Nettobetriebsergebnis-Rechner

Mietausfall = Bruttomieteinnahmen × Leerstandsquote ÷ 100; effektive Bruttomieteinnahmen = Bruttomieteinnahmen + sonstige Einnahmen − Mietausfall; Nettobetriebsergebnis = effektive Bruttomieteinnahmen − Betriebskosten; Betriebskostenquote = Betriebskosten ÷ effektive Bruttomieteinnahmen × 100; Cashflow nach Schuldendienst = Nettobetriebsergebnis − jährlicher Schuldendienst

Bruttomieteinnahmen

Ein volles Jahr Miete zu den Sätzen der bestehenden Verträge, bevor irgendetwas abgezogen wird. Es ist die Zahl auf der Mietliste und nicht die auf dem Konto, und deshalb wird die Leerstandsquote getrennt davon abgezogen, statt in ihr versteckt geschätzt zu werden.

Sonstige Einnahmen

Was das Objekt außer der Miete einbringt: Stellplätze, Waschküche, Lagerraum, Haustiergebühren, Bearbeitungsgebühren, ein wiederkehrender Verzugszuschlag. Das gehört zum Ertrag des Objekts und wird bewusst nicht um die Leerstandsquote gekürzt — eine leere Wohnung hindert den Stellplatz nicht daran, vermietet zu werden, und eine Leerstandsquote auf Erträge anzuwenden, die keinen Leerstand haben, ist der leise Weg, ein Objekt schlechter aussehen zu lassen, als es ist.

Leerstandsquote

Der Anteil des Jahres, in dem die Miete voraussichtlich nicht eingeht, als Prozentsatz der Miete. Es ist eine Annahme und keine Beobachtung: Ein heute vollvermietetes Objekt bleibt das nicht, und einzusetzen ist, was das Haus über ein paar Jahre leistet, nicht was es diesen Monat zufällig leistet. Sie wirkt allein auf die Miete.

Betriebskosten

Was der Betrieb des Hauses kostet: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, die vom Eigentümer getragenen Nebenkosten, Grünpflege, Schädlingsbekämpfung, die Rücklage, die tatsächlich gebildet wird. Nicht dazu gehören die Hypothek, die Einkommensteuer und wertsteigernde Investitionen. Das ist die Zeile, in der Schätzungen am häufigsten danebengehen, in beide Richtungen: die Rücklage, die ein Dach irgendwann braucht, wird weggelassen, und die Renovierung, die den Wert hebt statt den Betrieb zu sichern, wird hineingerechnet.

Jährlicher Schuldendienst

Die Kreditraten des Jahres, Tilgung und Zinsen zusammen. Er wird zuletzt und getrennt abgezogen, damit das Panel oberhalb dieser Linie die Leistung des Objekts zeigt und unterhalb die Liquidität des Eigentümers — die beiden Zahlen beantworten verschiedene Fragen, und wer zwei Objekte vergleicht, will die erste vor der zweiten.

Nettobetriebsergebnis

Der Ertrag des Objekts nach Leerstand und Betriebskosten und vor der Finanzierung. Es ist die Größe, durch die eine Kapitalisierungsrate den Wert teilt, und die, an der eine Bank die Kredithöhe ausrichtet; deshalb ist sie in den Beleihungsregeln einheitlich definiert, statt dem überlassen, was eine Verkäufertabelle zufällig enthält.

Effektive Bruttomieteinnahmen

Miete plus sonstige Einnahmen minus Mietausfall: was das Objekt im Jahr realistisch einnehmen kann. Sie sind der Nenner der Betriebskostenquote, und sie von der Bruttomiete zu trennen ist das, was die Quote aussagekräftig hält.

Betriebskostenquote

Die Betriebskosten als Prozentsatz der effektiven Bruttomieteinnahmen, nicht der Miete und nicht des Werts. Sie sagt, wie viel von jedem eingenommenen Betrag in den Betrieb des Hauses fließt, und ist der schnellste Weg, zwei unterschiedlich große Objekte zu vergleichen — während sie nichts darüber sagt, ob die Ausgaben gut getroffen sind.

Cashflow nach Schuldendienst

Was vom Nettobetriebsergebnis bleibt, wenn die Hypothek bezahlt ist: das Vorsteuer-Geld des Eigentümers für das Jahr, vor Einkommensteuer und vor jeder Investition. Ein positiver Wert ist bei einem Objekt mit negativem Nettobetriebsergebnis unmöglich, und das ist die rechnerische Fassung davon, dass Fremdfinanzierung aus einem defizitären Haus kein rentables macht — sie ändert nur, wer den Verlust trägt.

Nutzen Sie es vor dem Kauf oder Verkauf einer Mietimmobilie, beim Vergleich zweier Objekte oder beim Prüfen, ob die angepriesenen Einnahmen eines Exposés zu seinen angepriesenen Kosten passen — die Größe ist die Eingabe sowohl für die Kapitalisierungsrate als auch für den Mietmultiplikator, und wer ein Nettobetriebsergebnis nennt, nennt eine Zahl, die sich auseinandernehmen lässt. Es ist außerdem das, woran eine Bank den Kredit bemisst, wer es also selbst ausrechnet, weiß vorher, wo der Streit beginnen wird. Zwei Hinweise gehören dazu. Erstens: Das Ergebnis ist eine Annahme und keine Aufzeichnung — Leerstand und Kosten sind beide Prognosen, und kleine Änderungen an einer von beiden bewegen das Ergebnis stärker als die Rundung auf dem Panel. Zweitens: Das Nettobetriebsergebnis sagt nicht, ob die Anlage gut ist. Es sagt nichts über den Preis, nichts über die Art der Finanzierung und nichts über die steuerliche Lage des Eigentümers — ein Objekt kann ein gesundes Nettobetriebsergebnis haben und beim verlangten Preis trotzdem ein schlechter Kauf sein, und das ist eine Frage für die Seite zur Kapitalisierungsrate. Beachten Sie außerdem, dass die ersten vier Eingaben die obere Hälfte des Panels speisen und der Schuldendienst die einzige ist, die das Nettobetriebsergebnis überhaupt nicht berührt.

1. Der Standardfall: 60.000 Miete bei einer Leerstandsquote von 5 Prozent

   1. Mietausfall: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Effektive Bruttomieteinnahmen: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Nettobetriebsergebnis: 60.000 − 21.000 = 39.000
   4. Betriebskostenquote: 21.000 ÷ 60.000 × 100 = 35 Prozent
   5. Cashflow nach Schuldendienst: 39.000 − 18.000 = 21.000

   Die zweite Zeile verdient einen Moment: Die sonstigen Einnahmen von 3.000 und der Leerstand von 3.000 heben sich auf, die effektiven Bruttomieteinnahmen entsprechen also der Miete. Das ist ein Zufall dieses Beispiels und keine Regel — der Leerstand wird allein auf die Miete erhoben, ein Haus ohne sonstige Einnahmen nähme also 57.000 ein, und eines mit hohen sonstigen Einnahmen mehr als seine Miete.

2. Kosten von 42.000: dasselbe Haus, schlechter betrieben

   1. Mietausfall: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Effektive Bruttomieteinnahmen: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Nettobetriebsergebnis: 60.000 − 42.000 = 18.000
   4. Betriebskostenquote: 42.000 ÷ 60.000 × 100 = 70 Prozent
   5. Cashflow nach Schuldendienst: 18.000 − 18.000 = 0

   Verdoppelt man die Kosten gegenüber dem Standardfall, fällt das Nettobetriebsergebnis von 39.000 auf 18.000 — genau um die 21.000, um die die Kosten gestiegen sind, weil sich auf der Ertragsseite nichts bewegt hat —, und die Quote verdoppelt sich von 35 auf 70 Prozent; die letzte Zeile landet exakt auf null. Diese Null ist der nützliche Teil des Beispiels: Das Objekt erwirtschaftet oberhalb der Linie weiterhin 18.000, und der Eigentümer bekommt nichts, weil die Hypothek alles auffrisst. Zwei Zahlen, zwei verschiedene Fragen — genau deshalb druckt die Seite beide.

3. Unhandliche Beträge: 96.000 Miete, 8 Prozent Leerstand, keine sonstigen Einnahmen

   1. Mietausfall: 96.000 × 8 ÷ 100 = 7.680
   2. Effektive Bruttomieteinnahmen: 96.000 + 0 − 7.680 = 88.320
   3. Nettobetriebsergebnis: 88.320 − 30.000 = 58.320
   4. Betriebskostenquote: 30.000 ÷ 88.320 × 100 = 33,972 Prozent, angezeigt als 33,97
   5. Cashflow nach Schuldendienst: 58.320 − 24.000 = 34.320

   Dafür ist der Nenner der Betriebskostenquote da. An der Miete von 96.000 gemessen sähen dieselben 30.000 Kosten nach 31,25 Prozent aus, an dem gemessen, was das Objekt tatsächlich einnimmt, sind es 33,97. Die zweite Zahl ist die ehrliche, weil Kosten aus eingenommenem Geld bezahlt werden und das nicht eingenommene Geld dafür nicht zur Verfügung steht.

4. Ein kleines Haus: 48.000 Miete bei einer Quote von 6,25 Prozent

   1. Mietausfall: 48.000 × 6,25 ÷ 100 = 3.000
   2. Effektive Bruttomieteinnahmen: 48.000 + 6.000 − 3.000 = 51.000
   3. Nettobetriebsergebnis: 51.000 − 30.000 = 21.000
   4. Betriebskostenquote: 30.000 ÷ 51.000 × 100 = 58,823 Prozent, angezeigt als 58,82
   5. Cashflow nach Schuldendienst: 21.000 − 12.000 = 9.000

   Hier betragen die sonstigen Einnahmen 12,5 Prozent der Miete, was für ein kleines Haus mit Stellplätzen und Waschküche realistisch ist, und sie heben die effektiven Bruttomieteinnahmen über die Miete statt darunter. Lesen Sie die dritte Zeile gegen die erste: 51.000 eingenommen bei 48.000 Miete heißt, dass der Leerstand dieses Hauses weniger kostet, als seine sonstigen Einnahmen einbringen — eine bessere Lage, als eine schöne Mietsumme vermuten lässt.

5. Kosten über den Erträgen: 75.000 gegen 60.000 Miete

   1. Mietausfall: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Effektive Bruttomieteinnahmen: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Nettobetriebsergebnis: 60.000 − 75.000 = −15.000
   4. Betriebskostenquote: 75.000 ÷ 60.000 × 100 = 125 Prozent
   5. Cashflow nach Schuldendienst: −15.000 − 0 = −15.000

   Hier wird nichts gestutzt, und die Seite druckt den Verlust als Verlust: Ein negatives Nettobetriebsergebnis ist das, was ein Haus in einem Jahr mit großer Reparatur, kräftiger Steuernachforderung oder langem Leerstand tatsächlich abwirft, und eine Quote über 100 Prozent sagt dasselbe von der anderen Seite. Ohne Schuldendienst sind die beiden negativen Werte gleich groß, und das ist der klarste Weg zu sehen, dass die Finanzierung unterhalb dieser Rechnung liegt und nicht in ihr.

Jede Zahl außer den selbst eingetippten ist eine Annahme, und das Ergebnis erbt alle ihre Unsicherheiten auf einmal. Der Leerstand ist eine Vermutung über die Zukunft, die Betriebskosten sind ein Etat und keine Aufzeichnung, und ein einzelnes Jahr kann in beide Richtungen untypisch sein — ein neues Dach fällt nicht jährlich an, und ein Mieter, der fünf Jahre bleibt, ist kein Durchschnitt. Die Seite kann auch nicht erkennen, ob die aufgeführten Kosten vollständig sind: die Rücklage, die ein Haus bilden sollte, die Verwaltungsgebühr, die ein selbst verwaltender Eigentümer nicht zahlt, und die wertsteigernden Investitionen, die irgendwann anstehen, lassen sich alle leicht weglassen, und sie wegzulassen hebt das Nettobetriebsergebnis, ohne eine Spur zu hinterlassen. Nichts hier ist eine Steuerrechnung, Abschreibung, Abzugsfähigkeit von Zinsen und Behandlung eines Verlusts liegen also außerhalb, und der gezeigte Cashflow ist vor der Einkommensteuer und nicht danach. Und weil das Ergebnis ein einziges Jahr abbildet, sagt es nichts darüber, was als Nächstes kommt: Mietsteigerungen, eine Umschuldung, ein Verkauf oder der Preis, zu dem eines davon stattfände. Die Größe ist ein Ausgangspunkt für diese Fragen und keine Antwort auf sie. Zwei Einordnungen gehören ausdrücklich dazu. Erstens ist das Nettobetriebsergebnis vor dem Schuldendienst definiert: Die Hypothek kommt darin nicht vor, erst der Cashflow darunter zieht sie ab — das ist Absicht, denn nur so vergleicht man Objekte unabhängig davon, wie sie finanziert sind. Zweitens stammt dieses ganze Verfahren aus der angelsächsischen, genauer der amerikanischen Immobilienpraxis. Es ist nicht dasselbe wie das deutsche Ertragswertverfahren: Dort wird der Ertragswert eines Objekts aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag über den Restnutzungsdauern und einem Liegenschaftszinssatz abgeleitet, es gibt keine Kapitalisierungsrate in diesem Sinn und keine Betriebskostenquote, und wer Nettobetriebsergebnis und Ertragswert gleichsetzt, vermischt zwei Systeme, die verschiedene Fragen beantworten.

Kommen die Kreditraten vor dem Nettobetriebsergebnis heraus?

Nein, und sie draußen zu lassen ist genau das, was die Größe brauchbar macht. Das Nettobetriebsergebnis ist der Ertrag des Objekts vor der Finanzierung, ein Barkäufer und ein Käufer auf Kredit sehen bei demselben Haus also dieselbe Zahl; die Kreditraten werden erst danach abgezogen, und was übrig bleibt, ist der Cashflow nach Schuldendienst. Die Beleihungsregeln ziehen die Linie an derselben Stelle und definieren den Netto-Cashflow als Nettobetriebsergebnis minus Rücklage für wertsteigernde Investitionen statt minus Hypothek. Rechnen Sie die Raten in den Ertrag hinein, können Sie zwei Objekte nicht mehr vergleichen und auch nicht mehr sagen, ob ein schwaches Ergebnis vom Haus oder von der Finanzierung kommt.

Gilt die Leerstandsquote für alle Einnahmen?

Nur für die Miete. Eine leere Wohnung verliert ihre Miete, sie verliert aber nicht den Stellplatz, die Waschküche oder den Lagerraum, die getrennt vermietet werden; eine Leerstandsquote auch darauf anzuwenden, untertreibt den Ertrag eines Hauses, das so etwas hat. Diese Seite nimmt die Quote allein auf die Bruttomieteinnahmen und addiert die sonstigen Einnahmen darauf, deshalb können die effektiven Bruttomieteinnahmen über der Miete liegen, wenn die sonstigen Einnahmen größer sind als der Mietausfall.

Was zählt als Betriebskosten?

Die Kosten, ein Objekt am Laufen und Miete einbringend zu halten: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, die vom Eigentümer gezahlten Nebenkosten und die Rücklage für die Erneuerungen, die sicher kommen. Was nicht hineingehört: die Hypothek, die Einkommensteuer und Investitionen, die den Wert heben statt ihn zu erhalten — eine neue Küche ist Investition, ein reparierter Wasserhahn ist Aufwand. Die Unterscheidung ist nicht spitzfindig, denn als Aufwand verbuchte Investitionen lassen das Objekt schlechter aussehen, während eine nie gebildete Rücklage es besser aussehen lässt, und beides kommt häufig vor.

Kann die Betriebskostenquote über 100 Prozent liegen?

Ja, und die Seite druckt sie auch so. Sie entsteht, wenn der Betrieb des Hauses mehr kostet, als das Haus einnimmt, und so sieht ein Jahr mit großer Reparatur oder langer Leerstand aus. Die Quote wird nicht bei 100 Prozent gestutzt, weil die beschriebene Lage real ist und eine Seite, die bei 100 Prozent haltmacht, ausgerechnet den Fall verschweigt, in dem die Zahl am meisten wert ist. Für das Nettobetriebsergebnis gilt dasselbe: Es steht als negative Zahl da, wenn das Objekt oberhalb der Linie Geld verliert.

Ist ein höheres Nettobetriebsergebnis die bessere Anlage?

Für sich genommen nicht, weil in der Zahl kein Preis steckt. Ein Haus mit 60.000 kann bei einem Preis der bessere Kauf sein als ein anderes mit 80.000 bei einem anderen, und genau diesen Vergleich leistet eine Kapitalisierungsrate. Lesen Sie das Nettobetriebsergebnis als die erste Hälfte dieses Vergleichs und den Preis als die zweite, und seien Sie misstrauisch gegenüber einer Zahl ohne die andere Hälfte — der Ertrag eines Objekts allein sagt nichts darüber, ob der verlangte Preis fair ist.

Worin unterscheidet sich das vom Mietmultiplikator und von der Kapitalisierungsrate?

Der Mietmultiplikator stellt den Preis der Miete gegenüber, die Kapitalisierungsrate stellt ihn dem Nettobetriebsergebnis gegenüber, das diese Seite erzeugt. Die drei Seiten unterscheiden sich also nur im Zähler: Dasselbe Objekt einmal durch den Mietmultiplikator und einmal durch die Kapitalisierungsrate gerechnet ergibt zwei verschiedene Zahlen, und der Abstand zwischen ihnen ist das, was der Betrieb des Hauses kostet. Das Nettobetriebsergebnis auszurechnen ist der Schritt, der die beiden vergleichbar macht, und deshalb lohnt er sich vor den anderen beiden.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)