Umschuldungs-Rechner

Rate = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) für jeden der beiden Kredite, wobei B die Restschuld, r der Monatszins und n die Anzahl der Monate ist. Monatliche Ersparnis = alte Rate − neue Rate. Break-Even-Monat = die Abschlusskosten geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet. Nettoersparnis = Zinsen über die alte Laufzeit − Zinsen über die neue Laufzeit − Abschlusskosten.

B

Die umzuschuldende Restschuld, also der Betrag, mit dem der alte Kredit abgelöst werden muss

currentRate

Der Zinssatz Ihres heutigen Kredits — und die Monate, die dabei noch offen sind

newRate

Der Zinssatz, zu dem der neue Kredit angeboten wird — und die Laufzeit, über die er angeboten wird

closingCosts

Alles, was die Abwicklung des neuen Kredits kostet: Antrag, Schätzung, Grundbuch, Bereitstellung, Eintragung

breakEvenMonths

Wie viele monatliche Ersparnisse es braucht, um die Abschlusskosten zurückzuholen

lifetimeInterestSaved

Die Zinsen über die Restlaufzeit des alten Kredits minus die Zinsen über die Laufzeit des neuen

Nutzen Sie ihn, sobald ein Umschuldungsangebot allein wegen der Rate attraktiv aussieht — so werden die meisten Angebote präsentiert. Lesen Sie den Break-Even-Monat gegen die Zeit, die Sie den Kredit voraussichtlich behalten: Wenn Sie in drei Jahren umziehen oder verkaufen könnten, bedeutet ein Break-Even im 112. Monat — das ist der Fall mit dem halben Prozentpunkt auf dieser Seite —, dass die Umschuldung Geld verliert, weil die Kosten am Anfang anfallen und die Ersparnis später eintrifft. Lesen Sie dann die monatliche Ersparnis und die Zinsen über die Laufzeit gemeinsam, und werden Sie misstrauisch, wenn sie in verschiedene Richtungen zeigen. Ein niedrigerer Zinssatz über eine längere Laufzeit hebt die monatliche Ersparnis und senkt das, was Sie tatsächlich sparen; beim Vorgabekredit verwandelt eine Laufzeit von 360 Monaten eine Ersparnis von 71.014,97 in 14.648,99, während die Monatszahl 47 % besser aussieht. Die Frage, die eine Umschuldung beantworten muss, ist nicht, ob die Rate fällt, sondern ob die Gesamtkosten der Schuld stärker fallen als die Kosten der Umschichtung. Prüfen Sie dabei zuerst die Abschlusskosten: Diese Seite schätzt sie nicht, sie nimmt sie als Eingabe, und ein Break-Even ist nur so gut wie diese Zahl. Und wenn Sie in Deutschland finanzieren, ist der häufigste Anlass nicht ein Zinssatz, der gefallen ist, sondern eine Zinsbindung, die ausläuft — die Anschlussfinanzierung. Auch dort gilt dieselbe Rechnung, nur heißen die Kosten anders und die Konditionen verhandeln Sie mit Ihrer Bank neu.

1. 250.000 zu 7,5 %, umgeschuldet auf 6 % über dieselben 300 Monate

   1. Alter Kredit: 250.000 zu 7,5 % ÷ 12 = 0,625 % im Monat über 300 Monate ergibt eine Rate von 1.847,48
   2. Neuer Kredit: 250.000 zu 6 % ÷ 12 = 0,5 % im Monat über 300 Monate ergibt eine Rate von 1.610,75
   3. Monatliche Ersparnis: 1.847,48 − 1.610,75 = 236,73
   4. Break-Even: 6.000 ÷ 236,73 = 25,35 Monate, aufgerundet 26
   5. Zinsen über die alte Laufzeit: 304.242,36; über die neue Laufzeit: 233.227,39; gespart: 71.014,97
   6. Nach Abzug der Abschlusskosten: 71.014,97 − 6.000 = 65.014,97

   Der Vorgabefall und die saubere Fassung der Entscheidung: Ein Rückgang um 1,5 Punkte über dieselbe Laufzeit senkt die Rate, holt die eigenen Kosten binnen 26 Monaten zurück und entfernt 71.014,97 an Zinsen. Dass die Laufzeit gleich bleibt, macht den Vergleich ehrlich — der neue Kredit endet am selben Termin wie der alte, es wurde also nichts gestreckt.

2. Dieselbe Umschuldung über 360 statt 300 Monate

   1. Der alte Kredit bleibt unverändert: 1.847,48 im Monat für die 300 verbleibenden Monate
   2. Neuer Kredit: 250.000 zu 0,5 % im Monat über 360 Monate ergibt eine Rate von 1.498,88
   3. Monatliche Ersparnis: 1.847,48 − 1.498,88 = 348,60 — 47 % mehr als im Fall mit 300 Monaten
   4. Break-Even: 6.000 ÷ 348,60 = 17,21 Monate, aufgerundet 18 — früher als im Fall mit 300 Monaten
   5. Zinsen über die neue Laufzeit: 289.593,37, die Ersparnis ist also 304.242,36 − 289.593,37 = 14.648,99
   6. Nach Abzug der Abschlusskosten: 14.648,99 − 6.000 = 8.648,99

   Beide Spalten, die ein Kreditgeber zitieren würde, sehen hier besser aus: Die Rate fällt stärker, und die Kosten sind drei Monate früher zurückgeholt. Die Ersparnis über die Laufzeit des Kredits ist 79 % kleiner — 14.648,99 gegen 71.014,97 —, weil der Schuld fünf weitere Jahre Zinsen angehängt wurden. Nach den Abschlusskosten sind 8.648,99 alles, was die ganze Übung einbringt. Das ist das Zahlenpaar, für das diese Seite existiert.

3. Ein halber Punkt Rückgang bei 9.000 Abschlusskosten

   1. Neuer Kredit: 250.000 zu 7 % ÷ 12 = 0,5833333 % im Monat über 300 Monate ergibt eine Rate von 1.766,95
   2. Monatliche Ersparnis: 1.847,48 − 1.766,95 = 80,53
   3. Break-Even: 9.000 ÷ 80,53 = 111,76 Monate, aufgerundet 112
   4. 112 Monate sind 9,3 Jahre oder 37 % der Restlaufzeit
   5. Gesparte Zinsen: 304.242,36 − 280.083,50 = 24.158,86 — immer noch lohnend
   6. Nach Abzug der Abschlusskosten: 24.158,86 − 9.000 = 15.158,86

   Ein kleiner Rückgang ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft, aber ein langsames. Der Zinssatz spart über die Laufzeit weiterhin 24.158,86, also deutlich mehr als die Kosten — das Geld ist real, es braucht nur neun Jahre, bis es ankommt. Wer hier umschuldet und im fünften Jahr verkauft, hat 9.000 gezahlt, um 4.831,80 zu sparen. Je kleiner der Rückgang, desto stärker hängt die Antwort davon ab, dass Sie bleiben.

Die Abschlusskosten sind eine Eingabe und keine Schätzung. Diese Seite weiß nicht, was eine Schätzung, eine Grundbucheinsicht, eine Bereitstellungsgebühr oder eine Eintragung dort kosten, wo Sie sind, und sie weiß nicht, auf welche davon der Kreditgeber verzichtet; addieren Sie sie aus dem Angebot zusammen, bevor Sie diesen Rechner benutzen, denn ein Break-Even-Monat ist nur so gut wie diese Zahl. Die Restschuld wird als der Betrag behandelt, mit dem der alte Kredit abgelöst wird, sodass eine Vorfälligkeitsentschädigung, aufgelaufene Zinsen oder ein offener Nebenkostenposten aus dem alten Kredit zuerst zu den Kosten addiert werden müssen. Ein refinance, bei dem mehr aufgenommen wird als die alte Restschuld — ein cash-out —, ist nicht abgebildet; ebenso wenig eine Verkürzung der Laufzeit unter die verbleibenden Monate, die die Rate erhöht und damit gar keine monatliche Ersparnis erzeugt, die diese Seite ausweisen könnte. Nichts hier berücksichtigt den Zeitwert des Geldes: Der Break-Even-Monat behandelt einen im 26. Monat gesparten Betrag als gleichwertig mit einem im Monat null gezahlten Kostenbetrag, und das ist er nicht, was einen langen Break-Even etwas schlechter macht, als er aussieht. Nebenkosten, Steuern und Versicherungen gelten als unverändert, und eine Änderung dessen, was der Kreditgeber monatlich einzieht, verschiebt die Rate, ohne irgendetwas zu verschieben, was diese Seite misst. Der Zinssatz gilt bei beiden Krediten als fest, und es wird unterstellt, dass Sie den neuen Kredit bis zur Rückzahlung behalten. Die zitierten Regelungen sind US-amerikanisches Recht und bestimmen, welche Anforderungen eine Umschuldung dort erfüllen muss und was dabei offengelegt wird; die deutsche Umschuldung und die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung folgen anderen Regeln, und die Kosten heißen dort anders. Und Beträge tragen kein Währungssymbol.

Wie lange dauert es, bis sich eine Umschuldung bezahlt macht?

Teilen Sie die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis und runden Sie auf. Bei 250.000, umgeschuldet von 7,5 % auf 6 % über dieselben 300 Monate mit 6.000 Kosten beträgt die Ersparnis 236,73 im Monat, der Break-Even liegt also im 26. Monat. Bei einem halben Punkt Rückgang und 9.000 Kosten liegt er im 112. Monat — über neun Jahre. Wenn Sie voraussichtlich vorher verkaufen oder erneut umschulden, hat sich die Umschuldung nicht bezahlt gemacht.

Warum spart eine längere Laufzeit monatlich mehr, insgesamt aber weniger?

Weil die Rate mit längerer Laufzeit fällt, während die am Ende hinzukommenden Zinsen schneller steigen, als der Zinsrückgang sie entfernt. Beim Vorgabekredit hebt der Wechsel von 300 auf 360 Monate bei denselben 6 % die monatliche Ersparnis von 236,73 auf 348,60 und senkt die über die Laufzeit gesparten Zinsen von 71.014,97 auf 14.648,99 — 79 % weniger. Die Monatszahl wird besser, weil die Schuld nun fünf Jahre länger läuft.

Was zählt zu den Abschlusskosten?

Alles, was für die Abwicklung des neuen Kredits berechnet wird: Antrags- und Bearbeitungsgebühren, die Schätzung, Grundbucheinsicht und Grundbuchversicherung, die Bereitstellungsgebühr, Eintragungs- und Übertragungsgebühren sowie eventuelle Punkte, mit denen der Zinssatz heruntergekauft wird. Addieren Sie alles und tragen Sie die Summe ein. Diese Seite schätzt sie nicht, weil sie sich zu stark nach Kreditgeber und Ort unterscheiden, als dass eine Schätzung etwas wert wäre.

Lohnt sich eine Umschuldung schon bei einem kleinen Zinsrückgang?

Sie kann sich lohnen, wenn Sie lange genug bleiben. Ein halber Punkt mit 9.000 Abschlusskosten spart über 300 Monate immer noch 24.158,86 — das Problem ist, dass es 112 Monate dauert, die 9.000 zurückzuholen, und wer im fünften Jahr umzieht, hat 9.000 gezahlt, um 4.831,80 zu sparen. Kleine Rückgänge sind keine schlechte Rechnung; sie sind eine Rechnung, die verlangt, dass Sie bleiben.

Bedeutet eine niedrigere Rate immer ein besseres Geschäft?

Nein, und das ist der Fehler, gegen den diese Seite gebaut ist. Die Umschuldung über 360 Monate hat von den drei Fällen die niedrigste Rate und die kleinste Ersparnis über die Laufzeit des Kredits. Eine niedrigere Rate kauft einen niedrigeren monatlichen Aufwand, was ein echter Vorteil ist, wenn die heutige Rate drückt — aber das ist nicht dasselbe wie weniger zu zahlen, und beide Antworten stammen hier aus verschiedenen Spalten.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)