Kapitalisierungsrate-Rechner

Kapitalisierungsrate = Nettobetriebsergebnis ÷ Immobilienwert × 100; Preis-Einkommens-Verhältnis = 100 ÷ Kapitalisierungsrate; Wert bei Ziel-Kapitalisierungsrate = Nettobetriebsergebnis ÷ (Ziel-Kapitalisierungsrate ÷ 100); Abweichung vom Angebotspreis = (Wert bei Ziel-Kapitalisierungsrate − Immobilienwert) ÷ Immobilienwert × 100

Nettobetriebsergebnis

Ein Jahr tatsächlich eingenommener Miete, abzüglich Leerstand, abzüglich der Betriebskosten des Gebäudes — Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, die vom Eigentümer getragenen Nebenkosten. Kreditraten gehen davon nicht ab, und genau das macht eine Kapitalisierungsrate zwischen einem Käufer mit Eigenkapital und einem mit Finanzierung vergleichbar. Die Bruttomiete hier einzutragen ist der mit Abstand häufigste Fehler bei dieser Größe, und die Seite kann ihn nicht erkennen.

Immobilienwert

Der verlangte Preis oder der Wert, den Sie prüfen. Er ist der Nenner und legt damit fest, wogegen das Einkommen gehalten wird — dieselbe Immobilie hat bei zwei Preisen zwei Kapitalisierungsraten, und nur eine davon ist die Meinung des Marktes.

Ziel-Kapitalisierungsrate

Die Rendite, die Sie zum Kaufen bräuchten. Sie dreht die Rechnung um: Statt zu fragen, was ein Preis abwirft, fragt sie, welchen Preis Ihre geforderte Rendite rechtfertigt, und das ist die nützlichere Richtung, wenn Sie entscheiden, was Sie bieten.

Kapitalisierungsrate

Das Nettobetriebsergebnis als Prozentwert des Immobilienwerts, auf zwei Nachkommastellen gedruckt. Sie ist eine Momentaufnahme über ein Jahr, ohne Finanzierung und ohne Diskontierung: kein Abzinsen, kein Mietwachstum, kein Wiederverkauf. Das macht sie zwischen Gebäuden vergleichbar — und das macht sie stumm für alles nach dem ersten Jahr.

Preis-Einkommens-Verhältnis

Der Kehrwert der Kapitalisierungsrate, also Wert geteilt durch Einkommen: wie viele Jahre des derzeitigen Nettoeinkommens der Preis darstellt. Die beiden bewegen sich gegenläufig, und bei genau 10 Prozent sind sie zufällig gleich — ein Zufall des Dezimalsystems und keine Regel.

Wert bei Ziel-Kapitalisierungsrate

Was dasselbe Nettoeinkommen wert ist, wenn ein Käufer auf Ihrer Zielrendite besteht. Das ist der Preis, den das Einkommen rechtfertigt, und nicht der Preis, der verlangt wird; der Abstand zwischen beiden ist die Verhandlung.

Abweichung vom Angebotspreis

Wie weit der verlangte Wert über oder unter diesem gerechtfertigten Wert liegt, als Prozentwert. Eine negative Abweichung heißt, der Angebotspreis liegt unter dem, was Ihre Zielrendite rechtfertigt, er besteht Ihre Hürde also; eine positive heißt, von Ihnen wird weniger verlangt, als Sie wollten.

Verwenden Sie sie, um Mietimmobilien unterschiedlicher Preise auf einer Skala zu vergleichen, oder um zu prüfen, ob ein bestimmter Angebotspreis gegenüber der von Ihnen benötigten Mietrendite haltbar ist. Sie ist ein erster Filter und keine Bewertung: Sie nimmt ein Jahr Einkommen als gegeben und fragt, was dieses Jahr wert ist, sie gehört also früh hin, vor die mehrjährigen Modelle, die Mietwachstum, Leerstand und Verkauf prognostizieren wollen. Zwei Warnungen, die die Rechnung Ihnen nicht geben kann. Der Zähler muss um die Betriebskosten bereinigt sein — die Bruttomiete einzusetzen erzeugt eine zu hohe Zahl, die völlig plausibel aussieht, und die Seite markiert sie nicht. Und eine höhere Kapitalisierungsrate ist nicht dasselbe wie ein besserer Kauf: Sie heißt meist, dass der Markt von dieser Immobilie weniger erwartet, sei es wegen ihres Zustands, ihrer Lage oder ihrer Mieter, und der ganze Sinn der Zahl ist, dass sie diese Erwartung in sich trägt.

1. Der Standardfall: 60.000 Nettoeinkommen bei einer Immobilie für 1.000.000

   1. Kapitalisierungsrate: 60.000 ÷ 1.000.000 = 6 Prozent
   2. Preis-Einkommens-Verhältnis: 100 ÷ 6 = 16,67
   3. Wert bei 8 Prozent Zielrendite: 60.000 ÷ 0,08 = 750.000
   4. Abweichung vom Angebotspreis: (750.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −25 Prozent

   Lesen Sie die letzten beiden Zeilen zusammen, denn das ist die Entscheidung. Die Immobilie wirft beim Angebotspreis 6 Prozent ab; wer 8 Prozent braucht, würde für dasselbe Einkommen nur 750.000 zahlen, der Angebotspreis liegt also 25 Prozent über dieser Hürde. Das Verhältnis ist dieselbe Tatsache von der anderen Seite — sechzehn und zwei Drittel Jahre Einkommen —, und es ist die Zahl, die ein Verkäufer eher nennt.

2. Derselbe Preis mit doppeltem Einkommen

   1. Kapitalisierungsrate: 120.000 ÷ 1.000.000 = 12 Prozent
   2. Preis-Einkommens-Verhältnis: 100 ÷ 12 = 8,33
   3. Wert bei 8 Prozent Zielrendite: 120.000 ÷ 0,08 = 1.500.000
   4. Abweichung vom Angebotspreis: (1.500.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = 50 Prozent

   Ein doppeltes Einkommen verdoppelt die Kapitalisierungsrate und halbiert das Verhältnis, und es kippt die Abweichung von −25 Prozent auf +50 Prozent: Derselbe Angebotspreis liegt jetzt deutlich unter dem, was ein Käufer mit 8 Prozent Anspruch zahlen würde. Am Gebäude hat sich nichts geändert, und das ist die Lehre — die Kapitalisierungsrate ist eine Eigenschaft von Einkommen und Preis zusammen, nie des Gebäudes allein.

3. Krumme Zahlen: 85.000 bei 1.200.000, Zielrendite 7,5 Prozent

   1. Kapitalisierungsrate: 85.000 ÷ 1.200.000 = 7,0833 Prozent, gedruckt als 7,08
   2. Preis-Einkommens-Verhältnis: 100 ÷ 7,08 = 14,12
   3. Wert bei 7,5 Prozent Zielrendite: 85.000 ÷ 0,075 = 1.133.333,33
   4. Abweichung vom Angebotspreis: (1.133.333,33 − 1.200.000) ÷ 1.200.000 = −5,56 Prozent

   Das Verhältnis wird aus der gerundeten 7,08 abgeleitet und nicht aus 7,0833, deshalb ergibt 100 geteilt durch die gedruckte Kapitalisierungsrate genau das gedruckte Verhältnis. Das ist Absicht und die allgemeine Regel dieser Seite: Jede Zahl der Anzeige lässt sich von Hand gegen die anderen nachrechnen, ohne dass ein letzter Stellenwert zu erklären wäre.

4. Eine kleine Einheit: 24.000 bei 300.000

   1. Kapitalisierungsrate: 24.000 ÷ 300.000 = 8 Prozent
   2. Preis-Einkommens-Verhältnis: 100 ÷ 8 = 12,5
   3. Wert bei 9 Prozent Zielrendite: 24.000 ÷ 0,09 = 266.666,67
   4. Abweichung vom Angebotspreis: (266.666,67 − 300.000) ÷ 300.000 = −11,11 Prozent

   Acht Prozent Kapitalisierungsrate bei einer Immobilie für 300.000 und acht Prozent bei einer für 3 Millionen sind dieselbe Zahl und nicht dieselbe Anlage — die kleinere Einheit bündelt dieselbe Rendite in weit weniger Kapital, und sie bündelt das Risiko genauso. Die Kapitalisierungsrate wurde gebaut, um Immobilien verschiedener Größe zu vergleichen, und das leistet sie; sie wurde nicht gebaut, um zu sagen, ob dieser Vergleich der richtige ist.

5. Ein Zehntelprozent: 100 Einkommen bei einer Immobilie für 1.000.000

   1. Kapitalisierungsrate: 100 ÷ 1.000.000 = 0,01 Prozent
   2. Preis-Einkommens-Verhältnis: 100 ÷ 0,01 = 10.000
   3. Wert bei 8 Prozent Zielrendite: 100 ÷ 0,08 = 1.250
   4. Abweichung vom Angebotspreis: (1.250 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −99,88 Prozent

   Das ist die kleinste Kapitalisierungsrate, die diese Seite druckt, und sie markiert eine echte Grenze: Ein Zehntel dieses Einkommens würde auf 0,00 Prozent runden, und dessen Kehrwert hat keinen endlichen Wert, weshalb die Seite das Problem meldet statt ein Verhältnis. Außerdem zeigt das Beispiel, warum die Verhältnisspalte lesenswert ist: 0,01 Prozent und 10.000 Jahre Einkommen sind dieselbe Aussage, und nur die zweite ist auf den ersten Blick alarmierend.

Das ist eine Momentaufnahme über ein Jahr, und sie sieht nichts darüber hinaus. Mietwachstum, sich ändernde Leerstandsquoten, ein Dach, das erneuert werden muss, ein Mieter, der auszieht, der Preis, zu dem die Immobilie irgendwann verkauft wird — nichts davon steckt hier drin, und bei einer Haltedauer von zehn Jahren ist das meist wichtiger als die Einstiegsrendite. Die Finanzierung ist bewusst ausgeschlossen, was zwei Immobilien vergleichbar macht, aber auch heißt, dass die Zahl nichts über die Rendite des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals sagt: Fremdkapital hebt die Eigenkapitalrendite, solange die Kapitalisierungsrate über den Finanzierungskosten liegt, und senkt sie, wenn nicht, und diese Seite kann Ihnen nicht sagen, welcher Fall vorliegt. Das Einkommen wird als eine sichere Größe genommen, obwohl es eine Prognose ist, und der Wert wird als gegeben genommen, obwohl über ihn gerade gestritten wird. Vor allem aber ist eine Kapitalisierungsrate die Meinung eines Marktes in Zahlenform: Sie als Urteil statt als Vergleich zu lesen ist der Fehler, zu dem diese Größe einlädt, und die Rate einer einzelnen Immobilie sagt sehr wenig ohne die Spanne, zu der vergleichbare Gebäude am selben Markt gehandelt werden. Die Kennzahl und die zitierten Quellen stammen aus der anglo-amerikanischen Immobilienwirtschaft und dem amerikanischen Recht — Investor.gov, das eCFR und IRS Publication 527, alle Vereinigte Staaten; deutsche Bewertungs- oder Steuervorschriften stecken nicht darin. Die deutsche Praxis führt dieselbe Kennzahl als Liegenschaftsrendite und das Preis-Einkommens-Verhältnis als Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor — gerechnet wird dasselbe, nur der Name wechselt.

Sollte ich die Bruttomiete oder das Nettobetriebsergebnis einsetzen?

Immer das Nettobetriebsergebnis. Die eingenommene Miete ist nicht das Einkommen, das die Immobilie erwirtschaftet — Leerstand, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung und alle vom Eigentümer getragenen Nebenkosten gehen zuerst ab, und eine Kapitalisierungsrate auf Basis der Bruttomiete ist um genau diese Kosten zu hoch. Das ist der Fehler, den die Seite nicht für Sie abfangen kann, weil eine plausibel aussehende Einkommenszahl eine plausibel aussehende Antwort erzeugt. Haben Sie noch keine Nettogröße, rechnen Sie sie aus, bevor Sie diese Seite benutzen, statt die Miete einzutragen und das Ergebnis hinterher zurechtzurücken.

Gehen Kreditraten vom Nettobetriebsergebnis ab?

Nein. Die Kapitalisierungsrate lässt bewusst außer Acht, wie der Kauf finanziert wurde, damit ein Käufer mit Eigenkapital und einer mit Fremdkapital dieselbe Zahl für dasselbe Gebäude vor sich haben. Zieht man die Kreditrate ab, erhält man eine Eigenkapitalrendite auf den Einsatz, eine andere und ebenfalls nützliche Kennzahl — sie hängt aber von Ihren Darlehensbedingungen ab und nicht von der Immobilie, lässt sich also nicht zwischen zwei Käufern vergleichen und ändert sich in dem Moment, in dem Sie umfinanzieren.

Ist eine höhere Kapitalisierungsrate die bessere Anlage?

Nicht für sich genommen, und das ist die Lesart, die diese Zahl am häufigsten falsch bekommt. Eine hohe Kapitalisierungsrate heißt, dass das Einkommen im Verhältnis zum Preis günstig ist, was ein echtes Schnäppchen sein kann oder ein Markt, der Ärger erwartet — ein altes Dach, eine schwache Mietergegend, ein Mieter kurz vor dem Auszug. Die Rate ist die Zusammenfassung dessen, was der Markt über diese Immobilie weiß, eine ungewöhnlich hohe ist deshalb eher eine Frage zum Nachgehen als eine Antwort zum Handeln. Vergleichen Sie sie mit dem, was vergleichbare Gebäude in der Nähe kosten, und nicht mit einer Zahl, die Sie vorab für gut erklärt haben.

Was bringt das Preis-Einkommens-Verhältnis zusätzlich?

Dieselbe Tatsache in der anderen Richtung. Eine Kapitalisierungsrate ist eine Rendite und ein Verhältnis ist eine Anzahl von Jahren Einkommen, und sie sind exakte Kehrwerte, keines trägt also eine Information, die dem anderen fehlt. Beide stehen hier, weil Menschen sie in verschiedenen Zusammenhängen nennen — ein Verhältnis eher in einem Verkaufsexposé, eine Kapitalisierungsrate eher im Gutachten —, und wer beide in der Anzeige hat, kann dem Gespräch folgen, in dem er gerade steckt, ohne im Kopf umzurechnen. Achten Sie auf den einen Zufall: Bei genau 10 Prozent sind die beiden gleich, und das ist ein Zufall des Dezimalsystems und kein Zusammenhang, auf den man bauen sollte.

Was, wenn die Kapitalisierungsrate null ergibt?

Das passiert, wenn das Einkommen neben dem Preis verschwindend klein ist — hundert Einkommen bei einer Million Wert runden auf 0,01 Prozent, ein Zehntel davon auf null. Statt eine Null und ein Verhältnis von unendlich zu drucken, sagt die Seite, dass das Einkommen im Verhältnis zum Wert zu klein ist, als dass das Verhältnis einen endlichen Wert hätte. In der Praxis heißt eine so niedrige Zahl, dass eine der beiden Zahlen falsch ist: Entweder fehlt dem Einkommen der größte Teil der Miete, oder der Wert ist nicht der Preis einer ertragbringenden Immobilie.

Worin unterscheidet sich das vom Bruttomietmultiplikator?

Nur im Zähler, und das ist der ganze Unterschied. Ein Bruttomietmultiplikator teilt den Preis durch die Bruttomiete, eine Kapitalisierungsrate teilt ihn durch das Nettobetriebsergebnis. Weil Betriebskosten immer positiv sind, ist die Nettogröße immer kleiner, eine Kapitalisierungsrate ist bei derselben Immobilie also immer niedriger als die Bruttorendite — und der Abstand zwischen beiden ist genau das, was der Betrieb des Gebäudes kostet. Hat man beide, ist die Differenz ein schneller Hinweis darauf, wie teuer die Immobilie im Unterhalt ist.

• Net Income (Glossareintrag von Investor.gov) — die Definition des Einkommens nach Abzug der Ausgaben, also der Sinn, in dem der Zähler einer Kapitalisierungsrate netto und nicht die Bruttomiete sein muss; das Net Income des Glossars zieht zusätzlich Steuern ab, während eine Kapitalisierungsrate bei den Betriebskosten endet, vor Schuldendienst und Steuern — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — wie Mieteinnahmen und die Ausgaben einer vermieteten Immobilie steuerlich ermittelt werden, einschließlich der Abzüge, die von der Bruttomiete auf etwas näher am Nettoeinkommen Liegendes führen — Internal Revenue Service (United States)