Nettoeffektivmiete-Rechner

Nettoeffektivmiete = (Monatliche Miete × Mietdauer in Monaten − Monatliche Miete × mietfreie Monate) ÷ Mietdauer in Monaten, was sich zu Monatliche Miete × (1 − mietfreie Monate ÷ Mietdauer in Monaten) vereinfacht. Tatsächliche Miete im ersten Jahr = Monatliche Miete × (min(12, Mietdauer in Monaten) − mietfreie Monate), nie unter null.

monthlyRent

Die verlangte Miete, vor jedem Mietnachlass

leaseMonths

Die Länge des Mietvertrags in Monaten

freeMonths

Wie viele Monate der Mietdauer mietfrei sind

netEffectiveRent

Die gesamte zu zahlende Miete geteilt durch die Mietdauer: die durchschnittlichen Monatskosten der Nutzung

cashFirstYear

Was Sie in den ersten zwölf Monaten tatsächlich zahlen, wenn die mietfreien Monate am Anfang liegen

Nutzen Sie ihn, sobald ein Mietvertrag irgendetwas kostenlos enthält, und nutzen Sie ihn, bevor Sie zwei Angebote vergleichen — ein Mietnachlass von 8,3 % bei der einen Wohnung und keiner bei der anderen machen aus einer verlangten Miete von 2.750 und einer von 3.000 dieselbe Nettoeffektivmiete. Rechnen Sie die Zahl für jede Wohnung aus, die Sie in Betracht ziehen, und prüfen Sie dann zusätzlich die Bargeldzahl: Ein Mietnachlass, der am Anfang der Mietdauer liegt, senkt das Geld, das Sie am ersten Tag brauchen, während derselbe Nachlass über eine lange Mietdauer verteilt es kaum bewegt. Bietet der Vermieter etwas anderes als mietfreie Monate — einen erlassenen Nebenkostenposten, einen kostenlosen Parkplatz, eine reduzierte Kaution —, rechnen Sie es zuerst in einen monatlichen Gegenwert um und ziehen Sie ihn ab, denn diese Seite zählt nur mietfreie Monate. Und wenn Sie Mieten mit Kaufen vergleichen und nicht einen Mietvertrag mit einem anderen, ist die Nettoeffektivmiete die Zahl, die Sie in diesen Vergleich mitnehmen. Prüfen Sie dabei die Laufzeit: Ein Mietnachlass auf einen langen Mietvertrag bindet Sie länger an dieselbe Miete, und in Deutschland kommt hinzu, dass Staffel- oder Indexmieten die Miete während der Laufzeit erhöhen können, was hier nicht abgebildet ist.

1. 3.000 im Monat, zwölf Monate Mietvertrag, ein mietfreier Monat

   1. Miete zum verlangten Preis: 3.000 × 12 = 36.000
   2. Wert des Mietnachlasses: 1 mietfreier Monat × 3.000 = 3.000
   3. Tatsächlich zu zahlende Miete: 36.000 − 3.000 = 33.000
   4. Nettoeffektivmiete: 33.000 ÷ 12 = 2.750 im Monat
   5. Rabatt auf die verlangte Miete: 1 − 2.750 ÷ 3.000 = 8,3 %
   6. Miete im ersten Jahr: elf gezahlte Monate × 3.000 = 33.000, weil der mietfreie Monat am Anfang liegt

   Der Vorgabefall. Die zwei Zahlen, die man behalten sollte, sind 2.750 und 33.000: Die erste sind die Kosten der Wohnung pro Monat über die Mietdauer, die zweite ist das, was im ersten Jahr von Ihrem Konto abgeht. Bei einem Zwölfmonatsvertrag mit einem mietfreien Monat sind sie dieselbe Zahl mal zwölf, und genau deshalb ist ein Zwölfmonatsvertrag ein irreführender Ort, um den Unterschied zwischen beiden zu lernen.

2. Dieselben 8,3 % auf einen Zweijahresvertrag

   1. Miete zum verlangten Preis: 3.000 × 24 = 72.000
   2. Wert des Mietnachlasses: 2 mietfreie Monate × 3.000 = 6.000
   3. Tatsächlich zu zahlende Miete: 72.000 − 6.000 = 66.000
   4. Nettoeffektivmiete: 66.000 ÷ 24 = 2.750 — identisch mit dem Zwölfmonatsfall
   5. Rabatt: 2 ÷ 24 = 8,3 %, dasselbe Verhältnis wie 1 ÷ 12
   6. Miete im ersten Jahr: zehn gezahlte Monate × 3.000 = 30.000

   Dieselbe Nettoeffektivmiete wie im Fall darüber, 3.000 weniger Geld im ersten Jahr und 33.000 mehr insgesamt zu zahlende Miete. Das ist das Paar, das den Punkt macht: Das Verhältnis des Mietnachlasses bestimmt, was die Wohnung kostet, und die Lage der mietfreien Monate bestimmt, was Sie am Anfang brauchen. Einen längeren Mietvertrag zu unterschreiben, um denselben Satz zu bekommen, ist ein echtes Tauschgeschäft — es kostet insgesamt mehr und verlangt am Anfang weniger.

3. 4.500 im Monat, drei mietfreie Monate auf einen Dreijahresvertrag

   1. Miete zum verlangten Preis: 4.500 × 36 = 162.000
   2. Wert des Mietnachlasses: 3 mietfreie Monate × 4.500 = 13.500
   3. Tatsächlich zu zahlende Miete: 162.000 − 13.500 = 148.500
   4. Nettoeffektivmiete: 148.500 ÷ 36 = 4.125
   5. Rabatt: 3 ÷ 36 = 8,3 %, zum dritten Mal dasselbe Verhältnis
   6. Miete im ersten Jahr: neun gezahlte Monate × 4.500 = 40.500

   Dreimal die Miete und dreimal die Mietdauer, und die Nettoeffektivmiete liegt weiterhin 8,3 % unter der verlangten Miete — weil 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 und 3 ÷ 36 derselbe Bruch sind. Was nicht dasselbe ist, ist das Geld: 40.500 im ersten Jahr, der höchste Wert der drei Fälle, und 148.500 über drei Jahre gebunden. Ein Mietnachlass ist ein Rabatt auf eine Mietdauer, nicht auf einen Monat.

Gezählt werden nur mietfreie Monate. Eine erlassene Antragsgebühr, ein kostenloser Parkplatz, eine reduzierte Kaution, ein Gutschein oder ein Monat kostenloser Nebenkosten sind alles echte Nachlässe, und keiner davon ist hier abgebildet — rechnen Sie jeden in einen Geldwert um und ziehen Sie ihn von der zu zahlenden Miete ab, wenn Sie ihn im Vergleich haben wollen. Die mietfreien Monate liegen annahmegemäß am Anfang der Mietdauer, was die übliche Regelung ist und diejenige, die die hier ausgewiesene Bargeldzahl erzeugt; verteilt der Vermieter sie über die Laufzeit, bleibt die Nettoeffektivmiete unverändert, aber das erste Jahr kostet mehr als die Zahl auf dem Bildschirm. Kautionen sind auf beiden Seiten gar nicht enthalten: Eine Kaution wird zurückgegeben und nicht ausgegeben, sie gehört deshalb in ein Budget und nicht in einen Kostenvergleich — aber sie ist trotzdem Geld, das Sie haben müssen. Laufende Kosten, die ein Mietvertrag üblicherweise trägt — Nebenkosten, Hausratversicherung, Parken, Lagerraum, Haustieraufschlag —, sind ausgenommen, ebenso vereinbarte Mieterhöhungen, Verlängerungsoptionen und Klauseln zur vorzeitigen Beendigung. Die Mietdauer ist auf 60 Monate begrenzt und der Nachlass auf 24; ein Angebot mit mehr mietfreien Monaten als Monaten im Vertrag ergibt keinen Sinn, und die Seite sagt das, statt eine negative Miete auszugeben. Die zitierten Definitionen stammen aus dem US-amerikanischen Recht, wo ein Mietvertrag ein Nutzungsrecht auf Zeit überträgt und die Gegenleistung dafür die Miete ist; in Deutschland heißt dieselbe Sache Mietvertrag, der Nachlass auf Zeit ist dort als mietfreie Zeit üblich, und für die Kaution gilt § 551 BGB. Und Beträge tragen kein Währungssymbol.

Was ist die Nettoeffektivmiete?

Die gesamte Miete, die Sie über den ganzen Mietvertrag zahlen, geteilt durch die Zahl der Monate darin. Bei 3.000 im Monat über zwölf Monate mit einem mietfreien Monat zahlen Sie 33.000 und nutzen die Wohnung zwölf Monate, die Nettoeffektivmiete liegt also bei 2.750. Sie ist der durchschnittliche monatliche Aufwand des Mietvertrags, und als über die ganze Laufzeit gerechneter Mietrabatt ist sie die einzige Zahl, mit der sich eine rabattierte Wohnung mit einer nicht rabattierten vergleichen lässt.

Ist ein mietfreier Monat auf zwölf Monate dasselbe wie zwei auf vierundzwanzig?

In den Kosten identisch, beim Geld nicht. Beide sind ein Mietnachlass von 1 ÷ 12 der Mietdauer, beide ergeben bei einer verlangten Miete von 3.000 also eine Nettoeffektivmiete von 2.750. Der Zweijahresvertrag zahlt in den ersten zwölf Monaten aber 30.000 gegen 33.000 beim Einjahresvertrag, und insgesamt 66.000 gegen 33.000. Derselbe Satz, mehr gebundenes Geld, weniger am Anfang nötig.

Warum weicht mein erstes Jahr von der Nettoeffektivmiete mal zwölf ab?

Weil die mietfreien Monate am Anfang liegen. Bei einem Sechsunddreißigmonatsvertrag mit drei mietfreien Monaten beträgt die Nettoeffektivmiete 4.125, das erste Jahr kostet aber 40.500 — neun gezahlte Monate zu 4.500 — und nicht 49.500. Die Jahreszahl liegt immer dann über zwölfmal der Nettoeffektivmiete, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr ist und der Nachlass in die ersten zwölf Monate fällt.

Welche Zahl sollte ich zum Vergleich zweier Wohnungen nehmen?

Die Nettoeffektivmiete, weil sie sowohl die verlangte Miete als auch den Nachlass herausrechnet. Zwei Wohnungen, die 2.750 und 3.000 verlangen, können bei derselben Nettoeffektivmiete landen, sobald die zweite einen mietfreien Monat bietet. Prüfen Sie danach die Bargeldzahl gegen Ihr Konto: Ein Mietvertrag, den Sie im Durchschnitt tragen können, im ersten Monat aber nicht, ist kein Mietvertrag, den Sie unterschreiben können.

Mein Vermieter bietet etwas anderes als mietfreie Monate. Funktioniert das trotzdem?

Rechnen Sie es in Geld um und ziehen Sie es ab. Diese Seite zählt nur mietfreie Monate, ein erlassener Nebenkostenposten, ein kostenloser Parkplatz oder eine reduzierte Kaution müssen also zuerst zu einer Zahl werden. Nehmen Sie den Jahreswert des Angebots, ziehen Sie ihn von der zu zahlenden Miete ab und teilen Sie durch die Mietdauer — ein Parkplatz im Wert von 100 im Monat über zwölf Monate sind 1.200, was bei einer Miete von 36.000 weitere 3,3 % Rabatt bedeutet.

Was ist in dieser Rechnung nicht enthalten?

Die Kaution, die Nebenkosten, eine Hausratversicherung, Parken und Lagerraum sowie jede vereinbarte Mieterhöhung. Die Kaution ist der größte Posten, den man leicht übersieht: Sie wird zurückgegeben und ist deshalb keine Kostenposition, aber sie muss am Anfang vorhanden sein — in Deutschland begrenzt § 551 BGB die Mietsicherheit.

• Lease — the legal definition: a lease transfers an estate in the property for a term, which is why a rent concession is a term of the contract rather than a discount on a price — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• Rent — the definition of rent as the consideration paid for the occupancy of property, which is the figure a concession is measured against — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: die deutsche Regelung zur Kaution, die im Mietvertrag zusätzlich zur Miete anfällt und in diesem Rechner nicht enthalten ist — Bundesministerium der Justiz (Deutschland)