Cash-on-Cash-Rendite-Rechner

Cash-on-Cash-Rendite = (Nettobetriebsergebnis − jährlicher Schuldendienst) ÷ (Anzahlung + Abschlusskosten) × 100

Nettobetriebsergebnis

Die nach dem Leerstandsabschlag tatsächlich eingenommene Miete minus Betriebskosten — bei der voreingestellten Immobilie 21.360, und zwar vor der Hypothek gerechnet, nicht danach

Jährlicher Schuldendienst

Alle Hypothekenzahlungen eines Jahres, Tilgung und Zinsen zusammen, als eine Jahreszahl

Jährlicher Cashflow vor Steuern

Was vom Nettobetriebsergebnis nach der Hypothek übrig bleibt — der Zähler, und er kann negativ werden

Anzahlung

Das Geld, das Sie beim Abschluss hinlegen, um die Immobilie zu kaufen

Abschlusskosten

Die Gebühren und Abwicklungskosten des Erwerbs — sie gehören zum eingesetzten Kapital, obwohl von ihnen kein Cent Eigenkapital entsteht

Nutzen Sie sie, wenn Sie entscheiden, ob Sie eine Mietimmobilie kaufen, oder wenn Sie zwei vergleichen wollen und die eigentliche Frage lautet, ob die Miete die Hypothek deckt und noch etwas übrig lässt. Für diese Frage ist sie das richtige Maß, weil beide Hälften Geld sind: oben das eingenommene, unten das eingesetzte. Für die Frage, wie gut die Immobilie insgesamt als Anlage ist, ist sie das falsche Maß, weil sie Wertsteigerung und Tilgung vollständig auslässt — eine Immobilie mit 3 % Cash-on-Cash-Rendite in einem Markt, in dem die Preise 5 % im Jahr steigen, kann die weit bessere Anlage sein als eine mit 8 % in einem stagnierenden Markt, und diese Seite kann Ihnen das nicht sagen. Lesen Sie sie als Liquiditäts- und Tragfähigkeitstest und nicht als Urteil: Eine niedrige, aber positive Zahl heißt, dass die Immobilie sich selbst bezahlt und Ihr Gewinn später als Eigenkapital ankommt; eine negative Zahl heißt, dass Sie jeden Monat Geld nachschießen, und über die Höhe dieses Betrags lohnt es sich zu streiten. Im ersten Jahr sollten Sie sie mit Vorsicht lesen, weil die Abschlusskosten ganz in Jahr eins fallen und sie drücken — dieselbe Immobilie sieht im zweiten Jahr nach diesem Maß besser aus.

1. 2.400 im Monat, 5 % Leerstand, 63.000 eingesetzt — eine Rendite von 3,49 %

   1. Vereinnahmte Miete: 2.400 × 12 = 28.800 im Jahr, abzüglich 5 % Leerstand also 27.360 tatsächlich eingegangen
   2. Nettobetriebsergebnis: 27.360 − 6.000 Betriebskosten = 21.360
   3. Cashflow vor Steuern: 21.360 − 19.160,76 Hypothekenzahlungen = 2.199,24
   4. Eingesetztes Kapital: 60.000 Anzahlung + 3.000 Abschlusskosten = 63.000
   5. Cash-on-Cash-Rendite: 2.199,24 ÷ 63.000 = 3,49 %

   Die beiden Hälften dieses Bruchs sind die zwei Dinge, die man prüfen sollte. Die obere ist dünn, aber positiv: 183,27 Cashflow im Monat bei einer Immobilie, in die Sie 63.000 stecken mussten — das ist das ehrliche Bild einer fremdfinanzierten Mietimmobilie bei diesen Zahlen. Die untere Hälfte ist der Grund, warum die Zahl 3,49 und nicht 3,67 lautet: Lassen Sie die Abschlusskosten weg, schrumpft der Nenner auf 60.000, und das hebt die Rendite um fast einen Fünftelpunkt. Diese Kosten hat jede Immobilie, und in einer Überschlagsrechnung auf dem Papier werden sie besonders gern vergessen.

2. Dieselbe Immobilie ohne Abschlusskosten — 3,67 %

   1. Der Cashflow bleibt unberührt — Abschlusskosten fallen einmal beim Kauf an, sie sind keine laufende Ausgabe
   2. Es bewegt sich nur der Nenner: 60.000 eingesetztes Kapital statt 63.000
   3. Cash-on-Cash-Rendite: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67 %

   Rechnen Sie beide Varianten, und die Lücke von 0,18 Punkten ist das, was 3.000 Erwerbsnebenkosten bei diesem Maß im ersten Jahr ausmachen. Das ist zugleich die Zahl, die ein Mietrenditerechner meldet, der bei der Anzahlung stehen bleibt, und darin liegt die häufigste Ursache dafür, dass zwei Rechner dieselbe Immobilie unterschiedlich beurteilen. Falsch ist keine von beiden; sie antworten mit verschiedenen Nennern, und der mit den Abschlusskosten ist der, der zu Ihrem Kontoauszug passt.

3. Dieselbe Immobilie bei 50 % Leerstand — die Rendite wird negativ

   1. Ein halbes Jahr leerstehend: 28.800 × 50 % = 14.400 tatsächlich eingenommen
   2. Nettobetriebsergebnis: 14.400 − 6.000 = 8.400, was die Hypothek nicht mehr deckt
   3. Cashflow vor Steuern: 8.400 − 19.160,76 = −10.760,76
   4. Cash-on-Cash-Rendite: −10.760,76 ÷ 63.000 = −17,08 %

   Die Hypothek kümmert sich nicht darum, wie viel Miete Sie eingenommen haben, und das macht eine fremdfinanzierte Mietimmobilie verletzlich: Eine Verschiebung des Leerstands um 45 Punkte verwandelt eine Rendite von 3,49 % in eine von −17,08 % und fordert 896,73 im Monat von Ihnen. Diese Empfindlichkeit ist der Grund, die Leerstandsquote aus dem örtlichen Markt zu setzen statt bei irgendeinem Vorgabewert zu belassen — und der Grund, warum die Tabelle unten sie in Fünf-Punkte-Schritten durchläuft.

Das ist die Cash-on-Cash-Rendite eines einzelnen Jahres und nichts darüber hinaus. Sie lässt die Wertsteigerung weg und ebenso die Tilgung, ist also keine Gesamtrendite auf die Immobilie und sollte nie direkt gegen eine solche gestellt werden: Im ersten Jahr einer Hypothek ist der größte Teil jeder Rate Zinsen, und das Eigenkapital, das der Mieter für Sie aufbaut, ist real, aber hier unsichtbar. Sie ist eine Vor-Steuer-Zahl — keine Abschreibung, kein Abzug der Hypothekenzinsen, keine Einkommensteuer auf die Miete — und damit nicht das, was Ihnen bleibt. Sie unterstellt, dass die Hypothekenzahlungen des ganzen Jahres eine einzige Jahreszahl sind, die Sie liefern, statt sie aus einem Darlehen abzuleiten; sie kennt deshalb weder eine variable Verzinsung noch ein endfälliges Darlehen noch eine Nachforderung aus einem Treuhandkonto und bemerkt auch keinen Zahlungsplan, der sich mitten im Jahr ändert. Die Betriebskosten sind eine einzige Zahl: Eine echte Immobilie hat ein Dach, einen Warmwasserbereiter, eine Verwaltung und einen Mieterwechsel, und die Leerstandsquote ist ein Stellvertreter für die Wechselkosten, nicht deren Messung. Instandhaltungsinvestitionen sind überhaupt nicht abgebildet. Die Abschlusskosten werden als am ersten Tag eingesetztes und nie zurückgewonnenes Kapital behandelt, was für diese Kennzahl richtig ist und für einen internen Zinsfuß falsch, wo sie gegen den Verkaufserlös verrechnet würden. Ein Verkauf ist nicht abgebildet, über Veräußerungsgewinne oder Ausstiegskosten sagt die Seite also nichts. Und an keiner Zahl hängt eine Währung: Die Rendite ist einheitenlos, während der Cashflow, aus dem sie gebaut ist, in der Währung läuft, die Sie eingegeben haben. Zwei Eingaben folgen dabei US-amerikanischer Konvention. Die Leerstandsquote ist ein prozentualer Abschlag auf die Jahresmiete, wie er in der US-amerikanischen Vermietungspraxis üblich ist, und der jährliche Schuldendienst ist die Summe aller Hypothekenzahlungen eines Jahres einschließlich Tilgung, ebenfalls nach US-amerikanischem Zuschnitt. In Deutschland heißen die verwandten Kennzahlen für Mietimmobilien Nettomietrendite und Bruttomietrendite; sie werden hier weder berechnet noch umgerechnet, die Namen stehen nur da, damit Sie wissen, wonach Sie in deutschen Quellen suchen müssten. Der Begriff Cash-on-Cash selbst stammt aus dem Englischen und hat sich im Deutschen nicht eingebürgert — einen gebräuchlichen deutschen Namen gibt es nicht, deshalb steht er hier unübersetzt. Eine letzte Abgrenzung betrifft nur das Wort: Die ausgegebene Zahl trägt das Etikett Eigenkapitalrendite, und dieselbe Bezeichnung trägt auch die Kennzahl, die den Gewinn eines Unternehmens ins Verhältnis zum Buchwert seines Eigenkapitals setzt. Gemeint ist hier etwas anderes — der Cashflow eines Jahres ins Verhältnis zum tatsächlich dafür eingesetzten Geld —, und die beiden Zahlen sind nicht austauschbar.

Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?

Es ist der jährliche Cashflow vor Steuern, den eine Immobilie abwirft, geteilt durch das Kapital, das Sie für ihren Kauf eingesetzt haben. Beide Hälften sind Geld: oben die Miete nach Betriebskosten und Hypothekenzahlungen, unten Ihre Anzahlung plus Abschlusskosten. Die voreingestellte Immobilie — 2.400 Miete im Monat, 5 % Leerstand, 6.000 Betriebskosten, 19.160,76 Hypothekenzahlungen im Jahr, 60.000 Anzahlung und 3.000 Abschlusskosten — nimmt 27.360 ein, erwirtschaftet 21.360, behält 2.199,24 Cashflow und bringt 3,49 % auf 63.000.

Wie berechne ich die Cash-on-Cash-Rendite einer Mietimmobilie?

In vier Schritten. Monatsmiete mal zwölf nehmen und den Leerstandsabschlag abziehen, das ist die vereinnahmte Miete. Betriebskosten abziehen, das ist das Nettobetriebsergebnis. Die jährlichen Hypothekenzahlungen abziehen, das ist der Cashflow vor Steuern. Diesen durch die Anzahlung plus Abschlusskosten teilen. Mit den Vorgabezahlen: 28.800 weniger 5 % sind 27.360; weniger 6.000 sind 21.360; weniger 19.160,76 sind 2.199,24; und 2.199,24 ÷ 63.000 sind 3,49 %.

Gehören die Abschlusskosten in die Cash-on-Cash-Rendite?

Ja, und diese Seite tut das auch. Abschlusskosten sind Geld, das Sie für den Erwerb der Immobilie gezahlt haben, sie gehören also in den Nenner; lässt man sie weg, wird die Rendite zu hoch ausgewiesen. Bei der voreingestellten Immobilie hebt die Einbeziehung der 3.000 das eingesetzte Kapital von 60.000 auf 63.000 und senkt die Rendite von 3,67 % auf 3,49 %. Ein Rechner, der bei der Anzahlung stehen bleibt, ist nicht so sehr falsch als vielmehr mit einer etwas anderen Frage beschäftigt — aber die Fassung mit den Abschlusskosten ist die, die zu dem passt, was von Ihrem Konto abgegangen ist.

Wann ist eine Cash-on-Cash-Rendite gut?

Das hängt davon ab, was das Geld sonst tun könnte, und vom Markt, in dem Sie kaufen; eine allgemeine Schwelle gibt es nicht. Sinnvoll ist der Vergleich mit Ihren Finanzierungskosten und mit einer passiven Alternative: Eine Rendite unter dem Hypothekenzins, den Sie zahlen, heißt, dass der Hebel auf Cash-Basis gegen Sie arbeitet, und eine Rendite in der Nähe dessen, was eine Anleihe zahlt, heißt, dass Sie Vermieterrisiko für eine Anleiherendite tragen. Lesen Sie eine niedrige positive Zahl als Tragfähigkeitstest und nicht als Urteil — die Immobilie bezahlt sich selbst, und der Rest Ihres Gewinns kommt als Eigenkapital und Wertsteigerung an. Eine negative Zahl heißt, dass Sie die Immobilie monatlich bezuschussen.

Ist die Cash-on-Cash-Rendite dasselbe wie der ROI?

Nein, und der Unterschied steckt in beiden Hälften des Bruchs. Der ROI teilt üblicherweise einen Gesamtgewinn — Cashflow plus Wertsteigerung plus getilgtes Kapital — durch die Gesamtkosten der Immobilie einschließlich Finanzierung. Die Cash-on-Cash-Rendite teilt nur den Cashflow dieses Jahres durch nur das eingesetzte Geld. Sie ist damit im Zähler kleiner und im Nenner kleiner, und die beiden können in entgegengesetzte Richtungen zeigen: Eine Immobilie kann über die Wertsteigerung einen starken ROI ausweisen, während sie 2 % Cash-on-Cash-Rendite bringt und Sie jeden Monat Geld kostet.

Warum wird meine Rendite negativ, obwohl die Miete die Hypothek noch deckt?

Weil der Leerstandsabschlag vor der Hypothek greift und die Hypothek nicht kleiner wird, wenn die Miete kleiner wird. Die voreingestellte Immobilie hat 21.360 Nettobetriebsergebnis gegen 19.160,76 Schuldendienst, also nur 2.199,24 Luft — ein Leerstandsabschlag von etwa 42 % löscht diese Luft aus, und jeder Punkt darüber geht direkt aus Ihrer Tasche. Bei 50 % Leerstand beträgt der Cashflow −10.760,76 und die Rendite −17,08 %. Der Hebel verstärkt das in beide Richtungen, und deshalb ist die Leerstandsquote hier wichtiger als jede andere Eingabe.

Ändert sich die Cash-on-Cash-Rendite von Jahr zu Jahr?

Ja, auf beiden Seiten. Der Zähler bewegt sich mit Miete, Leerstand und Kosten und steigt meist, weil die Hypothekenzahlung gleich bleibt, während die Mieten wachsen. Der Nenner bewegt sich nur, wenn Sie zusätzliches Geld einsetzen, aber seine Zusammensetzung verschiebt sich: Die Abschlusskosten fallen ganz in Jahr eins, weshalb das erste Jahr bei einer ansonsten unveränderten Immobilie das schlechteste für dieses Maß ist. Dieselbe Immobilie mit 3,49 % und 3.000 Abschlusskosten bringt ab dem zweiten Jahr 3,67 %, wenn sich sonst nichts ändert — und diese Zahl ist nur dann mit anderen Immobilien vergleichbar, wenn auch die ihr erstes Jahr hinter sich haben.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)