Calculadora de préstamo FHA

Importe base del préstamo = precio de la vivienda − entrada. Prima inicial = importe base del préstamo × tasa de la prima inicial. Importe total del préstamo = importe base + prima inicial. Prima anual de un periodo = saldo del periodo anterior × tasa anual de la prima ÷ 12. Meses de prima = el menor entre el plazo y 11 años cuando la relación préstamo-valor está por debajo del 90 %, y en caso contrario el menor entre el plazo y 30 años.

P

Precio de la vivienda

d

Entrada, como parte del precio

L

Relación préstamo-valor: el importe base del préstamo dividido entre el precio de la vivienda, antes de añadir la prima inicial

u

Tasa de la prima inicial, como porcentaje del importe base del préstamo

a

Tasa de la prima anual, como porcentaje del saldo pendiente cada año

m

Número de meses que se cobra la prima anual: 132 o el plazo, el menor de los dos, cuando la relación préstamo-valor está por debajo del 90 %, y en caso contrario 360 o el plazo

N

Plazo en meses

Úsala siempre que haya una cotización FHA sobre la mesa y quieras el costo completo en lugar de la cuota. La tasa sola no te lo dirá: dos préstamos con la misma tasa y el mismo plazo pueden diferenciarse en más de veinte mil de seguro, solo porque la entrada cayó a un lado u otro de la línea del 95 % o del 90 %. Escribe primero el precio y la entrada, y después lee el cociente y la tasa aplicada juntos: si la tasa aplicada es más baja que la que escribiste, la relación préstamo-valor la dejó por debajo del tope legal, y eso conviene saberlo antes de que te lo diga el prestamista. Fíjate después en la columna de los meses: 132 y 360 son las dos respuestas posibles para la duración, y la brecha entre ellas es la palanca más grande de esta página. Por último, ten en cuenta que la prima inicial va dentro del préstamo, así que también está generando intereses durante todo el plazo: la cifra de interés total de cualquier fila ya lo incluye.

1. 400.000 con un 3,5 % de entrada, 6,5 % a 30 años

   1. Entrada: 400.000 × 3,5 % = 14.000, así que el importe base del préstamo es 386.000
   2. Relación préstamo-valor: 386.000 ÷ 400.000 = 96,5 %, que está por encima del 95 %, así que la tasa anual de la prima se queda en el tope legal alto, el 0,55 %, y la prima corre los 360 meses completos
   3. Prima inicial: 386.000 × 1,75 % = 6755, financiada, lo que deja el préstamo en 392.755
   4. Primera prima mensual: 392.755 × 0,55 % ÷ 12 = 180,01
   5. Capital e intereses: 392.755 al 6,5 % a 360 meses = 2482,48 al mes
   6. Total mensual: 2482,48 + 180,01 = 2662,49
   7. Seguro a lo largo de la vida del préstamo: 360 primas sobre un saldo decreciente, 49.141,98

   El caso en el que de verdad está la mayoría de los prestatarios FHA, y aquel en el que los dos interruptores están en la posición cara. El cociente del 96,5 % está por encima de la línea del 95 %, así que se aplica la tasa alta, y además está en el 90 % o por encima, así que la prima se cobra los treinta años completos en lugar de once. La consecuencia es que el seguro cuesta 49.141,98, que es el 9,8 % de la factura de intereses y no se ve en la tasa por ningún lado.

2. La misma vivienda con un 20 % de entrada

   1. Entrada: 400.000 × 20 % = 80.000, así que el importe base del préstamo es 320.000
   2. Relación préstamo-valor: 320.000 ÷ 400.000 = 80 %, que está por debajo del 90 %, así que la prima se detiene a los 11 años: 132 meses
   3. También está por debajo del 95 %, así que la tasa anual de la prima es el tope legal bajo: se escribió 0,55 % y se aplica 0,50 %
   4. Prima inicial: 320.000 × 1,75 % = 5600, lo que deja el préstamo en 325.600
   5. Primera prima mensual: 325.600 × 0,50 % ÷ 12 = 135,67
   6. Capital e intereses: 325.600 al 6,5 % a 360 meses = 2058,01
   7. Seguro a lo largo de la vida del préstamo: 132 primas, 22.148,49, menos de la mitad de las 49.141,98 del caso del 3,5 %

   Aquí se giran dos interruptores a la vez, y el visible no es el importante. La prima mensual baja de 180,01 a 135,67, que son 44,34 de diferencia: se nota, pero no es dramático. El número que importa es 132: la prima se detiene a los once años en lugar de a los treinta, y eso es lo que lleva el costo de por vida de 49.141,98 a 22.148,49. Fíjate también en que la tasa escrita del 0,55 % no fue la tasa usada; se informa 0,50 % como tasa aplicada, porque el cociente más bajo dejó el préstamo por debajo del tope legal.

3. 5 % de entrada, justo sobre una relación préstamo-valor del 95 %

   1. Entrada: 400.000 × 5 % = 20.000, así que el importe base del préstamo es 380.000
   2. Relación préstamo-valor: 380.000 ÷ 400.000 = 95 %, que está exactamente sobre la línea
   3. La tasa alta se aplica solo por encima del 95 %, así que en el 95 % exacto se aplica el tope bajo del 0,50 %, no el 0,55 %
   4. La línea del 90 % es otra prueba distinta: en el 90 % o por encima, la prima corre el plazo completo, así que 360 meses
   5. Prima inicial: 380.000 × 1,75 % = 6650, lo que deja el préstamo en 386.650
   6. Primera prima mensual: 386.650 × 0,50 % ÷ 12 = 161,10
   7. Seguro a lo largo de la vida del préstamo: 360 primas, 44.584,71

   Un punto porcentual de entrada mueve el cociente del 96,5 % a exactamente el 95 %, y las dos pruebas legales no coinciden en lo que eso significa: la tasa baja al tope inferior porque el superior solo se aplica por encima del 95 %, mientras la duración se queda en el plazo completo porque esa prueba es en el 90 % o por encima. El resultado es una página que parece contradecirse hasta que se leen los dos umbrales tal como están escritos. Es también el punto de entrada más barato por unidad de dinero de toda la escalera: subir 1,5 puntos la entrada elimina 4.557,27 de seguro.

Las dos tasas de la prima son entradas y no constantes, y eso es deliberado: la norma fija techos y deja las cifras reales al comisionado, que las revisa, así que un número escrito a fuego aquí quedaría obsoleto sin que nada fallara. Los valores por defecto son los máximos legales para un préstamo a 30 años por encima del 95 % de relación préstamo-valor y la tasa estándar por debajo, pero no son una cotización ni una afirmación sobre lo que cobra hoy ningún prestamista. El modelo también supone que la prima se cobra sobre el saldo decreciente tal como lo define la norma, lo cual es correcto, y simplifica dos cosas que no lo son: no modela el mes en que la prima se detiene con un ajuste de periodo parcial, y no modela el caso de que el préstamo se cancele antes de tiempo, en el que las primas también se detienen y la cifra de por vida de aquí exagera el costo. Los gastos de cierre, el depósito en garantía que el prestamista recauda para impuestos y seguros, y cualquier comisión del prestamista están ausentes. La prima inicial se financia, y este modelo sí lo muestra, pero si a un prestatario concreto se le permite financiarla, y si el préstamo total cabe después bajo el límite del condado, es una pregunta que esta página no puede contestar. Y ninguna cifra lleva moneda.

¿Qué diferencia hay entre la prima inicial y la prima anual?

La inicial se cobra una vez al cierre y normalmente se financia dentro del préstamo, así que también genera intereses: el 1,75 % del importe base, 6755 sobre un préstamo de 386.000, lo que eleva el importe prestado a 392.755. La anual se cobra todos los meses —180,01 el primer mes sobre ese préstamo— y se calcula sobre el saldo pendiente, así que se va reduciendo con el tiempo.

¿Durante cuánto tiempo se cobra la prima anual?

Depende de la relación préstamo-valor. Por debajo del 90 %, la prima corre los primeros 11 años, que son 132 meses. En el 90 % o por encima, corre el menor entre el plazo y 30 años, así que en un préstamo a 30 años es el plazo completo. La brecha entre esas dos respuestas es la palanca más grande de la página: 49.141,98 frente a 22.148,49 sobre la misma vivienda.

¿Por qué la calculadora usó una tasa más baja que la que escribí?

Porque la tasa anual alta solo se aplica donde la relación préstamo-valor supera el 95 %, y la norma la limita. Escribe el 0,55 % estándar en un préstamo que está exactamente al 95 % y la tasa aplicada vuelve como 0,50 %. La cifra aplicada se imprime como un resultado propio en lugar de sustituirse en silencio, así que la diferencia se ve en la página.

¿Sobre qué saldo se cobra la prima mensual?

Sobre el saldo de capital asegurado pendiente, que la norma define como una media de 12 meses de lo que está sin pagar, así que baja a medida que se amortiza el préstamo. El modelo de aquí aplica la tasa al saldo decreciente mes a mes. Ten en cuenta que la base incluye la prima inicial financiada, que es por lo que el primer cargo mensual se calcula sobre 392.755 y no sobre 386.000.

¿Las dos tasas de esta página son las que me van a cobrar de verdad?

Son entradas, con los máximos legales como valores por defecto. La norma fija techos y deja las tasas reales al comisionado, que las revisa, así que un número escrito como constante quedaría desactualizado sin que nada fallara. Trata los valores por defecto como el caso del techo y escribe las tasas que te cotice tu prestamista.

¿Cancelar el préstamo antes de tiempo reduce el seguro?

Sí, y esta página no lo modela, lo cual es una exageración conocida. Si el préstamo se cancela antes de tiempo las primas se detienen, así que la cifra de por vida que se muestra aquí es el costo de llevar el préstamo hasta el final de su plazo. Las cifras mensuales no se ven afectadas por eso, porque se calculan sobre el saldo del momento.

¿Qué no está incluido?

Los gastos de cierre, el depósito en garantía que el prestamista recauda para impuestos sobre la propiedad y seguros, y cualquier comisión del prestamista. El modelo también supone que el plazo y la tasa son fijos durante la vida del préstamo. Y ninguna cifra lleva moneda.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: la prima inicial limitada al 2,25 % del importe original de amortización, la prima anual limitada al 0,50 % del saldo de capital asegurado pendiente y al 0,55 % cuando la relación préstamo-valor supera el 95 %, la duración de 11 años cuando el cociente está por debajo del 90 %, y la definición del saldo de capital asegurado pendiente como media de 12 meses — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: la regla que permite financiar la prima inicial por encima del importe máximo asegurable en lugar de computarla contra él — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (Estados Unidos)
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — el aviso del Federal Register que fija la estructura de la prima anual, incluidos los tramos de relación préstamo-valor y de plazo que modela esta página — Federal Register (Estados Unidos)