Mietmultiplikator-Rechner

Jahresmiete = Monatsmiete × 12; Mietmultiplikator = Immobilienpreis ÷ Jahresmiete; Bruttomietrendite = 100 ÷ Mietmultiplikator; Wert beim Ziel-Multiplikator = Ziel-Multiplikator × Jahresmiete

Immobilienpreis

Die geforderte oder die gezahlte Summe. Sie ist der Zähler und die gesamte Vergleichsgrundlage, deshalb muss es auf beiden Seiten eines Vergleichs dieselbe Art von Zahl sein: ein Angebotspreis gegen einen Kaufpreis, oder ein Preis mit Erwerbsnebenkosten gegen einen ohne, erzeugt einen Unterschied, der mit den Objekten nichts zu tun hat. Ob die Zahl der Angebotspreis oder der tatsächlich gezahlte Preis ist, ist weniger wichtig als dass man es durchhält.

Monatsmiete

Die Miete, die pro Monat eingeht – vor Leerstand, vor Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung und Instandhaltung und vor jeder Annuität. Brutto ist hier das entscheidende Wort: Diese Seite rechnet mit der Miete, wie sie im Exposé oder im Vertrag steht; das ist der Grund, warum sie sich in Sekunden rechnen lässt, und zugleich der Grund, warum sie irreführend ist, wenn man sie für Gewinn hält. Der Leerstand ist besonders ausgenommen: Ein Objekt, das zwei Monate im Jahr leer steht, sieht hier genauso aus wie eines, das durchgehend vermietet ist.

Jahresmiete

Die Monatsmiete mal zwölf, eigens ausgewiesen, weil jede andere Zahl auf dem Panel aus ihr entsteht und weil in dieser Multiplikation ein Fehler bei der Annualisierung stecken würde. Die Zwölf ist eine Konvention und keine Messung: Sie ignoriert, dass Mieten sich ändern, dass ein Monat leer stehen kann und dass manche Verträge anders abgerechnet werden – alles Dinge, die in eine vollständigere Rechnung gehören.

Mietmultiplikator

Immobilienpreis geteilt durch die Jahresmiete, auf zwei Nachkommastellen ausgegeben. Niedriger bedeutet, dass das Objekt weniger Jahresmieten kostet, was ein Käufer im Allgemeinen möchte – ein niedriger Multiplikator und eine gute Kapitalanlage sind aber nicht dieselbe Aussage: Ein billiges Objekt in einem Viertel mit fallenden Mieten ist aus einem Grund billig. In der Ertragswertrechnung heißt dieselbe Größe Vervielfältiger. Es ist die Zahl, die in Exposés am häufigsten genannt wird und am häufigsten ohne die Kosten genannt wird, die das Bild verändern würden.

Bruttomietrendite

Der Kehrwert des Multiplikators, als Prozentsatz: die Miete als Anteil des Preises. Sie trägt genau dieselbe Information wie der Multiplikator und wird trotzdem gezeigt, weil die beiden in verschiedenen Gesprächen vorkommen – eine Rendite ist das, was ein an Rendite interessierter Käufer gegen eine Anleihe hält, ein Multiplikator ist das, was ein Exposé nennt. Beachten Sie die eine Koinzidenz: Bei einem Multiplikator von genau 10 sind beide gleich 10 Prozent; das ist eine Eigenschaft des Dezimalsystems und kein Verhältnis, auf das man sich verlassen sollte.

Wert beim Ziel-Multiplikator

Was dieselbe Miete bei einem selbst gewählten Multiplikator trägt – die Rechnung dreht sich damit um: von „welche Rendite bringt dieser Preis“ zu „welchen Preis rechtfertigt mein Maßstab“. Wer den Multiplikator eingibt, den Käufer in diesem Markt üblicherweise zahlen, bekommt den Preis, den die Miete trägt. Das ist ein Eingabefeld und keine Behauptung: Diese Seite hat keine Meinung dazu, welcher Multiplikator der richtige ist, und ein Zielwert von 15 ergibt bei der voreingestellten Miete 288.000 statt der geforderten 300.000.

Verwenden Sie ihn als ersten Filter, wenn ein Exposé nur einen Preis und eine Miete hergibt und sonst nichts – genau dafür ist er erfunden worden. Er braucht keine Annahmen, und eine einzige Division sagt Ihnen, ob ein Objekt in dem Bereich liegt, in dem Sie suchen, oder eine Größenordnung davon entfernt. Ebenso nützlich ist er, um eine lange Liste auf eine kurze zu bringen, bevor Sie Zeit in die Kostenaufstellung stecken, die eine ordentliche Analyse verlangt. Wo er nicht als Urteil dienen darf: Er unterscheidet ein Objekt mit neuem Dach nicht von einem, bei dem das Dach fällig ist; einen Mieter, der Marktmiete zahlt, nicht von einem, der die Hälfte zahlt; einen Markt mit steigenden Mieten nicht von einem mit fallenden; und ein Objekt mit einem Mieter nicht von einem mit zwölf Mietern und dem Leerstandsrisiko, das dazugehört. Zur Finanzierung sagt er ebenfalls nichts: Zwei Käufer, die denselben Preis für dasselbe Gebäude zahlen, einer mit Eigenkapital und einer mit Darlehen, haben denselben Mietmultiplikator und völlig verschiedene Renditen. Der Mietmultiplikator ist der Anfang einer Immobilienanalyse; ihn für das Ende zu halten, ist der Fehler, zu dem er einlädt.

1. Die Voreinstellung: ein Objekt für 300.000 bei 1.600 Monatsmiete

   1. Jahresmiete: 1.600 × 12 = 19.200
   2. Mietmultiplikator: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, ausgegeben als 15,63
   3. Bruttomietrendite: 100 ÷ 15,63 = 6,40 Prozent
   4. Wert beim Ziel-Multiplikator 15: 15 × 19.200 = 288.000

   Das Objekt kostet fünfzehneinhalb Jahresmieten, das sind 6,40 Prozent Bruttomietrendite – vor einer einzigen Kostenposition. Die vierte Zahl ist die, die eine Entscheidung trägt: Wer nicht mehr als das Fünfzehnfache der Miete zahlen will, bewertet dieses Gebäude mit 288.000 gegen einen geforderten Preis von 300.000, die beiden liegen also 4 Prozent auseinander. Diese Lücke ist die ganze Verhandlung, und sie ist entstanden, ohne dass über das Gebäude mehr bekannt war als zwei Zahlen.

2. Wo Multiplikator und Rendite zusammenfallen

   1. Jahresmiete: 2.000 × 12 = 24.000
   2. Mietmultiplikator: 240.000 ÷ 24.000 = 10,00
   3. Bruttomietrendite: 100 ÷ 10,00 = 10,00 Prozent
   4. Wert beim Ziel-Multiplikator 10: 10 × 24.000 = 240.000

   Ein Multiplikator von genau 10 und eine Rendite von genau 10 Prozent – der eine Punkt, an dem die beiden Zahlen gleich sind, weil 100 geteilt durch 10 eben 10 ist. Das ist ein Artefakt des Zehnersystems und keine Regel: Bei einem Multiplikator von 8 liegt die Rendite bei 12,5 Prozent, bei 12 bei 8,33. Einmal gesehen zu haben lohnt sich, damit die Koinzidenz nicht für ein Verhältnis gehalten wird. Hier stimmt der Zielwert zudem mit dem tatsächlichen überein, der tragfähige Preis ist also der geforderte, und es gibt nichts zu verhandeln.

3. Die Rundungsnaht: 144.120 gegen 24.000 Miete

   1. Jahresmiete: 2.000 × 12 = 24.000
   2. Mietmultiplikator: 144.120 ÷ 24.000 = 6,005, ausgegeben als 6,01
   3. Bruttomietrendite: 100 ÷ 6,01 = 16,639, ausgegeben als 16,64 Prozent

   Dieser Fall liegt genau auf der Rundungsgrenze, und er zeigt eine bewusste Entscheidung dieser Seite: Die Rendite wird aus dem ausgegebenen Multiplikator zurückgerechnet und nicht direkt aus Preis und Miete. Direkt gerechnet ergäbe sich 16,65 Prozent, ein Hundertstelpunkt mehr, weil das Abrunden von 6,005 die natürlichere Lesart der rohen Division wäre. Aus der ausgegebenen 6,01 abgeleitet, lässt sich jede Zahl auf dem Panel mit der daneben von Hand nachrechnen – 100 geteilt durch den angezeigten Multiplikator ergibt genau die angezeigte Rendite. Der Preis dafür ist, dass ein Objekt genau auf der Grenze eine Rendite meldet, die einen Hundertstelpunkt von der entfernt ist, die sein eigener Preis und seine Miete nahelegen – und das ist der kleinere der beiden Fehler.

4. Den ausgegebenen Faktor wieder einsetzen

   1. Jahresmiete: 1.600 × 12 = 19.200
   2. Mietmultiplikator: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, ausgegeben als 15,63
   3. Bruttomietrendite: 100 ÷ 15,63 = 6,40 Prozent
   4. Wert beim Ziel-Multiplikator 15,63: 15,63 × 19.200 = 300.096

   Das Zielfeld ist eine Eingabe und keine Behauptung, und genau das heißt es in der Praxis: Wer den Multiplikator eingibt, den die Seite gerade ausgegeben hat, bekommt nicht den Preis zurück, von dem sie ausgegangen ist, sondern 300.096 – sechsundneunzig mehr als die geforderten 300.000. Der Unterschied sind die zwei Nachkommastellen, die beim Ausgeben von 15,625 als 15,63 weggefallen sind; multipliziert man die gerundete Zahl zurück, vervielfacht sich die Rundung über 19.200. Das ist kein Fehler, und die Seite versucht nicht, ihn zu verbergen, aber es erinnert daran, dass diese Zahlen bequeme Vergleichsgrößen sind und keine exakte Beschreibung.

5. Eine Rendite, die vollständig weggerundet wird

   1. Jahresmiete: 0,01 × 12 = 0,12
   2. Mietmultiplikator: 1.000.000.000 ÷ 0,12 = 8.333.333.333,33
   3. Bruttomietrendite: 100 ÷ 8.333.333.333,33 = 0,000000012, ausgegeben als 0,00 Prozent
   4. Wert beim Ziel-Multiplikator 15: 15 × 0,12 = 1,8

   Eine Milliarde gegen eine Miete von einem Hundertstel im Monat ergibt einen Multiplikator von über acht Milliarden und eine Bruttomietrendite, die auf 0,00 Prozent rundet. Die Rendite fehlt nicht, sie ist kleiner als ein Hundertstel Prozent: 100 geteilt durch den Multiplikator ergibt etwa 0,000000012. Bei diesem Extremwert lohnt der Blick auf das Umkehrverhältnis – der Multiplikator ist die größte Zahl, die diese Seite ausgibt, die Rendite die kleinste, und beide sind zwei Ansichten einer einzigen Zahl und nicht zwei unabhängige Ergebnisse.

Der Multiplikator ist brutto, und brutto ist hier eine echte Einschränkung und keine Spitzfindigkeit. Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungshonorare, Instandhaltung, vom Eigentümer getragene Nebenkosten und Leerstand gehen alle von der Miete ab, bevor ein Eigentümer etwas sieht, und keine davon steht hier im Zähler. Zwei Gebäude mit demselben Multiplikator können sich in dem, was sie tatsächlich abwerfen, um die Hälfte unterscheiden, und diese Seite kann das nicht zeigen. Die Miete wird als ein einziger Monatswert genommen; ein Objekt mit einer leer stehenden Einheit, ein Mieter mit einem Vertrag unter Marktniveau oder eine Miete, die nächstes Jahr steigt, werden also alle so beschrieben, als wäre nichts davon der Fall. Die Finanzierung ist bewusst ausgenommen, deshalb ist die Zahl zwischen einem Käufer mit Eigenkapital und einem Darlehensnehmer vergleichbar und schweigt gleichzeitig darüber, was der eine oder der andere mit seinem Geld verdienen würde. Der Preis wird als gegeben genommen, obwohl er in den meisten Transaktionen gerade das ist, worüber verhandelt wird. Vor allem aber hat ein Multiplikator keine absolute Bedeutung: Was als hoch oder niedrig gilt, hängt ganz vom Markt ab, von den aktuellen Finanzierungskosten, von den Erwartungen an die Mieten und davon, wie viel des örtlichen Bestands Leuten gehört, die gar keine Rendite suchen. Einen Multiplikator gegen eine Zahl zu halten, die man vorher für gut erklärt hat, ist die häufigste Fehlanwendung dieses Maßes – und die Seite gibt das Zielfeld genau deshalb als Eingabe aus und nicht als Empfehlung. Die Abkürzung GRM stammt aus der englischsprachigen Praxis, und mit ihr die Selbstverständlichkeit, mit der dort in Multiplikatoren gerechnet wird; die deutsche Wertermittlung spricht beim selben Verhältnis von Vervielfältiger und rechnet im Ertragswertverfahren mit dem Reinertrag statt mit der Bruttomiete.

Sollte man mit der Bruttomiete oder mit dem Nettobetriebsergebnis rechnen?

Die beiden beantworten verschiedene Fragen, und die Wahl hängt davon ab, was vorliegt. Die Bruttomiete steht im Exposé und braucht keine Schätzung; der Mietmultiplikator ist deshalb das richtige Werkzeug für einen ersten Durchgang über eine lange Liste. Das Nettobetriebsergebnis setzt voraus, dass die Kosten bekannt sind, und die darauf aufbauende Kapitalisierungsrate ist das richtige Werkzeug, sobald man sie kennt. Der Fehler ist, beides zu vermischen: Ein auf dem Nettoertrag gerechneter Multiplikator wird weit unter dem Marktniveau liegen, eine auf der Bruttomiete gerechnete Kapitalisierungsrate weit darüber. Wenn ein Exposé Preis und Faktor nennt, prüfen Sie, welche Miete verwendet wurde.

Welcher Mietmultiplikator ist gut?

Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht, und jede konkrete Zahl, die als Regel präsentiert wird, ist mit Misstrauen zu behandeln. Was als niedrig oder hoch gilt, hängt vom Markt ab, von den Zinsen, von der erwarteten Mietentwicklung und davon, wie viel des örtlichen Bestands von Selbstnutzern statt von Kapitalanlegern gekauft wird. In einem Markt, in dem Anleger eine Bruttorendite von 4 Prozent akzeptieren, sind 25 ein normaler Wert; in einem, in dem sie 10 Prozent verlangen, wäre er absurd. Der einzig brauchbare Vergleich ist der, was vergleichbare Objekte im selben Markt tatsächlich kosten – und diese Information kann diese Seite nicht liefern.

Warum ist der Mietmultiplikator für einen Käufer mit Eigenkapital und einen Darlehensnehmer gleich?

Weil die Annuität in der Rechnung nirgends vorkommt. Der Preis wird durch die Miete geteilt, und keine der beiden Zahlen ändert sich, wenn ein Darlehen im Spiel ist – genau das macht das Maß zwischen zwei Käufern vergleichbar, die dasselbe Gebäude zu unterschiedlichen Bedingungen betrachten. Der Preis dafür ist, dass es nichts darüber sagt, was einer der beiden verdient. Ein stark fremdfinanzierter Kauf kann je nach Zinssatz eine hohe Rendite auf das eingesetzte Kapital bringen oder gar keine, und der Multiplikator ist in beiden Fällen derselbe.

Wird der Leerstand von der Miete abgezogen?

Nein, die Miete ist hier brutto, also die Zahl, wie sie im Exposé oder im Vertrag steht, ohne Abschlag für Monate, in denen die Einheit leer steht. Ein Objekt, das zwei Monate im Jahr leer steht, wirkt hier deshalb genauso attraktiv wie eines, das durchgehend vermietet ist. Wer das berücksichtigen will, trägt am ehrlichsten die Miete ein, die über das Jahr tatsächlich zu erwarten ist, geteilt durch zwölf – die Rechnung dieser Seite bleibt dann unverändert, während die Eingabe die Wahrheit sagt.

Warum entspricht die Rendite nicht immer dem Preis geteilt durch die Miete?

Weil sie aus dem ausgegebenen Multiplikator berechnet wird und nicht direkt aus Preis und Miete. Der Multiplikator wird zuerst auf zwei Nachkommastellen gerundet, und 100 geteilt durch diese gerundete Zahl kann im letzten Hundertstelpunkt von der direkten Rechnung abweichen. Diese Seite trifft diesen Tausch absichtlich: So lässt sich die Rendite auf dem Panel mit dem daneben angezeigten Multiplikator von Hand nachrechnen, während sonst jede Zahl auf dem Panel jede andere reproduzieren würde – nur dieses Paar nicht.

Worin unterscheidet er sich von der Kapitalisierungsrate?

Nur im Zähler, und das ist der ganze Unterschied. Der Mietmultiplikator verwendet die Bruttomiete, die Kapitalisierungsrate das Nettobetriebsergebnis, also die Miete nach Leerstand und Betriebskosten. Da Kosten positiv sind, ist der Nettoertrag immer kleiner; die Kapitalisierungsrate sieht bei derselben Immobilie also immer niedriger aus als die Bruttorendite – und die Lücke zwischen beiden ist genau das, was der Betrieb des Gebäudes kostet. Wer beide Zahlen hat, liest an der Größe dieser Lücke ab, wie teuer die Immobilie im Unterhalt ist.

Kann man mit dem Multiplikator eine Immobilie bewerten?

Nur in dem zirkulären Sinn, dass er sagt, was eine Miete bei einem selbst gewählten Faktor trägt. Der Multiplikator sagt nicht, was ein Gebäude wert ist; er sagt, was es im Verhältnis zu seiner Miete kostet, und daraus einen Wert zu machen setzt voraus, dass man den Faktor kennt, den der Markt zahlt – also genau die Zahl, die man sucht. Was er legitimerweise leisten kann: einen Marktfaktor auf eine Miete anzuwenden oder den vom Verkäufer geforderten Faktor mit der Spanne zu vergleichen, die man anderswo beobachtet hat. Beides ist nützlich, solange die Marktzahl aus einer echten Quelle stammt.

• Glossar: Net Income (Nettoeinkommen) – die Definition des Einkommens nach Abzug der Kosten, also genau das, was eine Bruttomiete nicht ist, und der Grund, warum sich die beiden Immobilienkennzahlen auf dieser Website unterscheiden — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossar: Operating Expenses (Betriebskosten) – die Kosten des Betriebs einer Immobilie, die ein Bruttomietmultiplikator im Zähler stehen lässt, von Steuern und Versicherung bis Verwaltung und Instandhaltung — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property – wie Mieteinnahmen und Kosten einer vermieteten Immobilie steuerlich ermittelt werden, einschließlich der Abzüge, die die Bruttomiete von dem trennen, was dem Eigentümer bleibt — Internal Revenue Service (United States)