la recalificación reparte el saldo pendiente por los meses que quedan, no por un plazo nuevo. En un préstamo a 30 años con 10 años de solo intereses, la cuota posterior a la recalificación se calcula a lo largo de 240 meses, que es exactamente por lo que es tan superior.

¿Cuánto sube la cuota?

Sobre 400.000 al 6,5 % a 30 años con 10 años de solo intereses, de 2166,67 a 2982,29: un aumento de 815,62, o el 37,6 %. El porcentaje depende de qué parte del plazo se come el periodo de solo intereses: acortarlo a 3 años deja el aumento en el 21 %, y en un préstamo a 20 años con 5 años de solo intereses es del 48,3 %.

¿Cuánto cuesta de verdad el periodo de solo intereses?

En intereses de más a lo largo de todo el plazo, 65.571,34 en el caso por defecto: 575.751,15 frente a 510.179,81 del mismo préstamo amortizándose desde el primer día. El saldo que en el otro caso habría ido bajando durante una década se queda quieto mientras se acumulan intereses sobre todo él, y ese es el costo entero.

¿Por qué la cuota de solo intereses no cambia cuando cambio el periodo?

Porque solo depende del saldo y de la tasa: 400.000 × 6,5 % ÷ 12 son 2166,67 tanto si el periodo dura tres años como quince. Esa es la trampa de cómo se venden estos préstamos: el número que te enseñan es idéntico en todas las filas de la tabla, mientras que el número que decide lo que pasa después cambia muchísimo.

¿El interés de más puede llegar a ser negativo?

Sí, en los extremos de los rangos de tasa y plazo. Con tasas muy altas un calendario normal de amortización tampoco reduce apenas el capital, así que el aplazamiento ahorra en lugar de costar. Es un resultado real de la comparación y no un artefacto de redondeo, y no es un argumento para endeudarse a esas tasas.

¿Por qué se rechaza el cero por ciento?

Porque el aumento no tiene denominador: si la cuota de solo intereses es cero no hay nada de lo que expresar el aumento en porcentaje, y un periodo de solo intereses al 0 % es contradictorio en sí mismo. Por eso el campo de la tasa empieza en el 0,01 %.

¿Qué no está incluido?

Las comisiones, los gastos de cierre, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y cualquier diferencia de tasa entre un préstamo de solo intereses y uno que se amortiza por completo. La comparación de aquí mantiene la tasa constante, lo que aísla el efecto de la estructura pero no es como se diferenciarían dos ofertas reales. Y ninguna cifra lleva moneda.

Calculadora de hipoteca solo intereses

Resultado

2166,67

Cuota de solo intereses

Cuota después de la recalificación: 2982,29
Aumento cuando sube la cuota: 815,62
Aumento (%): 37,6 %
Intereses durante el periodo de solo intereses: 260.000,40
Intereses después del periodo de solo intereses: 315.750,75
Intereses totales: 575.751,15
Total pagado: 975.751,15
Meses de amortización: 240
Intereses si se amortizara por completo: 510.179,81
Intereses ahorrados al consolidar: 65.571,34

Una hipoteca de solo intereses no te da un préstamo que dure más que el plazo que firmaste. Te da un periodo al principio durante el cual la cuota cubre intereses y nada más, y después una única recalificación en la que la amortización del saldo pendiente se reparte por los meses que quedan. Todo lo que se deriva de esa frase está en esta página. Toma 400.000 al 6,5 % a 30 años con los 10 primeros años de solo intereses. La cuota durante el periodo de solo intereses es 2166,67 al mes, y pasados diez años el saldo sigue siendo 400.000 porque nada de ella fue capital. En la recalificación el mismo saldo se amortiza a lo largo de los 240 meses que quedan, así que la cuota pasa a 2982,29: un aumento de 815,62, o el 37,6 %, que llega en una fecha fijada de antemano. La palabra que importa es quedan: la recalificación no reinicia un calendario de treinta años, porque el préstamo sigue terminando cuando iba a terminar siempre. Por eso el aumento es tan grande, y por eso también acortar el periodo de solo intereses no es lo mismo que alargar el préstamo: pasarlo de 120 meses a 36 recorta la cuota posterior a la recalificación hasta 2622,22 y el aumento hasta el 21 %. La última columna de la respuesta es la que merece discusión. Comparada con pagar los 30 años completos con un calendario normal de amortización, la estructura de solo intereses cuesta 65.571,34 más en el caso por defecto, porque el saldo que en el otro caso habría ido bajando durante una década se queda quieto mientras se acumulan intereses sobre todo él. La tabla de abajo mueve la duración del periodo de solo intereses de 3 años a 15 y mantiene todo lo demás fijo, lo que deja el tamaño de la recalificación y el costo del aplazamiento legibles como un solo mando.

400.000 al 6,5 % a 30 años, por periodo de solo intereses

Meses de solo intereses	Cuota de solo intereses	Cuota tras la recalificación	Meses de amortización	Interés de más
36	2166.67	2622.22	324	17419.46
60	2166.67	2700.83	300	30068.15
84	2166.67	2796.26	276	43587.32
120	2166.67	2982.29	240	65571.34
180	2166.67	3484.43	180	107018.03

La segunda columna es idéntica en las cinco filas, y ese es el sentido de la tabla: la cuota que te enseñan cuando te venden el préstamo no cambia nada cuando cambia el periodo de solo intereses. Todo lo demás sí. La tercera columna sube de 2622,22 a 3484,43 a medida que el periodo se estira de 36 meses a 180, y la cuarta muestra por qué: un periodo de solo intereses más largo deja menos meses para devolver el mismo capital. La última columna es el costo, y crece más deprisa que el periodo: cinco veces la duración lleva el interés de más de 17.419,46 a 107.018,03, que es algo más de seis veces. Fíjate también en que la cuota de solo intereses y la posterior a la recalificación convergen a medida que el periodo se acorta, y se encontrarían en cero meses: el punto en el que el préstamo es simplemente una hipoteca amortizable corriente.

Fórmula

Cuota de solo intereses = importe del préstamo × tasa anual ÷ 12. Cuota tras la recalificación = la cuota de amortización del mismo saldo a lo largo de los meses que quedan: n − k, donde n es el plazo y k es el periodo de solo intereses. Aumento = la cuota posterior a la recalificación menos la cuota de solo intereses, expresado como porcentaje de la cuota de solo intereses.

P: Importe del préstamo
a: Tasa anual, en porcentaje
n: Plazo del préstamo, en meses: el préstamo sigue terminando aquí
k: Duración del periodo de solo intereses, en meses
r: Tasa mensual: la tasa anual dividida entre 12 y después entre 100

Úsala cuando te estén vendiendo un préstamo por la cuota, que es para lo que sirven las estructuras de solo intereses. Escribe primero el plazo, después el periodo de solo intereses, y lee el tercer número antes que el segundo: la cuota posterior a la recalificación es la que tiene que caber en el presupuesto, y llega tanto si ha cambiado algo como si no. Compara después el aumento con lo que está haciendo el dinero mientras tanto. Un periodo de solo intereses es un aplazamiento de capital, así que solo vale su costo si el efectivo que libera está haciendo algo más valioso que un 6,5 % anual, y la última columna le pone un número exacto a lo que eso cuesta. La tabla es la parte que hay que leer si estás eligiendo una duración: cada año extra de solo intereses sube la cuota posterior a la recalificación y sube el interés de más, y las dos cosas no se mueven a la misma velocidad.

Ejemplos resueltos

400.000 al 6,5 %, 30 años, 10 años de solo intereses
1. Tasa mensual: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
2. Cuota de solo intereses: 400.000 × 6,5 % ÷ 12 = 2166,67, y el saldo sigue siendo 400.000 después de 120 meses
3. Meses que quedan: 360 − 120 = 240, así que la recalificación corre a lo largo de 240 meses, no de 360
4. Cuota tras la recalificación: 400.000 al 6,5 % a 240 meses = 2982,29
5. Aumento: 2982,29 − 2166,67 = 815,62, que es el 37,6 % de 2166,67
6. Intereses durante el periodo de solo intereses: 2166,67 × 120 = 260.000,40, todos intereses
7. Intereses después de la recalificación: 2982,29 × 240 − 400.000 = 315.750,75
8. Intereses si el mismo préstamo se amortizara desde el primer día: 510.179,81, así que el aplazamiento cuesta 65.571,34
El caso por defecto, y la demostración más clara de que el plazo no cambia: la recalificación es a 240 meses porque 120 de los 360 ya se han consumido pagando intereses. La cuota sube un 37,6 % en una fecha fijada al firmar, y el costo del arreglo son 65.571,34 de intereses de más, que es lo que tendría que superar el efectivo liberado para que esto valga la pena.
El mismo préstamo con solo 3 años de solo intereses
1. La cuota de solo intereses no cambia, sigue en 2166,67, porque solo depende del saldo y de la tasa
2. Meses que quedan: 360 − 36 = 324
3. Cuota tras la recalificación: 400.000 al 6,5 % a 324 meses = 2622,22
4. Aumento: 455,55, que es el 21 % de 2166,67, un escalón mucho menor que el del caso de 10 años
5. Intereses durante el periodo de solo intereses: 78.000,12
6. Interés total: 527.599,27, frente a 510.179,81 de un préstamo que se amortiza desde el primer día
7. Costo del aplazamiento: 17.419,46
Tres años de solo intereses en lugar de diez recortan el aumento de la recalificación del 37,6 % al 21 % y el costo de 65.571,34 a 17.419,46: los dos bajan aproximadamente dos tercios, en línea con la duración del periodo. La cuota de solo intereses en sí no se mueve nada, y ahí está la trampa: el número que te enseñan cuando te venden el préstamo es idéntico en todas las filas de la tabla, y es el número que sí cambia el que decide lo que pasa después.
250.000 al 7,5 % a 20 años, 5 años de solo intereses
1. Cuota de solo intereses: 250.000 × 7,5 % ÷ 12 = 1562,50
2. Meses que quedan: 240 − 60 = 180
3. Cuota tras la recalificación: 250.000 al 7,5 % a 180 meses = 2317,53
4. Aumento: 755,03, que es el 48,3 % de 1562,50, el escalón proporcional más grande de estos ejemplos
5. Intereses durante el periodo de solo intereses: 93.750
6. Interés total: 260.905,67, frente a 233.356,89 de un calendario normal
7. Costo del aplazamiento: 27.548,78
Un préstamo más corto hace que la misma estructura sea mucho más agresiva. Cinco años de solo intereses en un préstamo a 20 años consumen una cuarta parte del plazo, así que la recalificación tiene que comprimir todo el capital en 180 meses, y la cuota sube casi la mitad en lugar de un tercio. El aumento proporcional depende de qué parte del plazo se come el periodo de solo intereses, no de cuánto se pida prestado.

Limitaciones

La tasa es fija durante todo el plazo, así que un préstamo de solo intereses a tasa variable no está representado, y esa combinación es lo bastante común como para importar. El modelo supone que la cuota durante el periodo de solo intereses es exactamente el interés, sin nada a capital; una estructura que exija pagos parciales de capital dejaría un saldo menor en la recalificación y no mostraría el aumento calculado aquí. La comparación con un préstamo que se amortiza por completo usa el mismo importe, la misma tasa y el mismo plazo, lo que aísla el efecto del periodo de solo intereses, pero no es una comparación homogénea entre dos préstamos que un prestatario recibiría de verdad: un préstamo de solo intereses suele llevar una tasa distinta, y esta página no lo modela. En los extremos de los rangos de tasa y plazo el interés de más puede volverse negativo, es decir que la estructura de solo intereses cuesta menos a lo largo de todo el plazo que amortizar desde el primer día; eso es un resultado real de la comparación y no un error de redondeo, ocurre porque con tasas muy altas el calendario de amortización tampoco reduce apenas el capital, y no debe leerse como un argumento a favor de esos valores. Las comisiones, los gastos de cierre, los impuestos y los seguros quedan fuera del modelo. El cero por ciento se rechaza en lugar de contestarse, porque el aumento no tiene denominador cuando la cuota de solo intereses es cero. Y ninguna cifra lleva moneda.

Preguntas frecuentes

¿Un periodo de solo intereses alarga el préstamo?: No, y esta es la parte que más se recuerda mal. El préstamo sigue terminando en la fecha original; la recalificación reparte el saldo pendiente por los meses que quedan, no por un plazo nuevo. En un préstamo a 30 años con 10 años de solo intereses, la cuota posterior a la recalificación se calcula a lo largo de 240 meses, que es exactamente por lo que es tan superior.
¿Cuánto sube la cuota?: Sobre 400.000 al 6,5 % a 30 años con 10 años de solo intereses, de 2166,67 a 2982,29: un aumento de 815,62, o el 37,6 %. El porcentaje depende de qué parte del plazo se come el periodo de solo intereses: acortarlo a 3 años deja el aumento en el 21 %, y en un préstamo a 20 años con 5 años de solo intereses es del 48,3 %.
¿Cuánto cuesta de verdad el periodo de solo intereses?: En intereses de más a lo largo de todo el plazo, 65.571,34 en el caso por defecto: 575.751,15 frente a 510.179,81 del mismo préstamo amortizándose desde el primer día. El saldo que en el otro caso habría ido bajando durante una década se queda quieto mientras se acumulan intereses sobre todo él, y ese es el costo entero.
¿Por qué la cuota de solo intereses no cambia cuando cambio el periodo?: Porque solo depende del saldo y de la tasa: 400.000 × 6,5 % ÷ 12 son 2166,67 tanto si el periodo dura tres años como quince. Esa es la trampa de cómo se venden estos préstamos: el número que te enseñan es idéntico en todas las filas de la tabla, mientras que el número que decide lo que pasa después cambia muchísimo.
¿El interés de más puede llegar a ser negativo?: Sí, en los extremos de los rangos de tasa y plazo. Con tasas muy altas un calendario normal de amortización tampoco reduce apenas el capital, así que el aplazamiento ahorra en lugar de costar. Es un resultado real de la comparación y no un artefacto de redondeo, y no es un argumento para endeudarse a esas tasas.
¿Por qué se rechaza el cero por ciento?: Porque el aumento no tiene denominador: si la cuota de solo intereses es cero no hay nada de lo que expresar el aumento en porcentaje, y un periodo de solo intereses al 0 % es contradictorio en sí mismo. Por eso el campo de la tasa empieza en el 0,01 %.
¿Qué no está incluido?: Las comisiones, los gastos de cierre, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y cualquier diferencia de tasa entre un préstamo de solo intereses y uno que se amortiza por completo. La comparación de aquí mantiene la tasa constante, lo que aísla el efecto de la estructura pero no es como se diferenciarían dos ofertas reales. Y ninguna cifra lleva moneda.

Referencias

12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: el apartado (b)(11)(ii) define la recalificación de un préstamo de solo intereses como el vencimiento del periodo durante el cual se permiten pagos de solo intereses, y el apartado (c)(5)(ii)(B) obliga al acreedor a considerar la cuota programada después de la recalificación a lo largo del plazo que queda del préstamo — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
15 U.S.C. § 1639c — Minimum standards for mortgages: la norma legal sobre capacidad de pago que da rango estatutario a la exigencia de evaluar el pago tras la recalificación antes de conceder el préstamo — Legal Information Institute, Cornell Law School (Estados Unidos)

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