Hypotheken-Rechner

Monatssumme = A + Jahresgrundsteuer ÷ 12 + Jahresversicherung ÷ 12, wobei A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) ist

P

Der Darlehensbetrag: der Kaufpreis minus der Anzahlung

r

Der Monatszins: der Jahreszins geteilt durch zwölf

n

Die Anzahl der Zahlungen: die Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Monaten

A

Der Zins- und Tilgungsanteil der Rate, auf den Cent gerundet

T

Die jährliche Grundsteuer, durch zwölf geteilt und auf den Cent gerundet

I

Die jährliche Wohngebäudeversicherung, durch zwölf geteilt und auf den Cent gerundet

Nutzen Sie ihn, bevor Sie Häuser ansehen, und nicht erst, wenn Sie sich in eines verliebt haben: Die Monatssumme entscheidet, in welcher Preisklasse Sie überhaupt suchen können, und sie ist meist die engere Grenze als der Darlehensbetrag, den eine Bank bewilligt. Nutzen Sie ihn dann, um die beiden Entscheidungen zu bepreisen, die Sie wirklich in der Hand haben. Die Anzahlung tauscht Geld heute gegen Kosten über die ganze Laufzeit — von fünf auf zwanzig Prozent beim selben Haus senkt das sowohl die Rate als auch die Zinsen, und die Tabelle unten zeigt, um wie viel. Die Laufzeit bewegt die Rate viel weniger, als man erwartet, und die Gesamtzinsen sehr viel mehr. Grundsteuer und Versicherung sind die beiden Felder, die man auf null lässt und von denen man beim Notartermin überrascht wird: Sie fallen monatlich an, egal wie hoch sie sind, und sie steigen mit der Zeit, auch wenn das Darlehen es nicht tut. Wer in Deutschland finanziert, sollte zusätzlich wissen, dass hier eine Baufinanzierung üblicherweise als Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von meist zehn Jahren abgeschlossen wird und danach eine Anschlussfinanzierung folgt — die Laufzeit ist also selten die eine feste Zahl, die sie in diesem Rechner ist, sondern eine Kette von Zinsbindungen.

1. Ein Haus für 400.000 mit 20 % Anzahlung, 6,5 % über dreißig Jahre

   1. Anzahlung: 400.000 × 20 % = 80.000, der Darlehensbetrag ist also 400.000 − 80.000 = 320.000
   2. Monatszins: 6,5 ÷ 12 = 0,541667 % im Monat, als Dezimalzahl 0,00541667
   3. Zins und Tilgung: 320.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.022,62
   4. Grundsteuer: 4.800 ÷ 12 = 400,00 im Monat
   5. Versicherung: 1.800 ÷ 12 = 150,00 im Monat
   6. Monatssumme: 2.022,62 + 400,00 + 150,00 = 2.572,62
   7. Gesamtzinsen über die Laufzeit: 728.140,64 gezahlt − 320.000 geliehen = 408.140,64

   Das ist die Vorgabe dieser Seite. Die Rate für das Darlehen beträgt 2.022,62, aber vom Konto gehen 2.572,62 ab, und die 550,00 Differenz sind nicht optional — sie werden mit der Rate eingezogen. Beachten Sie außerdem, dass die Zinsen über dreißig Jahre mit 408.140,64 höher liegen als der geliehene Betrag.

2. Ein Haus für 250.000 mit 10 % Anzahlung, 6 % über fünfzehn Jahre

   1. Anzahlung: 250.000 × 10 % = 25.000, der Darlehensbetrag ist also 225.000
   2. Monatszins: 6 ÷ 12 = 0,5 % im Monat, als Dezimalzahl 0,005
   3. Zins und Tilgung: 225.000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1.898,68
   4. Grundsteuer und Versicherung: 3.600 ÷ 12 = 300,00 und 1.200 ÷ 12 = 100,00 im Monat
   5. Monatssumme: 1.898,68 + 300,00 + 100,00 = 2.298,68
   6. Gesamtzinsen: 341.761,75 − 225.000 = 116.761,75

   Vergleichen Sie das mit dem Beispiel darüber: ein kleineres Darlehen, aber eine fast ebenso hohe Rate, weil die Laufzeit halb so lang ist. Die Zinsen dagegen fallen von 408.140,64 auf 116.761,75 — diese Arbeit leistet fast vollständig die Laufzeit, nicht der Zinssatz und nicht der Preis.

3. Dasselbe Haus für 400.000 mit 5 % Anzahlung

   1. Anzahlung: 400.000 × 5 % = 20.000, der Darlehensbetrag ist also 380.000
   2. Zins und Tilgung: 380.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.401,86
   3. Monatssumme: 2.401,86 + 400,00 + 150,00 = 2.951,86
   4. Mehrzinsen gegenüber dem Fall mit 20 % Anzahlung: 484.667,97 − 408.140,64 = 76.527,33

   Dasselbe Haus, derselbe Zinssatz, dieselbe Laufzeit — und 15.000 weniger Anzahlung kosten 379,24 im Monat und 76.527,33 mehr an Zinsen über die Laufzeit des Darlehens. Das ist das Tauschgeschäft, für dessen Bepreisung das Feld für die Anzahlung existiert, und es ist die Zeile, um die die Tabelle unten gebaut ist.

Die Darlehensrechnung ist exakt; die Monatssumme ist nur so vollständig wie die Felder, die Sie ausfüllen. Eine Hypothekenversicherung steht hier nicht, und das ist die große Auslassung bei kleiner Anzahlung — in den Vereinigten Staaten trägt eine Anzahlung unter zwanzig Prozent dort üblicherweise eine Monatsprämie zusätzlich, die deutlich über hundert im Monat ausmachen kann. Auch Hausgeld oder Eigentümergemeinschaftsgebühren, Erbbauzins und Sonderumlagen fehlen, und an manchen Orten erreichen sie die Höhe der Grundsteuer. Die Abschlusskosten fehlen, weil sie einmalig anfallen und nicht monatlich. Die beiden Jahresbeträge geben Sie ein, und die Seite vertraut ihnen: Die Grundsteuer unterscheidet sich nach Bundesstaat, Kreis und Gemeinde, wird nach eigenem Rhythmus neu festgesetzt und ändert sich oft im Jahr nach einem Verkauf, während die Versicherung von der Immobilie und vom Deckungsumfang abhängt. Der Wechsel von dreißig auf fünfzehn Jahre hebt die Rate meist und senkt die Zinsen immer, und nichts hier bildet einen variablen Zinssatz, ein Offsetting-Konto oder Sondertilgungen ab. Diese Seite beschreibt die US-amerikanische Praxis einschließlich des Treuhandkontos: In Deutschland wird die Immobilienfinanzierung regelmäßig als Annuitätendarlehen abgeschlossen, bei dem die Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und der Tilgungsanteil über die Laufzeit steigt, und an die Stelle der einen festen Laufzeit treten eine Zinsbindung von häufig zehn Jahren und danach eine Anschlussfinanzierung, bei der die Konditionen neu verhandelt werden — eine reine Dreißigjahresfinanzierung mit festem Zinssatz ist dort nicht der Normalfall, auch wenn die Laufzeit in diesem Rechner nichts anderes zulässt. Auch die Grundsteuer zieht in Deutschland nicht die Bank monatlich ein, sondern die Gemeinde erhebt sie, und die Wohngebäudeversicherung zahlt man selbst; tragen Sie deshalb nur ein, was bei Ihnen tatsächlich mit der Rate abgeführt wird, und lassen Sie beide Felder sonst auf null. Und sprachlich ist Vorsicht angebracht: Die deutsche Hypothek ist streng genommen das Grundpfandrecht und damit die Sicherheit, nicht das Darlehen — gemeint ist hier die Immobilienfinanzierung. Die Beträge tragen kein Währungssymbol, sie stimmen also in der Währung, in der Sie sie eingetippt haben, und sind in jeder anderen bedeutungslos.

Was gehört zu einer monatlichen Immobilienrate?

Zins und Tilgung sowie in den Vereinigten Staaten zusätzlich Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. Der Zins- und Tilgungsanteil ist das Darlehen; die beiden anderen Posten sind Jahresrechnungen, die der Kreditgeber in Zwölfteln einzieht und auf einem Treuhandkonto hält, bis sie fällig werden. Diese Seite weist die Rate, die beiden einbehaltenen Beträge und die Summe aus, also den Betrag, der tatsächlich von Ihrem Konto abgeht.

Wie viel ändert die Anzahlung?

Bei einem Haus für 400.000 zu 6,5 % über dreißig Jahre erhöht der Schritt von 5 % auf 20 % Anzahlung das nötige Geld um 60.000, senkt die Monatsrate um 379,24 und die Gesamtzinsen um 76.527,33. Sie ist der größte Hebel, den die meisten Käufer haben, und zugleich der, der darüber entscheidet, ob eine Hypothekenversicherung anfällt — die diese Seite nicht enthält.

Warum gehören Grundsteuer und Versicherung überhaupt zur Rate?

Weil der Kreditgeber ein Interesse daran hat, dass sie gezahlt werden — eine unbezahlte Steuerforderung wird zu einer Belastung der Immobilie, die dem Darlehen vorgeht. Statt darauf zu vertrauen, dass der Kreditnehmer das Geld jedes Jahr zusammenbekommt, zieht der Kreditgeber monatlich ein Zwölftel auf ein Treuhandkonto ein und begleicht die Rechnungen selbst. Das bedeutet auch, dass sich die Monatszahl ändern kann, ohne dass sich das Darlehen ändert: Wird die Steuer neu festgesetzt oder die Versicherung erneuert, folgt der einbehaltene Betrag.

Ist eine kürzere Laufzeit immer besser?

Sie ist immer günstiger bei den Gesamtzinsen und immer härter für das Monatsbudget. Bei 320.000 kosten dreißig Jahre zu 6,5 % insgesamt 408.140,64 an Zinsen; fünfzehn Jahre zum selben Zinssatz kosten deutlich weniger, aber die Rate steigt um rund ein Drittel. Ob das besser ist, hängt davon ab, ob Sie die höhere Rate ohne Anstrengung tragen können und ob das Geld anderswo mehr erwirtschaften würde.

Welchen Prozentsatz für die Anzahlung soll ich eintragen?

Tragen Sie ein, was Sie tatsächlich einsetzen, als Anteil am Preis: zwanzig Prozent bei einem Fünftel, fünf bei einem Zwanzigstel. Kennen Sie nur den Geldbetrag, teilen Sie ihn durch den Preis — 60.000 bei einem Haus für 400.000 sind 15 %. Tragen Sie keine 100 % ein, das bedeutet Barzahlung ohne Darlehen; das ist keine Immobilienfinanzierung, und die Seite rechnet keine.

Sind Abschlusskosten und Gebühren enthalten?

Nein. Antragsgebühren, Schätzung, Grundbuchkosten, Notar- und Gerichtskosten sowie ein eventueller Disagio zum Herunterkaufen des Zinssatzes sind einmalige Posten beim Abschluss und gehören weder zur Monatsrate noch zu den Gesamtzinsen. Es ist echtes Geld und wert, zwischen Angeboten verglichen zu werden, aber es gehört auf ein anderes Blatt — ein mit Disagio erkaufter niedrigerer Zinssatz ist erst nach genügend Jahren günstiger.

• Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)