Beleihungsauslauf-Rechner

Beleihungsauslauf = Kreditbetrag ÷ Immobilienwert × 100; Eigenkapital = Immobilienwert − Kreditbetrag; Eigenkapital in Prozent = 100 − Beleihungsauslauf; höchster Kredit beim Ziel-Auslauf = Immobilienwert × Ziel-Beleihungsauslauf ÷ 100

Kreditbetrag

Die Hypothek, die auf der Immobilie lastet, oder der Betrag, der beantragt wird. Es ist die ganze Kreditlinie gegen diesen Wert, also gehört eine zweite Grundschuld oder ein weiterer Kredit auf dieselbe Immobilie mit hinein — der Wert trägt beide zusammen, und ein Auslauf, der nur die erste Hypothek zählt, unterschätzt die Hebelwirkung.

Immobilienwert

Der Kaufpreis oder der Verkehrswert, je nachdem, welche Frage Sie stellen. Bei einem Kreditantrag setzt ihn der Gutachter des Kreditgebers, und die Antwort ist eine Tatsache über die Akte; ein Käufer, der zwei Angebote vergleicht, nimmt den Preis, und die Antwort ist eine Tatsache über das Geschäft. Derselbe Kredit gegen zwei Werte sind zwei verschiedene Ausläufe, und nur einer davon ist der, mit dem die Bank rechnet.

Ziel-Beleihungsauslauf

Der Auslauf, den Sie unterschreiten wollen, sei es, weil ein Kreditgeber ihn genannt hat, sei es, weil Sie sich diese Grenze selbst gesetzt haben. Er dreht die Rechnung um: Statt einen bestehenden Kredit zu messen, fragt er, wie groß ein Kredit sein darf, den dieser Wert zu Ihren Bedingungen trägt — und das ist die Richtung, die Sie brauchen, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Beleihungsauslauf

Der Kredit als Prozentsatz des Werts, auf zwei Nachkommastellen. Höher heißt mehr geliehen auf dieselbe Immobilie und damit weniger Luft, bevor der Kredit den Wert übersteigt. Es ist kein Urteil darüber, ob das Darlehen klug ist: Derselbe Auslauf ist bei der einen Immobilie vorsichtig und bei der anderen leichtsinnig, und diese Seite hat kein Feld für den Unterschied.

Eigenkapital

Der Teil des Werts, der nicht beliehen ist: Wert minus Kredit. Es ist eine Subtraktion und keine Marktschätzung, deshalb wird es negativ, sobald der Kredit den Wert übersteigt — genau so sieht eine Immobilie aus, deren Kredit höher steht als sie selbst, und das so auszudrucken ist nützlicher, als es zu verschweigen.

Eigenkapital in Prozent

Dieselbe Größe als Prozentwert, und bewusst als Gegenstück zum angezeigten Auslauf statt als zweite Division: Die beiden ergeben immer genau 100, wer also eine der Zahlen hat, muss nicht raten, welche der beiden gerundeten Zahlen das Panel benutzt hat.

Höchster Kredit beim Ziel

Der größte Kredit, den der Wert trägt, wenn Sie Ihren Ziel-Auslauf einhalten: Wert mal Ziel-Auslauf. Er verwandelt das Ziel aus einer Vorgabe in einen Betrag, mit dem Sie zur Bank oder zum Verkäufer gehen können, und im Vergleich mit dem Kreditbetrag sagt er in einer Zahl, ob das Geschäft vor Ihnen zu Ihrer eigenen Regel passt.

Nutzen Sie ihn vor dem Kreditantrag, um zu sehen, was eine Immobilie zu den Konditionen trägt, die Sie wollen, und danach, um zu prüfen, ob ein genannter Beleihungsauslauf zu den Zahlen passt, die man Ihnen gegeben hat — ein Auslauf, der nicht aus Preis und Kredit folgt, kommt oft genug vor, dass sich die Rechnung lohnt. Er ist außerdem der richtige erste Filter, wenn der Wert unsicher ist: Der Auslauf bewegt sich mit dem Wert, wer ihn für ein paar plausible Werte durchrechnet, sieht, wie sehr die Antwort von einem Gutachten abhängt, das noch aussteht. Die Unterscheidung, auf die es hier ankommt: Ein Beleihungsauslauf ist eine Messung und keine Prüfung von Vorschriften. In ihm steckt keine Schwelle, und diese Seite weiß nicht, ob das Geld für eine erste Immobilie, eine vermietete oder eine Umschuldung bestimmt ist; ein Wert kann bei einem Kredit unauffällig und bei einem anderen ein Ausschlusskriterium sein. Wenn Ihre Frage eigentlich lautet, wie viel Bargeld Sie beim Abschluss brauchen, dann ist das die andere Seite desselben Verhältnisses, und die Seite zur Anzahlung beantwortet sie direkt. Die vier Ergebnisse hier teilen sich zwei Eingaben, keines ist also unabhängig von den anderen: Bewegen Sie den Wert, und Auslauf, Eigenkapital, Eigenkapital in Prozent und höchster Kredit bewegen sich mit.

1. Der Standardfall: 240.000 Kredit auf eine Immobilie von 300.000

   1. Beleihungsauslauf: 240.000 ÷ 300.000 = 0,8, also 80 Prozent
   2. Eigenkapital: 300.000 − 240.000 = 60.000
   3. Eigenkapital in Prozent: 100 − 80 = 20 Prozent
   4. Höchster Kredit beim Ziel von 80 Prozent: 300.000 × 0,8 = 240.000

   Dass die letzte Zeile genau auf dem Kreditbetrag landet, ist der nützliche Zufall in diesem Beispiel: Ein 80-Prozent-Kredit auf einen Wert mit 80-Prozent-Ziel liegt genau auf der Linie und nicht darunter, ohne jeden Spielraum. Lesen Sie das Eigenkapital als Antwort auf die eigentliche Frage — 60.000 sind der Betrag, den die Immobilie in Geld verlieren müsste, bevor der Kredit nicht mehr gedeckt ist.

2. Ein Kredit über 90 Prozent: 360.000 auf 400.000

   1. Beleihungsauslauf: 360.000 ÷ 400.000 = 90 Prozent
   2. Eigenkapital: 400.000 − 360.000 = 40.000
   3. Eigenkapital in Prozent: 100 − 90 = 10 Prozent
   4. Höchster Kredit beim Ziel von 80 Prozent: 400.000 × 0,8 = 320.000

   Vergleichen Sie den Kredit hier mit seinem eigenen Ziel: 360.000 geliehen, wo das Ziel 320.000 zulässt, das Geschäft liegt also 40.000 über der Linie. Dieser Vergleich ist der Grund, warum beide Beträge auf dem Panel stehen, und es ist der Schritt, den ein Verkäufer niemals für Sie macht — ein Auslauf von 90 Prozent ist nur im Verhältnis zu etwas auffällig, und der höchste Kredit liefert dieses Etwas.

3. Ein krummer Auslauf: 133.340 auf 400.000

   1. Beleihungsauslauf: 133.340 ÷ 400.000 = 33,335 Prozent, angezeigt als 33,34
   2. Eigenkapital: 400.000 − 133.340 = 266.660
   3. Eigenkapital in Prozent: 100 − 33,34 = 66,66 Prozent
   4. Höchster Kredit beim Ziel von 80 Prozent: 400.000 × 0,8 = 320.000

   Das Eigenkapital in Prozent ist das Gegenstück zum angezeigten Auslauf und keine zweite Division, und hier wird der Unterschied sichtbar: 266.660 geteilt durch 400.000 ergibt 66,665 Prozent, für sich allein angezeigt also 66,67 — einen halben Hundertstel entfernt von den 66,66 auf dem Panel. Das Gegenstück wurde gewählt, damit die beiden Prozentwerte auf dem Panel immer genau 100 ergeben.

4. Mehr Kredit als die Immobilie wert ist: 260.000 auf 240.000

   1. Beleihungsauslauf: 260.000 ÷ 240.000 = 108,333 Prozent, angezeigt als 108,33
   2. Eigenkapital: 240.000 − 260.000 = −20.000
   3. Eigenkapital in Prozent: 100 − 108,33 = −8,33 Prozent
   4. Höchster Kredit beim Ziel von 80 Prozent: 240.000 × 0,8 = 192.000

   Ein Auslauf über 100 Prozent ist kein Fehler, und die Seite behandelt ihn auch nicht als einen: So sieht eine ohne Eigenkapital gekaufte Immobilie aus, deren Wert danach gefallen ist, und das negative Eigenkapital ist die ehrliche Arithmetik dazu. Hier wird nichts abgeschnitten, weil der beschriebene Zustand real ist und eine Seite, die ihn nicht ausdruckt, ausgerechnet den Fall verschweigt, in dem die Zahl am meisten zählt.

5. Ein niedriger Auslauf und ein lockereres Ziel: 180.000 auf 450.000, Ziel 75 Prozent

   1. Beleihungsauslauf: 180.000 ÷ 450.000 = 40 Prozent
   2. Eigenkapital: 450.000 − 180.000 = 270.000
   3. Eigenkapital in Prozent: 100 − 40 = 60 Prozent
   4. Höchster Kredit beim Ziel von 75 Prozent: 450.000 × 0,75 = 337.500

   Hier ist das Ziel lockerer als das tatsächliche Geschäft: Der Wert würde 337.500 tragen, geliehen sind aber nur 180.000, der Spielraum beträgt also 157.500. Wer in dieser Lage ist, dem fehlt es nicht an Eigenkapital — dieselben Zahlen sind es, die eine Bank ansieht, wenn es um einen weiteren Kredit auf dieselbe Immobilie geht, und dann lautet die Frage nicht mehr, wie viel geliehen wurde, sondern wie viel mehr möglich wäre.

Der Wert in dieser Rechnung ist eine einzige Zahl, die für eine Spanne steht. Ein Gutachten ist eine Meinung mit Datum, Kaufpreise bewegen sich, und eine Sanierung oder ein schlechtes Jahr am örtlichen Markt verschieben die Zahl unter Umständen stärker als der Abstand zwischen zwei Beleihungsgrenzen; der Auslauf ist nur so gut wie der Wert, der in ihn hineingegangen ist. Der Kreditbetrag wird als gegeben genommen, alles was den tatsächlich geschuldeten Betrag verändert, ist hier also unsichtbar — eine tilgungsfreie Anlaufphase, ein noch nicht vollständig abgerufenes Baudarlehen oder eine zweite Grundschuld, die später aufgenommen wird. Auch der Kreditnehmer kommt in dieser Seite nicht vor, während eine Bank in der Praxis Einkommen, Bonität, Rücklagen und Objektart neben dem Auslauf gewichtet und einen Kredit ablehnt, der diese eine Messung besteht. Die aufsichtsrechtliche Behandlung fehlt bewusst: Welche Grenzen gelten, hängt von der Kreditart und vom Institut ab, sie sind Untergrenzen für Kreditgeber und keine Ansprüche für Kreditnehmer, und derselbe Auslauf kann bei einem Produkt gewöhnlich und bei einem anderen außerhalb jeder Leitlinie sein. Vor allem sagt der Auslauf nichts darüber, ob der Preis ein guter ist — das ist eine andere Frage mit einer anderen Seite. Und sein Name samt seiner Konvention stammt aus der angelsächsischen Praxis, aus dem amerikanischen und internationalen Immobiliengeschäft; die deutsche Immobilienfinanzierung rechnet mit eigenen Begriffen und eigenen Regeln, die diese Seite nicht abbildet.

Sind 80 Prozent eine Regel oder nur eine Konvention?

Es ist eine Konvention und keine Regel, und der Unterschied zählt, wenn Ihnen gesagt wird, ein Kredit sei nicht zu machen. Die aufsichtsrechtlichen Grenzen in den Beleihungsstandards für Banken sind nach Art des Immobilienkredits gestaffelt und liegen für bebaute Grundstücke und für den Bau von Ein- bis Vierzimmer-Wohnhäusern bei 85 Prozent, nicht bei 80. Für dauerhafte Hypotheken und für Kredite auf ein selbst genutztes Ein- bis Vierfamilienhaus setzen dieselben Standards überhaupt keine Grenze, sondern verlangen eine Kreditbesicherung wie eine Restschuldversicherung, sobald der Auslauf bei der Auszahlung 90 Prozent erreicht. Was Kreditnehmer als 80 Prozent erleben, ist eine Marktkonvention, die Kreditgeber, Versicherer und die Aufkäufer von Krediten darübergelegt haben, und sie ändert sich mit Produkt, Objekt und Kreditnehmer.

Welchen Wert soll ich ansetzen, den Kaufpreis oder den Verkehrswert?

Für die Entscheidung der Bank den Verkehrswert, weil die Prüfung auf dieser Zahl läuft und sie in der Akte steht. Für Ihren eigenen Vergleich zweier Objekte oder zweier Angebote den Kaufpreis, weil Sie genau den zahlen würden und Ihr Eigenkapital genau daran hängt. Die beiden können auseinandergehen, und wenn sie es tun, bestimmt der kleinere Wert, wie viel geliehen werden kann — ein Gutachten unterhalb des vereinbarten Preises bedeutet, dass derselbe Kredit einen höheren Auslauf ergibt, und die Lücke muss von irgendwoher kommen: mehr Bargeld, ein niedrigerer Preis oder kein Geschäft.

Zählt eine zweite Hypothek im Beleihungsauslauf mit?

Sie zählt insofern mit, als beide Kredite auf derselben Immobilie lasten und der Wert beide zusammen trägt; deshalb verlangen die Beleihungsstandards, bei der Ermittlung des Auslaufs die Summe aller vorrangigen Grundschulden einzubeziehen. Wie die einzelnen Kreditgeber damit umgehen, ist verschieden, und es ist üblich, beim Kauf einen Auslauf nur für die erste Hypothek zu nennen und beim Hinzukommen eines weiteren Kredits einen kombinierten. Die Arithmetik auf dieser Seite ist die kombinierte Fassung: Schreiben Sie die ganze Kreditlinie in das Feld für den Kreditbetrag, sonst messen Sie weniger, als die Immobilie tatsächlich trägt.

Was bringt die Zeile mit dem höchsten Kredit?

Sie verwandelt das Ziel aus einer Vorgabe in einen Betrag. Ein Beleihungsauslauf sagt Ihnen, ob ein Geschäft passt; ein höchster Kredit sagt Ihnen, wie groß das größte Geschäft wäre, das noch passt — und diese Zahl brauchen Sie, wenn Sie den Preis oder die Anzahlung selbst aussuchen. Der Vergleich mit dem Kreditbetrag ist die schnellste Fassung der ganzen Rechnung: darüber und Ihr Kredit erreicht Ihr Ziel nicht, darunter und Sie haben Spielraum, genau gleich und Sie liegen exakt auf der Linie.

Ändert sich der Beleihungsauslauf nach der Auszahlung noch?

Der bei der Auszahlung notierte Auslauf ändert sich nicht, weil der Kredit und der Wert in diesem Moment feststehende Tatsachen sind. Was sich ändert, ist der Immobilienwert, und derselbe Auslauf gegen einen aktuellen Wert gerechnet ist eine andere Kennzahl mit einem anderen Namen. Diese neu gerechnete Zahl ist die maßgebliche, wenn Sie über eine Umschuldung nachdenken oder die Immobilie verkauft werden muss, und sie ist bewusst nicht die Zahl, die diese Seite ausdruckt: Beides zu vermischen ergibt einen Wert, der zu keinem Zeitpunkt gehört.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, damit der Kredit sicher ist?

Es gibt keine Eigenkapitalhöhe, die einen Kredit für sich genommen sicher macht; das ist die ehrliche Antwort und zugleich der Grund, warum in dieser Seite keine Schwelle steht. Eigenkapital ist der Puffer gegen einen Wertverfall, mehr davon ist also besserer Schutz gegen genau dieses eine Risiko — über die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, den Wert der Immobilie in fünf Jahren oder die Kosten eines Verkaufs sagt es dagegen nichts. Lesen Sie den Auslauf als eine Messung unter mehreren und nicht als Bewertung, und behandeln Sie einen hohen Wert als Frage, die zu stellen ist, und nicht als Ergebnis.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — defines loan-to-value ratio, fixes it at the time of loan origination, requires senior liens to be included, and sets the supervisory loan-to-value limits by category of real estate loan — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment, where the same loan is re-measured against the current value of the property rather than the value at origination — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is split between acquisition debt and home equity debt, which is the distinction that decides what a second loan against the same property is — Internal Revenue Service (United States)