Anzahlungs-Rechner

Anzahlungsbetrag = Immobilienpreis × Anzahlung in Prozent. Kreditbetrag = Immobilienpreis − Anzahlungsbetrag. Beleihungsauslauf = Kreditbetrag ÷ Immobilienpreis. Lücke = Anzahlungsbetrag − bereits Gespartes. Monate bis zum Ziel = Lücke ÷ gesparte Monatsrate, aufgerundet. Die Restschulden für Kündigung und Endtermin sind 80 % und 78 % des Immobilienpreises.

P

Der Immobilienpreis

d

Die Anzahlung als Anteil am Preis

D

Der Anzahlungsbetrag in bar

L

Der Kreditbetrag: der Preis minus der Anzahlung

V

Der Beleihungsauslauf: der Kredit geteilt durch den Preis

S

Was Sie bereits gespart haben

g

Die Lücke: der Anzahlungsbetrag minus das bereits Gesparte

m

Was Sie monatlich zusätzlich zurücklegen

Nutzen Sie ihn, wenn Sie einen Anzahlungsanteil wählen und nicht einfach einen akzeptieren, denn die drei Folgen sind nicht gleich gut sichtbar. Der Barbetrag ist der, auf den alle schauen; der Beleihungsauslauf ist der, nach dem ein Kreditgeber bepreist, und er bewegt den Zinssatz ebenso wie die Rate; und der PMI ist eine Monatsprämie, die unter 20 % Anzahlung auftaucht und an den Schwellen oben wieder verschwindet. Rechnen Sie dieselbe Immobilie mit 20 % und mit 10 % und lesen Sie die letzten beiden Spalten statt der ersten, denn die erste kennen Sie schon. Die Spardauer ist der andere Verwendungszweck dieser Seite, und ihre Arithmetik ist bewusst grob: 14 Monate bei 1.500 im Monat für eine Lücke von 20.000, und dieselben 20.000 bei 750 im Monat brauchen 27. Was die Seite Ihnen nicht sagen kann, ist, was dieses Geld sonst noch leisten muss — Kaufnebenkosten, ein Notgroschen und Umzugskosten kommen alle aus demselben Konto, und die Anzahlung ist nur eine der Forderungen darauf. In Deutschland läuft dieselbe Rechnung unter anderen Vorzeichen: Der Beleihungsauslauf wird nicht über eine Versicherung, sondern über den Sollzins bepreist, Eigenkapital ist dort der Hebel für die Kondition, und üblich ist ein deutlich höherer Anteil als die drei Prozent in der Tabelle unten. Eine Mindestquote nennt diese Seite bewusst nicht, weil sie sich von Programm zu Programm und von Kreditgeber zu Kreditgeber unterscheidet; was sie nennt, ist das, was der Prozentsatz kauft.

1. Immobilie für 400.000 mit 10 % Anzahlung, 20.000 gespart und 1.500 im Monat

   1. Anzahlung: 400.000 × 10 % = 40.000
   2. Kreditbetrag: 400.000 − 40.000 = 360.000
   3. Beleihungsauslauf: 360.000 ÷ 400.000 = 90 %
   4. Lücke: 40.000 − 20.000 bereits gespart = 20.000
   5. Monate bis zum Ziel: 20.000 ÷ 1.500 = 13,3, aufgerundet 14
   6. Die beiden Schwellen für den PMI: 80 % von 400.000 sind 320.000 und 78 % sind 312.000

   Der Vorgabefall und der Fall, an dem man die beiden Schwellen abliest. Bei einem Beleihungsauslauf von 90 % trägt dieser Kredit den PMI, und die Restschulden, bei denen er gekündigt werden kann und beendet werden muss, liegen bei 320.000 und 312.000. Beachten Sie, dass die zweite davon — die, bei der der Kreditgeber ohne Aufforderung handeln muss — dann erreicht ist, wenn der planmäßige Saldo 78 % des ursprünglichen Preises erreicht. Keine der beiden Zahlen ist 80 % oder 78 % dessen, was Sie heute schulden, und keine verschiebt sich, weil Sie mehr gezahlt haben. Die Sparseite ist geradlinig: 14 Monate bei 1.500 im Monat, mit der Einschränkung, dass die Kaufnebenkosten aus demselben Konto kommen.

2. Dieselbe Immobilie mit 20 % Anzahlung

   1. Anzahlung: 400.000 × 20 % = 80.000
   2. Kreditbetrag: 400.000 − 80.000 = 320.000
   3. Beleihungsauslauf: 320.000 ÷ 400.000 = 80 %
   4. Das Ersparte deckt das Ziel bereits, die Lücke und die Spardauer sind also beide null
   5. Die beiden PMI-Schwellen bleiben bei 320.000 und 312.000

   Der Vergleich, der das erste Beispiel lesbar macht, und der Grund, warum der PMI eigene Spalten verdient: Der Barbedarf verdoppelt sich von 40.000 auf 80.000, während der Beleihungsauslauf genau auf 80 % landet — die Grenze, unterhalb derer der PMI normalerweise gar nicht anfällt. Die zusätzlichen 40.000 kaufen also zwei getrennte Dinge: 40.000 weniger Schulden und den Wegfall einer Monatsprämie über Jahre. Deshalb gilt eine Anzahlung von 20 % als Ziel und nicht als eine Option unter mehreren. Die Sparfelder sind hier passend gesetzt, damit die Lücke sofort geschlossen ist; bei 1.500 im Monat braucht die 40.000-Differenz zwischen beiden Fällen 27 Monate.

3. Immobilie für 250.000 mit 3 % Anzahlung auf 3.000 gespart

   1. Anzahlung: 250.000 × 3 % = 7.500
   2. Kreditbetrag: 250.000 − 7.500 = 242.500
   3. Beleihungsauslauf: 242.500 ÷ 250.000 = 97 %
   4. Lücke: 7.500 − 3.000 = 4.500
   5. Monate bis zum Ziel: 4.500 ÷ 750 = 6
   6. Die PMI-Schwellen: 80 % von 250.000 sind 200.000 und 78 % sind 195.000

   Eine kleine Anzahlung auf eine günstigere Immobilie, und die Zeile, die zeigt, dass der Beleihungsauslauf ein Verhältnis ist und kein Betrag. Das nötige Geld sind nur 7.500 — weniger als ein Fünftel dessen, was das erste Beispiel verlangte —, und der Beleihungsauslauf liegt trotzdem bei 97 %, höher als in jedem anderen Fall hier. Kreditgeber bepreisen nach diesem Verhältnis, der kleinste Barbedarf erzeugt also den teuersten Kredit und die längste Zeit mit PMI. Beide Schwellen skalieren mit dem Preis auf 200.000 und 195.000, was ebenfalls sehenswert ist: Sie sind Anteile an der Immobilie und keine festen Beträge, eine billigere Immobilie bedeutet also nicht, dass Sie früher aus dem PMI herauskommen.

Was auf dieser Seite am deutlichsten fehlt, ist alles andere, was das Geld abdecken muss. Kaufnebenkosten, ein Notgroschen, Umzugskosten und notwendige Reparaturen kommen aus demselben Konto wie die Anzahlung, und bei einem Kauf machen allein die Nebenkosten oft einige Prozent des Preises aus — ein Ziel, das nur die Anzahlung zählt, ist auf dem Papier also früher erreicht als in der Wirklichkeit. Der Zinssatz fehlt, was bedeutet, dass der Kreditbetrag hier nicht mit einer Monatsrate oder mit den Gesamtzinsen verbunden ist; die stehen auf der Hypothekenseite. Die PMI-Zahlen sind die gesetzlichen Kündigungs- und Endterminsalden und sonst nichts: Das zitierte US-Bundesgesetz gilt für private Hypothekenversicherungen in einer grundpfandrechtlich besicherten Wohnungsfinanzierung, sodass staatlich geförderte Programme, die eigene Versicherungs- oder Garantiekonstruktionen mit eigenen Regeln verwenden, ebenso außerhalb liegen wie vom Kreditgeber getragene Modelle, bei denen die Kosten in den Zinssatz eingerechnet sind. Die Seite kann Ihnen auch nicht das tatsächliche Datum nennen, an dem der PMI endet, weil das vom Tilgungsplan eines Kredits abhängt, der noch gar nicht aufgenommen ist — nur den Saldo, bei dem er endet. Zwei Dinge an diesen Schwellen werden leicht falsch verstanden und sind es wert, wiederholt zu werden: Die 80-%-Marke ist eine Restschuld, bei der Sie die Kündigung schriftlich verlangen müssen, ohne Zahlungsrückstand und mit sauberer Zahlungshistorie, sie geschieht also nicht von selbst; und keine der beiden Schwellen rückt durch Sondertilgung nach vorn, weil beide durch den ursprünglichen Plan festgelegt sind. Nichts hier erfasst den Zinsunterschied zwischen einem Kredit mit 90 % und einem mit 80 % Beleihungsauslauf, und das ist ein echter Kostenposten zusätzlich zur Versicherung. Diese Seite beschreibt die US-amerikanische Praxis einschließlich des PMI; in Deutschland gibt es keine vergleichbare Versicherungspflicht, und der Beleihungsauslauf wirkt dort direkt auf den Sollzins, während Eigenkapital über die Kondition entscheidet. Und an keiner Zahl hängt eine Währung.

Wie viel brauche ich für die Anzahlung?

Das hängt vom Programm und vom Kreditgeber ab, und diese Seite nennt bewusst keine Mindestquote, weil sie unterschiedlich ausfällt. Wissenswert ist, was der Prozentsatz kauft: Bei einer Immobilie für 400.000 sind 10 % genau 40.000 in bar und ein Beleihungsauslauf von 90 %, während 20 % genau 80.000 sind und auf den 80 % landen, ab denen der PMI normalerweise nicht mehr anfällt.

Wann fällt der PMI weg?

An zwei Restschulden, beide in den USA gesetzlich festgelegt und beide am ursprünglichen Wert der Immobilie gemessen. Bei 80 % können Sie die Kündigung schriftlich verlangen, sofern Sie nicht im Rückstand sind und eine saubere Zahlungshistorie haben. Bei 78 % muss der Kreditgeber den PMI beenden, ohne dass Sie fragen. Bei einer Immobilie für 400.000 sind das 320.000 und 312.000.

Bekomme ich den PMI durch Sondertilgung früher weg?

Nein, und das ist der Teil, der am häufigsten angenommen statt geprüft wird. Beide Schwellen sind durch den ursprünglichen Tilgungsplan festgelegt und ausdrücklich unabhängig von der tatsächlichen Restschuld, eine Sondertilgung ändert also Ihren Saldo, aber keinen der beiden Termine. Eine höhere Anzahlung bringt Sie darüber hinweg, weil sie den Plan selbst ändert.

Was ist der Beleihungsauslauf und warum ist er wichtiger als der Betrag?

Er ist der Kredit geteilt durch den Preis — 360.000 bei einer Immobilie für 400.000 sind 90 %, während 242.500 bei einer Immobilie für 250.000 97 % sind. Er ist wichtiger, weil Kreditgeber nach dem Verhältnis bepreisen und nicht nach dem Betrag: Eine günstige Immobilie mit kleiner Anzahlung kann einen höheren Zinssatz und eine längere PMI-Zeit tragen als eine teure mit großer.

Wie lange dauert es, die Anzahlung anzusparen?

Die Lücke geteilt durch das, was Sie monatlich zurücklegen können, aufgerundet. 1.500 im Monat gegen eine Lücke von 20.000 brauchen 14 Monate; dieselbe Lücke bei 750 im Monat braucht 27. Nicht berücksichtigt ist dabei, dass Kaufnebenkosten und ein Notgroschen aus demselben Konto kommen — das echte Ziel ist also höher als die Anzahlung allein.

Ist eine höhere Anzahlung immer besser?

Sie senkt den Kredit, den Beleihungsauslauf und den Zinssatz und kann den PMI vollständig vermeiden — auf den Kredit bezogen also ja. Der Preis dafür ist, dass das Geld für nichts anderes mehr verfügbar ist, auch nicht für einen Notgroschen, und bei sehr niedrigen Zinsen kann dasselbe Geld anderswo mehr bewirken. Dieser Vergleich betrifft Ihre Lage und nicht die Finanzierung.

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)