Mietrendite-Rechner

Nettomietrendite = Nettoüberschuss ÷ Kaufpreis. Eigenkapitalrendite = jährlicher Cashflow ÷ Anzahlung.

P

Der Kaufpreis der Immobilie

R

Die Kaltmiete im Monat, vor dem Leerstand

v

Der Leerstand als Prozentsatz der Miete

E

Die jährlichen Bewirtschaftungskosten

NOI

Der Nettoüberschuss: die wirksame Jahresmiete minus die Bewirtschaftungskosten

D

Die Anzahlung als Prozentsatz

C

Der jährliche Cashflow: der Nettoüberschuss minus zwölf Raten

Nutzen Sie zuerst die Nettomietrendite, wenn Sie ein Objekt gegen ein anderes stellen. Sie ist die einzige der beiden, die nicht davon abhängt, wie der Kauf finanziert wird: Zwei Käufer mit völlig verschiedenen Darlehen rechnen für dasselbe Haus dieselbe Nettomietrendite aus — genau deshalb ist sie die Zahl, die in Exposés steht. Nutzen Sie die Eigenkapitalrendite danach, wenn Sie die Immobilie gegen die anderen Verwendungen Ihres eigenen Geldes stellen. Sie beantwortet die Frage, ob dieses Geschäft besser ist als das Tagesgeld, und sie kann bei einem Objekt negativ sein, dessen Nettomietrendite bequem im Plus liegt; die Tabelle unten enthält genau so eine Zeile. Achten Sie auf die Richtung, in die sich beide bewegen, wenn Sie weniger Eigenkapital einsetzen: Die Nettomietrendite ändert sich überhaupt nicht, weil sich am Gebäude nichts geändert hat, während die Eigenkapitalrendite in die Richtung ausschlägt, in die sie ohnehin schon zeigte. Keine der beiden Zahlen enthält Wertsteigerung, Steuern oder die Tilgung, die Sie zurückzahlen — alles drei ist real, und nichts davon steht hier. Für deutsche Verhältnisse drei Hinweise. Setzen Sie die Kaltmiete ein und nicht die Warmmiete, denn die umlagefähigen Betriebskosten treffen den Mieter und nicht Sie. Rechnen Sie bei den Bewirtschaftungskosten nur die Posten, die Sie nicht umlegen dürfen, sonst zählen Sie dieselbe Position zweimal. Und bedenken Sie, dass beim Kauf einer Renditeimmobilie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Provision zusätzlich anfallen; sie fehlen in dieser Rechnung vollständig und mindern jede hier gezeigte Rendite.

1. 300.000 bei 2.400 im Monat, 20 % Anzahlung

   1. Wirksame Jahresmiete: 2.400 × 12 = 28.800, abzüglich 5 % Leerstand = 27.360
   2. Nettoüberschuss: 27.360 − 6.000 = 21.360
   3. Nettomietrendite: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 %
   4. Anzahlung: 20 % von 300.000 = 60.000, das Darlehen beträgt also 240.000
   5. Monatsrate: 240.000 zu 7 % über 360 Monate = 1.596,73 im Monat oder 19.160,76 im Jahr
   6. Jährlicher Cashflow: 21.360 − 19.160,76 = 2.199,24, das sind 183,27 im Monat
   7. Eigenkapitalrendite: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67 %

   Die ganze Seite in einem Beispiel: Das Gebäude wirft 7,12 % auf seinen Preis ab, Ihr Geld wirft 3,67 % auf Ihre Anzahlung ab, und die Differenz ist das, was die Finanzierung kostet. Keine der beiden Zahlen ist falsch und keine ist die einzig wahre — sie beantworten verschiedene Fragen.

2. Dieselbe Immobilie komplett gekauft

   1. Anzahlung: 100 % von 300.000 = 300.000, das Darlehen ist also null und die Monatsrate ebenfalls
   2. Der Nettoüberschuss bleibt bei 21.360 und die Nettomietrendite bei 7,12 %
   3. Jährlicher Cashflow: 21.360 − 0 = 21.360, das sind 1.780 im Monat
   4. Eigenkapitalrendite: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12 %

   Ohne Darlehen landen beide Renditen auf derselben Zahl, und das ist kein Zufall: Aus beiden Brüchen wird Nettoüberschuss geteilt durch Kaufpreis. Wenn Sie die beiden jemals bei bestehendem Darlehen übereinstimmen sehen, prüfen Sie das Feld für die Anzahlung — es steht dann bei 100.

3. Eine Immobilie, deren Miete die eigene Rate nicht deckt

   1. Wirksame Jahresmiete: 1.200 × 12 = 14.400, abzüglich 5 % Leerstand = 13.680
   2. Nettoüberschuss: 13.680 − 6.000 = 7.680, die Nettomietrendite ist also 7.680 ÷ 300.000 = 2,56 %
   3. Das Darlehen bleibt bei 1.596,73 im Monat oder 19.160,76 im Jahr
   4. Jährlicher Cashflow: 7.680 − 19.160,76 = −11.480,76, das sind −956,73 im Monat
   5. Eigenkapitalrendite: −11.480,76 ÷ 60.000 = −19,13 %

   Der Fall, den es sich anzusehen lohnt, weil die beiden Renditen in entgegengesetzte Richtungen zeigen: Die Nettomietrendite ist mit 2,56 % weiterhin positiv, die Eigenkapitalrendite mit −19,13 % negativ. Ein Käufer ohne Darlehen hätte ein bescheiden rentables Gebäude; ein Käufer mit dieser Finanzierung zahlt 956,73 im Monat dafür, es besitzen zu dürfen.

Alles hier stammt aus den sieben Zahlen, die Sie eintippen, und einiges, was darüber entscheidet, ob eine Vermietung trägt, ist nicht darunter. Wertsteigerung und Abschreibung fehlen: Das ist eine Rechnung über laufende Erträge und keine über die Gesamtrendite, und eine Immobilie in einem steigenden Markt kann jahrelang einen schlechten Cashflow haben und ihrem Eigentümer trotzdem Geld bringen. Steuern fehlen, und sie wirken in beide Richtungen: In den Vereinigten Staaten, aus deren Praxis die zitierten Steuerquellen stammen, sind Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten regelmäßig abziehbar, während Mieteinnahmen steuerpflichtig sind; die Netto-Wirkung hängt von Ihrem Steuersatz und Ihrer Rechtsordnung ab. In Deutschland gehören vermietete Objekte in die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Schuldzinsen und die nicht umlagefähigen Kosten sind dort als Werbungskosten abziehbar, und die Abschreibung auf das Gebäude kommt hinzu — das ist eine eigene Rechnung mit einem eigenen Werkzeug, nicht diese Seite. Die Erwerbsnebenkosten fehlen ebenfalls: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine etwaige Provision fallen zusätzlich zum Kaufpreis an, binden einen erheblichen Teil des Eigenkapitals und mindern damit jede hier gezeigte Rendite. Die Bewirtschaftungskosten müssen Ihre eigene ehrliche Schätzung sein, und das ist die Zahl, die am häufigsten falsch angesetzt wird — Dach, Heizung, der Leerstand zwischen zwei Mietern und die Verwaltung sind alle Bewirtschaftungskosten, und keine davon steckt im Kaufpreis. In Deutschland kommt hinzu, dass ein Teil dieser Kosten umlagefähig ist und den Mieter trifft; tragen Sie hier nur ein, was an Ihnen hängen bleibt, sonst zählen Sie dieselbe Position zweimal. Der Leerstand ist als gleichmäßiger Prozentsatz der Miete abgebildet und nicht als ganze leere Monate, eine Vereinfachung, die ein Objekt schönrechnet, das nur elf Monate im Jahr vermietet ist. Die Tilgung zählt hier nicht als Rendite, obwohl sie Ihr Eigenkapital tatsächlich erhöht. An keiner Zahl hängt eine Währung: 300.000 sind 300.000 in welcher Einheit Sie sie eingetippt haben, und Miete, Kosten und Preis müssen alle in derselben sein. Und ein letzter Hinweis, der hier mehr ist als eine Frage des Geschmacks: Diese Seite rechnet mit der angelsächsischen Kapitalisierungsrate, und die ist nicht dasselbe wie eine deutsche Nettomietrendite. Die deutsche Nettomietrendite bezieht häufig die Kaufnebenkosten in die Bezugsgröße ein und rechnet die Bewirtschaftungskosten anders ab; die beiden Definitionen sind also nicht austauschbar, und wer eine Zahl von hier neben eine Zahl aus einem deutschen Exposé legt, sollte zuerst prüfen, was jeweils im Zähler und im Nenner steht.

Worin unterscheiden sich Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite?

Die Nettomietrendite ist der Nettoüberschuss geteilt durch den vollen Kaufpreis; sie ignoriert die Finanzierung vollständig und beschreibt das Gebäude. Die Eigenkapitalrendite ist der jährliche Cashflow geteilt durch das Geld, das Sie eingesetzt haben; sie beschreibt Ihr Geld, nachdem das Darlehen bedient ist. Mit den Vorgabewerten hier sind es 7,12 % und 3,67 %, und die Lücke zwischen beiden ist der Preis der Fremdfinanzierung.

Warum bleibt die Nettomietrendite gleich, wenn ich die Anzahlung ändere?

Weil sich an der Immobilie nichts geändert hat. Der Nettoüberschuss ist Miete minus Bewirtschaftungskosten, und der Kaufpreis ist der Kaufpreis; keiner von beiden weiß, wie Sie den Kauf finanziert haben. Ändern Sie die Anzahlung, und Rate, Cashflow und Eigenkapitalrendite bewegen sich alle, während die Nettomietrendite genau dort bleibt, wo sie war.

Ich habe statt der Rendite den Kaufpreisfaktor gehört — ist das dasselbe?

Es ist dieselbe Größenordnung in der anderen Schreibweise: der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete statt umgekehrt. Bei 300.000 und 2.400 Kaltmiete im Monat sind das 28.800 im Jahr und damit gut das Zehnfache. In Deutschland ist diese Sprechweise verbreiteter als der Prozentsatz, gerechnet wird aber dasselbe Verhältnis — die Zahl ist nur größer als eins statt kleiner als eins.

Ist die 1-%-Regel eine echte Regel?

Sie ist eine Faustregel und kein Gesetz, und sie ist ein erster Filter und keine Antwort: eine Monatsmiete von etwa 1 % des Kaufpreises ist ein grobes Zeichen dafür, dass ein Objekt seine Kosten tragen kann — in den angelsächsischen Märkten, in denen sie entstanden ist. In der Tabelle unten liegt die oberste Zeile, 3.000 auf ein Objekt für 300.000, genau auf dieser Linie. Über Steuern, Wertsteigerung oder den Zustand des Gebäudes sagt sie nichts.

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Nettomietrendite positiv ist?

Weil in der Nettomietrendite die Rate nicht steckt und im Cashflow schon. Ein Objekt kann auf seinen Preis eine völlig ordentliche Rendite erwirtschaften und Ihnen trotzdem jeden Monat eine Rechnung präsentieren, wenn das Darlehen darauf groß genug ist. Das ist das dritte Beispiel oben, und es ist die Lage, die viele erste Vermieter erst nach dem Kauf entdecken.

Was trage ich bei den Bewirtschaftungskosten ein?

Alles, was die Immobilie im Besitz und im Betrieb kostet, außer dem Darlehen: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung und eine Rücklage für den gelegentlichen größeren Ersatz. Nehmen Sie eine realistische Jahressumme und nicht die Belege des letzten Jahres, denn ein Jahr ohne neue Heizung ist kein Jahr ohne die Kosten dafür. Diese Zeile zu niedrig anzusetzen ist der häufigste Weg, auf dem eine Vermietungsrechnung zu optimistisch ausfällt. In Deutschland tragen Sie hier nur die nicht umlagefähigen Kosten ein, weil der übrige Teil über die Betriebskostenabrechnung beim Mieter landet.

• Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)
• § 2 BetrKV — Aufstellung der Betriebskosten: welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, allen voran die Grundsteuer, und welche am Eigentümer hängen bleiben — Bundesministerium der Justiz (Deutschland)