HELOC-Rechner

Maximal erlaubte Gesamtschuld = Immobilienwert × Beleihungsgrenze ÷ 100. Verfügbarer Kreditrahmen = maximal erlaubte Gesamtschuld − Restschuld der bestehenden Hypothek. Eigenkapital = Immobilienwert − Restschuld der bestehenden Hypothek. Zinszahlung ohne Tilgung = abgerufener Betrag × Jahreszins ÷ 12. Rate in der Tilgungsphase = die Annuität auf dieselbe Restschuld über die Länge der Tilgungsphase.

V

Immobilienwert: der aktuelle Wert des Objekts

B

Noch offene Restschuld der bestehenden Hypothek

c

Kombinierter Beleihungsauslauf, in Prozent des Immobilienwerts

D

Der tatsächlich abgerufene Betrag des Kreditrahmens

r

Jahreszins des Rahmens, in Prozent

n

Länge der Verfügungsphase in Monaten

m

Länge der Tilgungsphase in Monaten

Nutzen Sie ihn vor der Antragstellung und nicht danach, denn die Zahl, über die der Rahmen entschieden wird, ist die dritte — und sie ist genau die, die man schätzt. Tragen Sie Immobilienwert und Restschuld ein und verschieben Sie dann die Beleihungsgrenze: Der Unterschied zwischen 70 % und 90 % beträgt beim Vorgabefall 100.000 an verfügbarem Kreditrahmen, und welche der beiden gilt, ist eine Frage der Politik des Kreditgebers und des Programms, nicht des Objekts. Betrachten Sie anschließend beide Raten zusammen statt nur der ersten. Die Zinszahlung ohne Tilgung ist die, die während der Verfügungsphase ins Budget passen muss; die Rate in der Tilgungsphase ist die, die danach passen muss — ein Rahmen, der mit 1.062,50 tragbar ist und mit 1.301,73 nicht, ist ein Rahmen, der an einem heute schon sichtbaren Datum zum Problem wird. Verändern Sie zuletzt die Länge der Verfügungsphase und beobachten Sie dabei die Zinsen insgesamt: Eine längere Verfügungsphase ist nicht gratis, sie ist nur aufgeschoben.

1. Haus im Wert von 500.000, 250.000 Restschuld, Grenze von 80 %

   1. Maximal erlaubte Gesamtschuld: 500.000 × 80 % = 400.000
   2. Verfügbarer Kreditrahmen: 400.000 − 250.000 = 150.000
   3. Eigenkapital: 500.000 − 250.000 = 250.000, davon lassen sich unter dieser Grenze 100.000 nicht beleihen
   4. Aktueller Gesamtbeleihungsauslauf: 250.000 ÷ 500.000 = 50 %
   5. Zinszahlung ohne Tilgung bei vollem Abruf: 150.000 × 8,5 % ÷ 12 = 1.062,50, über 120 Monate 127.500 Zinsen
   6. Rate in der Tilgungsphase: 150.000 zu 8,5 % über 240 Monate = 1.301,73, darin 162.418,14 Zinsen
   7. Zinsen über beide Phasen zusammen: 289.918,14

   Der Vorgabefall und der Fall, der Eigenkapital von Beleihbarkeit trennt: 250.000 Eigenkapital tragen einen Kreditrahmen von 150.000. Diese Lücke ist keine Gebühr und kein Abschlag, sie ist die Beleihungsgrenze, die auf dem gesamten Schuldenstapel liegt — die bestehende Hypothek belegt bereits 250.000 der erlaubten 400.000, und der Rahmen bekommt nur den Rest. Beachten Sie außerdem, dass beide Phasen zusammen 289.918,14 Zinsen kosten, also rund das 1,9-Fache des geliehenen Betrags.

2. Derselbe Rahmen auf einem lastenfreien Objekt

   1. Maximal erlaubte Gesamtschuld: 500.000 × 80 % = 400.000, von der Hypothek unberührt
   2. Verfügbarer Kreditrahmen: 400.000 − 0 = 400.000
   3. Eigenkapital: 500.000, davon bleiben weiterhin 100.000 unbeleihbar
   4. Zinszahlung ohne Tilgung bei vollem Abruf: 400.000 × 8,5 % ÷ 12 = 2.833,33
   5. Rate in der Tilgungsphase: 400.000 zu 8,5 % über 240 Monate = 3.471,29
   6. Zinsen insgesamt: 339.999,60 in der Verfügungsphase und 433.111,49 in der Tilgungsphase

   Die Beleihungsgrenze verschiebt sich nicht, wenn die Hypothek verschwindet, und die 100.000, die sich nie beleihen lassen, ebenso wenig — 80 % sind 80 % des Werts und nicht des Eigenkapitals. Was sich ändert: Die vollen 400.000 stehen zur Verfügung, und die Raten wachsen mit — die Zinszahlung ohne Tilgung steigt von 1.062,50 auf 2.833,33, also auf mehr als das Doppelte. Das ist der klarste Weg zu sehen, dass die Beleihungsgrenze eine Regel über das Objekt ist, während der verfügbare Kreditrahmen eine Regel darüber ist, wie viel des Objekts bereits verpfändet ist.

3. Dasselbe Objekt bei einer Grenze von 70 %

   1. Maximal erlaubte Gesamtschuld: 500.000 × 70 % = 350.000
   2. Verfügbarer Kreditrahmen: 350.000 − 250.000 = 100.000
   3. Unter dieser Grenze nicht beleihbares Eigenkapital: 250.000 − 100.000 = 150.000
   4. Zinszahlung ohne Tilgung bei vollem Abruf: 100.000 × 8,5 % ÷ 12 = 708,33
   5. Rate in der Tilgungsphase: 100.000 zu 8,5 % über 240 Monate = 867,82
   6. Zinsen insgesamt: 84.999,60 in der Verfügungsphase und 108.279,05 in der Tilgungsphase, zusammen 193.278,65

   Zehn Prozentpunkte weniger Beleihungsgrenze nehmen 50.000 des verfügbaren Kreditrahmens weg, und an Objekt, Restschuld und Zinssatz hat sich dabei nichts geändert. Die Zinszahlung ohne Tilgung sinkt auf 708,33 und die Rate in der Tilgungsphase auf 867,82, der Rahmen wird in absoluten Zahlen also ebenfalls günstiger — der Grund, gerade diesen Fall zu lesen, ist aber der dritte Schritt: 150.000 Eigenkapital sind nun gesperrt, das sind 60 % von allem, was der Eigentümer in dem Objekt stecken hat.

Die Beleihungsgrenze ist hier ein Eingabewert und keine Regel, denn sie wird von Kreditgebern und Programmen festgelegt und nicht von einem Gesetz. Die 80 % im Vorgabefall sind ein gängiger Wert und nicht der, der Ihnen angeboten wird, und der verfügbare Kreditrahmen bewegt sich über die üblichen Grenzen hinweg um Zehntausende. Das Modell unterstellt, dass der Rahmen am ersten Tag vollständig abgerufen und dann so belassen wird; das ist der ungünstigste Fall für die Zinsen und damit eine Obergrenze — wer schrittweise oder gar nicht abruft, zahlt weniger. Es unterstellt ferner eine Zinszahlung ohne Tilgung während der gesamten Verfügungsphase, was eine von mehreren möglichen Strukturen ist; ein Rahmen, der schon in der Verfügungsphase Tilgung verlangt, verhält sich anders und hinterlässt keine gleich hohe Restschuld. Es unterstellt einen über beide Phasen festen Zinssatz, während Rahmen auf Immobilienvermögen üblicherweise variabel verzinst sind, was die zweite Phase zum am wenigsten vorhersagbaren Teil der Antwort macht. Eine Jahresgebühr auf den ungenutzten Rahmen, Abschlusskosten und eine Verlängerung der Zinsphase sind nicht modelliert. Ob die Zinsen auf den Rahmen abziehbar sind, ist eine Steuerfrage, die diese Seite nicht berührt. Diese Seite bildet das US-amerikanische Instrument ab, den HELOC, also eine revolvierende Kreditlinie auf das Immobilienvermögen; die deutsche Entsprechung ist eher ein Immobilienkredit mit variabler Verzinsung oder ein Beleihungskredit, und der ist anders aufgebaut als eine Kreditlinie mit Verfügungs- und Tilgungsphase. An keiner Zahl hängt eine Währung.

Wie viel lässt sich gegen das Haus aufnehmen?

Weniger als das Eigenkapital, meist deutlich weniger. Bei einem Objekt im Wert von 500.000 mit 250.000 Restschuld beträgt das Eigenkapital 250.000, der verfügbare Kreditrahmen bei 80 % Gesamtbeleihungsauslauf aber 150.000. Die Beleihungsgrenze gilt für alle auf dem Objekt gesicherten Darlehen zusammengenommen, die bestehende Hypothek verbraucht also einen Teil davon, bevor der Rahmen etwas bekommt.

Warum lassen sich 100.000 des Eigenkapitals nicht beleihen?

Weil die Grenze ein Anteil am Immobilienwert ist und nicht am Eigenkapital, und weil die bestehende Hypothek mitzählt. 80 % von 500.000 sind 400.000 Gesamtschuld; 250.000 davon sind bereits vergeben, es bleiben 150.000 für den Rahmen, und die übrigen 100.000 Eigenkapital liegen außerhalb dessen, was bei dieser Grenze als Sicherheit angenommen wird.

Was passiert, wenn die Verfügungsphase endet?

Die Restschuld wird über die Tilgungsphase neu gerechnet, und die Rate steigt, weil nun auch Kapital getilgt werden muss. Bei einem voll ausgeschöpften Rahmen von 150.000 zu 8,5 % beträgt die Zinszahlung ohne Tilgung 1.062,50 und die Rate in der Tilgungsphase 1.301,73 — ein Anstieg von 239,23, der an einem festen Datum kommt. Es ist keine Strafe und keine Zinsänderung, sondern das Ende der Zinsphase.

Was kostet der Rahmen an Zinsen insgesamt?

Im Vorgabefall 289.918,14 über beide Phasen — 127.500 in der zehnjährigen Verfügungsphase und 162.418,14 in der zwanzigjährigen Tilgungsphase. Das ist rund das 1,9-Fache des geliehenen Betrags und der Grund, die Zinsphase eher als Aufschub zu verstehen denn als Ersparnis.

Ist die Zahlung in der Verfügungsphase wirklich reine Zinszahlung?

Das ist die Annahme dieses Modells, und sie ist eine von mehreren möglichen Strukturen. Die Folge ist, dass die Restschuld in der Verfügungsphase nicht sinkt und der ganze Betrag danach zurückgeführt werden muss. Ein Rahmen, der schon in der Verfügungsphase Tilgung verlangt, hinterlässt eine kleinere Restschuld; diese Seite würde in diesem Fall die Rate und die Zinsen zu hoch ausweisen.

Warum ist die Beleihungsgrenze ein Eingabewert und keine feste Zahl?

Weil sie von Kreditgebern und Programmen festgelegt wird und nicht von einem Gesetz, und weil sie sich von Fall zu Fall unterscheidet. Die 80 % sind gängig, aber nicht allgemein, und der Abstand zwischen einer Grenze von 70 % und einer von 90 % beträgt beim Vorgabefall 100.000 an verfügbarem Kreditrahmen — deshalb zeigt die Tabelle drei Grenzen statt einer.

Was gilt, wenn der Zinssatz steigt?

Dieses Modell hält ihn fest, und das ist eine echte Einschränkung, denn Rahmen auf Immobilienvermögen sind üblicherweise variabel verzinst. Ein Anstieg bewegt beide Phasen, und er trifft die Rate in der Tilgungsphase stärker, weil diese über eine feste Restlaufzeit Kapital tilgen muss. An keiner Zahl hängt eine Währung.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)